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Exhibit 99.1
FOR IMMEDIATE RELEASE
オリオン・オフィス・リート投資法人2024年第2四半期決算を発表
- 470,000平方フィートのリーシングを完了し、四半期末に55,000平方フィートの追加リーシングを行い、2024年通年の総リース面積は633,000平方フィートとなり、スピン以来240万平方フィートとなった。
- 空室物件1件を売却し、スピン以来売却した物件の総数は18件、190万平方フィートとなった。
- 900万ドルの債務を返済し、スピン以来の負債総額は1億5,800万ドルとなった。
- 2024年第2四半期、1株当たり0.10ドルの配当を発表 - （英語
- 主要指標に関する2024年のガイダンス・レンジを狭める-。
米国アリゾナ州フェニックス発 2024 年 8 月 8 日 -- オリオン・オフィス・リート・インク（NYSE: ONL）（以下「オリオン」または「当社」）は、米国全土に所在するシング ルテナント・ネットリース・オフィス物件の多様なポートフォリオの所有、取得、管理に特化した総合不動産投 資信託（以下「REIT」）であり、本日、2024 年 6 月 30 日に終了した第 2 四半期の業績を発表した。
オリオンの最高経営責任者（CEO）ポール・マクダウェルは、次のようにコメントした。「当四半期中に2件の大型リース契約またはリース更新を締結し、当四半期終了後に1件のテナントが延長オプションを選択したことで、累計のリース契約面積は633,000平方フィートとなり、昨年通年のリース契約面積の2倍以上となりました。当社の低レバレッジ・バランスシートと、最近拡張したクレジット・ファシリティ・リボルバーは、現在の環境を乗り切るために必要な財務的柔軟性を提供し続けていると確信しています。今期はさらに1件の資産売却が完了し、リアルティ・インカムからのスピンオフ以来、合計190万平方フィートに及ぶ18件の非中核資産を売却し、ポートフォリオを変革するための継続的な努力も大きく前進しました。負債を削減し、FFOとコアFFOの収益性を維持しながら達成した、これまでの大きな進展を誇りに思います。"
2024年第2四半期 財務・営業ハイライト
-総収益4,010万ドル
-普通株主に帰属する当期純損失3380万ドル、1株当たり0.60ドル
-営業活動から得た資金（FFO）は1,090万ドル（1株当たり0.20ドル）。
-コアFFOは1,420万ドル、1株当たり0.25ドル
-EBITDA：1,380万ドル、EBITDAre：1,950万ドル、調整後EBITDA：2,050万ドル
-年率換算した直近四半期の調整後EBITDAに対する純負債は5.67倍、年率換算した年初来の調整後EBITDAに対する純負債は4.92倍。
Financial Results
2024年第2四半期の総収入は4,010万ドル（前年同期は5,200万ドル）であった。普通株主に帰属する純損失は、前年同期の1,570万ドル（1株当たり0.28ドル）に対し、2024年第2四半期は3,380万ドル（1株当たり0.60ドル）であった。2024年第2四半期のコアFFOは1,420万ドル（1株当たり0.25ドル）で、前年同期の2,690万ドル（1株当たり0.48ドル）と比較した。
Leasing Activity
2024年第2四半期中、当社は以下の新規リースおよびリース更新を行った（単位：千平方フィート）：
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| Location |
New Lease or Renewal |
Square Feet |
Term |
開始予定日または前回の満了日 |
New Expected Expiration |
| Covington, KY |
Renewal |
413 |
4.0 years |
July 2024 |
July 2028 |
| Parsippany, NJ |
New Lease |
56 |
15.4 years |
August 2025 |
December 2040 |
| The Woodlands, TX |
New Lease |
1 |
2.3 years |
July 2024 |
September 2026 |
当四半期末後、テネシー州ナッシュビルにある約55,000平方フィートの物件のテナントが5.0年の更新オプショ ンを行使し、予定されていたリース契約満了が2025年9月から2030年9月に変更された。
Disposition Activity
2024年第2四半期中、当社は9万6,000平方フィートの空室物件1件の売却を完了し、売却総額は210万ドルであった。また当社は現在、1件の営業用不動産と6件の非営業用不動産を総額3,900万ドルで売却する契約を締結している。当社の保留中の売却契約は、買い手によるデューデリジェンスの十分な完了や政府認可の取得など、当社のコントロールの及ばない様々な条件の影響を受けるため、取引が合意された価格やその他の条件で成立する、あるいは全く成立しないという保証は提供できない。
Real Estate Portfolio
2024年6月30日現在、当社の不動産ポートフォリオは、69の営業物件と、アーチストリート・キャピタル・パートナーズ LLCの関連会社との非連結ジョイントベンチャーであるアーチストリート・ジョイントベンチャー（6物件）の20％の所有権で構成されている。当社の稼働率は79.7%で、年換算基本賃料の72.3%は投資適格テナントから得ており、ポートフォリオの加重平均残存リース期間は4.2年であった。当社の稼働率は80.9％で、現在売却合意中の営業物件1件を調整している。当社の運営物件に関する詳細については、後述の「データについて」をご参照ください。
2024年6月30日現在、非連結ジョイント・ベンチャーは6つの不動産を保有しており、その稼働率は100％、年換算ベース賃料の40.4％は投資適格テナントから得ており、加重平均残存リース期間は5.8年である。
Balance Sheet and Liquidity
2024年6月30日現在、当社の負債総額は4億8,930万ドルで、その内訳は、クレジット・ファシリティ・リボルバーが1億700万ドル、証券化モーゲージ・ローン（以下「CMBSローン」）が3億5,500万ドル、非連結合弁会社のモーゲージ債務の当社持分である2,730万ドルである。2024年第2四半期中、当社はクレジット・ファシリティ・リボルバーの満期日を2024年11月12日から2026年5月12日まで18ヶ月延長するオプションを選択した。非連結合弁会社の住宅ローン債務は2024年11月に満期を迎える予定であり、適用される条件が満たされた場合に行使できる延長オプションが含まれている。
2024年6月30日現在、当社の流動性は2億6,790万ドルで、非連結合弁事業からの現金の当社持分相当額を含む2,490万ドルの現金および現金等価物と、クレジット・ファシリティ・リボルバーの利用可能枠2億4,300万ドルで構成されている。
配当
2024年8月7日、当社の取締役会は、2024年9月30日現在の登録株主に対し、2024年第3四半期について1株当たり0.10ドルの四半期現金配当を、2024年10月15日に支払うことを宣言した。
2024 Outlook
2024年のコアFFOと純有利子負債／調整後EBITDAのガイダンスの幅を狭めているが、これは今年残りの見積もりにおける確実性を反映したものである。2024年の一般管理費ガイダンスの範囲は前四半期から変更なし。
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Low |
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High |
| 1株当たりコアffo |
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$0.97 |
- |
$1.01 |
| 一般管理費 |
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$19.5 million |
- |
$20.5 million |
| 調整後ebitdaに対する純負債 |
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6.2x |
- |
6.6x |
当社のガイダンスは現在の計画および仮定に基づくものであり、米国証券取引委員会（SEC）への提出書類に詳述されているリスクおよび不確実性の影響を受けます。当社は投資家に対し、ガイダンスの見積もりには、賃料収入および不動産運営費の払い戻し、買収、売却、リース取引の金額および時期、資本支出、金利変動および予想される借入金、ならびにその他の要因に関する前提が含まれていることを再確認しています。これらの前提は不確実であり、正確に予測することは困難であるため、実際の結果は当社の見積もりと大きく異なる可能性があります。以下の「将来の見通しに関する記述」をご参照ください。
ウェブキャストとコンファレンスコールの情報
オリオンは、2024年8月9日（金）午前10時（米国東部時間）より、ウェブキャストおよび電話会議を開催し、決算報告を行います。ウェブキャストと電話会議の司会は、最高経営責任者兼社長のポール・マクダウェルと、最高財務責任者兼取締役副社長兼財務担当のギャビン・ブランドンが務めます。ウェブキャストに参加するには、オリオンのウェブサイトonlreit.com/investorsの「投資家」セクションからライブでアクセスできます。電話会議に参加するには、米国およびカナダから電話する場合は1-877-407-3982に、海外から電話する場合は1-201-493-6780に、電話会議予定時刻の10分前にダイヤルしてください。
Replay Information
ウェブキャストのリプレイは、オリオンのウェブサイトonlreit.com/investorsの「投資家」セクションからアクセスできます。電話会議のリプレイは、2024年8月9日（金）午後1時（米国東部時間）以降、2024年8月23日（金）午後11時59分（米国東部時間）までご利用いただけます。リプレイにアクセスするには、1-844-512-2921（国内）または1-412-317-6671（国際）にダイヤルし、パスコード13745191を使用してください。
Non-GAAP Financial Measures
米国で一般に公正妥当と認められた会計原則（以下「GAAP」という。一般に公正妥当と認められた会計原則（以下「GAAP」）に従って作成された財務結果を補足するため、本プレスリリースおよび2024年6月30日に終了した四半期における四半期補足情報（以下「本追加情報パッケージ」）には、営業活動から得た資金（以下「FFO」）、中核的営業活動から得た資金（以下「中核的FFO」）、分配可能資金（以下「FAD」）、不動産の金利・税金・減価償却前利益（以下「EBITDAre」）、調整後EBITDAなど、GAAPに従って作成されていない財務指標が含まれています。オリオンがこれらの非GAAP財務指標をどのように定義しているか、また最も直接的に比較できるGAAP指標との調整表については、本プレスリリースの添付資料をご覧ください。
オリオン・オフィス・リート投資法人について
オリオン・オフィス・リート・インクは、全米の郊外の優良市場に所在し、主に信用力のあるテナントにシングルテナントのネットリースで賃貸されているオフィスビルの多様なポートフォリオの所有、取得、管理に従事する内部管理型の不動産投資信託である。当社は2021年7月1日に設立され、2021年11月12日にリアルティ・インカム（NYSE：O）からスピンオフし、2021年11月15日にニューヨーク証券取引所で取引を開始した。当社はアリゾナ州フェニックスに本社を置き、ニューヨーク州ニューヨークにオフィスを構えています。当社および当社所有物件に関する詳細は、onlreit.comをご覧ください。
Investor Relations:
Email: investors@onlreit.com
Phone: 602-675-0338
About the Data
本データおよびここに記載されているその他の情報は、特に明記されていない限り、2024年6月30日に終了した3ヶ月間および6ヶ月間におけるものである。将来の業績は過去の業績と一致しない可能性があり、また変化や固有のリスクおよび不確実性があります。本情報は、オリオン・オフィス・リート投資法人（「当社」、「オリオン」、「当社」、「当社」、「当社」）の 2024 年 6 月 30 日および 2024 年 3 月 31 日に終了した期間の Form 10-Q による四半期報告書および 2023 年 12 月 31 日に終了した年度の Form 10-K による年次報告書に記載されている連結および合算財務諸表ならびに経営陣による財政状態および経営成績の検討と分析 のセクションと併せてお読みください。
2024年6月30日より、再ポジショニング、再開発、開発、売却目的で保有する不動産の一部を、営業用不動産ではなく非営業用不動産に分類している。非営業用不動産を営業用不動産と区別することで、ポートフォリオの透明性が向上し、投資家にとってより有用な表示となると考えている。後述の「非営業用不動産」の項、および後述の「定義」の項における営業用不動産と非営業用不動産の定義を参照のこと。
2024年6月30日に終了した四半期に、ニューヨーク州アマーストにある2棟の建物を含む不動産の区画分割を完了しました。この分割の結果、2つの区画とその区画にあるそれぞれの建物は、2つの独立したオペレーティング・プロパティとして計上されている。
Definitions
年換算基本賃料は、該当する期間の最終日において、当社のリース契約に基づいてテナントに請求される現金の月次総額（月次基本賃料債権およびテナントによる一定の契約上の償還義務を含む）に12を乗じた金額であり、非連結ジョイント・ベンチャーに関連する当該金額の当社持分相当額を含む。年換算ベース賃料は将来の業績を示すものではありません。
cpiとは、消費者物価指数の変動に基づき、基本賃料を調整する賃貸借契約をいいます。
テナントの信用格付は、スタンダード＆プアーズ又はムーディーズの信用格付を意味し、当該格付は、スタンダード＆プアーズ又はムーディーズがリース保証人又は親会社に付与した格付を反映する場合もあります。
ダブル・ネット・リース（「nn」）とは、テナントが不動産に関連するすべての運営費（例：不動産税、保険、メンテナンス）を支払うことに同意し、一部またはすべての大規模修繕（例：屋根、構造、駐車場、それぞれの場合、該当するリースでさらに定義されています）を除外したリースを指します。
金利・税金・減価償却費控除前不動産利益（以下「ebitdare」）および調整後ebitda。
後述するように、不動産会社には特有の営業特性があるため、業界団体である全米不動産投資信託協会（以下「Nareit」）は、「不動産の金利・税金・減価償却前利益（EBITDAre）」として知られる補足的な業績指標を公表している。NareitはEBITDAreを、GAAPに従って計算された純利益（損失）に支払利息、法人税費用（利益）、減価償却費、不動産の減損評価、不動産売却損益、および非連結合弁事業に関連するEBITDAre調整額の当社持分比率を調整したものと定義しています。EBITDAreは、上記のNareitの定義に従って算出した。
EBITDAreに加え、当社は営業業績を評価するための非GAAPベースの補足的業績指標として調整後EBITDAを使用しています。当社が定義する調整後EBITDAは、取引関連費用やスピン関連費用などの非定常項目を除外するために修正したEBITDAreを表しています。また、無形資産や使用権資産の減損、デリバティブ損益、債務の消滅または免除に伴う損益、無形資産の償却、市場外リース資産および繰延リース・インセンティブ（市場外リース負債の償却控除後）、非連結合弁事業に関連する調整後EBITDA調整額の当社持分相当額など、特定の非現金項目も除外しています。経営陣は、EBITDAreからこれらの費用を除外することで、経営陣が使用する業績モデルおよび分析と整合する補足的な業績情報を投資家に提供し、投資家に長期にわたるポートフォリオの業績を示すことができると考えています。従って、EBITDAreおよび調整後EBITDAは、GAAPに基づいて決定される当期純利益（損失）の代替とみなされるべきではありません。当社は調整後EBITDAを、企業目標を策定し当社の戦略の有効性を評価する際の営業業績の指標の1つとして使用しています。EBITDAreおよび調整後EBITDAは、他社の同様の名称の指標と比較できない場合があります。
企業価値は、適用日時点のインプライド・エクイティ・マーケット・キャピタリゼーションとネット・デッ ト負債の合計に相当するものです。
固定費カバー率は、（a）調整後ebitdaを（b）（i）非現金償却を除く支払利息と（ii）調整後発行済み元本に対する担保付債務元本償却の合計で除したものです。経営陣は、固定費カバー率が当社の固定資金調達債務を充足する能力を示す有用な補足的指標であると考え ています。
フィックスドラーまたはパーセントアップリースとは、リース契約期間中に契約上の賃料の値上げを要求するリースを指します。ドル固定またはパーセントアップリースは、リースの開始時または終了時にフリーレントの期間を含むことができる。
フラットとは、リース契約期間中、契約による値上げがなく、均等に家賃を支払うことを要求するリースを指します。フラットリースは、リースの開始時または終了時にフリーレントの期間を設けることができます。
配分可能資金（fad)
当社が定義する「分配可能資金」は、以下に定義するコアFFOを修正したものであり、資本的支出およびリース費用、ならびに市場価格より高いリース料の償却、市場価格より低いリース負債の償却控除後、定額受取賃貸料、非連結合弁事業の基礎差額の償却、非連結合弁事業に関連するFAD調整額の当社持分相当額などの特定の非現金項目を除外しています。経営陣は、コアFFOからこれらの項目を調整することにより、経営陣が使用する業績モデルおよび分析と整合する補足的な業績情報が投資家に提供され、当社の配当資金調達能力に関する有用な情報が得られると考えています。
ただし、すべての REIT が FAD を算出しているわけではなく、算出している REIT も同じ方法で FAD を算出しているわけではないため、他の REIT との比較は意味がない場合があります。FADは、GAAPに基づいて決定される当期純利益（損失）または営業活動から得た（営業活動に使用した）キャッシュ・フローの代替とみなされるべきではありません。
ナレイト・ファンズ・フォー・オペレーション（以下「ナレイトffo」または「ffo」）およびコア・ファンズ・フォー・オペレーション（以下「コアffo」）。)
後述するように、不動産会社には特有の営業特性があるため、ナレイットはFFOと呼ばれる補足的な業績評価指標を公表しており、これは当社の営業成績を反映する適切な補足的業績評価指標であると考えています。FFOはGAAPに基づく当期純利益（損失）とは異なります。
ナレイットはFFOを、GAAPに従って計算された純利益（損失）に、不動産資産の売却損益、減価償却費、不動産の減損評価損、および非連結合弁事業に関連するFFO調整額の当社持分相当額を調整したものと定義しています。FFOは上記のナレイトの定義に従って算出されている。
FFOに加え、当社はコアFFOを非GAAPベースの補足的財務業績指標として使用し、当社の営業業績を評価している。当社が定義するコアFFOは、取引関連費用、スピン関連費用、繰延リース・インセンティブ償却費、繰延融資費用償却費、株式報酬、借入金プレミアム・ディスカウント償却費（純額）、スワップおよび／または借入金消滅損益、および非連結合弁事業に関連するコアFFO調整額の当社持分相当額など、事業の継続的な営業成績を反映していないと考えられる項目をFFOから除外している。
FFOとコアFFO、または実質的に類似した指標は、上場REITによって日常的に報告されており、それぞれ当社事業の継続的な営業成績を反映していないと思われる項目を調整しているため、FFOとコアFFOは当社事業の業績を他の上場REITと比較することが可能であり、アナリストや投資家が比較目的で使用することが多いと当社は考えている。
これらの理由により、GAAP に基づいて決定される当期純利益（損失）に加え、FFO およびコア FFO は有用な補足的業績評価指標であり、当社の経営陣が経時的に当社の業績を評価する様々な方法を理解する上で有用であると考える。ただし、すべての REIT が同じ方法で FFO およびコア FFO を算出しているわけではないため、他の REIT との比較は意味がない場合があります。FFOおよびコアFFOは、当期純利益（損失）の代替指標とみなされるべきではなく、当社の資金需要に対応できるキャッシュフローを示す流動性指標として使用されることを意図したものではありません。SEC、Nareit、およびその他の規制機関のいずれも、コアFFOを算出するためにFFOを調整するために使用される除外項目、および非GAAP財務パフォーマンス指標としての使用の妥当性を評価していません。
gaapとは、米国で一般に公正妥当と認められた会計原則の略称です。
グロスリースとは、不動産に関わるすべての費用（不動産税、保険、メンテナンス、修繕など）を貸主が負担するリースです。
不動産投資総額は、営業用不動産の不動産および関連資産の総額と、非連結ジョイント・ベンチャーが保有する不動産に係る当 社の持分相当額から無形リース負債総額を控除した金額である。2024年6月30日現在、当社は営業不動産の定義を変更し、非営業不動産を除外している。この定義の変更は、比較のため、グロス不動産投資の計算にも遡及的に適用されている。不動産投資総額は、GAAPまたはその他のGAAPに基づく財務指標に代わるものとして考慮されるべきではなく、GAAPに準拠して作成された財務情報とともに、またGAAPを補足するものとしてのみ考慮されるべきである。
gsa cpiとは、general services administration（以下「gsa」）のリースで、消費者物価指数の変動に基づき毎年調整される契約上の営業費用である賃料が含まれているものを指します。
インプライド・エクイティ・マーケット・キャピタリゼーションは、適用日における当社の発行済普通株式数に、当該日のニューヨーク証券取引所における当社株式の終値を乗じて算出しています。
業種は、morgan stanley capital international ("msci") が s&p dow jones indices と共同で開発した global industry classification standard ("gics") 手法に基づき、業種の定義および業種ごとの証券の分類を行うためのグローバルで正確、完全かつ広く認められたアプローチを確立するために作成されています。
インタレスト・カバレッジ・レシオは、調整後ebitdaを支払利息（非現金償却を除く）で除したものです。経営陣は、インタレスト・カバレッジ・レシオが、当社の債務返済能力を示す有用な補足的指標であると考えています。
現金支出を伴わない償却を除いた支払利息は非gaap指標であり、当社の借入債務の元本残高にかかる支払利息および非連結合弁会社の元本残高にかかる支払利息の当社持分比率を表しています。この指標には、gaapに基づき支払利息に含まれる繰延融資費用、プレミアムおよびディスカウントの償却は含まれていません。現金支出を伴わない償却を除いた支払利息は、gaapまたはその他のgaapに基づく財務指標に代わるものとして考慮されるべきではなく、gaapに準拠して作成された財務情報とともに、またgaapを補足するものとしてのみ考慮されるべきです。
投資適格テナントとは、スタンダード＆プアーズの信用格付がbbb-以上又はムーディーズの信用格付がbaa3以上のテナントをいう。格付けは、スタンダード＆プアーズまたはムーディーズがリース保証会社または親会社に付与した格付けが反映される場合がある。
賃貸料率は、賃貸面積の合計を賃貸可能面積で除したものであり、適用日における非連結合弁事業に関する当社の按分額を含む。
リース面積は、GAAPに基づき収益認識が開始された賃貸可能面積であり、将来開始日が到来する空きスペースの成約済みリースであり、非連結ジョイント・ベンチャーに関連する金額を含む。
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