Document
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Exhibit 99.1 |
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| Urban Edge Properties |
For additional information: |
| 12 East 49th Street |
Mark Langer, EVP and |
| New York, NY 10017 |
Chief Financial Officer |
| 212-956-0082 |
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FOR IMMEDIATE RELEASE: |
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| アーバンエッジ・プロパティーズ、2024年第4四半期および通期決算を発表 |
| -- 2025年の業績見通しを発表 |
| -- 取締役会は四半期配当金を12%増額 -- |
ニューヨーク、2025年2月12日 - アーバン・エッジ・プロパティーズ（NYSE: UE）（以下「当社」）は本日、2024年12月31日に終了した四半期および通期の業績を発表し、2025年通期の年初見通しを発表しました。
「第4四半期はアーバンエッジにとって素晴らしい2024年の締めくくりとなりました。「調整後FFOは通期で8%増の1株当たり1.35ドルとなり、2023年4月のインベスター・デイで発表した3年間の収益目標を1年前倒しで達成することができました。新規の賃貸開始、記録的なリース活動、増収効果のある資本循環が成長の原動力となりました。増益と課税所得の増加に伴い、配当金を12%増配します。今後も収益とキャッシュフローを有意義に成長させることができると期待しています。
Financial Results(1)(2)
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| (単位：千米ドル、ただし1株当たりの金額を除く) |
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4Q24 |
4Q23 |
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FY 2024 |
FY 2023 |
| 普通株主に帰属する純利益 |
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$ |
30,121 |
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$ |
221,235 |
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$ |
72,563 |
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$ |
248,497 |
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| 希薄化後1株当たり当期純利益 |
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0.24 |
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1.88 |
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0.60 |
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2.11 |
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| Funds from Operations ("FFO") |
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45,350 |
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45,676 |
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186,732 |
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184,438 |
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| 希薄化後1株当たりffo |
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0.35 |
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0.37 |
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1.48 |
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1.51 |
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| FFO as Adjusted |
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44,061 |
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37,916 |
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169,720 |
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153,050 |
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| 希薄化後1株当たり調整後ffo |
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0.34 |
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0.31 |
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1.35 |
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1.25 |
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2024年12月31日に終了した年度の当期純利益は、主に2023年第4四半期に計上された2物件および1区画に関連する2億1,740万ドル（1株当たり1.85ドル）の不動産売却益により、2023年比で減少した。2024年12月31日に終了した年度の調整後FFOは、2023年度と比較して1株当たり8％増加し、資本の再活用、新規リースの賃料開始による純営業利益（NOI）の増加、未回収賃料の減少、非現金収益の増加が寄与した。
前年同期と比較した同一物件の営業成績(1)(3)
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4Q24 |
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FY 2024 |
| Same-property NOI growth |
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6.6 |
% |
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4.3 |
% |
| 再開発物件を含む同一物件のnoi成長率 |
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7.4 |
% |
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5.1 |
% |
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2024年12月31日に終了した四半期および通期の同一物件NOI指標の増加は、新規リースによる賃料の開始および正味回収利益の増加によるものであった。
Leasing and Occupancy Results(1)
-同一物件のポートフォリオ賃貸稼働率は、2024年9月30日比で30bp、2023年12月31日比で80bp上昇し、96.6%となった。
-連結ポートフォリオの賃貸稼働率は、2024年9月30日比で50ベーシスポイント、2023年12月31日比で90ベーシスポイント上昇し、96.8%となった。
-店舗賃貸稼働率は、2024年9月30日比50ベーシス・ポイント、2023年12月31日比320ベーシス・ポイント上昇し、90.9％となった。
-当四半期に新規リース、更新、オプション合わせて29件、402,000sfを実行。新規リース面積は合計123,000sfで、うち117,000sfは同一面積ベースであり、平均キャッシュスプレッドは44%であった。新規リース、更新、オプションの合計面積は396,000sf（同一面積ベース）で、平均キャッシュスプレッドは21%であった。
-当期、165 件、合計 2,396,000 平方メートルの新規リース、更新およびオプション契約を締結。新規リース面積は485,000sfで、うち335,000sfは同一面積ベースであり、平均キャッシュスプレッドは26%であった。新規リース、更新、オプションの合計面積は2,018,000sf（同一面積ベース）で、平均キャッシュ・スプレッドは12%であった。
-2024年12月31日現在、当社は、2024年のNOIの約9％に相当する2,500万ドルの追加年間総賃料を生み出すと予想される、まだ賃料が開始されていないリースを契約した。このうち約780万ドルは2025年に認識される予定である。
Acquisition and Disposition Activity
2024年中、当社は2億4,300万ドルの資産を資本化率7.2％で取得し、1億900万ドルの非中核資産を資本化率5.2％で売却した。
既報の通り、当社は2024年10月29日、ザ・ヴィレッジ・アット・ウォー・チャペルを1億2,600万ドルで取得した。この食料品店はメリーランド州ガンブリルズにあり、ワシントンD.C.、ボルチモア、アナポリスから20マイル圏内に位置する、教育水準が高く豊かな商圏である。このショッピングセンターは、Safeway、Marshalls、HomeGoods、T.J.Maxxなどの全国的なテナントと、Chick-fil-AやChipotleなどの高品質なアウトコーナーで構成され、総面積は382,000平方メートル。ショップスペースの賃貸可能面積は約150,000平方メートルで、契約による賃料の値上げや市場価格以下のスペースの再リースを通じて、大きな成長機会を提供している。
この買収資金は、6,000万ドル、残存期間約7年の3.76％金利のみの住宅ローンを引き受けたことに加え、当社のATMプログラムに基づく株式発行と資産売却による収入で賄われた。当社は、初年度のレバレッド収益として約9％を見込んでいる。
2024年10月29日、当社はニュージャージー州ユニオンに所在するシングルテナントのホーム・デポ物件を7,100万ドルで売却した。同物件に抵当権を設定していた4,450万ドルの抵当権は、クロージング時に買い手が引き受けた。この取引は2,330万ドルの利益をもたらし、ザ・ヴィレッジ・アット・ウォー・チャペルの取得とセクション1031交換の一部として構成されたため、税務上、売却によるキャピタル・ゲインの繰り延べが可能となった。
当社は現在、ニュージャージー州パラマスにあるベルゲン・タウン・センター・イーストの物件の一部を、2,500万ドルで集合住宅開発業者に売却する契約を結んでいる。
Financing Activity
当四半期中、当社は信用枠で6,500万ドルを借り入れ、その後残高のうち1,500万ドルを返済した。2024年12月31日現在、当社の与信枠には5,000万ドルの残高がある。
2024年11月21日、当社は所有物件であるブリック・コモンズを担保とする抵当権を、固定金利5.2％の7年物、5,000万ドルの新規ローンに借り換えた。この借り換えによる調達資金の一部は、同物件の以前の抵当権（残高4,680万ドル）の返済に充当された。
2024年12月31日現在、2026年12月31日までに満期を迎える借入金は限られており、2025年に2,370万ドル、2026年に1億1,600万ドル、合計1億3,970万ドルで、これは借入金残高の約9％に相当する。
Development and Redevelopment
当四半期中に5件の再開発プロジェクトを開始し、その総事業費は820万ドル、現在進行中の再開発プロジェクトの総事業費は1億6,260万ドル、完成までの残り事業費は8,950万ドルと推定される。現在進行中の再開発プロジェクトは、ノンレバレッジで約15％の利回りを見込んでいる。また、T.J.マックス・アット・ザ・アウトレット・アット・モンテヒドラの賃貸開始により、再開発プロジェクト1件が安定化した。このプロジェクトの総費用は480万ドルであった。
当社はまた、サンライズ・モールのメイシーズとの間で、2025年3月31日を有効期限とする賃貸借契約の終了に合意し、同物件の計画をさらに前進させた。
Balance Sheet and Liquidity(1)(4)
2024年12月31日現在の貸借対照表のハイライトは以下の通り。:
-総流動性は約8億900万ドルで、手元現金9,100万ドルおよび8億ドルのリボルビング・クレジット契約（未使用の信用状を含む）により利用可能な7億1,800万ドルから成る。
-住宅ローンは15億8,000万ドルで、加重平均償還期間は4.7年。
-2027年2月9日に満期を迎える8億ドルのリボルビング・クレジット契約に5,000万ドルを借入。
-時価総額は約44億7,000万ドルで、28億3,000万ドルの希薄化後普通株式1億3,180万株と16億3,000万ドルの負債で構成される。
-時価総額に対する純負債は35%。
2025 Outlook
当社は、希薄化後1株当たり0.32～0.37ドルの純利益、希薄化後1株当たり1.36～1.41ドルのFFO、希薄化後1株当たり1.37～1.42ドルの調整後FFOを見込むなど、2025年通年の業績見通しを発表した。純利益からFFOおよび調整後FFOへの調整、2025年見通しに関する前提条件、2024年の希薄化後1株当たりFFOから2025年見通しへの調整については、本プレスリリースの4ページに記載されている。
配当
2025年2月11日、評議員会は普通株式1株当たり0.19ドルの通常四半期配当を宣言し、その結果、1株当たり0.76ドルの表示年率となり、従来の年率より0.08ドル（12％）の増配となる。配当金は2025年3月14日現在の株主に対し、2025年3月31日に支払われる。
Earnings Conference Call Information
当社は、2025年2月12日午前8時30分（米国東部時間）より、決算電話会議および音声ウェブキャストを開催します。ご興味のある方は、1-877-407-9716（フリーダイヤル）または1-201-493-6779（有料/国際電話）におかけいただき、カンファレンスID 13750364をご利用ください。また、この電話会議はウェブキャストでも配信され、当社ウェブサイトの投資家向けページ（www.uedge.com）で視聴可能です。リプレイは、電話会議終了後1年間、投資家向けページのウェブキャスト・リンクからご覧いただけます。電話による電話会議のリプレイは、2025年2月12日午前11時30分（米国東部時間）から2025年2月26日水曜日午後11時59分（米国東部時間）まで、1-844-512-2921（通話料無料）または1-412-317-6671（通話料無料/国際電話）にダイヤルし、会議ID 13750364を使用してご利用いただけます。
(1) 定義および詳細については「非GAAP財務指標」および「営業指標」を参照のこと。連結ポートフォリオの賃貸稼働率はサンライズ・モールの影響を除いたものである。サンライズ・モールを含む連結ポートフォリオの賃貸稼働率は、2024年12月31日時点で91.7％であった。
(2) 2024年12月31日に終了した四半期および通年の当期純利益からFFOおよび調整後FFOへの調整については10ページを参照のこと。
(3) 2024年12月31日に終了した四半期および通期の当期純利益とNOIおよび同一物件NOIの調整については11ページを参照のこと。
(4) 2024年12月31日現在の純負債は、連結負債総額16億ドルから制限付き現金を含む現金および現金等価物総額9,100万ドルを差し引いたものである。
2025 Earnings Guidance
当社の2025年通期業績ガイダンスでは、希薄化後1株当たり0.32ドルから0.37ドルの純利益、希薄化後1株当たり1.36ドルから1.41ドルのFFO、希薄化後1株当たり1.37ドルから1.42ドルの調整後FFOを見込んでいる。以下は、基礎となる仮定の概要と、希薄化後1株当たり推定利益、FFOおよび調整後FFOの範囲の調整表である。
当社の通期見通しは以下の仮定に基づいている。:
-再開発中の物件を含む同一物件の NOI 成長率は 3.0%から 4.0%である。
-経常G&A費は3,500万ドルから3,700万ドル。
-支払利息および負債費用は7,850万ドルから8,050万ドル。
-FFOの比較可能性に影響を与える項目（債務消滅に伴う利益および／または損失、取引、退職、訴訟、通常の事業過程以外の一時的な項目を含む）を除く。
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Guidance 2025E |
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Per Diluted Share(1) |
| (単位：千米ドル、ただし1株当たりの金額を除く) |
Low |
|
High |
|
Low |
|
High |
| 純利益 |
$ |
41,200 |
|
|
$ |
47,700 |
|
|
$ |
0.32 |
|
|
$ |
0.37 |
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| の非支配持分に帰属する純（利益）損失を差し引いたものです。: |
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| Operating partnership |
(2,200) |
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|
(2,600) |
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(0.02) |
|
|
(0.02) |
|
| Consolidated subsidiaries |
1,000 |
|
|
1,000 |
|
|
0.01 |
|
|
0.01 |
|
| 普通株主に帰属する純利益 |
40,000 |
|
|
46,100 |
|
|
0.31 |
|
|
0.35 |
|
| 調整: |
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|
| 賃貸不動産の減価償却費および償却費 |
135,100 |
|
|
135,100 |
|
|
1.04 |
|
|
1.04 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
| オペレーティング・パートナーシップにおけるリミテッド・パートナーシップ持分 |
2,200 |
|
|
2,600 |
|
|
0.02 |
|
|
0.02 |
|
| 希薄化後普通株主に帰属するffo |
$ |
177,300 |
|
|
$ |
183,800 |
|
|
$ |
1.36 |
|
|
$ |
1.41 |
|
| Adjustments to FFO: |
|
|
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|
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|
| 取引、退職、訴訟およびその他の費用 |
1,000 |
|
|
1,000 |
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0.01 |
|
|
0.01 |
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|
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|
| 希薄化後普通株主に適用される調整後ffo |
$ |
178,300 |
|
|
$ |
184,800 |
|
|
$ |
1.37 |
|
|
$ |
1.42 |
|
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(1) 金額は四捨五入の関係で一致しない場合がある。
以下の表は、2024年の希薄化後1株当たりFFOと2025年の推定希薄化後1株当たりFFOとの調整表である。:
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Per Diluted Share(1) |
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|
Low |
|
High |
| 2024 希薄化後普通株主に帰属するffo |
|
|
|
|
$ |
1.48 |
|
|
$ |
1.48 |
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| 2024 Item s impacting FFO comparability(2) |
|
|
|
|
(0.14) |
|
|
(0.14) |
|
| 2025 Item s impacting FFO comparability |
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(0.01) |
|
|
(0.01) |
|
| 再開発を含む同一物件のnoiの伸び |
|
|
|
|
0.06 |
|
|
0.07 |
|
| noi成長率 |
|
|
|
|
0.01 |
|
|
0.01 |
|
|
|
|
|
|
|
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|
| 利息および負債費用 |
|
|
|
|
(0.02) |
|
|
— |
|
| Recurring general and administrative |
|
|
|
|
(0.01) |
|
|
0.01 |
|
| 定額家賃および非現金項目 |
|
|
|
|
(0.01) |
|
|
— |
|
| リース解約およびその他の収入 |
|
|
|
|
(0.01) |
|
|
(0.01) |
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
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|
|
|
| 2025 希薄化後普通株主に帰属するffo |
|
|
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|
$ |
1.36 |
|
|
$ |
1.41 |
|
|
|
|
|
|
|
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(1) 金額は四捨五入の関係で一致しない場合がある。
(2) 比較可能性に影響を与える2024年度のFFOに対する調整を含む。詳細は10ページの「当期純利益からFFOおよび調整後FFOへの調整」を参照。
当社は、米国証券取引委員会（以下「SEC」）の開示要件を満たすためにのみ、予想当期純利益の見通しを提供しています。当社の予測は、当社の事業、当社が事業を展開する業界および市場に関する経営陣の現在の確信および仮定に基づいており、これらの予測には既知および未知のリスクおよび不確実性が伴います。これらの予測には既知および未知のリスクおよび不確実性が伴います。当社の実際の業績が本ページに記載されたガイダンスと異なるという保証はありません。当社は、新たな情報、将来の出来事、その他の結果にかかわらず、2025年通期業績見通しを含むいかなる将来見通しに関する記述についても、公に更新する義務を負わないものとします。詳細については、本書7ページの「将来の見通しに関する記述」の開示、およびSECに提出された当社の年次報告書および四半期報告書に開示されている「リスク要因」をご参照ください。
Non-GAAP Financial Measures
当社は、主要なgaapベースの業績指標に加えて、特定の非gaapベースの業績指標を使用しており、これらの指標は当社の経営成績の理解を向上させると考えている。当社は、投資家に対して適切な情報を提供する最善の方法を決定するため、報告された非gaap業績指標の有用性、関連性、限界、および算出方法を継続的に評価しており、そのため報告された業績指標は変更される可能性があります。当社の非gaap業績指標には、経営に影響を与えるすべての収益項目および費用項目が含まれていないため限界があり、したがって常に補足的な財務結果とみなされる必要があります。さらに、当社の非gaap指標の計算は、これらの指標を異なる方法で定義している他の不動産投資信託（「reit」）または不動産会社が報告する同様のタイトルを持つ非gaap指標と比較できない可能性があり、その結果、当社の各非gaap指標の定義および計算方法を理解することが重要です。以下の非gaap指標は、当社および投資家が当社の経営成績および業績を理解し評価するために一般的に使用されています。:
-FFO：FFOは、不動産業界、特に不動産投資信託（REIT）において広く使用されている指標であり、当社の営業パフォーマ ンスを補足する有用な指標であると考えている。全米不動産投資信託協会（Nareit）および当社が定義するFFOとは、当期純利益（GAAPに従って計算）から、REITの本業に関連する減価償却可能な不動産および土地の売却益（または売却損）、REITの本業に関連する減価償却可能な不動産および土地の減損、連結一部所有事業体からの利益、賃貸不動産の減価償却費を除いたものである。FFOは、主に不動産資産の価値が予測可能に減少するという前提を除外しているため、FFOから生じる比較可能な期間の営業成績を表示する方が、金融アナリスト、投資家、株主にとってより有益であると考えている。FFOはGAAPに準拠した営業活動によるキャッシュ・フローを示すものではなく、当社の業績を示す純利益の代替指標とみなされるべきものではなく、流動性の指標としてのキャッシュ・フローや、現金配当を行う能力を示すものでもありません。
-調整後FFO：調整後FFO：当社は、調整後FFOが過去の財務期間との比較可能性を容易にする、中核営業業績の有用な補足的指標であると考えているため、調整後FFOの開示を行っている。調整後FFOは、比較不可能な収益および費用など、継続的な中核営業成績を代表するものではないと当社が考える項目を考慮するため、FFOに一定の調整を加えて算出される。当社の調整後 FFO の算出方法は、他の REIT が採用している方法とは異なる可能性があり、したがって他の REIT と比較できない可能性があります。
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