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レックスフォード・インダストリアルが2025年第1四半期決算を発表
カリフォルニア州ロサンゼルス発-2025 年 4 月 16 日-南カリフォルニアのインフィル地域一帯の産業用不動産への投資と運営による価値創造に注力する不動産投資信託（「REIT」）であるレックスフォード・インダストリアルリアルリアルリアルティ（「当社」または「レックスフォード・インダストリアル」）（NYSE: REXR）は本日、2025 年第 1 四半期の財務および営業成績を発表した。
2025年第1四半期財務・業績ハイライト
-普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の5,860万ドル（希薄化後1株当たり0.27ドル）に対し、6,830万ドル（希薄化後1株当たり0.30ドル）。
-コアFFOは前年比14.1％増の1億4,100万ドル。
-希薄化後1株当たりコアFFOは前年比6.9％増の0.62ドル。
-連結ポートフォリオNOIは1億9,360万ドル、前年比18.4％増。
-同一物件ポートフォリオのNOIは前年同期比0.7％増加し、同一物件ポートフォリオの現金NOIは同5.0％増加した。
-同一物件ポートフォリオの平均稼働率は95.9%。
-240万平方フィートの新規および更新リースを実施。比較可能な賃料は、前賃料と比べ、純実効ベースで23.8％、現金ベースで14.7％上昇した。
-物件を5,250万ドルで売却。四半期末後、1物件を5,090万ドルで売却。これらの取引を合計すると、当社には11.9％のアンレバードIRRがもたらされた。
-純有利子負債／企業価値比率は22.8%、純有利子負債／調整後EBITDAレシオは3.9%。
「レックスフォード・インダストリアルは、第1四半期に堅調な業績を達成し、当社のプラットフォームの強さと実行の規律を実証しました」と、当社の共同最高経営責任者であるハワード・シュワイマーとマイケル・フランケルは述べました。「当社の差別化されたビジネスモデルと投資適格のバランスシートは、現在のマクロ経済の不確実性を乗り越えつつ、実質的な組込み成長を引き出し、長期的な株主価値を推進する能力を今後も提供し続けるでしょう。
Financial Results
第1四半期の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の5,860万ドル（希薄化後1株当たり0.27ドル）に対し、6,830万ドル（希薄化後1株当たり0.30ドル）となった。第1四半期の純利益には、前年同期には同額がなかった不動産売却益1,320万ドルが含まれる。
第 1 四半期のコア FFO は 1 億 4,100 万ドルで、前年同期の 1 億 2,350 万ドルから 14.1%増加しました。希薄化後1株当たりコアFFOは0.62ドルで、前年同期の0.58ドルから6.9%増加しました。
当第1四半期の連結ポートフォリオNOIおよび現金NOIは、前年同期比でそれぞれ18.4％および20.4％増加した。
当四半期の同一物件ポートフォリオNOIは、同一物件ポートフォリオの賃料収入が1.2％増加したことによ り、前年同期比で0.7％増加しました。同一物件ポートフォリオの現金 NOI は前年同期比 5.0％増加しました。
Operating Results
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Q1 2025 Leasing Activity |
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Releasing Spreads(1) |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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Net Effective |
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現金 |
| New Leases |
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54 |
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882,403 |
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3.2% |
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(5.4)% |
| Renewal Leases |
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84 |
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1,511,946 |
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29.4% |
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20.2% |
| Total Leases |
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138 |
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2,394,349 |
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23.8% |
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14.7% |
(1)正味実効賃料および現金賃料の統計は、比較可能なリース・データが存在するリースのみを含む。詳細については、当社の財務報告補足資料を参照のこと。
2025年3月31日現在、当社の同一物件ポートフォリオの稼働率は95.7%であった。第 1 四半期の平均稼働率は 95.9%であった。付加価値リポジショニング資産を除いた当社の連結ポ ートフォリオの稼働率は95.1％、リースは95.5％であり、付加価値リポジショニング資産を含めた当社の連結ポ ートフォリオの稼働率は89.6％、リースは90.4％であった。
Transaction Activity
2025年第1四半期、当社はロサンゼルス-サウスベイのサブマーケットに位置するカーソン、1055サンドヒル・アヴェニューを5,250万ドル（1平方フィート当たり410ドル）で売却した。この127,775平方フィートの単一テナントの工業用ビルは、空室状態でユーザーに売却され、当社にとってのアンレバードIRRは10.5%であった。
2025年第1四半期後、当社はオレンジ郡南部のサブマーケットに所在する20アイコン、レイクフォレストを5,090万ドル（1平方フィート当たり497ドル）で売却した。この102,299平方フィートの単一テナント型産業用フレックスビルは、売却時点で100％稼働しており、当社にとっては13.3％のアンレバードIRRでユーザーに売却された。
現在、契約中または売り出し中の買収案件はない。これとは別に、3,000万ドルの処分案件が契約中または受諾済みである。これらの取引は慣例的なデュー・ディリジェンスおよびクロージング条件の対象となるため、当社がこれらの取引をクロージングできる保証はない。
2025年第1四半期、当社は5件のリポジショニング・プロジェクト（合計560,255平方フィート、投資総額1億4,540万ドル）を安定化させた。これらのプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り7.6％を達成した。
Balance Sheet
2025年第1四半期末の手元現金は無制限で5億460万ドル、制限付き現金は5,010万ドル、無担保リボルビング・クレジット枠は9億9,500万ドルであった。2025年3月31日現在、当社の借入残高は34億ドルで、平均金利は3.8%、平均満期までの期間は3.3年、変動金利の借入エクスポージャーはない。当社の選択により利用可能な延長オプションを含めると、2026年まで重要な債務の満期はない。
フィッチ・レーティングスは2025年3月14日、当社の長期債務不履行格付けをBBB+（安定的見通し）に据え置いた。
2025年第1四半期中、当社は2024年3月の公募増資に関連する未決済の株式先渡契約を決済し、普通株式9,776,768株を発行し、決済時の加重平均先渡価格48.89ドルに基づく純収入4億7,800万ドルを得た。
2025 年第 1 四半期中、当社は ATM プログラムを実行しなかった。2025年3月31日現在、当社のATMプログラムには約9億2,740万ドルの残枠があった。
2025年第1四半期中、当社は2027年2月3日まで認められていた3億ドルの普通株式買戻しプログラムを実行しなかった。
Dividends
2025年4月14日、当社の取締役会は、2025年6月30日現在の株主名簿に記録された普通株主および普通投資口保有者に対し、2025年7月15日に現金で支払う、2025年第2四半期の1株当たり0.43ドルの配当を承認した。
2025年4月14日、当社の取締役会は、2025年6月16日現在の登録株主に対し、シリーズB累積償還可能優先株式1株当たり0.367188ドルの四半期配当金、およびシリーズC累積償還可能優先株式1株当たり0.351563ドルの四半期配当金を、2025年6月30日に現金で支払うことを承認した。
Guidance
当社は2025年通年のガイダンスを下記の通り更新する。ガイダンスの詳細および2025年ガイダンス・ロールフォワードについては、当社の補足資料をご参照ください。
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| 2025 Outlook (1) |
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Q1 2025Updated Guidance |
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Initial Guidance |
| 希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益 |
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$1.31 - $1.35 |
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$1.21 - $1.25 |
| 希薄化後1株当たりcore ffoの当社持分 |
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$2.37 - $2.41 |
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$2.37 - $2.41 |
| 同一物件ポートフォリオのnoi成長率-ネット・エフェクティブ |
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0.75% - 1.25% |
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0.75% - 1.25% |
| 同一物件ポートフォリオのnoi成長率-現金 |
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2.25% - 2.75% |
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2.25% - 2.75% |
| 同じ物件のポートフォリオの平均稼働率（通期） (2) |
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95.5% - 96.0% |
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95.5% - 96.0% |
| 一般管理費 (3) |
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+/- $82.0M |
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+/- $82.0M |
| Net Interest Expense |
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+/- $109.5M |
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$110.5M - $111.5M |
(1)2025 ガイダンスは2025年4月16日時点のポートフォリオであり、クローズしていない追加的な買収、売却、関連する貸借対照表上の活動に関する想定は含まれていない。
(2)2025年4月16日現在、2025年同一物件ポートフォリオは291物件、総賃貸可能面積3,830万平方フィートで構成され、2025年第1四半期の連結ポートフォリオNOIの約76％を占めている。2024年12月31日現在、2025年同一物件ポートフォリオの期末稼働率は96.3%であった。2024年通年の同一物件ポートフォリオの平均稼働率は96.8%であった。
(3)2025 一般管理費ガイダンスには、現金支出を伴わない株式報酬費用3,730万ドルの見積もりが含まれています。現金支出を伴わない株式報酬には、譲渡制限付株式、期間制LTIPユニット、業績連動型ユニットが含まれ、これらは会社全体の業績に連動しており、実際の業績によって実現するかどうかが決まる。
金利、インフレ、景気、関税、産業用不動産の需給、当社または潜在的な不動産取得者に対する資金調達の可能性と条件、売却および投資のタイミングと利回りなどに関連する潜在的な影響など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、さまざまな要因が、当社のガイダンスに沿った業績を達成する能力に影響を与える可能性があります。当社がそのような結果を達成できる保証はありません。
補足情報および決算説明資料の更新
当社の補足財務報告パッケージおよび決算プレゼンテーションは、当社の投資家向け広報サイトir.refordindustrial.comで入手可能である。
決算発表、投資家説明会のウェブキャストおよびコンファレンスコール
経営陣による電話会議は2025年4月17日（木）午後1時（米国東部時間）に開催される。
ライブ電話会議に参加するには、開始時刻の5分前までに以下のダイヤルイン番号にアクセスし、会議ID 5314484を使用してください。
1 (800) 715-9871（国内からのお電話の場合）
1 (646) 307-1963（国際電話の場合）
電話会議のライブ中継とリプレイはir.refordindustrial.comでも視聴可能。
About Rexford Industrial
レックスフォード・インダストリアルは、世界第4位の工業市場であり、常に全米で最も需要が高く供給が少ない主要市場である南カリフォルニアのインフィル（穴埋め）工業用地への投資、運営、再開発を通じて価値を創造している。当社の高度に差別化された戦略は、独自の価値創造と資産管理能力を通じて、社内外の成長機会を可能にする。2025年3月31日現在、レックスフォード・インダストリアルズの高品質でかけがえのないポートフォリオは、424物件、約5,100万平方フィートの賃貸可能面積で構成され、安定した多様なテナントが入居している。ニューヨーク証券取引所に「REXR」のティッカーで上場している不動産投資信託（REIT）であるレックスフォード・インダストリアルは、S&Pミッドキャップ400インデックスのメンバーである。詳細はwww.rexfordindustrial.com。
Forward Looking Statements
本プレスリリースには、連邦証券法で定義される「将来予想に関する記述」が含まれている場合があります。これらの記述は、現時点での予想、予測、仮定に基づくものであり、リスクや不確実性を内包するものであるため、実際の結果や業績とは大きく異なる可能性があります。将来の見通しに関する記述は、期待、確信、予測、将来の計画や戦略、予想される出来事や傾向、および過去の事実ではない事項に関する同様の表現に関するものです。場合によっては、「可能性がある」、「予定である」、「はずである」、「期待する」、「意図する」、「計画する」、「予測する」、「確信する」、「推定する」、「予測する」、「可能性がある」といった将来の見通しに関する用語や、これらの否定語句、または将来の出来事や傾向の予測や示唆であり、過去の事実のみに関連しない類似の語句の使用により、将来の見通しに関する記述を特定することができます。将来の見通しに関する記述は、当社の誠実な信念、仮定および期待を反映したものですが、将来の業績を保証するものではありません。加えて、当社の将来の業績および当社が事業を展開する業界の将来の業績に関する予測、仮定、推定は、上記の要因を含む様々な要因により、必然的に高い不確実性とリスクを伴います。これらおよびその他の要因によって、当社の見積もりおよび確信、ならびに独立した第三者によって作成された見積もりに示されたものとは大きく異なる結果が生じる可能性があります。当社の将来の結果が将来の見通しに関する記述と大きく異なる原因となりうるこれらおよびその他の要因の詳細については、2024年12月31日終了年度の年次報告書（Form 10-K）を含む、当社が米国証券取引委員会に提出した報告書およびその他の提出書類をご覧ください。当社は、基礎となる仮定や要因の変更、新たな情報、データ、方法、将来の出来事、またはその他の変更を反映するために、将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を一切負いません。
非gaap財務指標の定義／考察
営業活動から得た資金（FFO）：当社は、全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従ってFFOを算出している。FFOは、当期純利益（損失）（GAAPに従って計算）から、減価償却可能な営業用不動産の売却益（または売却損）、事業に付随する資産の売却益（または売却損）、減価償却可能な営業用不動産または事業に付随する資産の減損損失、不動産関連の減価償却費および償却費（繰延金融費用の償却費および時価超/時価以下のリース無形資産の償却費を除く）、ならびに非連結合弁事業の調整後を除いたものである。経営陣がFFOを補足的な業績評価指標として使用しているのは、不動産関連の減価償却費、不動産売却損益、非連結不動産事業体の一時的でない減損、および不動産投資の減損を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃料、営業費用の動向を把握できる業績評価指標となるからである。また、FFOは他のREITでも使用されている広く認知された業績指標であるため、投資家は当社の営業成績を他のREITと比較する際の基準として使用できるものと考えています。しかし、FFOには減価償却費が含まれておらず、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準も把握できないため、これらのすべてが実質的な経済効果を持ち、当社の業績に重大な影響を与える可能性があることから、当社の業績を示す指標としてのFFOの有用性は限定的です。他のエクイティREITは、当社のようにNAREITの定義に従ってFFOを計算または解釈していない可能性があり、したがって当社のFFOは、そのような他のREITのFFOと比較できない可能性があります。FFOは当社の流動性を示す指標として使用されるべきものではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきものです。GAAPに最も近い等価値である当期純利益とFFOの調整は、以下の「財務諸表と調整」の項に記載されています。「会社持分FFO」は、普通株主に帰属するFFOを反映したものであり、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていない。
Core Funds from Operation（コアFFO）：コアFFOは、後述の「財務諸表とその関連性」に記載されている「当期純利益と営業活動によるキャッシュ・フローおよびコア営業活動によるキャッシュ・フローとの調整」の表で説明されている比較不可能な項目をFFOで調整することにより算出される。コアFFOは有用な補足的指標であり、当社が継続的な営業業績の一部とみなしていない項目を調整することにより、当社の営業および財務業績をより有意義かつ一貫性をもって期間比較することができると考えています。これらの調整は、当社の財政状態および経営成績に実質的な経済的影響を与えるため、当社の業績を示す指標としてのコアFFOの有用性は限定的です。他の REIT は一貫した方法でコア FFO を算出していない可能性があります。したがって、当社のコアFFOは他のREITのコアFFOと比較できない可能性があります。コア FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきです。「会社持分コア FFO」は、普通株主に帰属するコア FFO を反映しており、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていません。
希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益のガイダンスと希薄化後1株当たりのコアffoのガイダンスの当社持分との調整:
以下は、最も直接的に比較可能なGAAPベースの財務指標である希薄化後1株当たり普通株主に帰属する当期純利益の2025年ガイダンスの範囲と、希薄化後1株当たりコアFFOの当社持分との調整表である。
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2025 Estimate |
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Low |
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High |
| 普通株主に帰属する純利益 |
$ |
1.31 |
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$ |
1.35 |
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| 減価償却費の会社負担分 |
1.25 |
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1.25 |
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| 不 動 産 売 却 益 の 会 社 分(1) |
(0.19) |
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(0.19) |
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| コアffoの当社持分 |
$ |
2.37 |
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$ |
2.41 |
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(1)2025年3月28日の1055 Sandhill Avenueの売却と、2025年4月3日の20 Iconの売却を反映。
純営業利益（NOI）：NOIは非GAAP指標であり、当社の不動産物件に直接帰属する収益および費用を含む。NOIは、不動産事業からの賃料収入から不動産経費（支払利息、減価償却費および償却費控除前）を控除したものである。NOIを補足的な業績指標として使用しているのは、不動産減価償却費および償却費、ならびに不動産売却益（または売却損）を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃料、運営コストの動向を把握できる業績指標となるからである。
また、NOIは投資家にとって、当社の営業成績を他のREITと比較する際の基準として有用であると考えています。しかし、NOIは減価償却費を除いたものであり、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準（これらはすべて実質的な経済効果をもたらすものであり、当社の業績に重大な影響を与える可能性があります）を把握するものではないため、当社の業績を示す指標としてのNOIの有用性は限定的です。他のエクイティREITは同様の方法でNOIを算出していない可能性があり、従って、当社のNOIは他のREITのNOIと比較できない可能性があります。従って、NOIは、当社のパフォーマンスを示す指標として、当期純利益を補足するものとしてのみ考慮されるべきです。NOIは、当社の流動性を示す指標として使用されるべきではなく、当社の資金需要に対応できる資金を示すものでもありません。
NOIは、GAAPに基づく営業活動によるキャッシュ・フローの代用として使用されるべきではない。当社はNOIを、当社全体の業績および同一物件ポートフォリオの業績を評価するために使用している。同一物件ポートフォリオのNOIの計算、および同一物件ポートフォリオのNOIに対する当期純利益の調整は、以下の「財務諸表と調整」のセクションに記載されている。
キャッシュNOI：キャッシュNOIは非GAAP指標であり、NOIに（i）市場価格より高い／（低い）リースの無形資産償却費、および市場価格より低いリースバックを伴うセール・リースバック取引から生じるその他の繰延賃料の償却費、および（ii）定額賃料の調整額を加減して算出する。キャッシュNOIは、NOIとともに補足的な業績指標として使用している。キャッシュNOIは、当社の流動性を示す指標として使用されるべきではなく、また当社の資金需要に対応できる資金を示すものでもない。キャッシュNOIは、GAAPに従って計算される営業活動によるキャッシュ・フローの代用として使用されるべきではありません。当社はキャッシュNOIを、当社全体の業績および同一物件ポートフォリオの業績を評価するために使用しています。同一物件ポートフォリオのキャッシュNOIの計算、および同一物件ポートフォリオのキャッシュNOIに対する当期純利益の調整については、以下の「財務諸表と調整」のセクションに記載されている。
同一物件ポートフォリオ：2025年同一物件ポートフォリオ：2025年同一物件ポートフォリオは、連結ポートフォリオのサブセットであり、2024年1月1日から2025年3月31日までの期間に当社が100％所有した物件を含み、(i)2023年1月1日から2025年3月31日までの期間に取得または売却された物件を除く、また、(ii)2024年1月1日以前に取得した物件のうち、2024年および2025年中にリポジショニング／再開発（現在および将来）またはリースアップに分類された物件、および「その他リポジショニング」に分類された一部のビルについては、比較対象期間中の物件の業績に大きな影響を及ぼすと考えられる。2025年3月31日現在、当社の2025年同一物件ポートフォリオは292物件、総賃貸可能面積3,840万平方フィートの建物で構成されている。
リポジショニング中の物件とスペース：一般的には、スペースの機能性（ペンキやカーペットなどの基本的な改装は含まない）、キャッシュフロー、価値を向上させるための資本的改善を実施するために、相当量のスペースが空室となっている物件やユニットと定義される。リポジショニングは通常、投資が完全に、またはほぼ完全に展開され、物件が入居可能になった時点で完了とみなされる。
安定化日 - 再ポジショニング/再開発物件：リポジショニング／再開発物件：リポジショニング／再開発物件は、以下のいずれか早い時点で安定化し ていると考える：(i)賃料が開始され、90％の稼働率を達成した時点、または(ii)リポジショニング／再開発工事の完了日から1年。
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Mikayla Lynch
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(424) 276-3454
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Consolidated Balance Sheets
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Consolidated Statements of Operations
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