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レックスフォード・インダストリアルが2024年第3四半期決算を発表
カリフォルニア州ロサンゼルス発-2024 年 10 月 16 日-南カリフォルニアのインフィル地域一帯の産業用不動産への投資と運営による価値創造に注力する不動産投資信託（「REIT」）であるレックスフォード・インダストリアルリアルリアルリアルティ（「当社」または「レックスフォード・インダストリアル」）（NYSE: REXR）は本日、2024 年第 3 四半期の財務および営業成績を発表した。
2024年第3四半期 財務・業績ハイライト:
-普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の5,630万ドル（希薄化後1株当たり0.27ドル）に対し、6,510万ドル（希薄化後1株当たり0.30ドル）。
-コアFFOは前年同期比13.1%増の1億3,000万ドル。
-希薄化後1株当たりコアFFOは前年同期比5.4%増の0.59ドル。
-連結ポートフォリオNOIは1億8,350万ドルで、前年同期比17.6％の増加。
-同一物件ポートフォリオの NOI は前年同期比で 2.6％増加し、同一物件ポートフォリオの現金 NOI は同 5.3％増加した。
-同一物件ポートフォリオの平均稼働率は96.9%。
-比較可能な賃料は、160万平方フィートの新規および更新リースにおいて、GAAPベースで前年比39.2％増、現金ベースで同26.7％増となった。
-総額6,050万ドルで2件の買収を完了し、730万ドルで1件の物件を売却。
-純有利子負債／企業価値比率は22.2%。
「レックスフォード・インダストリアルは引き続き好調な営業成績を収めており、当社の価値主導型ビジネスモデルとダイナミックなチームの質の高さを裏付けています。「今後の展望として、南カリフォルニアのインフィル市場に内在する広範な価値創造の機会と良好な需給関係が、当社のステークホルダーに高品質で付加価値の高いキャッシュフロー成長をもたらす大きな道筋を提供し続けると確信しています。
Financial Results:
第3四半期の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の5,630万ドル（希薄化後1株当たり0.27ドル）に対し、6,510万ドル（希薄化後1株当たり0.30ドル）となった。2024年9月30日に終了した9ヶ月間の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期が1億6,580万ドル（希薄化後1株当たり0.83ドル）であったのに対し、2億350万ドル（希薄化後1株当たり0.94ドル）であった。2024年9月30日に終了した9ヶ月間の純利益には、前年同期の1,210万ドルに対し、1,800万ドルの不動産売却益が含まれている。
第 3 四半期のコア FFO は 1 億 3,000 万ドルとなり、前年同期の 1 億 1,500 万ドルから 13.1%の増加となりました。希薄化後1株当たりコアFFOは0.59ドルで、前年同期の希薄化後1株当たり0.56ドルから5.4％増加しました。2024年9月30日に終了した9ヶ月間については、コアFFOは3億8,310万ドルとなり、前年同期の3億2,600万ドルから17.5％の増加となりました。2024年9月30日に終了した9ヵ月間については、希薄化後1株当たりコアFFOは1.77ドルとなり、前年同期の1.62ドルから9.3％の増加となった。
当第3四半期の連結ポートフォリオNOIおよび現金NOIは、前年同期に比べそれぞれ17.6％および20.7％増加した。2024年9月30日に終了した9ヵ月間については、当社の連結ポートフォリオNOIは前年同期比17.8％増、現金NOIは同20.0％増となった。
当第3四半期の同一物件ポートフォリオのNOIおよび現金NOIは、前年同期に比べそれぞれ2.6％および5.3％増加した。2024年9月30日に終了した9ヵ月間については、当社の同一物件ポートフォリオのNOIおよび現金NOIは、前年同期に比べそれぞれ4.7％および7.7％増加した。
Operating Results:
2024年第3四半期の動きは、レックスフォード・インダストリアル社がターゲットとする南カリフォルニアのインフィル市場において、堅調なリーシング・ファンダメンタルズを実証している：
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Q3-2024 Leasing Activity |
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Releasing Spreads |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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GAAP |
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現金 |
| New Leases |
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56 |
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994,566 |
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35.8% |
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25.7% |
| Renewal Leases |
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52 |
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599,529 |
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41.4% |
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27.3% |
| Total Leases |
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108 |
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1,594,095 |
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39.2% |
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26.7% |
2024年9月30日現在、当社の同一物件ポートフォリオの稼働率は96.7%であった。第 3 四半期の平均稼働率は 96.9%であった。付加価値リポジショニング資産を除いた当社の連結ポートフォリオは、稼働率97.6％、賃貸率97.8％であり、付加価値リポジショニング資産を含む当社の連結ポートフォリオは、稼働率93.0％、賃貸率94.0％であった。
Transaction Activity:
2024年第3四半期、当社は12エーカーの土地に27万1,205平方フィートの建物を含む総額6,050万ドルの2件の買収を完了した：
-ロサンジェルス・サウスベイのサブマーケットに位置するトーランス市190番通り950番地Wを、4,130万ドル（土地1平方フィート当たり1,03ドル）で取得した。I-405とI-110フリーウェイのインターチェンジに位置する9.2エーカーの敷地は、ロサンゼルス港、ロングビーチ港、ロサンゼルス国際空港の航空貨物ターミナルへのアクセスに優れている。短期セール・リースバックの終了後、当社はこの土地を195,000平方フィートのAクラス工業施設に再開発する予定であり、1エーカーの舗装された保管ヤードが特徴である。この投資は、当初7.3％のアンレバード・キャッシュ利回りを生み出し、投資総額に対して6.7％のアンレバード・キャッシュ利回りで安定すると予測されている。CBREによると、2024年第3四半期末時点のLA-サウスベイ・サブマーケット（1億9,800万平方フィート）の空室率は4.2％だった。
-ロサンゼルス-ミッド・カウンティーズのサブマーケットに位置するセリトス、アロンドラ・ブルバード12900番地を1,920万ドル（1平方フィート当たり232ドル）で取得。3.0エーカーの敷地に建つ82,660平方フィートの1テナントビルは、市場賃料を35％下回る賃料で賃貸されている。この投資は当初4.8％のアンレバード・キャッシュ利回りを生み出し、3年目には6.5％のアンレバード・キャッシュ利回りで安定すると予測されている。CBREによると、2024年第3四半期末時点のLA-Mid Countiesサブマーケットの1億300万平方フィートの空室率は5.2％だった。
2024年第3四半期以降、当社は市場外取引を通じて買収した：
-フォンタナ市ダリア・ストリート13201番地（インランド・エンパイア・ウエスト・サブマーケット内）を7,010万ドル（1平方フィート当たり251ドル）で売却。12.9エーカーの敷地に建つ278,650平方フィートのクロスドック式工業用ビルは、投資適格のテナントに新規賃貸されている。この投資は、当初5.2％のアンレバード・キャッシュ利回りを生み出している。CBREによると、2024年第3四半期末時点のIE-Westサブマーケット（3億5,400万平方フィート）の空室率は5.6％だった。
これまでの投資総額は14億ドルで、206エーカーの土地に430万平方フィートの建物を建設し、投資総額の加重平均アンレバード初期利回りは5.0％、アンレバード安定利回りは5.7％を見込んでいる。
当社は現在、南カリフォルニアの優良インフィル工業用地市場において、約2億ドルの新規投資案件を契約中または契約承諾済みで、短期的な買収パイプラインを有している。これらの買収は、通常のデューデリジェンスやクロージング条件を満たす必要があるため、当社がこれらの取引を完了する保証はない。
2024年第3四半期、当社はロサンゼルス・セントラル地区の2553ガーフィールド・アヴェニュー・コマースを730万ドル（1平方フィート当たり284ドル）で売却した。総面積2万5,615平方フィートのこの単一テナントの工業用ビルは、当社にとって12.6％のアンレバードIRRでユーザーに売却された。
これまで当社は5物件を総額4,430万ドルで売却し、加重平均アンレバードIRRは12.8％であった。
2024年第3四半期中、当社は32万7,458平方フィートに相当する3件の再配置・再開発プロジェクトを賃借開始し安定化させ、投資総額は9,870万ドルとなった。これらのプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り7.6％を達成した。
これまで当社は、合計450,477平方フィートの7件の再配置・再開発プロジェクトを安定化させ、その投資総額は1億6,510万ドルに達した。これらのプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り8.4％を達成した。
Balance Sheet:
第3四半期末の手元現金は6,180万ドル、無担保リボルビング・クレジット枠は9億9,500万ドルであった。2024年9月30日現在、当社の借入残高は34億ドルで、平均金利は3.8%、平均満期までの期間は3.8年、変動金利の借入エクスポージャーはない。当社の選択により利用可能な延長オプションを含めると、2026年まで重要な債務の満期はない。
2024年第3四半期中、当社は2024年3月の公募増資に関連する未決済の株式先渡契約を、普通株式1,650,916株を発行することで一部決済し、8,000万米ドルの純収入を得た。
2024年第3四半期以降、当社は2024年3月の公募増資に関連する未決済の株式先渡契約の一部を、普通株式2,884,380株を発行することで決済し、1億4,000万ドルの純収入を得た。
2024年10月16日現在、当社には約6億1,400万ドルの正味先渡代金が残っている。
2024 年第 3 四半期中、当社は ATM プログラムを実行しなかった。2024年9月30日現在、当社のATMプログラムには約9億2,740万ドルの残枠があった。
Dividends:
2024年10月14日、当社取締役会は2024年第4四半期の1株当たり0.4175ドルの配当金を、2024年12月31日現在の株主名簿に記録された普通株主および普通ユニット保有者に対して、2025年1月15日に現金で支払うことを承認した。
2024年10月14日、当社の取締役会は、2024年12月16日現在の登録株主に対し、シリーズB累積償還可能優先株式1株当たり0.367188ドルの四半期配当およびシリーズC累積償還可能優先株式1株当たり0.351563ドルの四半期配当を、2024年12月31日に現金で支払うことを承認した。
Guidance:
当社は2024年通期のガイダンスを以下の通り更新する。コアFFOガイダンスは、2024年10月16日時点の当社のインプレース・ポートフォリオを指し、クローズしていない追加取得、売却、または関連するバランスシート活動の前提は含まれていない。ガイダンスの詳細および2024年ガイダンス・ロールフォワードについては、当社の補足資料をご参照ください。
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| 2024 Outlook (1) |
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Q3 2024 Updated Guidance |
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Q2 2024Guidance |
| 希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益 |
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$1.20 - $1.22 |
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$1.19 - $1.21 |
| 希薄化後1株当たりcore ffoの当社持分 |
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$2.33 - $2.35 |
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$2.32 - $2.34 |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-gaap |
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4.25% - 4.75% |
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4.25% - 5.25% |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-キャッシュ |
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7.0% - 7.5% |
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7.0% - 8.0% |
| 同じ物件のポートフォリオの平均稼働率（通期） (2) |
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96.5% - 96.75% |
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96.5% - 97.0% |
| 一般管理費 (3) |
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+/- $83.0M |
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+/- $83.0M |
| Net Interest Expense |
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+/- $99.0M |
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+/- $99.0M |
(1)2024 ガイダンスは2024年10月16日時点のポートフォリオであり、クローズしていない追加的な買収、売却、関連するバランスシートの活動に関する前提は含まれていない。
(2)当社の2024年同一物件ポートフォリオは、当社の連結ポートフォリオのサブセットであり、2023年1月1日から2024年9月30日までの期間に当社が100％所有していた物件を含み、2023年および2024年中にリポジショニング／再開発（現在および将来）またはリースアップに分類された、または分類される予定の物件は除外されている（特に断りのない限り）。2024 年の同一物件ポートフォリオは、2024 年第 3 四半期の NOI 総額の約 73%を占める。
(3)2024 一般管理費ガイダンスには、現金支出を伴わない株式報酬費用3,880万ドルの見積もりが含まれています。現金支出を伴わない株式報酬には、譲渡制限付株式、期間制LTIPユニット、業績連動型ユニットが含まれ、これらは会社全体の業績に連動しており、実際の業績によって実現するかどうかが決まる。
金利、インフレ、景気、産業用不動産の需給、当社または不動産取得希望者に対する資金調達の可能性および条件、売却および投資のタイミングと利回りなどに関連する潜在的な影響など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、さまざまな要因が、当社のガイダンスに沿った業績を達成する能力に影響を与える可能性があります。当社がそのような結果を達成できる保証はありません。
補足情報および投資家向けプレゼンテーションの更新:
当社の補足財務報告パッケージおよび最新の投資家向けプレゼンテーションは、当社の投資家向けウェブサイトir.refordindustrial.comでご覧いただけます。
決算発表、投資家説明会のウェブキャストおよびコンファレンスコール:
経営陣による電話会議は2024年10月17日（木）午後1時（米国東部時間）に開催される。
ライブ電話会議に参加するには、会議ID 9448082を使用して、開始時刻の5分前までに以下のダイヤルイン番号にアクセスしてください。
1 (800) 715-9871（国内からのお電話の場合）
1 (646) 307-1963（国際電話の場合）
電話会議のライブ中継とリプレイはir.refordindustrial.comでも視聴可能。
About Rexford Industrial:
レックスフォード・インダストリアルは、世界第4位の工業市場であり、常に全米で最も需要が高く供給が少ない主要市場である南カリフォルニアのインフィル（穴埋め）工業用地への投資、運営、再開発を通じて価値を創造している。当社の高度に差別化された戦略は、独自の価値創造と資産管理能力を通じて、社内外の成長機会を可能にする。レックスフォード・インダストリアルズの高品質でかけがえのないポートフォリオは、424物件、約5,030万平方フィートの賃貸可能面積で構成され、安定した多様なテナントが入居している。ニューヨーク証券取引所に「REXR」のティッカーで上場している不動産投資信託（REIT）であるレックスフォード・インダストリアルは、S&Pミッドキャップ400インデックスのメンバーである。詳細はwww.rexfordindustrial.com。
Forward Looking Statements:
本プレスリリースには、連邦証券法で定義される「将来予想に関する記述」が含まれている場合があります。これらの記述は、現時点での予想、予測、仮定に基づくものであり、リスクや不確実性を内包するものであるため、実際の結果や業績とは大きく異なる可能性があります。将来の見通しに関する記述は、期待、確信、予測、将来の計画や戦略、予想される出来事や傾向、および過去の事実ではない事項に関する同様の表現に関するものです。場合によっては、「可能性がある」、「予定である」、「はずである」、「期待する」、「意図する」、「計画する」、「予測する」、「確信する」、「推定する」、「予測する」、「可能性がある」といった将来の見通しに関する用語や、これらの否定語句、または将来の出来事や傾向の予測や示唆であり、過去の事実のみに関連しない類似の語句の使用により、将来の見通しに関する記述を特定することができます。将来の見通しに関する記述は、当社の誠実な信念、仮定および期待を反映したものですが、将来の業績を保証するものではありません。また、当社の将来の業績および当社が事業を展開する業界の将来の業績に関する予測、仮定、推定は、上記の要因を含むさまざまな要因により、必然的に高度な不確実性およびリスクの影響を受けます。これらおよびその他の要因によって、当社の見積もりや確信、および独立した第三者によって作成された見積もりで表明されたものとは大きく異なる結果が生じる可能性があります。当社の将来の業績が将来の見通しに関する記述と大きく異なる原因となりうるこれらおよびその他の要因の詳細については、2023年12月31日を末日とする年度の年次報告書（Form 10-K）をはじめとする、当社が米国証券取引委員会に提出した報告書およびその他の提出書類をご覧ください。当社は、基礎となる仮定または要因の変更、新たな情報、データまたは方法、将来の出来事またはその他の変更を反映するために、将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を一切負いません。
非gaap財務指標の定義／考察:
営業活動から得た資金（FFO）：当社は、全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従ってFFOを算出している。FFOは、当期純利益（損失）（GAAPに基づき計算）から、減価償却可能な営業用不動産の売却益（または売却損）、事業に付随する資産の売却益（または売却損）、減価償却可能な営業用不動産または事業に付随する資産の減損損失、不動産関連の減価償却費および償却費（繰延融資費用の償却費および時価超／時価以下のリース無形資産償却費を除く）、ならびに非連結合弁事業の調整後を除いたものである。経営陣がFFOを補足的な業績指標として使用しているのは、不動産関連の減価償却費、不動産売却損益、非連結不動産事業体の一時的でない減損、および不動産投資の減損を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃貸料、営業費用の動向を把握できる業績指標を提供しているためである。また、FFOは他のREITでも使用されている広く認知された業績指標であるため、投資家は当社の営業成績を他のREITと比較する際の基準として使用できるものと考えています。しかし、FFOには減価償却費が含まれておらず、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準も把握できないため、これらのすべてが実質的な経済効果を持ち、当社の業績に重大な影響を与える可能性があることから、当社の業績を示す指標としてのFFOの有用性は限定的です。他のエクイティREITは、当社のようにNAREITの定義に従ってFFOを計算または解釈していない可能性があり、したがって当社のFFOは、そのような他のREITのFFOと比較できない可能性があります。FFOは当社の流動性を示す指標として使用されるべきものではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきものです。GAAPに最も近い等価値である当期純利益とFFOの調整は、以下の「財務諸表と調整」の項に記載されています。「会社持分FFO」は、普通株主に帰属するFFOを反映したものであり、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていない。
Core Funds from Operation（コアFFO）：コアFFOは、後述の「財務諸表とその関連性」に記載されている「当期純利益と営業活動によるキャッシュ・フローおよびコア営業活動によるキャッシュ・フローとの調整」の表で説明されている比較不可能な項目をFFOで調整することにより算出される。コアFFOは有用な補足的指標であり、当社が継続的な営業業績の一部とみなしていない項目を調整することにより、当社の営業および財務業績をより有意義かつ一貫性をもって期間比較することができると考えています。これらの調整は、当社の財政状態および経営成績に実質的な経済的影響を与えるため、当社の業績を示す指標としてのコアFFOの有用性は限定的です。他の REIT は一貫した方法でコア FFO を算出していない可能性があります。したがって、当社のコアFFOは他のREITのコアFFOと比較できない可能性があります。コア FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきです。「会社持分コア FFO」は、普通株主に帰属するコア FFO を反映しており、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていません。
希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益のガイダンスと希薄化後1株当たりのコアffoのガイダンスの当社持分との調整:
以下は、最も直接的に比較可能な将来のGAAP財務指標である希薄化後1株当たり普通株主に帰属する当期純利益の2024年のガイダンス範囲と、希薄化後1株当たりコアFFOの当社持分との調整表である。
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2024 Estimate |
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Low |
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High |
| 普通株主に帰属する純利益 |
$ |
1.20 |
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$ |
1.22 |
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| 減価償却費の会社負担分 |
1.21 |
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1.21 |
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| 不 動 産 売 却 益 の 会 社 分(1) |
(0.08) |
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(0.08) |
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| コアffoの当社持分 |
$ |
2.33 |
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$ |
2.35 |
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(1)2024年9月30日に終了した9ヵ月間に売却した5物件を反映している。
純営業利益（NOI）：NOIは非GAAP指標であり、当社の不動産物件に直接帰属する収益および費用を含む。NOIは、不動産事業からの賃料収入から不動産経費（支払利息、減価償却費および償却費控除前）を控除したものである。NOIを補足的な業績指標として使用しているのは、不動産減価償却費および償却費、ならびに不動産売却益（または売却損）を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃料、運営コストの動向を把握できる業績指標となるからである。
また、NOIは投資家にとって、当社の営業成績を他のREITと比較するための基準として有用であると考えています。しかし、NOIは減価償却費を除いたものであり、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準（これらはすべて実質的な経済効果をもたらすものであり、当社の業績に重大な影響を与える可能性があります）を把握するものではないため、当社の業績を示す指標としてのNOIの有用性は限定的です。他のエクイティREITは同様の方法でNOIを算出していない可能性があり、従って、当社のNOIは他のREITのNOIと比較できない可能性があります。したがって、NOIは、当社のパフォーマンスを示す指標として、当期純利益を補足するものとしてのみ考慮されるべきです。NOIは、当社の流動性を示す指標として使用されるべきではなく、当社の資金需要に対応できる資金を示すものでもありません。
NOIは、GAAPに基づく営業活動によるキャッシュ・フローの代用として使用されるべきではない。当社はNOIを、当社全体の業績および同一物件ポートフォリオの業績を評価するために使用している。同一物件ポートフォリオのNOIの計算、および同一物件ポートフォリオのNOIに対する当期純利益の調整は、以下の「財務諸表と調整」のセクションに記載されている。
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Consolidated Balance Sheets
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Consolidated Statements of Operations
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