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レックスフォード・インダストリアルが2024年第2四半期決算を発表
カリフォルニア州ロサンゼルス発-2024 年 7 月 17 日-南カリフォルニアのインフィル地域一帯の産業用不動産への投資と運営による価値創造に特化した不動産投資信託（「REIT」）であるレックスフォード・インダストリアルリアルリアルリアルティ（「当社」または「レックスフォード・インダストリアル」）（NYSE: REXR）は本日、2024 年第 2 四半期の財務および営業成績を発表した。
2024年第2四半期 財務・業績ハイライト:
-普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の5,160万ドル（希薄化後1株当たり0.26ドル）に対し、7,980万ドル（希薄化後1株当たり0.37ドル）。
-前年同期比19.5%増の1億2960万ドル。
-希薄化後1株当たりコアFFOは前年同期比11.1%増の0.60ドル。
-連結ポートフォリオNOIは1億8,110万ドルで、前年同期比20.9％の増加。
-同一物件ポートフォリオの NOI は前年同期比で 6.0％増加し、同一物件ポートフォリオの現金 NOI は同 9.1％増加した。
-同一物件ポートフォリオの平均稼働率は96.9%。
-比較可能な賃料は、新規および更新リースで賃貸可能な230万平方フィートにおいて、GAAPベースで従前の賃料に比べ67.7％、現金ベースで49.0％増加した。
-総額1億6,950万ドルで3件の買収を完了し、総額3,700万ドルで4件の物件を売却。
-純有利子負債／企業価値比率は24.1%。
「レックスフォード・インダストリアル社の年初来の好業績は、当社の価値主導型ビジネスモデルの回復力と、それに伴うキャッシュフローの大幅な成長を実証するものです。「今後、レックスフォード・インダストリアル社の起業家精神にあふれた資産管理プログラムと、資本配分とリサイクルに対する付加価値の高いアプローチにより、当社は、ステークホルダーのために価値を創造する大きな市場機会を活用し続けることで、業績をさらに差別化できると確信しています。
Financial Results:
第2四半期の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の5,160万ドル（希薄化後1株当たり0.26ドル）に対し、7,980万ドル（希薄化後1株当たり0.37ドル）となった。2024年6月30日に終了した6ヵ月間の普通株主に帰属する当期純利益は1億3,840万ドル、希薄化後1株当たり0.64ドルで、前年同期は1億940万ドル、希薄化後1株当たり0.55ドルであった。2024年6月30日に終了した6ヵ月間の純利益には、前年同期の1,210万ドルに対し、1,630万ドルの不動産売却益が含まれている。
当社の第 2 四半期のコア FFO は 1 億 2,960 万ドルとなり、前年同期の 1 億 840 万ドルから 19.5%増加しました。希薄化後1株当たりコアFFOは0.60ドルで、前年同期の希薄化後1株当たり0.54ドルから11.1%増加しました。2024年6月30日に終了した6ヵ月間のコアFFOは2億5,310万ドルで、前年同期の2億1,110万ドルから19.9％増加しました。2024年6月30日に終了した6ヵ月間については、希薄化後1株当たりコアFFOは1.17ドルとなり、前年同期の1.06ドルから10.4％増加した。
当第2四半期の当社連結ポートフォリオのNOIおよびキャッシュNOIは、前年同期に比べそれぞれ20.9％および 21.7％増加した。2024年6月30日に終了した6ヵ月間については、当社の連結ポートフォリオNOIは前年同期比18.0％増、現金NOIは同19.7％増となった。
当第2四半期の同一物件ポートフォリオのNOIおよび現金NOIは、前年同期に比べそれぞれ6.0％および9.1％増加した。2024年6月30日に終了した6ヵ月間については、当社の同一物件ポートフォリオのNOIおよび現金NOIは、前年同期に比べそれぞれ5.9％および9.0％増加した。
Operating Results:
2024年第2四半期のリース動向は、レックスフォード・インダストリアル社がターゲットとする南カリフォルニアのインフィル市場において、テナントの需要が堅調であることを示している：
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Q2-2024 Leasing Activity |
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Releasing Spreads |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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GAAP |
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現金 |
| New Leases |
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60 |
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1,033,006 |
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45.2% |
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29.7% |
| Renewal Leases |
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69 |
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1,228,905 |
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78.6% |
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58.2% |
| Total Leases |
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129 |
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2,261,911 |
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67.7% |
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49.0% |
2024年6月30日現在、当社の同一物件ポートフォリオの稼働率は97.3%であった。第 2 四半期の平均稼働率は 96.9%であった。付加価値リポジショニング資産を除いた当社の連結ポートフォリオは97.9%の稼働率、98.0%のリースで、付加価値リポジショニング資産を含む当社の連結ポートフォリオは93.7%の稼働率、94.3%のリースでした。
Transaction Activity:
2024年第2四半期中、当社は23エーカーの土地に501,397平方フィートの建物を含む総額169.5百万ドルの3件の買収を完了した。これらの投資を合計すると、加重平均アンレバード初期利回りは5.8%、アンレバード安定化投資利回りは6.1%になると予想される。現在までに、当社は総額13億ドルの投資を完了し、181エーカーの土地に370万平方フィートの建物を建設しており、これらの投資総額は加重平均アンレバード初期利回り4.9％、アンレバード安定利回り5.7％を生み出すと予測されている。
さらに、4物件を総額3,700万ドルで売却し、加重平均アンレバードIRRは12.9％となった。
当社は現在、南カリフォルニアの優良インフィル工業用地市場において、約1億6,000万ドルの新規投資案件を契約中または契約承諾済みで、短期的な買収パイプラインを有している。これらの買収には通常のデューデリジェンスやクロージング条件が適用されるため、当社がこれらの取引を成立させる保証はない。
2024年第2四半期中、当社は84,998平方フィートに相当する2件のリポジショニング・プロジェクト（総投資額5,430万ドル）の賃貸を開始し、安定化させた。このプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り9.5%を達成した。当社は2024年第2四半期以降、合計4件の再配置・再開発プロジェクト（379,594平方フィート）をリースした。
現在までのところ、当社は合計123,019平方フィート、総額6,640万ドルの投資となる4件のリポジショニング・プロジェクトを安定化させた。これらのプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り9.7％を達成した。
Balance Sheet:
当第2四半期末の手元現金は1億2,570万ドル、無担保リボルビング・クレジット枠は9億9,500万ドルであった。2024年6月30日現在、当社の借入残高は34億ドルで、平均金利は3.8%、平均満期までの期間は4.1年、変動金利の借入エクスポージャーはない。当社の選択により利用可能な延長オプションを含めると、2026年まで重要な債務の満期はない。
2024年第2四半期中、当社はATMプログラムの実行や未決済の株式先渡売買契約の決済を行わなかった。2024年6月30日現在、当社のATMプログラムの残存容量は約9億2,740万ドルでした。2024年7月17日現在、2024年3月の公募増資に関連する決済のために、約8億3,230万ドルの正味先渡代金が残っています。
Dividends:
2024年7月15日、当社の取締役会は、2024年9月30日現在の株主名簿に記録された普通株主および普通投資口保有者に対し、2024年10月15日に現金で支払う、2024年第3四半期の1株当たり0.4175ドルの配当を承認した。
2024年7月15日、当社の取締役会は、2024年9月16日現在の登録株主に対し、シリーズB累積償還可能優先株式1株当たり0.367188ドルの四半期配当およびシリーズC累積償還可能優先株式1株当たり0.351563ドルの四半期配当を、2024年9月30日に現金で支払うことを承認した。
Guidance:
当社は2024年通期のガイダンスを以下の通り更新する。コアFFOガイダンスは、2024年7月17日時点の当社のインプレース・ポートフォリオを指し、クローズしていない追加取得、売却、または関連するバランスシート活動の前提は含まれていない。ガイダンスの詳細および2024年ガイダンス・ロールフォワードについては、当社の補足資料をご参照ください。
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| 2024 Outlook (1) |
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Q2 2024 Updated Guidance |
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Q1 2024Guidance |
| 希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益 |
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$1.19 - $1.21 |
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$1.17 - $1.20 |
| 希薄化後1株当たりcore ffoの当社持分 |
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$2.32 - $2.34 |
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$2.31 - $2.34 |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-gaap |
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4.25% - 5.25% |
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4.25% - 5.25% |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-キャッシュ |
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7.0% - 8.0% |
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7.0% - 8.0% |
| 同じ物件のポートフォリオの平均稼働率（通期） (2) |
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96.5% - 97.0% |
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96.5% - 97.0% |
| 一般管理費 (3) |
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+/- $83.0M |
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+/- $83.0M |
| Net Interest Expense |
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+/- $99.0M |
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+/- $99.0M |
(1)2024 ガイダンスは2024年7月17日時点のポートフォリオであり、クローズしていない追加的な買収、売却、関連するバランスシート上の活動の前提は含まれていない。
(2)2024年同一物件ポートフォリオは、連結ポートフォリオのサブセットであり、2023年1月1日から2024年6月30日までの期間、当社が100％所有していた物件を含み、2023年および2024年中にリポジショニング／再開発（現在および将来）またはリースアップに分類された、または分類される予定の物件は除外されている（特に断りのない限り）。
(3)2024 一般管理費ガイダンスには、現金支出を伴わない株式報酬費用3,920万ドルの見積もりが含まれています。現金支出を伴わない株式報酬には、譲渡制限付株式、期間制LTIPユニット、業績連動型ユニットが含まれ、これらは会社全体の業績に連動しており、実際の業績によって実現するかどうかが決まる。
金利、インフレ、景気、産業用不動産の需給、当社または不動産取得希望者に対する資金調達の可能性および条件、売却および投資のタイミングと利回りなどに関連する潜在的な影響など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、さまざまな要因が、当社のガイダンスに沿った業績を達成する能力に影響を与える可能性があります。当社がそのような結果を達成できる保証はありません。
補足情報および投資家向けプレゼンテーションの更新:
当社の補足財務報告パッケージおよび最新の投資家向けプレゼンテーションは、当社の投資家向けウェブサイトir.refordindustrial.comでご覧いただけます。
決算発表、投資家説明会のウェブキャストおよびコンファレンスコール:
経営陣による電話会議は2024年7月18日（木）午後1時（米国東部時間）に開催される。
ライブ電話会議に参加するには、会議ID 9448082を使用して、開始時刻の5分前までに以下のダイヤルイン番号にアクセスしてください。
1 (800) 715-9871（国内からのお電話の場合）
1 (646) 307-1963（国際電話の場合）
電話会議のライブ中継とリプレイはir.refordindustrial.comでも視聴可能。
About Rexford Industrial:
レックスフォード・インダストリアルは、世界第4位の工業市場であり、常に全米で最も需要が高く供給が少ない主要市場である南カリフォルニアのインフィル（穴埋め）工業用地への投資、運営、再開発を通じて価値を創造している。当社の高度に差別化された戦略は、独自の価値創造と資産管理能力を通じて、社内外の成長機会を可能にする。レックスフォード・インダストリアルズの高品質でかけがえのないポートフォリオは、422物件、約4,970万平方フィートの賃貸可能面積で構成され、安定した多様なテナントが入居している。ニューヨーク証券取引所に「REXR」のティッカーで上場している不動産投資信託（REIT）であるレックスフォード・インダストリアルは、S&Pミッドキャップ400インデックスのメンバーです。詳細はwww.rexfordindustrial.com。
Forward Looking Statements:
本プレスリリースには、連邦証券法で定義される「将来予想に関する記述」が含まれている場合があります。これらの記述は、現時点における予想、予測、仮定に基づくものであり、リスクや不確実性を内包するものであるため、実際の結果や業績とは大きく異なる可能性があります。将来の見通しに関する記述は、期待、確信、予測、将来の計画や戦略、予想される出来事や傾向、および過去の事実ではない事項に関する同様の表現に関するものです。場合によっては、「可能性がある」、「予定である」、「はずである」、「期待する」、「意図する」、「計画する」、「予測する」、「確信する」、「推定する」、「予測する」、「可能性がある」といった将来の見通しに関する用語や、これらの否定語句、または将来の出来事や傾向の予測や示唆であり、過去の事実のみに関連しない類似の語句の使用により、将来の見通しに関する記述を特定することができます。将来の見通しに関する記述は、当社の誠実な信念、仮定および期待を反映したものですが、将来の業績を保証するものではありません。また、当社の将来の業績および当社が事業を展開する業界の将来の業績に関する予測、仮定、推定は、上記の要因を含むさまざまな要因により、必然的に高度な不確実性およびリスクの影響を受けます。これらおよびその他の要因によって、当社の見積もりや確信、および独立した第三者によって作成された見積もりに示されたものとは大きく異なる結果が生じる可能性があります。当社の将来の結果が将来の見通しに関する記述と大きく異なる原因となりうるこれらおよびその他の要因の詳細については、2023年12月31日終了年度の年次報告書（Form 10-K）を含む、当社が米国証券取引委員会に提出した報告書およびその他の提出書類をご覧ください。当社は、基礎となる仮定または要因の変更、新たな情報、データまたは方法、将来の出来事またはその他の変更を反映するために、将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を一切負いません。
非gaap財務指標の定義／考察:
営業活動から得た資金（FFO）：当社は、全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従ってFFOを算出している。FFOは、当期純利益（損失）（GAAPに基づき計算）から、減価償却可能な営業用不動産の売却益（または売却損）、事業に付随する資産の売却益（または売却損）、減価償却可能な営業用不動産または事業に付随する資産の減損損失、不動産関連の減価償却費および償却費（繰延融資費用の償却費および時価超／時価以下のリース無形資産償却費を除く）、ならびに非連結合弁事業の調整後を除いたものである。経営陣がFFOを補足的な業績指標として使用しているのは、不動産関連の減価償却費、不動産売却損益、非連結不動産事業体の一時的でない減損、および不動産投資の減損を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃貸料、営業費用の動向を把握できる業績指標を提供しているためである。また、FFOは他のREITでも使用されている広く認知された業績指標であるため、投資家は当社の営業成績を他のREITと比較する際の基準として使用できるものと考えています。しかし、FFOには減価償却費が含まれておらず、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準も把握できないため、これらのすべてが実質的な経済効果を持ち、当社の業績に重大な影響を与える可能性があることから、当社の業績を示す指標としてのFFOの有用性は限定的です。他のエクイティREITは、当社のようにNAREITの定義に従ってFFOを計算または解釈していない可能性があり、したがって当社のFFOは、そのような他のREITのFFOと比較できない可能性があります。FFOは当社の流動性を示す指標として使用されるべきものではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきものです。GAAPに最も近い等価値である当期純利益とFFOの調整は、以下の「財務諸表と調整」の項に記載されています。「会社持分FFO」は、普通株主に帰属するFFOを反映したものであり、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていない。
Core Funds from Operation（コアFFO）：コアFFOは、後述の「財務諸表とその関連性」に記載されている「当期純利益と営業活動によるキャッシュ・フローおよびコア営業活動によるキャッシュ・フローとの調整」の表で説明されている比較不可能な項目をFFOで調整することにより算出される。コアFFOは有用な補足的指標であり、当社が継続的な営業業績の一部とみなしていない項目を調整することにより、当社の営業および財務業績をより有意義かつ一貫性をもって期間比較することができると考えています。これらの調整は、当社の財政状態および経営成績に実質的な経済的影響を与えるため、当社の業績を示す指標としてのコアFFOの有用性は限定的です。他の REIT は一貫した方法でコア FFO を算出していない可能性があります。したがって、当社のコアFFOは他のREITのコアFFOと比較できない可能性があります。コア FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきです。「会社持分コア FFO」は、普通株主に帰属するコア FFO を反映しており、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていません。
希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益のガイダンスと希薄化後1株当たりのコアffoのガイダンスの当社持分との調整:
以下は、最も直接的に比較可能な将来のGAAP財務指標である希薄化後1株当たり普通株主に帰属する当期純利益の2024年のガイダンス範囲と、希薄化後1株当たりコアFFOの当社持分との調整表である。
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2024 Estimate |
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Low |
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High |
| 普通株主に帰属する純利益 |
$ |
1.19 |
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$ |
1.21 |
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| 減価償却費の会社負担分 |
1.20 |
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1.20 |
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| 不 動 産 売 却 益 の 会 社 分(1) |
(0.07) |
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(0.07) |
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| コアffoの当社持分 |
$ |
2.32 |
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$ |
2.34 |
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(1)2024年6月30日に終了した6ヵ月間に4物件を売却したことを反映している。
純営業利益（NOI）：NOIは非GAAP指標であり、当社の不動産物件に直接帰属する収益および費用を含む。NOIは、不動産事業からの賃料収入から不動産経費（支払利息、減価償却費および償却費控除前）を控除したものである。NOIを補足的な業績指標として使用しているのは、不動産減価償却費および償却費、ならびに不動産売却益（または売却損）を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃料、運営コストの動向を把握できる業績指標となるからである。
また、NOIは投資家にとって、当社の営業成績を他のREITと比較するための基準として有用であると考えています。しかし、NOIは減価償却費を除いたものであり、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準（これらはすべて実質的な経済効果をもたらすものであり、当社の業績に重大な影響を与える可能性があります）を把握するものではないため、当社の業績を示す指標としてのNOIの有用性は限定的です。他のエクイティREITは同様の方法でNOIを算出していない可能性があり、従って、当社のNOIは他のREITのNOIと比較できない可能性があります。したがって、NOIは、当社のパフォーマンスを示す指標として、当期純利益を補足するものとしてのみ考慮されるべきです。NOIは、当社の流動性を示す指標として使用されるべきではなく、当社の資金需要に対応できる資金を示すものでもありません。
NOIは、GAAPに基づく営業活動によるキャッシュ・フローの代用として使用されるべきではない。当社はNOIを、当社全体の業績および同一物件ポートフォリオの業績を評価するために使用している。同一物件ポートフォリオのNOIの計算、および同一物件ポートフォリオのNOIに対する当期純利益の調整については、以下の「財務諸表と調整」のセクションに記載されている。
キャッシュNOI：キャッシュNOIは非GAAP指標であり、NOIに（i）市場価格より高い／（低い）リースの無形資産償却費、および市場価格より低いリースバックを伴うセール・リースバック取引から生じるその他の繰延賃料の償却費、および（ii）定額賃料の調整額を加減して算出する。キャッシュNOIは、NOIとともに補足的な業績指標として使用している。キャッシュNOIは、当社の流動性を示す指標として使用されるべきではなく、また当社の資金需要に対応できる資金を示すものでもない。キャッシュNOIは、GAAPに従って計算される営業活動によるキャッシュ・フローの代用として使用されるべきではありません。当社はキャッシュNOIを、当社全体の業績および同一物件ポートフォリオの業績を評価するために使用しています。同一物件ポートフォリオのキャッシュNOIの計算、および同一物件ポートフォリオのキャッシュNOIに対する当期純利益の調整については、以下の「財務諸表と調整」のセクションに記載されている。
同一物件ポートフォリオ：2024年同一物件ポートフォリオ：2024年同一物件ポートフォリオは、連結ポートフォリオのサブセットであり、2023年1月1日から2024年6月30日までの期間において当社が100％所有していた物件を含み、(i)2023年1月1日から2024年6月30日までの期間に取得または売却された物件を除く、また、(ii)2023年1月1日以前に取得した物件で、2023年および2024年中にリポジショニング／再開発（現在および将来）またはリースアップに分類された、あるいは分類される予定の物件、および「その他リポジショニング」に分類される一部の建物で、比較対象期間中の物件の業績に大きな影響を及ぼすと思われるものは除外している。2024年6月30日現在、当社の2024年同一物件ポートフォリオは293物件、総賃貸可能面積36,956,243平方フィートの建物で構成されている。
リポジショニング中の物件とスペース：一般的には、スペースの機能性（ペンキやカーペットなどの基本的な改装は含まない）、キャッシュフロー、価値を向上させるための資本的改善を実施するために、相当量のスペースを空室にしている物件やユニットと定義される。リポジショニングは通常、投資が完全に、またはほぼ完全に展開され、物件が入居可能になった時点で完了とみなされる。
安定化日 - 再ポジショニング/再開発物件：リポジショニング／再開発物件：リポジショニング／再開発物件は、以下のいずれか早い時点で安定化し ていると考える：(i)賃料が開始され、90％の稼働率を達成した時点、または(ii)リポジショニング／再開発工事の完了日から1年。
企業価値に対する純負債：2024年6月30日現在、当社は34億ドルの連結負債を有し、企業価値に対する純負債は約24.1%であった。当社の企業価値は、発行済み優先株式および優先ユニットの清算優先順位と、権利確定していない譲渡制限付株式を除く当社普通株式の時価、および当社が所有していない普通ユニットの価値の合計に、純負債の価値を加えたものと定義されます。純負債とは、連結負債から現金および現金同等物を差し引いたものである。
Contact:
investorrelations@rexfordindustrial.com
Financial Statements and Reconciliations:
Rexford Industrial Realty, Inc.
Consolidated Balance Sheets
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Consolidated Statements of Operations
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