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レックスフォード・インダストリアル、2022年第4四半期および通期の決算を発表
カリフォルニア州ロサンゼルス-2023年2月8日-南カリフォルニアのインフィル市場内の工業用不動産への投資と運営による価値創造に注力する不動産投資信託（「REIT」）、レックスフォード・インダストリアルリアル（「当社」または「レックスフォード・インダストリアル」）（NYSE：REXR）は本日、2022年度第4四半期および通年の財務・営業成績を発表しました。
2022年第4四半期 財務・事業ハイライト:
-普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の3,480万ドル（希薄化後1株当り0.23ドル）に対し、4,070万ドル（希薄化後1株当り0.22ドル）となりました。
-コアFFOは、前年同期比29.8％増の9,030万ドルとなりました。
-希薄化後1株当りCore FFOは0.49ドルで、前年同期に比べ8.9％増加しました。
-ポートフォリオ全体の純営業利益（NOI）は1億3,640万米ドルで、前年同期比35.7％増加しました。
-同一物件ポートフォリオNOIは前年同期比7.3％増加、同一物件ポートフォリオキャッシュNOIは同10.7％増 加しました。
-98.0% セイム・プロパティーの平均稼働率。
-新規および更新された110万平方フィートにおよぶ既存賃貸物件の賃料は、GAAPベースで前年同期比77.0％、 現金ベースでは同52.4％増加しました。
-11物件を取得、取得価格合計は3億5,790万米ドル。
-普通株式合計650万株を発行し、正味収入合計は3億8,800万ドルとなりました。
-当四半期末のバランスシートの負債比率は14.9％と低水準でした。
-当四半期末後、当社は1株当り0.38ドルの四半期配当金を発表し、従来の1株当り0.31ドルから 20.6％の増配となりました。
2022年通期 財務・業績ハイライト:
-普通株主に帰属する当期純利益は、前年度の1億1,180万ドル（希薄化後1株当り0.80ドル）に対し、1億5,750万ドル（希薄化後1株当り0.92ドル）となりました。
-コアFFOは、前年度比45.3％増の3億3,470万ドルとなりました。
-希薄化後1株当りCore FFOは1.96ドルとなり、前年度比19.5％の増加となりました。
-連結ポートフォリオNOIは、前年度比39.6％増の4億8,010万ドルとなりました。
-同一物件ポートフォリオNOIは前年度比7.4％増、同一物件ポートフォリオキャッシュNOIは同10.5％増となりました。
-98.7% セイム・プロパティ平均稼働率
-新規および更新された510万平方フィートにおよぶ既存賃貸物件の賃料は、GAAPベースで前年同期比80.9％、 現金ベースでは同58.8％増加しました。
-61物件を総額24億米ドルで取得し、1物件を1,650万米ドルで売却。
-普通株式合計2,830万株を発行し、正味収入合計は18億ドル。
-信用格付けをBBB+（フィッチ、S&P）およびBaa2（ムーディーズ）に引き上げた。
「米国最大の産業用不動産投資会社であるレックスフォード・インダストリアルは、第4四半期および通期において、米国で最も需要が高く最も供給が少ない主要産業市場である南カリフォルニアのインフィルにおける価値創造に焦点を当てた当社の差別化戦略により、非常に優れた業績を達成することができました。通期では、コアFFOを前年比45％増、1株当たりコアFFOを同20％増としました。510万平方フィートの新規および更新リースを、GAAPベースおよび現金ベースで、それぞれ81％および59％のリーススプレッドで実行しました。
南カリフォルニアのインフィル市場において、当社独自の買収ソーシングにより、過去最高の24億ドルの投資を実現し、そのうちの90%は市場外取引または軽市場取引で成立しました。この年、当社は7件のリポジショニング・プロジェクトを安定化させ、投資総額は1億4,010万ドル、アンレバード安定化利回りは合計で8.9%となりました。当社の共同最高経営責任者であるマイケル・フランケルおよびハワード・シュワイマーは、「当社のチームによる素晴らしい業績のおかげで、優れた総株主利益を提供するという当社の継続的な取り組みを反映し、配当を21％増加させることができました」と述べ、次のように続けました。「今後、当社の原状回復可能なポートフォリオは、原状回復リースに対する推定73%の正味有効時価評価と、330万平方フィート以上の付加価値の高いリポジショニングおよび再開発プロジェクトが進行中、または近い将来のパイプラインにあることから、組み込みNOIを大幅に増加させる態勢が整っています。また、収益性の高い投資案件の発掘も続けており、現在までに4億500万ドルの投資案件を完了、さらに1億2500万ドル以上の買収案件のパイプラインがあり、これらは慣習的な完了条件に従って契約または承認されています。当社の低レバレッジのバランスシートは、不確実な経済情勢の中で事業を保護すると同時に、株主の皆様に長期的な価値創造をもたらす非常に付加価値の高い内部および外部の成長機会を活用するための位置づけという、二つの成果を達成するものです」。
Financial Results:
第4四半期の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の3,480万ドル（希薄化後1株当り0.23ドル） に対し、4,070万ドル（希薄化後1株当り0.22ドル）となりました。前年同期の当期純利益には、660万米ドルの不動産売却益が含まれています。2022 年 12 月 31 日に終了した年度の普通株主に帰属する当期純利益は、前年度の 111.8 百万ドル（希薄化後 1 株当たり 0.80 ドル）に対し、157.5 百万ドル（希薄化後 1 株当たり 0.92 ドル）となりました。2022 年 12 月 31 日に終了した年度の当期純利益には、前年度の 3390 万ドルに対し、850 万ドルの不動産売却益が含まれています。
当四半期のコアFFOは9,030万ドルとなり、前年同期の6,960万ドルから29.8％増加しました。希薄化後一株当たりコア FFO は 0.49 ドルとなり、前年同期の 0.45 ドルから 8.9％増加しました。2022 年 12 月 31 日に終了した年度において、コア FFO は 3 億 3470 万ドルとなり、前年度の 2 億 3030 万ドルに比べ 45.3％増加しました。2022 年 12 月 31 日に終了した年度では、コア FFO は希薄化後 1 株当たり 1.96 ドルとなり、前年度の 1.64 ドルから 19.5％増加しました。
第 4 四半期において、当社の連結ポートフォリオの NOI 及びキャッシュ NOI は、前年同期に比べそれぞれ 35.7％及び 31.2％増加しました。2022 年 12 月 31 日に終了した年度において、当社の連結ポートフォリオNOI及びキャッシュNOIは、前年同期比で それぞれ 39.6％及び 35.7％増加しました。
第 4 四半期において、当社の同一物件ポートフォリオの NOI および現金 NOI は、前年同期比でそれぞれ 7.3％および 10.7％増加しました。2022 年 12 月 31 日に終了した年度において、当社の同一物件ポートフォリオの NOI および現金 NOI は、前年度比でそれぞれ 7.4％および 10.5％増加しました。
Operating Results:
2022年第4四半期および通年のリース活動は、レックスフォード・インダストリアルがターゲットとする南カリフォルニアのインフィル市場において、テナントの需要が堅調であることを実証しています。
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Q4-2022 Leasing Activity (1) |
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Releasing Spreads |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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GAAP |
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現金 |
| New Leases |
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40 |
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411,428 |
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109.2% |
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64.9% |
| Renewal Leases |
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77 |
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736,124 |
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65.0% |
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47.8% |
| Total Leases |
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117 |
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1,147,552 |
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77.0% |
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52.4% |
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2022年通期 リース活動 (1) |
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Releasing Spreads |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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GAAP |
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現金 |
| New Leases |
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164 |
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2,077,976 |
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88.9% |
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61.6% |
| Renewal Leases |
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278 |
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3,029,737 |
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77.9% |
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57.7% |
| Total Leases |
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442 |
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5,107,713 |
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80.9% |
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58.8% |
(1)リース活動には、2023年1月9日に発表した当社のプレスリリースで報告した197,892平方フィートのリースの撤去が反映されています。当社はその後当該リースを解約し、以前のリースと比較してより有利な条件で当該スペースを賃借するための交 渉を行っています。
2022年12月31日現在、当社のセイム・プロパティ・ポートフォリオの稼働率は98.1％です。2022年第4四半期および通期のセイム・プロパティ・ポートフォリオの平均稼働率は、それぞれ98.0％および98.7％でした。2022年12月31日現在、付加価値再調達資産を除く当社連結ポートフォリオの稼働率は97.9％、リースは97.9％であり、付加価値再調達資産を含む当社連結ポートフォリオの稼働率は94.6％、リースは94.7％となっています。
2023 年 2 月 8 日時点で、2023 年通年の賃貸可能面積は 580 万㎡で、ポートフォリオ全体の賃貸可能面積の約 15％に相当しま す。2023年に満期を迎えるリースの正味の実効価格は約75％、現金評価損は約61％と見積もられています。ポートフォリオ全体の時価評価額は、純実効ベースで73％、現金ベースで58％と推定されます。
Transaction Activity:
2022 年第 4 四半期に、当社は 46.8 エーカーの土地に 0.9 百万平方フィートの建物を擁する 11 件の不動産に相当する 7 件の取得を完了し、そのうち 2.8 エーカーの土地は短期間で再開発される予定であり、取得価格合計は 357.9 百万ドルでした。これらの物件は、加重平均アンレバード初期利回り 4.2％、加重平均初期安定化利回り 5.4％と予想されます。
2022 年通期において、当社は 319.6 エーカーの土地に 590 万平方フィートの建物を擁する 61 物件に相当する 52 件の取得を完了しました（うち 31.5 エーカーは短期間で再開発される土地です）。これらの投資案件の総額は、加重平均アンレバード初期利回り3.2％、加重平均初期安定化利回り4.8％と予測され ています。さらに、1物件を総額1,650万米ドルで売却し、9.1％のアンレバードIRRを達成しました。
2022 年第 4 四半期以降、当社は 52.3 エーカーの土地に合計 120 万平方フィートの建物を、合計 4 億 5,000 万ドルの購入価格で 2 件の取得を完了しました。これには、1 月下旬に取得した未開示の取引 1 件が含まれています。
-インランド・エンパイア・ウェストのサブマーケットに位置するフォンタナの10545プロダクション・アベニューを3億6500万ドル（1平方フィート当たり331ドル）で取得。この110万平方フィートのAクラス、クロスドック工業用ビルは45.9エーカーの土地にあり、現在はセール・リースバックにより1つのテナントが入居しています。この安定した投資により、総投資額に対する当初のアンレバード利回りは5.0%で、契約により年4.0%上昇することになります。
CBREによると、3億3100万平方フィートのInland Empire - Westサブマーケットの空室率は、2022年第4四半期時点で1.1%でした。
2022年第4四半期に、当社は2件のリポジショニングプロジェクトと1件の再開発プロジェクトを安定化させ、合計240,292平方フィート、総投資額は67.5百万ドルを加重平均8.9%のアンレバード安定化利回りで達成しました。2022年通年では、7件のリポジショニング／再開発プロジェクトを安定化させ、合計644,512平方フィート、総投資額140.1百万ドルを加重平均8.9%のアンレバード安定化利回りで実現しています。
Balance Sheet:
第4四半期末の手元資金は3,680万ドル、無担保のリボルビング・クレジット・ファシリティは10億ドルでした。2022年12月31日現在、当社の借入金残高は20億ドルであり、平均金利は3.5％、平均残存期間は5.6年です。なお、2024年まで重要な債務の満期はありません。
2022 年第 4 四半期に、以下の資本取引を実施しました。
-株式先渡契約の対象となる普通株式 11,846,425 株（引受人の追加購入オプションの一部行使に関連する 346,425 株を含む）を、1 株当たり 56.00 ドルの公募価格で 663.4 百万米ドルの公募を実施しました。2022 年 12 月、当社は普通株式 3,554,704 株を発行してこれらの株式先渡契約を一部決済し、198.7 百万米ドルの純収入を得ました。
-市場株券売り出しプログラム（以下「ATM」）において、株式先渡契約対象の普通株式636,884株を1株当たり平均価格55.85米ドルで売り出し、総額は35.6百万米ドルとなりました。2022年12月31日現在、ATMプログラムの残存容量は約165.4百万ドルでした。
-前四半期に発生した株式の先渡契約について、普通株式2,903,245株を発行し、189.3百万米ドルの純収入で決済。
2022年10月、当社は2023年8月に満期を迎える60百万米ドルの償却型タームローンを借り換えました。この新しい60.0百万米ドルのタームローンは、2024年10月27日に満期を迎え、3つの1年延長オプ ションがあり、その利息は1ヵ月物のSOFRに0.10％のSOFR調整を加えたものに年1.25％の適用マージンを加えたものとなって います。
2022年11月、レックスフォード・インダストリアル社の無担保上位格付がフィッチによりBBBからBBB+に格上げされ、安定的な見通しとなりました。
2022 年第 4 四半期以降、当社は、425.0 百万ドルの純収益と引き換えに普通株式 7,617,013 株を発行し、公募増資に関連する未払い株式先渡契約の一部を決済しています。
2023年2月8日現在、当社には約72.9百万米ドルの決済用純先物資金が 残っています。このうち、35.2百万米ドルは2023年11月までに、37.7百万米ドルは2024年5月ま でに決済される予定です。
Dividends:
2023 年2月6日、当社の取締役会は 2023 年第1四半期に1株当り 0.38 ドルの配当金を、2023 年3月 31日現在の登録株主および登録投資家に対して、2023 年4月 17 日に現金で支払うことを決議しました。
2023 年 2 月 6 日、当社の取締役会は、2023 年 3 月 15 日現在の登録株主に対し、シリーズ B 累積償還優先株式 1 株当たり 0.367188 ドルの四半期配当金およびシリーズ C 累積償還優先株式 1 株当たり 0.351563 ドルの現金による四半期配当金を支払うことを決議 しました。
Guidance
当社は、以下に示すとおり、2023 年通年ガイダンスを開始します。コアFFOガイダンスは、2023年2月8日時点における当社のインプレース・ポートフォリオのみを対象としており、クローズしていないその他の買収、売却、関連する貸借対照表の活動に関するいかなる想定も含んでいません。ガイダンスの全リストおよび 2023 年度のガイダンス・ロールフォワードについては、当社の補足情報をご参照ください。
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| 2023 Outlook (1) |
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2022 Actual |
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2023 Guidance |
| 希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益 |
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$0.92 |
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$0.94 - $0.98 |
| 希薄化後1株当たりcore ffoの当社持分 |
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$1.96 |
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$2.08 - $2.12 |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-gaap |
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7.4% |
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7.50% - 8.50% |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-キャッシュ |
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10.5% |
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9.25% - 10.25% |
| 同じ物件のポートフォリオの平均稼働率（通期） (2) |
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98.7% |
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97.5% - 98.0% |
| 一般管理費 (3) |
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$64.3M |
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$75.0M - $76.0M |
| Net Interest Expense |
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$48.5M |
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$64.0M - $66.0M |
(1)2023 ガイダンスは、2023年2月8日時点のインプレース・ポートフォリオを表しており、クローズしていない買収、売却または関連するバランスシートの活動に関する仮定は含まれていません。
(2)2023 同一物件ポートフォリオの期末稼働率は、98.0％となる見込みです。
(3)2023 一般管理費ガイダンスには、現金支出をともなわない株式報酬費用3,500万米ドルの見積もりが含まれています。現金支出をともなわない株式報酬には、制限付株式、時間ベースのLTIPユニット、業績連動型株式報酬などがあり、これらは当社の業績全般に連動しており、実際の業績により実現する場合もあればしない場合もあります。
COVID-19の大流行に関する潜在的影響、金利、インフレ、景気、産業用不動産の需給、当社または不動産取得希望者に対する融資の可否および条件、売却および投資のタイミングと利回りなど、多くの要因が当社の指針に沿った業績を達成する能力に影響を与える可能性がありますが、これらに限定されるものではありません。また、当社がそのような結果を達成できる保証はありません。
補足情報と投資家向けプレゼンテーション:
当社の補足財務報告パッケージおよび最新の投資家向けプレゼンテーションは、当社の投資家向けウェブサイト （www.ir.rexfordindustrial.com）でご覧いただけます。
決算発表、投資家説明会のウェブキャストおよびコンファレンスコール:
経営幹部との電話会議を米国東部時間2月9日（木）午後1時に開催します。
電話会議への参加は、開始時刻の5分前までに以下のダイヤルイン番号にアクセスし、ライブの電話会議に参加してください。
1-877-407-0789 (for domestic callers)
1-201-689-8562 (for international callers)
コンファレンス・コールの再生は2023年3月9日まで可能です。以下の番号とパスコード「13734260」を使ってアクセスできます。
1-844-512-2921 (for domestic callers)
1-412-317-6671 (for international callers)
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Aric Chang
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310.734.6952
achang@rexfordindustrial.com
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Consolidated Balance Sheets
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Consolidated Statements of Operations
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