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AMH、2024年第4四半期および通年の財務・営業成績を発表四半期分配金を15%増額
ラスベガス、2025年2月20日-一戸建て賃貸住宅の大手総合オーナー、オペレーター、デベロッパーであるAMH（NYSE: AMH、以下「当社」）は本日、2024年12月31日を期末とする四半期および通期の財務・営業業績を発表しました。
Highlights
-2024年第4四半期の家賃およびその他の一戸建て不動産収入は、前年同期比6.8％増の4億3,660万ドルであった。
-普通株主に帰属する当期純利益は、2023年第4四半期の7,660万ドル（希薄化後1株当たり0.21ドル）に対し、2024年第4四半期は1億2,320万ドル（希薄化後1株当たり0.33ドル）となった。
-2024年度第4四半期の普通株式およびユニット所有者に帰属する中核営業活動からの利益（「中核FFO」）は前年同期比5.7％増の1株当たり0.45ドル、普通株式およびユニット所有者に帰属する調整後営業活動からの利益（「調整後FFO」）は前年同期比5.9％増の1株当たり0.41ドルでした。
-2024 年第 4 四半期のセイムホーム物件からの中核営業利益（「中核 NOI」）は前年同期比 3.6％増加した。
-既存住宅平均稼働日数率は95.4％、新規率は0.2％、更新率は4.9％、混合率は3.3％の伸びを達成した。当社は、春の賃貸シーズンを前に稼働率を強化することにより収益を最適化するという、以前に発表した年末戦略を実行した。10月、11月、12月の既存住宅平均稼働日数はそれぞれ95.2％、95.4％、95.6％、新規賃貸スプレ ッドはそれぞれ2.0％、-0.9％、0.0％であり、2025年に向けて良好な軌道を反映している。
-2024年第4四半期に、AMH開発プログラムにより、合計463戸の高品質でエネルギー効率の高い新築住宅を完全所有ポートフォリオおよび非連結ジョイントベンチャーに引き渡した。
-2035年満期5.250%無担保シニア・ノート5億ドルを2024年第4四半期に発行、自己金利ロックによる有利な影響を反映後の実効金利は5.08%で、4億9,420万ドルの純収入を得た。
-2025年第1四半期に普通株配当を15%増の0.30ドルに増配。
「AMHは、11月、12月ともに稼働率上昇を牽引する力強いリーシングモメンタムにより、2024年を堅調に終えることができ、その結果、通期の1株当たりコアFFOは6.6%の伸びを示しました」とAMHの最高経営責任者（CEO）であるブライアン・スミスは述べた。「2025年以降を見据えたとき、当社のクラス最高の運営プラットフォームと責任ある成長アプローチが、住宅業界の最前線に立ち続け、今後何年にもわたって安定的かつ一貫した業績とリターンを提供できると確信しています。
2024年第4四半期決算
普通株主に帰属する当期純利益は、2023 年第 4 四半期の 7,660 万ドル（希薄化後 1 株当たり 0.21 ドル）に対し、2024 年第 4 四半期は 1 億 2,320 万ドル（希薄化後 1 株当たり 0.33 ドル）となった。これは主に不動産売却益の増加によるものである。
2024 年第 4 四半期の賃貸料およびその他一戸建て不動産収入は、前年同期の 4 億 870 万ドルから 6.8％増の 4 億 3,660 万ドルとなった。収益の伸びは主に賃貸料の上昇によるものです。
ポートフォリオ全体からの中核 NOI は、2023 年第 4 四半期の 2 億 3,560 万ドルに対し、2024 年第 4 四半期は 8.5％増の 2 億 5,560 万ドルとなった。この増加は、主に賃貸料率の上昇によりコア収益が 7.6％増加したことによるもので、コア物件運営費が 5.9％増加したことで一部相殺されました。
セイムホーム・ポートフォリオの中核収益は、2023 年第 4 四半期の 3 億 2,190 万ドルに対し、2024 年第 4 四半期は 3 億 3,470 万ドルとなり、4.0%増加しました。これは、物件あたりの平均月間実現賃料が 4.7%増加したことによるものですが、平均稼働日数が 70bp 減少したことにより一部相殺されました。これは主に、修繕・維持費（R&M）および回転費（純額）、不動産管理費（純額）、および固定資産税が前回予想を下回ったことによるものです。その結果、セイムホーム物件のコア NOI は、2023 年第 4 四半期の 2 億 1,340 万ドルに対し、2024 年第 4 四半期は 3.6％増の 2 億 2,100 万ドルとなった。
普通株式およびユニット保有者に帰属するコアFFOは、2023年第4四半期の1億7,860万ドル（FFO1株およびユニット当たり0.43ドル）に対し、2024年第4四半期は1億9,170万ドル（FFO1株およびユニット当たり0.45ドル）であった。普通株式およびユニット保有者に帰属する調整後FFOは、2023年度第4四半期の1億6,080万ドル（FFO1株およびユニット当たり0.39ドル）に対し、2024年度第4四半期は1億7,290万ドル（FFO1株およびユニット当たり0.41ドル）でした。これらの改善は主に、ポートフォリオ全体からコア NOI が増加したことに起因する。
2024年通期決算
普通株主に帰属する当期純利益は、2023年12月31日に終了した年度の3億6,620万ドル（希薄化後1株当たり1.01ドル）に対し、2024年12月31日に終了した年度は3億9,850万ドル（希薄化後1株当たり1.08ドル）となった。この増加は主に、賃料およびその他一戸建て不動産収入の増加が総費用の増加を上回ったこと、不動産売却益の増加、およびその他収益・費用（純額）の増加によるもので、2024年12月31日に終了した年度に630万ドルの債務早期清算損を計上したことにより一部相殺された。
2024年12月31日に終了した年度の賃料およびその他一戸建て不動産収入は、2023年12月31日に終了した年度の16.2億ドルに対し、6.5％増の17.3億ドルとなった。収益の伸びは主に賃貸料の上昇によるものであった。
ポートフォリオ全体からのコア NOI は、2023 年 12 月 31 日に終了した年度の 9 億 480 万ドルに対し、2024 年 12 月 31 日に終了した年度は 8.1％増の 9 億 7830 万ドルとなった。この増加は、主に賃貸料率の上昇によりコア収益が7.0％増加したことによるもので、コア物件の営業費用が5.1％増加したことで一部相殺された。
セイムホーム・ポートフォリオの2024年12月31日に終了した年度のコア収入は、2023年12月31日に終了した 年度の12億7,000万ドルに対して5.0％増の13億3,000万ドルとなった。これは、物件当たり平均月間実現賃料が 5.3％増加したこと、手数料が増加したこと、および未回収賃料が減少したことによるもので、平均稼働日数が50ベーシス・ ポイント減少したことにより一部相殺された。セイムホーム・プロパティのコア物件運営費用は、主に固定資産税費用の年間増加により、2023年 12月31日に終了した年度の4億3,890万ドルに対し、2024年12月31日に終了した年度は4億5,790万ドルと4.3％増加した。その結果、セイムホーム物件からのコアNOIは、2023年12月31日に終了した年度の8億2,620万ドルに対し、2024年12月31日に終了した年度は5.3％増の8億7,040万ドルとなった。
普通株式およびユニット保有者に帰属するコアFFOは、2023年12月31日に終了した年度の6億8,850万ドル（FFO1株およびユニット当たり1.66ドル）に対し、2024年12月31日に終了した年度は7億4,360万ドル（FFO1株およびユニット当たり1.77ドル）であった。普通株式・ユニット保有者に帰属する調整後FFOは、2023年12月31日に終了した年度の6億9,930万ドル（FFO1株・ユニット当たり1.47ドル）に対し、2024年12月31日に終了した年度は6億6,330万ドル（FFO1株・ユニット当たり1.58ドル）であった。これらの改善は主に、ポートフォリオ全体からのコア NOI の増加に起因する。
Portfolio
平均稼働日数率は、2024年第3四半期の95.1%に対し、2024年第4四半期は94.2%であった。
投資
2024年12月31日現在、当社が保有する一戸建て物件の総戸数は60,531戸で、2024年9月30日現在の58,899戸に比べ、1,632戸増加しています。この内訳は、ポートフォリオの一括取得により取得した1,673戸、AMH開発プログラムを通じて営業ポートフォリオに引き渡した新築住宅339戸、従来の取得チャネルを通じて取得した6戸で、売却予定の386戸で一部相殺されています。2024年第4四半期には、さらに124棟の新築住宅を開発し、非連結ジョイント・ベンチャーに引き渡しました。2024年12月31日現在、当社には805棟の販売用不動産と3,376棟の非連結合弁事業用不動産がある。
資本活動、貸借対照表および流動性
2024年第4四半期中、当社は、2024年第1四半期中にフォワード・セール契約に基づいて売却済みであったAt-the-Marketプログラムに基づくA種普通株式2,987,024株を発行し、物理的に決済し、手数料およびその他の費用0.8百万ドル控除後の純収入109.8百万ドルを受領した。
2024年第4四半期中、American Homes 4 Rent, L.P.（以下「オペレーティン グ・パートナーシップ」）は、2035年3月15日を満期日とする5.250%の無担保シニア・ノート（以下「2035年債」） を5億ドル発行した。2035年債の利息は、2025年3月15日を起算日として、毎年3月15日および9月15日に半年ごとに後払いされる。当オペレーティング・パートナーシップは、引受手数料約320万ドルおよび割引料260万ドル、募集費用110万ドル控除前 で、総額4億9,420万ドルの手取金を得た。
2024年12月31日現在、当社の現金および現金同等物は1億9,940万ドル、未償却割引および未償却繰延融資費用を除いた借入残高は51億ドルで、加重平均金利は4.4%、加重平均償還期間は12.0年である。年末時点では、12.5億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティの借入残高はなかった。2024年第4四半期中、当社は6,300万ドルの内部留保キャッシュフローを生み出し、587件の不動産を売却して1億7,990万ドルの純収入を得た。さらに、当社のAMH 2015-SFR1およびAMH 2015-SFR2の証券化は、2024年12月31日現在で総額9億2,540万ドルの残高があり、2025年に返済期日が予定されている。当社は2025年2月に、2025年第2四半期中にAMH 2015-SFR1証券化（2024年12月31日現在の残高4億9,490万ドル）を完済する意向を通知した。
Hurricanes Update
2024年第3四半期から第4四半期にかけて、ハリケーン「ベリル」、「デビー」、「ヘリーン」、「ミルトン」がテキサス、フロリダ、ジョージア、カロリナスの各市場の一部の不動産に影響を与えた。当社の損害保険は、免責金額と限度額の範囲内で、復旧・修理期間中の風水害と事業中断費用を補償する。
2024年第4四半期に、当社はハリケーン関連費用として、主に保険金請求額控除後の実際の発生額と見積額に関連する500万ドルを計上しました。また、2024年第3四半期には、ハリケーン関連費用として、その期間中の修繕費用の発生実績および見積りに関連する390万ドルを計上しました。これらの費用は、普通株式およびユニット保有者に帰属するコアFFO、普通株式およびユニット保有者に帰属する調整後FFO、ならびに合計およびセイムホーム・コアNOIの実績から除外されている。
Sustainability Update
2025年第1四半期に、当社は2024年1月のグリーンボンド調達資金の配分と関連する環境影響指標を記載したグリーンボンド配分報告書を公表した。2024年12月31日現在、当社のグリーンボンド発行による正味収入5億9550万ドルのうち83%が、同募集に関連する目論見書補足文書に記載された適格基準を満たすプロジェクトに配分されている。報告書の全文は、当社ウェブサイト（www.amh.com）の "投資家向け情報 "からダウンロードできます。
2025 Guidance
以下に記載するのは、普通株式および投資単位の保有者に帰属する2025年度通期のコアFFOに関する当社の現在の予想とその基礎となる仮定である。GAAPベースの当期純利益に含まれる(i)連結物件および非連結ジョイント・ベンチャーの一戸建て物件売却益および減損、(ii)買収費用およびその他の取引費用、(iii)ハリケーン関連費用（純額）は合理的に予測できないため、SEC規則による例外規定に基づき、当社は最も類似したGAAPベースの財務指標であるGAAPベースの当期純利益に関するガイダンス、または2025年コアFFOガイダンスとGAAPベースの当期純利益との調整表を提供していません。これらの項目の実際の金額は、2025年度のGAAPベースの当期純利益に大きな影響を与える可能性があり、過去の決算に開示されている通り、過去の期間においてもGAAPベースの当期純利益に大きな影響を与えました。
Guidance Summary
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Full Year 2025 |
| 普通株式および投資口所有者に帰属するコアffo |
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$1.80 - $1.86 |
| 普通株式および投資口所有者に帰属するコアffoの伸び |
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1.7% - 5.1% |
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| Same-Home |
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| Core revenues growth |
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2.50% - 4.50% |
| コア物件営業費用の伸び |
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3.00% - 5.00% |
| Core NOI growth |
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2.25% - 4.25% |
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Full Year 2025 |
| Investment Program |
Properties |
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Investment |
| Wholly owned acquisitions |
— |
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— |
| Wholly owned development deliveries |
1,800 - 2,000 |
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$700 ～ $800 million |
| 開発パイプライン、JVおよび不動産強化設備投資の比例配分額 |
— |
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$100 ～ $200 million |
| 設備投資総額（完全所有および比例配分jv) |
1,800 - 2,000 |
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$0.8 - $1.0 billion |
| 総資本投資額（100％jv) |
2,200 - 2,400 |
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$1.0 - $1.2 billion |
2025年通期ガイダンス解説
Operating Outlook:
-(1)平均稼働日数は2024年と同じ96%台前半、(2)平均月間実現賃料は3.0%台後半、(3)通年の賃料に占める貸倒費用は1%台前半である。
-(1)2025年の固定資産税の伸びが3.50%から5.50%の間で緩やかになると予想されること、および(2)固定資産税を除くその他の中核的な不動産営業費用の伸びが2.50%から4.50%であること。
Capital Plan:
-当社の全額出資および比例配分JVによる総額8億～10億ドルの設備投資プログラムに加え、2024年12月31日現在、残高合計9億2,540万ドル、加重平均場内金利4.24％のAMH 2015-SFR1およびAMH 2015-SFR2の証券化は、2025年に返済期日が予定されている。
-2025年2月、当社はAMH 2015-SFR1証券化について2025年第2四半期中に完済する意向を通知し、AMH 2015-SFR2証券化については資本市場の状況に応じて2025年中に完済する予定である。
-当社は2025年の資本計画を、内部留保キャッシュフロー、処分による約4億～5億ドルの再生資本、および2024年12月の無担保社債発行の一部手取金を含む負債資本の組み合わせで賄う予定である。2024年12月31日現在、12.5億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティは全額未使用である。
普通株式および投資口所有者に帰属するコアFFOの2024年から2025年までの調整 ガイダンス中間点
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一株当たりffoおよび一口当たりffo |
| 2024 普通株式および投資口所有者に帰属するコアffo |
$ |
1.77 |
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| Same-Home Core NOI |
0.07 |
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| Non-Same-Home Core NOI (1) |
0.13 |
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| Disposition program |
(0.04) |
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| ITソフトウェア資産の償却 (2) |
(0.01) |
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| 金融費用（株式数および利息） (3) |
(0.09) |
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| 2025 普通株式および投資口所有者に帰属するコアFFO - ガイダンス中間値 |
$ |
1.83 |
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| 2025 普通株式および投資口所有者に帰属するコア FFO の成長 - ガイダンス中間点 |
3.4 |
% |
(1)非セームホームのコアNOIによるコアFFOの伸びには、(i)2025年のセームホーム・ポートフォリオに含まれない既存物件からの寄与（2024年の完全所有物件の追加を含む）、および(ii)2025年の完全所有物件の追加による寄与が含まれる。
(2)ITソフトウェア資産の償却費の増加は、業界をリードする不動産管理プラットフォームをサポートするITシステムへの過年度からの投資を反映している。
(3)金融費用（株式数および金利）の変動は主に、2024年第4四半期の約1,700戸のポートフォリオ取得を含む当社の投資プログラムの資金調達、および2024年証券化の借り換えと2025年証券化の予想返済の両方による影響に関連している。
Additional Information
当社の2024年第4四半期決算発表および補足情報パッケージと本プレスリリースのコピーは、当社ウェブサイト（www.amh.com）の "Investor relations "から入手できます。また、この情報はForm 8-Kの最新報告書としてSECに提出されています。
Conference Call
2025年2月21日（金）午後12時（米国東部時間）より、2024年12月31日に終了した四半期および通年の業績について、また事業の最新情報について電話会議を予定しています。国内ダイヤルイン番号は(877) 451-6152（米国およびカナダ）、国際ダイヤルイン番号は(201) 389-0879（パスコードは不要）です。同時音声ウェブキャストは、www.amh.com、"Investor relations "の下にあるリンクからアクセスできます。カンファレンス・コールのリプレイは2025年3月7日（金）まで、電話番号(844) 512-2921（米国およびカナダ）または(412) 317-6671（国際）、リプレイ・パスコード番号13750434#、またはwww.amh.com、"Investor relations "の下にあるリンクからアクセスできます。
About AMH
amh（nyse:amh）は、一戸建て賃貸住宅の大規模な総合オーナー、オペレーター、デベロッパーです。当社はメリーランド州の不動産投資信託（reit）で、賃貸住宅を取得、開発、改築、賃貸、管理することに重点を置いています。当社の目標は、住宅の賃貸経験を簡素化し、全国の世帯に安心をお届けすることです。
近年では、U.S. News誌の「2024年最も働きがいのある不動産会社」、フォーチュン誌の「2023年不動産業界で最も働きがいのある会社™」、「2024年働きがいのある会社®」、「2024年最も愛される職場®」、Builder100誌の「2024年米国トップ住宅建設業者」、Newsweek誌およびStatista Inc.の「2025年米国で最も責任ある企業」および「2024年米国で最も信頼できる企業」に選ばれている。2024年12月31日現在、AMHは米国南東部、中西部、南西部、および山岳西部に61,000戸以上の一戸建て住宅を所有している。AMHに関する追加情報は、当社ウェブサイトwww.amh.com。
amhとは、american homes 4 rent、american homes 4 rent, l.p.およびそれらの子会社や合弁会社の1つ以上を指します。特定の州ではamh livingまたはamerican homes 4 rentとして営業しています。詳しくはwww.amh.com/dba。
将来の見通しに関する記述についての注意事項
本プレスリリースおよび添付の補足情報パッケージには「将来の見通しに関する記述」が含まれています。これらの将来見通しに関する記述は、歴史的事実ではない事項に関する信念、期待または意図、および同様の記述に関するものであり、一般的に「見積もり」、「計画」、「予測」、「確信」、「期待」、「予想」、「意図」、「可能性」、「計画」、「目標」、「見通し」、「ガイダンス」などの言葉、または将来の出来事や結果の不確実性を伝える言葉を伴います。本プレスリリースおよび補足情報パッケージに含まれる将来の見通しに関する記述の例としては、当社の2025年ガイダンス、買収および住宅建設プログラムが継続的な成長をもたらすという当社の確信、および補足情報パッケージに記載されている当社の開発引渡しの予定時期などがあります。当社はこれらの将来の見通しに関する記述を、将来の出来事に関する現在の予想および仮定に基づいています。当社の経営陣はこれらの予想および仮定が合理的であると考えていますが、これらの予想および仮定は本質的に重大な事業、経済、競争、規制、その他のリスク、偶発事象、および不確実性を内包しており、その大半は予測が困難であり、その多くは当社が制御不能であるため、これらの将来予想に関する記述によって明示的または黙示的に示される将来の結果、業績、成果とは大きく異なる可能性があります。投資家は、本プレスリリースの日付時点においてのみ語られているこれらの将来見通しに関する記述を過度に信頼すべきではありません。当社は、適用される法律で義務付けられている場合を除き、将来の見通しに関する記述を実際の結果や予想の変更に合わせて更新する義務を負いません。実際の結果がこれらの将来見通しに関する記述に示されたものと異なる原因となりうるリスクと不確実性、および当社の事業全般に関するリスクの詳細については、当社の2024年12月31日を末日とする年度の年次報告書（フォーム10-K）および当社がSECに提出したその後の報告書に開示されている「リスク要因」をご参照ください。
AMH
Consolidated Balance Sheets
(金額は千米ドル、シェアデータを除く)
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December 31, 2024 |
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December 31, 2023 |
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(未監査) |
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| 資産 |
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| Single-family properties: |
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| 土地 |
$ |
2,370,006 |
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$ |
2,234,301 |
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| Buildings and improvements |
11,559,461 |
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10,651,388 |
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| Single-family properties in operation |
13,929,467 |
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12,885,689 |
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| Less: accumulated depreciation |
(3,048,868) |
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(2,719,970) |
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| 稼働中の一戸建て物件（純額 |
10,880,599 |
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10,165,719 |
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| 開発中の一戸建て物件および開発用地 |
1,272,284 |
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1,409,424 |
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| 売却予定の一戸建て不動産および土地（純額 |
212,808 |
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182,082 |
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| 不動産資産合計（純額 |
12,365,691 |
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11,757,225 |
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| 現金および現金同等物 |
199,413 |
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59,385 |
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| 制限付き現金 |
150,803 |
|
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162,476 |
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| Rent and other receivables |
48,452 |
|
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42,823 |
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| エスクロー預金、前払費用およびその他の資産 |
337,379 |
|
|
406,138 |
|
| 非連結ジョイントベンチャーへの投資 |
159,134 |
|
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114,198 |
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| Asset-backed securitization certificates |
— |
|
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25,666 |
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| 営業権 |
120,279 |
|
|
120,279 |
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| 資産合計 |
$ |
13,381,151 |
|
|
$ |
12,688,190 |
|
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| 負債の部 |
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| Revolving credit facility |
$ |
— |
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|
$ |
90,000 |
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| Asset-backed securitizations, net |
924,344 |
|
|
1,871,421 |
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| Unsecured senior notes, net |
4,086,418 |
|
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2,500,226 |
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| 買掛金および未払費用 |
521,759 |
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573,660 |
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| 負債合計 |
5,532,521 |
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5,035,307 |
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| コミットメントおよび偶発事象 |
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| エクイティ |
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| 株主資本: |
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| A種普通株式（1株当たり額面0.01ドル、授権株式数450,000,000株、2024年12月31日および2023年12月31日現在の発行済株式数はそれぞれ368,987,993株および364,296,431株) |
3,690 |
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3,643 |
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| クラスB普通株式（1株当たり額面0.01ドル、授権株式数50,000,000株、2024年12月31日および2023年12月31日現在の発行済株式数635,075株) |
6 |
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6 |
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| 優先株式（1株当たり額面0.01ドル、100,000,000株の授権、2024年12月31日および2023年12月31日現在の発行済株式数は9,200,000株) |
92 |
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92 |
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| 資本準備金 |
7,529,008 |
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7,357,848 |
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| 累積赤字 |
(380,632) |
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(394,908) |
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| 累積その他の包括利益 |
7,852 |
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843 |
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| 株主資本合計 |
7,160,016 |
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6,967,524 |
|
| 非支配持分 |
688,614 |
|
|
685,359 |
|
| 資本合計 |
7,848,630 |
|
|
7,652,883 |
|
|
|
|
|
| 負債及び資本合計 |
$ |
13,381,151 |
|
|
$ |
12,688,190 |
|
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