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EXHIBIT 99.1
FOR IMMEDIATE RELEASE
グローバル・ネットリースが2023年第4四半期の業績を発表
–4億～6億ドルの戦略的処分によるバランスシートのデレバレッジに焦点を当てた2024年事業計画を実施、2024年通年のガイダンスを発表
–年末までに年間6,800万ドルのシナジー効果を認識、2024年第3四半期までに7,500万ドルのシナジー効果全額を認識する予定1
–2024年に向けてリーシング・モメンタムを継続、70件の新規リースと210万平方フィート超の更新を完了、その結果、第4四半期には1,900万ドル超の新規ストレートライン賃料とポートフォリオ全体の更新スプレッド6％を達成。
–2023年第4四半期において、新規契約は加重平均リース期間9.2年、更新は加重平均リース期間6.1年、ポートフォリオは96％の稼働率を維持。
ニューヨーク、2024 年 2 月 27 日 - グローバル・ネット・リース・インク（NYSE：GNL）（以下「GNL」ま たは「当社」）は本日、戦略的な立地にある商業用不動産物件を世界的に分散したポートフォリオで取得・管理す ることに重点を置く内部管理型不動産投資信託であり、2023 年 12 月 31 日をもって終了した四半期および年度の財務お よび営業成績を発表しました。
Fourth Quarter 2023 Highlights
-ネセシティ・リテール・リート投資法人との合併（以下「本合併」）およびアドバイザリー業務とプロパティ・マネジメン ト業務の内部化（以下「内部化」）の直接的な結果として、GNL は年間 6,800 万ドルのシナジー効果を認識し、現在、2024 年第 3 四半期までに 7,500 万ドルの残額を認識する予定である2。
-2023年第4四半期の売上高は2億670万ドルだった。
-2023年第4四半期の純損失は5,950万ドル、希薄化後1株当たり0.26ドル
-2023年第4四半期のNOIは1億6970万ドルだった。
-2023 年第 4 四半期の中核 FFO は 4,830 万ドル（希薄化後 1 株当たり 0.21 ドル）であった。
-2023年度第4四半期のAFFOは7,170万ドル、希薄化後1株当たり0.313ドルでした。合併後の2023年度第4四半期に、GNLは欧州で550万ドルの法人税費用を計上し、主に払い戻しに関連する230万ドルの一時償却を行いました。当社は欧州の税制改革を完了し、2024年第1四半期から法人税費用を直ちに削減できる見込みである。
-ポートフォリオ全体で210万平方フィートを超える70件のリース更新および新規リースを完了し、1,900万ドル超の新規定額賃料を獲得。
-ポートフォリオの稼働率は96％を維持し、リース満期は短期で、加重平均リース残存期間は6.8年4
-シングルテナント・ポートフォリオの更新スプレッド8％、郊外型マルチテナント・ポートフォリオの更新スプレッド2％を含む、ポートフォリオ全体の更新リーススプレッドは6％。
-2023年第4四半期に完了した新規リースの加重平均リース期間は9.2年であり、2023年第4四半期に完了した更新の加重平均リース期間は6.1年である。
-加重平均年間現金賃料の上昇率は1.3%で、有機的な賃料の伸びを実現。
-年間定額賃料の58%が、投資適格または投資適格を示唆するテナントによるものである5。
-ポートフォリオは分散された優良テナントで構成されており、上位10テナントの合計がポートフォリオ全体の定額賃料の21％を占め、最大テナントの定額賃料寄与率はわずか3.1％である。
-2023年末時点の加重平均債務償還年数は3.2年で、2024年の債務償還は最低限である。
-2023年第4四半期に、GNLは7,610万ドルの空室および期限切れ間近の売却を完了し、その資金で債務返済戦略を開始した。
-GNLの当面の戦略的優先課題は、選択的な売却、非中核資産の優先順位付け、機動的な売却を通じたレバレッジ削減である。
「2023年を通じてGNLが達成した成果、特に変革をもたらす合併のシームレスな統合に大きな誇りを感じています。合併と内部化を経て、私たちは引き続き、グローバルで多角的な、主に投資適格級のポートフォリオを有する業界のリーダーとしての地位を確立することに注力していきます。GNLにとって最善の道は、非中核的かつ戦略的な売却を通じてレバレッジを削減し、バランスシートを強化することです。GNLの共同最高経営責任者であるマイケル・ワイルは、次のように述べた。「想定キャップレートに対して大幅なプレミアムをつけて資産を売却することで、投資家の皆様に、投資適格に値する当社のポートフォリオの価値を証明することができます。「私たちは保守的なアプローチをとっており、レバレッジ解消の戦略は、調整後EBITDAに対する純負債がほぼ1回転減少することを想定し、収益中立となるように設計されています。一株当たりのガイダンスに合理的かつ達成可能な10倍のAFFO倍率を適用することで、想定株価は一株当たり13ドルを超え、15倍のAFFO倍率でセクターのハイエンドまで取引すれば一株当たり20ドルの範囲となる。この見通しは、取引ディスカウントを縮小するという当社の目標に沿ったものであり、こうした戦略的取り組みが、株主価値を最大化する将来の成功に向けてGNLを位置づけることになると確信しています。"
2024年通年のガイダンスと配当の最新情報7
GNLの目的は、投資家の皆様に財務目標と予測に関する透明性を高めることです：
-一株当たりAFFOレンジは1.30～1.40ドル
-純有利子負債／調整後EBITDA倍率8 は7.4倍～7.8倍
-2024年の売却額は4億ドルから6億ドルの見込み6,9。売却額の大半は、GNLが7％から8％のキャッシュ・キャップ・レートを達成すると予想する、占有型のオポチュニスティック売却によるものである。
-2024年4月に予定されている配当から普通株式1株当たり年間配当金を1.10ドルに引き下げ、レバレッジを下げるために使用できる現金の量を増やす。
2023年第4四半期決算概要
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Quarter Ended |
| (単位：千米ドル（1株当たりのデータを除く) |
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December 31, 2023 |
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| Revenue from tenants |
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206,726 |
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| 普通株主に帰属する純損失 |
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$ |
(59,514) |
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| 希薄化後の普通株式1株当たりの純損失 |
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$ |
(0.26) |
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| nareit定義の普通株主に帰属するffo |
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$ |
43,165 |
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| nareit定義の希薄化後普通株式1株当たりffo |
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$ |
0.19 |
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| 普通株主に帰属するコアffo |
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$ |
48,331 |
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| 希薄化後の普通株式1株当たりcore ffo |
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$ |
0.21 |
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| 普通株主に帰属するaffo |
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$ |
71,656 |
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| 希薄化後の普通株式1株当たりaffo |
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$ |
0.31 |
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Property Portfolio
2023年12月31日現在、当社のポートフォリオは11の国と地域に所在する1,296件のネットリース物件で構成され、賃貸可能面積は6,680万平方フィートである。当社は4つの報告セグメントで事業を展開している：(1) 産業・流通、(2) マルチテナント型商業施設、(3) シングルテナント型商業施設、(4) オフィス。不動産ポートフォリオの指標は以下の通り：
-リース比率96％、加重平均リース残存期間6.8年
-ポートフォリオの78%に、年額定額賃料に基づく契約賃料の増額が含まれている。
-投資適格およびインプライド・インベストメント・グレードのテナントから得られる定額賃料のポートフォリオ年率換算額の58
-米国・カナダ80％、欧州20％（年額定額賃料ベース）
-産業・流通 32%、マルチテナント型商業施設 27%、シングルテナント型商業施設 21%、オフィス 20%（年額定額賃料ベース）
資本構成と流動性資源10
2023年12月31日現在、当社には1億3,570万ドルの流動性があり、当社のリボルビング・クレジット・ファシリティには2億600万ドルの枠があった。純負債は53億ドル11 で、これには住宅ローン負債27億ドルが含まれる。
2023年12月31日現在、固定金利債務（スワップで固定された変動金利債務を含む）の比率は約80％であった（2022年12月31日現在では約70％）。当社の負債合計の加重平均金利は4.8%で、インタレスト・カバレッジ・レシオは2.4倍12であった。加重平均債務償還年数は、2022年12月31日時点の3.9年に対し、2023年12月31日時点では3.2年であった。
Footnotes/Definitions
1 GNLの2023年第4四半期の一般管理費を通期で年換算したもの。
2 2022 年通年の RTL および GNL の一般管理費（RTL の一般管理費、GNL および RTL が当該期間に外部マネジャーに支払ったアドバイザリー費用およびマネジメント費用を含む）と比較した、本合併および内部化完了後の 2023 年第 4 四半期の GNL の一般管理費に基づくシナジー。
3 当社はAFFOを業績の有用な指標と考えていますが、AFFOを当期純利益（損失）の代替指標、または流動性の指標とは考えていません。さらに、他の REIT は AFFO を当社とは異なる方法で定義しています。本リリースに含まれる1株当たり予想AFFOデータは情報提供のみを目的としたものであり、将来の業績や配当能力を示すものとして依拠すべきではありません。また、第4四半期のAFFOには、合併関連費用や委任状関連費用など現金で決済された項目の調整など、当社が非経常的かつ一時的な項目と考える項目の調整も多数含まれています。
4 加重平均残存リース期間（年）は、2023年12月31日現在の平方フィートに基づいている。
5 本書において、「投資適格格付け」には、テナントまたは保証人の実際の投資適格格付け（入手可能な場合）、 あるいは黙示の投資適格格付けの両方が含まれる。インプライド・インベストメント・グレードには、テナントの親会社、保証人の親会社（親会社がリースに基づくテナントの債務を保証しているか否かを問わない）の実際の格付け、または企業のデフォルト確率を測定することによりインプライド・レーティングを生成するムーディーズ独自の分析ツールを使用した格付けが含まれる。これらの目的における「親会社」には、政府機関を含め、テナントの議決権株式の50％以上を所有する事業体が含まれる。格付け情報は2023年12月31日現在のもの。2023年12月31日現在の年換算現金賃料に基づき、実際の投資適格格付けのテナントへの賃貸が33.4％、インプライド投資適格格付けのテナントへの賃貸が24.2％で構成されている。
6 2024年2月19日現在、1億4,800万ドルの契約済みPSAおよびLOI（1億1,700万ドルの契約済みPSAおよび3,100万ドルのLOI）を含む。調印済みのPSA/LOIが、予定された条件で最終的な売却につながる保証はない。
7 当社は当期純利益に関するガイダンスを提供していません。当社は1株当たりAFFOおよび調整後EBITDA純有利子負債比率に関するガイダンスを提供しているのみであり、1株当たり当期純利益または当期純利益に対する有利子負債に対するこの将来見通しに関する非GAAPガイダンスの調整は提供していません。そのような項目の例としては、資産の減損、資産の売却損益、新規買収による減価償却費および償却費、その他の臨時費用などがあります。
8 予想調整後EBITDAは、2024年12月31日に終了する四半期の予想調整後EBITDAに4倍を乗じて年換算したもの。
9 、生前整理パイプラインには、、生前整理パイプラインには生前整理パイプラインには生前整理パイプラインには
10 2023年12月31日に終了した事業年度において、当社は普通株式およびシリーズB優先株式の「市場売却」プログラムによる普通株式およびシリーズB優先株式の売却は行っていない。ただし、本合併および企業結合に関連して、新たに発行したシリーズD優先株式7,933,711株、新たに発行したシリーズE優先株式4,595,175株、および普通株式123,257,677株を発行している。
11 2023年12月31日現在、GNLの債務残高54億ドルから現金および現金同等物1億2160万ドルを差し引いた元本で構成。
12 インタレスト・カバレッジ・レシオは、該当四半期の調整後EBITDAを支払利息（支払利息から支払利息の非現金部分および住宅ローン（割引）プレミアムの償却（純額）を控除したもの）で除して算出されます。経営陣は、インタレスト・カバレッジ・レシオが当社の債務返済能力を示す有用な補足指標であると考えています。調整後EBITDAおよび支払利息はNon-GAAP指標であり、以下に調整されている。
Conference Call
GNLは2024年2月28日午前11時（米国東部時間）にウェブキャストと電話会議を開催し、財務および営業成績について説明します。
ライブ・コールをお聞きになるには、開始15分前までにGNLのウェブサイトの「投資家情報」セクションにアクセスして登録し、必要な音声ソフトをダウンロードしてください。
電話会議とリプレイのダイヤル方法は以下の通り。
Conference Call Details
Live Call
Dial-In (Toll Free): 1-833-816-1441
International Dial-In: 1-412-317-0533
Conference Replay
生放送をお聞きになれない方は、2024年2月28日午後2時（米国東部時間）から5月28日まで、GNLウェブサイトwww.globalnetlease.com。
Or dial-in below:
国内ダイヤル（フリーダイヤル）：1-844-512-2921
International Dial-In: 1-412-317-6671
Conference Number: 10185095
Supplemental Schedules
当社は、追加開示と財務情報を提供するため、証券取引委員会（以下「SEC」）に補足情報パッケージを提出します。提出された補足資料は、GNLウェブサイト（www.globalnetlease.com）の投資家情報セクションの「プレゼンテーション」タブおよびSECウェブサイト（www.sec.gov）でご覧いただけます。
グローバル・ネット・リース株式会社について
グローバル・ネット・リース・インク（NYSE：GNL）は、米国および西欧・北欧全域で、収益ネットリース資産のグローバル・ポートフォリオの取得と管理に重点を置く、内部管理型の上場不動産投資信託である。GNLに関する詳細情報はウェブサイトwww.globalnetlease.com。
Forward-Looking Statements
本プレスリリースには、当社、当社のオペレーティング・パートナーシップ、および当社の経営陣の意図、確信、または現在の期待に関する記述や、そのような記述の根拠となる仮定を含む、歴史的事実ではない、将来の見通しに関する記述が含まれています、” “will,” “seeks,” “anticipates,” “believes,” “estimates,” “projects,” “potential,” “predicts,” “expects,” “plans,” “intends,” “would,” “could,” “should” or similar expressions are intended to identify forward-looking statements, although not all forward-looking statements contain these identifying words.実際の結果は、そのような将来見通しに関する記述によって意図されたものとは大きく異なる可能性があります。
これらの将来予想に関する記述は、リスク、不確実性、およびその他の要因の影響を受けますが、その多くは当社のコントロールの及ばないものであり、実際の結果は将来予想に関する記述によって意図された結果とは大きく異なる可能性があります。これらのリスクおよび不確実性には、RTLとの合併および当社の不動産管理およびアドバイザリー機能の内部化に関連するリスク、米国および欧州連合による制裁およびその他の罰則を含む、ロシアとウクライナ、イスラエルとハマスの間で進行中の軍事衝突による地政学的不安定性、および当社、当社のテナント、世界経済および金融市場への関連する影響、当社が将来行う可能性のある買収は、市場の状況および資本の利用可能性に左右され、有利な条件で特定または完了しない可能性、またはまったく完了しない可能性があることなどが含まれます。すべてのリスクや不確実性ではありませんが、当社の将来の見通しに関する記述と実際の結果が大きく異なる原因となりうるリスクや不確実性の一部は、Form 10-Kによる年次報告書、Form 10-Qによる四半期報告書、およびそれ以降にSECに提出されるその他の報告書の「リスク要因」および「市場リスクに関する定量的・定性的開示」に記載されています。さらに、将来の見通しに関する記述は、それらが作成された時点のものであり、当社は、法律で義務付けられている場合を除き、前提条件の変更、予期せぬ事象の発生、または将来の経営成績の変化を反映するために、将来の見通しに関する記述を更新または修正する義務を負いません。
Contacts:
Investors and Media:
Email: investorrelations@globalnetlease.com
Phone: (332) 265-2020
Global Net Lease, Inc.
Consolidated Balance Sheets
(単位：千ドル)
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December 31, |
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2023 |
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2022 |
| 資産 |
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(未監査) |
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| 不動産投資（原価法: |
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| 土地 |
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$ |
1,430,607 |
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$ |
494,101 |
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| Buildings, fixtures and improvements |
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5,842,314 |
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3,276,656 |
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| Construction in progress |
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23,242 |
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26,717 |
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| Acquired intangible lease assets |
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1,359,981 |
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689,275 |
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| 取得原価ベースの不動産投資合計 |
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8,656,144 |
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4,486,749 |
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| 控除：減価償却費および償却累計額 |
|
(1,083,824) |
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|
(891,479) |
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| 不動産投資（純額）合計 |
|
7,572,320 |
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|
3,595,270 |
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| 売却目的資産 |
|
3,188 |
|
|
— |
|
| 現金および現金同等物 |
|
121,566 |
|
|
103,335 |
|
| 制限付き現金 |
|
40,833 |
|
|
1,110 |
|
| 公正価値で評価されるデリバティブ資産 |
|
10,615 |
|
|
37,279 |
|
| Unbilled straight-line rent |
|
84,254 |
|
|
73,037 |
|
| オペレーティング・リース使用権資産 |
|
77,008 |
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49,166 |
|
| 前払費用およびその他の資産 |
|
121,997 |
|
|
64,348 |
|
| 関連当事者からの預り金 |
|
— |
|
|
464 |
|
| 繰延税金資産 |
|
4,808 |
|
|
3,647 |
|
| 営業権 |
|
46,976 |
|
|
21,362 |
|
| Deferred financing costs, net |
|
15,412 |
|
|
12,808 |
|
| 資産合計 |
|
$ |
8,098,977 |
|
|
$ |
3,961,826 |
|
|
|
|
|
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| 負債および資本 |
|
|
|
|
| モーゲージ債(純額) |
|
$ |
2,517,868 |
|
|
$ |
1,233,081 |
|
| Revolving credit facility |
|
1,744,182 |
|
|
669,968 |
|
| Senior notes, net |
|
886,045 |
|
|
493,122 |
|
| 取得した無形リース負債（純額 |
|
95,810 |
|
|
24,550 |
|
| 公正価値で評価されるデリバティブ負債 |
|
5,145 |
|
|
328 |
|
| 関連当事者に対するもの |
|
— |
|
|
1,183 |
|
| 買掛金および未払費用 |
|
99,014 |
|
|
22,889 |
|
| オペレーティング・リース負債 |
|
48,369 |
|
|
21,877 |
|
| Prepaid rent |
|
46,213 |
|
|
28,456 |
|
| Deferred tax liability |
|
6,009 |
|
|
7,264 |
|
|
|
|
|
|
| Dividends payable |
|
11,173 |
|
|
5,189 |
|
| 負債合計 |
|
5,459,828 |
|
|
2,507,907 |
|
| コミットメントおよび偶発事象 |
|
— |
|
|
— |
|
| 株主資本: |
|
|
|
|
| 7.25% シリーズa累積償還可能優先株式 |
|
68 |
|
|
68 |
|
| 6.875% シリーズb累積償還可能永久優先株式 |
|
47 |
|
|
47 |
|
| 7.50% シリーズd累積償還可能永久優先株式 |
|
79 |
|
|
— |
|
| 7.375% シリーズe累積償還可能永久優先株式 |
|
46 |
|
|
— |
|
| 普通株式 |
|
3,639 |
|
|
2,371 |
|
| 資本準備金 |
|
4,350,112 |
|
|
2,683,169 |
|
| 累積その他の包括（損失）所得 |
|
(14,096) |
|
|
1,147 |
|
| 累積赤字 |
|
(1,702,143) |
|
|
(1,247,781) |
|
| 株主資本合計 |
|
2,637,752 |
|
|
1,439,021 |
|
| 非支配持分 |
|
1,397 |
|
|
14,898 |
|
| 資本合計 |
|
2,639,149 |
|
|
1,453,919 |
|
| 負債及び資本合計 |
|
$ |
8,098,977 |
|
|
$ |
3,961,826 |
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