UMHプロパティーズの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

1934年米国証券取引所法第13条または第15条(d)に基づき

報告日（報告された最も早い出来事の日付）：2026年2月25日

UMHプロパティーズ株式会社

(定款に規定された登録者の正確な名称

メリーランド	001-12690	22-1890929
(State or other jurisdiction	(Commission	(IRS Employer
of incorporation)	File Number)	Identification No.)

ジュニパー・ビジネス・プラザ、3499ルート9ノース、スイート3-c、フリーホールド、ニュージャージー州		07728
(主要経営陣の住所)		(Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番を含む）：(732) 577-9997

Not Applicable

(（前回の報告以降に変更があった場合、旧名称または旧住所）

以下のいずれかの規定に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図する場合、該当するチェックボックスにチェックを入れてください（下記一般指示A.2.参照）：

☐	証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

☐	取引所法の下での規則14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の募集。)

☐	取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

☐	証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)項に基づき登録された有価証券：

Title of each class	Trading Symbol(s)	登録されている取引所の名称
普通株式、額面0.10ドル	UMH	New York Stock Exchange
6.375% シリーズd累積償還可能優先株式、0.10ドル額面	UMH PD	New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法第405条（本章§230.405）または1934年証券取引法第12b-2条（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業である場合は、チェックマークで示してください。新興成長企業 ☐

新興成長企業の場合、登録者が証券取引法第13条(a)に基づき提供される新規または改訂された財務会計基準への準拠について延長移行期間を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示してください。 ☐

Item 2.02

営業成績および財政状態。

Item 7.01

Regulation FD Disclosure.

2026年2月25日、UMHプロパティーズ社は、2025年12月31日終了の第4四半期および通期の業績を発表するプレスリリースを発行し、2025年12月31日終了の第4四半期および通期決算説明会に関連する補足情報パッケージを開示した。補足情報パッケージ及びプレスリリースの写しは、本報告書に添付書類99.1及び添付書類99.2として添付され、参照により本報告書に組み込まれる。

本報告書及び添付資料に記載された情報は、改正1934年証券取引法第18条の目的のために提出（提出ではなく）されるものであり、様式8-Kの項目2.02及び項目7.01に従い、改正1933年証券法に基づくいかなる提出書類にも、当該提出書類において参照により組み込まれることが明示的に特定されない限り、参照により組み込まれることはありません。

Forward-Looking Statements

本報告書に含まれる記述（参照により組み込まれる文書を含む）のうち、歴史的事実でないものは、改正1933年証券法（以下「証券法」）第27A条、ならびに改正1934年証券取引法第21E条及び1995年私的証券訴訟改革法（「取引所法」）の定義における将来予測に関する記述に該当します。当社の活動、事象または進展について言及する歴史的事実以外のすべての記述で、「予想する」「想定する」「確信する」「推定する」「期待する」「意図する」または類似の表現が使用されているものは、将来に関する見通しに関する記述である。これらの将来に関する見通しに関する記述は保証されるものではなく、当社の現在の意図および当社の現在の期待と仮定に基づいている。これらの見解、意図、予想及び前提には、リスク及び不確実性が伴います。これらは当社の支配の及ばないものも含み、実際の結果や事象が当社の予想や見通しと大きく異なる原因となり得るものです。例えば：

	●	不動産市況および一般経済情勢の変化;
	●	地域の不動産市場の状況、製造業住宅のコミュニティに影響を与える法律や規制、不動産投資の流動性の低さなど、不動産の所有に伴う固有のリスク;
	●	当社が製造業住宅を所有・運営している地域での競争の激化;
	●	製造業住宅のコミュニティおよび/または製造業住宅のコミュニティに開発される可能性のある空き地を、当社に有利な条件で継続的に特定、交渉、取得する当社の能力;
	●	レンタル料および稼働率を維持または向上させる当社の能力;
	●	市場金利の変動;
	●	インフレおよび人件費、保険料、製造住宅購入費などの費用の増加;
	●	レンタルまたは販売のために製造された住宅を購入する当社の能力;
	●	借入金の返済能力;
	●	当社にとって有利な条件で、満期時にクレジット・ファシリティの未払い分を借り換える能力;
	●	特定の債務制限条項を遵守する当社の能力;
	●	買収した不動産や事業を既存の事業に統合する当社の能力;
	●	その他の負債および株式による資金調達手段の利用可能性;
	●	債券市場または株式市場への継続的なアクセス能力;
	●	マネジメントチームのメンバーの喪失;
	●	すべての取引が適正に会計処理され、関連するすべての開示および届出がすべての規則および規制に従って適時に行われ、潜在的な詐欺または横領が阻止または発見されることを確保するための内部統制およびプロセスを維持する能力。;
	●	製造業住宅購入者の資金調達能力;
	●	製造業の住宅ローン会社による抵当権設定のレベル;
	●	当社の投資有価証券に影響を与える市場環境;
	●	不利な課税結果をもたらす可能性のある連邦または州の税制規則または規制の変更;
	●	連邦所得税の対象となる不動産投資信託としての当社の適格性;
	●	訴訟、判決または和解（請求の提起または防御に関連する費用および不利な結果を含む;
	●	不動産およびゾーニングに関する法律および規制の変更;
	●	法規制の変更（reitの課税に関する法律の変更を含む;
	●	パンデミックやその他の感染症、伝染病に関するリスクや不確実性。

Item 9.01

Financial Statements and Exhibits.

(d)

Exhibits.

99.1	2026年2月25日付プレスリリース
99.2	2025年12月31日終了の第4四半期及び通期に関する補足情報パッケージ
104	カバーページインタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。)

SIGNATURE

1934年証券取引法の規定に基づき、登録者は、本報告書が下記署名者により適式に授権された者として、登録者を代表して署名されるよう適式に手配した。

	UMH Properties, Inc.

Date: February 25, 2026	By:	/s/ Anna T. Chew
	Name:	Anna T. Chew
	Title:	エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー

EX-99.1 2 ex99-1.htm EX-99.1

Exhibit 99.1

UMH PROPERTIES, INC.

Juniper Business Plaza

3499 ルート9北、3-C号室

Freehold, NJ 07728

(732) 577-9997

Fax: (732) 577-9980

FOR IMMEDIATE RELEASE	February 25, 2026
	Contact: Nelli Madden
	732-577-9997

UMHプロパティーズ社、2025年12月31日終了の第4四半期および通期業績を発表

フリーホールド（ニュージャージー州）、2026年2月25日…… UMHプロパティーズ社（NYSE:UMH）（TASE:UMH）は、2025年12月31日終了年度における総収入が2億6180万ドルであったと報告した。これは2024年12月31日終了年度の2億4060万ドルと比較し、9％の増加を示す。 2025年12月31日終了四半期の総利益は6,700万ドルで、2024年12月31日終了四半期の6,190万ドルから8％増加した。普通株主に帰属する純利益は、2025年12月31日終了年度において600万ドル（希薄化後1株当たり0.07ドル）となり、2024年12月31日終了年度の250万ドル（希薄化後1株当たり0.03ドル）から増加しました。普通株主に帰属する四半期純利益（損失）は、2025年12月31日終了四半期において50万6,000ドルの損失（希薄化後1株当たり0.01ドル）となり、2024年12月31日終了四半期の2万8,000ドルの純利益（希薄化後1株当たり0.00ドル）から減少しました。

普通株主に帰属する営業キャッシュフロー（FFO）は、2025年12月31日終了年度において7,600万ドル（希薄化後1株当たり0.90ドル）となり、2024年12月31日終了年度の6,630万ドル（希薄化後1株当たり0.88ドル）から増加しました。 2025年12月31日終了四半期のFFOは1,930万ドル（希薄化後1株当たり0.23ドル）であり、2024年12月31日終了四半期の1,840万ドル（希薄化後1株当たり0.23ドル）と比較した。普通株主に帰属する正常化営業キャッシュフロー（以下「正常化FFO」）は、2025年12月31日終了年度において8,010万ドル（希薄化後1株当たり0.95ドル）となり、2024年12月31日終了年度の6,950万ドル（希薄化後1株当たり0.93ドル）と比較されました。 2025年12月31日に終了した四半期の正常化FFOは、2024年12月31日に終了した四半期の1,920万ドル（希薄化後1株当たり0.24ドル）に対し、2,050万ドル（希薄化後1株当たり0.24ドル）でした。

2025年12月31日および2024年12月31日終了の3か月間および年間の重要な財務情報の概要は以下の通りです（1株当たり金額を除く単位：千）：

	第1四半期連結会計期間
	December 31,
	2025			2024

Total Income	$	66,968		$	61,873
Total Expenses	$	54,175		$	51,466
普通株主に帰属する純利益(損失)	$	(506	)	$	28
希薄化後普通株式1株当たりの普通株主に帰属する純利益(損失)	$	(0.01	)	$	0.00
FFO (1)	$	19,349		$	18,369
希薄化後普通株式1株当たりffo(1)	$	0.23		$	0.23
Normalized FFO (1)	$	20,513		$	19,203
希薄化後普通株式1株当たりの正規化ffo(1)	$	0.24		$	0.24
基本的加重平均発行済株式数		85,060			80,112
希薄化後の加重平均発行済株式数		85,416			81,235

	For the Year Ended
	December 31,
	2025		2024

Total Income	$	261,714	$	240,552
Total Expenses	$	213,942	$	198,092
普通株主に帰属する純利益	$	5,966	$	2,472
希薄化後の普通株式1株当たりの普通株主に帰属する当期純利益	$	0.07	$	0.03
FFO (1)	$	75,967	$	66,259
希薄化後普通株式1株当たりffo(1)	$	0.90	$	0.88
Normalized FFO (1)	$	80,098	$	69,489
希薄化後普通株式1株当たりの正規化ffo(1)	$	0.95	$	0.93
基本的加重平均発行済株式数		84,067		74,114
希薄化後の加重平均発行済株式数		84,694		74,912

2025年12月31日および2024年12月31日現在の貸借対照表の主要な情報の概要は以下の通りです（単位：千）：

	December 31, 2025		December 31, 2024

Gross Real Estate Investments	$	1,869,390	$	1,669,114
市場性のある有価証券の公正価値	$	23,758	$	31,883
資産合計	$	1,699,036	$	1,563,728
Mortgages Payable, net	$	556,129	$	485,540
Loans Payable, net	$	27,696	$	28,279
未払シリーズa社債（純額	$	101,751	$	100,903
未払シリーズb社債（純額	$	75,651	$	-0-
Total Shareholders’ Equity	$	907,196	$	915,909

サミュエル・A・ランディ社長兼最高経営責任者は、2025年の業績についてコメントした。

2025年、UMHは複数の分野で著しい進展を遂げました。堅調な営業実績を生み出し、力強い成長を達成し、財務基盤を強化しました。具体的には以下の成果を上げました：

	●	賃貸及び関連収入を10％増加させた;
	●	コミュニティの純営業利益（noi）が9%増加;
	●	正常化営業キャッシュフロー（Normalized FFO）を15％増加させた;
	●	希薄化後1株当たり調整後FFOを、2024年の0.93ドルから2025年には0.95ドルへと2％増加させた;
	●	同一物件の純営業利益を9％増加;
	●	同一物件の稼働率を87.5%から88.3%へ80ベーシスポイント増加させた;
	●	2024年末の39.7％から2025年末には39.3％へと、同一物件経費率を改善しました;
	●	5つのコミュニティ（587区画の宅地を含む）を取得し、総費用は約4,180万ドルであった。;
	●	製造住宅の販売が4％増加した;
	●	2025年5月、ウェルズ・ファーゴ銀行（N.A.）を通じてファニーメイの融資枠に10のコミュニティを追加し、総額約1億140万ドルの調達を完了した。これら10コミュニティ向け元金据置ローンの金利は固定金利5.855％、10年返済期間である。;
	●	2025年11月、ウェルズ・ファーゴ銀行を通じてファニーメイの融資枠にさらに7つのコミュニティを追加し、総額約9,180万ドルの調達を完了した。これら7コミュニティ向けの元金据置型融資は、固定金利5.46%、9年返済期間である。;
	●	2030年満期、元本総額約8,020万ドルの5.85%シリーズb社債をイスラエルの投資家向けに発行。;
	●	oceanfirst銀行との3,500万ドルのリボルビング・クレジット・ラインを修正し、満期日を2027年6月1日まで延長。;

	●	四半期ごとの普通株配当を0.01ドル増額し、1株当たり0.225ドル（年換算0.90ドル）としました。これは4.7％の増加に相当し、過去5年間で5度目の連続増配となります。この期間における総増額額は0.18ドル（25％）に達しました。;
	●	当社の市場価格連動型売却プログラムを通じて普通株式約260万株を発行・売却し、加重平均価格1株当たり17.59ドルで、総収入4,510万ドル、募集費用控除後の純収入4,410万ドルを計上した。;
	●	当社の市場価格連動型売却プログラムを通じて、シリーズD優先株約93,000株を発行・売却し、加重平均価格1株当たり22.93ドルで、総収入210万ドル、発行費用控除後の純収入200万ドルを計上しました。
	●	年度末以降、当社の市場価格連動型売却プログラムを通じてシリーズD優先株約66,000株を発行・売却し、加重平均価格1株当たり22.51ドルで、募集費用控除後の総収入及び純収入は150万ドルとなった。

UMHは今年も堅調な営業実績、収益成長、資産価値向上を達成し、将来の成長基盤を築きました。年間正常化FFOは0.95ドル（前年同期0.93ドル）でした。当年度の主な成果として、総収入が9％増の2億6200万ドル、既存物件NOIが9％成長、ハニーリッジ売却を含む過去最高の3640万ドルの売上高（売上利益も過去最高の440万ドル）、5コミュニティ計4180万ドルでの取得、そしてリファイナンスを通じた資産価値の記録的上昇が挙げられます。当社はこれらの成果を達成すると同時に、借り換えとイスラエル国債発行による資金調達も実現しました。この資金により、賃貸住宅への投資、拡張計画、資本的改善を継続し、将来の成長を推進してまいります。」

当社の長期事業計画は、2025年までの借り換えを通じて実施された評価報告書に明記されている通り、コミュニティの価値向上をもたらしています。当年度中に17のコミュニティを借り換え、総額1億9320万ドルの資金調達を実現しました。これらのコミュニティへの総投資額は約1億4000万ドル（1サイトあたり3万7000ドル）でした。評価額は約3億900万ドル（1サイトあたり8万2000ドル）となり、1億6900万ドル（121%）の価値増加を生み出しました。借り換えによる調達資金に加え、当社は2030年満期の5.85%シリーズBイスラエル債を発行し8,020万ドルを調達しました。この資金は既存債務の返済、賃貸住宅プログラムへの投資、資本的改善の完了、新規コミュニティの取得、および当社普通株32万株の自社株買いに充てられました。」

当年度、当社は買収活動に積極的に取り組み、587区画を含む5つのコミュニティを総額4,180万ドルで取得しました。これらのコミュニティは取得時点で78%の稼働率を示していました。強固な財務基盤と手元資金を背景に、追加買収を完遂する態勢が整っています。

当社がこれまで価値向上型コミュニティへの投資、拡張および開発に注力してきた結果、3,300サイトを有し、販売収入と賃貸住宅プログラムによる収益増加を実現しています。2026年にはポートフォリオに700～800戸の新規賃貸住宅を追加し、販売収益と収益性を拡大するとともに、300サイト以上の開発を予定しています。既存物件ベースでは一桁台後半から二桁台前半の成長を見込んでおります。現時点で、2026年度通期の見通しとして、1株当たり調整後FFOを0.97ドル～1.05ドルと発表します。これは中間値で8％の増加を示しています。」

「2026年には堅調な営業実績と1株当たり利益の成長を実現することを期待しています。」

UMHプロパティーズ社は、2025年12月31日締めの第4四半期および通期決算に関するウェブキャストおよび電話会議を開催します。経営陣は、2026年2月26日（木）東部時間午前10時より、決算内容、現在の市場状況、および今後の見通しについて説明します。

本資料にて公表する当社の2025年12月31日終了第4四半期および通期決算は、当社ウェブサイト（www.umh.reit）の「財務情報」セクションにてご覧いただけます。

ウェブキャストに参加するには、ホームページ www.umh.reit に表示されているマイクアイコンを選択し、通話にアクセスしてください。関心のある方は、フリーダイヤル 877-513-1898（国内）または 412-902-4147（国際）に電話して、電話会議経由で参加することも可能です。

電話会議の再生は、2026年2月26日（木）東部時間午後12時よりご利用いただけます。アクセス方法：国内からはフリーダイヤル877-344-7529、国際からは412-317-0088におかけいただき、パスコード1544518を入力してください。本会議の文字起こし記録およびウェブキャスト再放送は、当社ウェブサイト（www.umh.reit）にてご覧いただけます。

UMHプロパティーズ社は1968年に設立された上場不動産投資信託（REIT）であり、現在145の製造住宅コミュニティを所有・運営している。これらは約27,100区画の開発済み住宅用地を含み、うち11,000区画が賃貸住宅用地、1,000区画以上がセルフストレージ施設である。これらのコミュニティは、ニュージャージー州、ニューヨーク州、オハイオ州、ペンシルベニア州、テネシー州、インディアナ州、メリーランド州、ミシガン州、アラバマ州、サウスカロライナ州、フロリダ州、ジョージア州に所在しています。145のコミュニティには、フロリダ州の2コミュニティ（363区画）とペンシルベニア州の1コミュニティ（113区画）が含まれており、UMHはNuveen Real Estateとの合弁事業を通じてこれらのコミュニティの所有権を有し、運営しています。

本プレスリリースに含まれる歴史的事実ではない特定の記述は、1995年私的証券訴訟改革法の意味における将来予測に関する記述と見なされる場合があります。かかる将来予測に関する記述は、当社の現在の予想に基づくものであり、様々なリスクや不確実性を伴います。当社は、将来予測に関する記述に反映された予想が合理的な前提に基づいていると信じていますが、それらの予想が達成されることを保証することはできません。実際の結果や事象が予想と大きく異なる可能性のあるリスク及び不確実性は、当社の年次報告書（Form 10-K）に記載されており、また当社が米国証券取引委員会（SEC）に提出するその他の書類において随時説明されています。当社は、新たな情報、将来の事象その他の理由によるものであれ、将来予測に関する記述を公に更新または修正する義務を負いません。

Note:

(1)

非gaap情報：当社は、普通株主に帰属する営業活動から得た資金（「ffo」）と呼ばれる業界業績指標に基づいて総合的な営業成績を評価・測定しており、これは当社の営業成績の有用な指標であると経営陣は考えています。ffoは、業界のアナリストや投資家がreitの補足的な営業成績指標として使用しています。全米不動産投資信託協会（the national association of real estate investment trusts、以下「nareit」）が定義するffoは、米国で一般に公正妥当と認められた会計原則（以下「米国会計原則」）により定義される普通株主に帰属する当期純利益（損失）から、減価償却済みの不動産資産の売却損益、減価償却済みの不動産資産に関連する減損費用、有価証券の公正価値の変動、有価証券の売却損益に、不動産資産の減価償却費など特定の非現金項目を除いたものです。nareit ffo白書-2018年修正版には、nareit ffoの計算において、本業に付随する資産に係るオプションとして、市場性ある持分証券のような資産の売却損益を含めるか含めないか、また、これらの市場性ある持分証券に認識される価値の時価変動を含めるか含めないかを選択することが含まれています。ffo白書-2018年版の修正再表示の適用に伴い、表示されたすべての期間について、当社はffoの計算から市場性ある有価証券投資で実現した損益および市場性ある有価証券の公正価値の変動を除外することを選択した。nareitは、ffoをnon-u.s. gaapによるreitの営業成績の補足指標として創設しました。当社は、特定の一時費用を除いたffoを「ノーマライズドffo」と定義しています。ffoおよびノーマライズドffoは、reitが使用する営業成績の補足的な指標とみなされます。ffo およびノーマライズド ffo は、取得原価に基づく減価償却費を費用として除外しているため、取得原価ベースの異なる reit との比較を容易にする可能性があります。ただし、他の reit は ffo およびノーマライズド ffo の算出に異なる方法を使用している可能性があり、したがって当社の ffo およびノーマライズド ffo は他のすべての reit と比較できない可能性があります。ffoおよびノーマライズドffoから除外される項目は、当社の財務パフォーマンスを理解する上で重要な要素です。

FFOおよび正常化FFOは、(i) 米国会計基準で定義される営業活動によるキャッシュ・フローを表すものではなく、(ii) 営業実績の指標としての純利益（損失）や、営業活動・投資活動・財務活動によるキャッシュ・フローの代替指標として考慮されるべきではなく、(iii) 流動性の指標としてのキャッシュ・フローの代替指標ではありません。当社が算定するFFO及び正規化FFOは、他のREITが報告する同様の名称の指標と比較可能でない場合があります。

希薄化後加重平均発行済株式数は、2025年12月31日終了の四半期および年度において、希薄化後普通株1株当たりFFOおよび調整後FFOの計算に使用され、それぞれ8,540万株および8,470万株であった。また、2024年12月31日終了の四半期および年度においては、それぞれ8,120万株および7,490万株であった。 2025年12月31日に終了した年度におけるストックオプションに起因する普通株式相当数は627,000株、2024年12月31日に終了した四半期および年度においてはそれぞれ110万株および798,000株であり、これらは希薄化後1株当たり純利益の計算に含められています。 2025年12月31日に終了した3か月間のストックオプションに起因する普通株式相当分356,000株は、その影響が希薄化効果をもたらさないため、1株当たり希薄化後純利益（損失）の計算から除外されました。

2025年12月31日および2024年12月31日終了の3か月間および年間における、当社の米国会計基準（US GAAP）に基づく純利益（損失）から当社のFFOおよび調整後FFOへの調整は、以下の通り算定される（単位：千ドル）：

	四半期					Year Ended
	December 31, 2025			December 31, 2024		December 31, 2025		December 31, 2024
普通株主に帰属する純利益(損失)	$	(506	)	$	28	$	5,966	$	2,472
減価償却費		17,345			15,804		66,555		60,239
非連結ジョイント・ベンチャーからの減価償却費		236			214		902		824
(投資固定資産売却益（損失		(45	)		22		64		113
(市場性ある有価証券の公正価値の増加（減少）額		2,098			2,301		2,259		(1,167	)
有価証券売却損（純額		221			-0-		221		3,778
普通株主に帰属するffo		19,349			18,369		75,967		66,259
Amortization of Financing Costs		869			613		2,992		2,384
Non-Recurring Other Expense (2)		295			221		1,139		846
正常化された普通株主に帰属するffo	$	20,513		$	19,203	$	80,098	$	69,489

(2)

2025年12月31日終了の3か月間および年間において、一時的な法律関連費用および専門職費用（それぞれ295ドルおよび579ドル）、ならびに未完了の買収に関連する費用（それぞれ0ドルおよび560ドル）で構成される。 2024年12月31日終了の3ヶ月間および年間において、一時的な法律・専門サービス費用（それぞれ209ドルおよび452ドル）、未完了買収に関連する費用（それぞれ12ドルおよび12ドル）、ならびに特定販売センターにおける在庫の清算・売却に関連する費用（それぞれ0ドルおよび382ドル）で構成される。

2025年12月31日および2024年12月31日に終了した事業年度における営業活動、投資活動および財務活動によるキャッシュ・フローは以下のとおりです（単位：千）：

	2025			2024
営業活動	$	81,973		$	81,601
投資活動		(209,200	)		(139,865	)
財務活動		99,342			102,638

# # # #

EX-99.2 3 ex99-2.htm EX-99.2

Exhibit 99.2