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Exhibit 99.1
インデペンデンス・リアルティ・トラスト、2024 年第 3 四半期決算を発表
and
S&Pより「BBB」の投資適格格付け
フィラデルフィア発 - (BUSINESS WIRE) - 2024年10月30日 - 多世帯アパートメント・リートであるインデペンデンス・リアルティ・トラスト（IRT）（NYSE: IRT）は本日、2024年第3四半期の決算を発表し、S&Pグローバル・レーティングスから発行体格付「BBB」と安定的な見通しを取得したと発表しました。
Third Quarter Highlights
-2024年9月30日に終了した四半期の普通株式に係る当期純利益は1,240万ドル（2023年9月30日に終了した四半期は390万ドル）。
-2024年9月30日に終了した四半期の希薄化後1株当たり利益は、2023年9月30日に終了した四半期の0.02ドルに対し、0.05ドル。
-2024年9月30日に終了した四半期における既存店ポートフォリオの営業利益（NOI）は、2023年9月30日に終了した四半期に比べ2.2％増加した。
-2024 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期の営業活動からのコア資金（CFFO）は 6,680 万ドル（2023 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期は 6,900 万ドル）。1株当たりCFFOは、2023年第3四半期の0.30ドルに対し、2024年第3四半期は0.29ドルでした。この減少は主に、ポートフォリオ最適化およびレバレッジ解消戦略に関連して完了した資産売却によるものです。
-調整後 EBITDA は、2023 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期の 9,440 万ドルに対し、2024 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期は 8,750 万ドルとなりました。この減少は主に、ポートフォリオの最適化およびレバレッジ解消戦略に関連して完了した資産売却によるもので、調整後EBITDAに対する純負債も2023年第3四半期の7.0倍から2024年第3四半期には6.3倍に減少しました。
-付加価値プログラムは2024年9月30日に終了した四半期中に578ユニットの改装を完了し、当四半期中の加重平均投資利益率は14.9％を達成した。
-先に発表した公募増資およびATMプログラムによる普通株式発行に関連して、合計1,300万株の株式先渡取引を行い、バランスシートを強化した。株式先渡取引の決済後、約2億4,600万ドルの手取金を買収資金に充当する予定です。
-総額約1億8,400万ドルの不動産買収を3件契約中で、2024年第4四半期中に完了する見込み。
-S&Pグローバル・レーティングスより「BBB」の投資適格格付を取得。
本プレスリリースの後半には、NOI、CFFO、調整後 EBITDA、およびその他の非 GAAP 財務指標の定義、および GAAP に従って算出・表示される最も比較可能な財務指標との調整、ならびに既存店手法に関する考察が含まれている。
Management Commentary
「IRTの会長兼最高経営責任者（CEO）のスコット・シェーファーは、次のように述べた。「第3四半期は、ダイナミックな市場において好調な営業成績を上げるとともに、いくつかの革新的な取引を完了しました。「当四半期の平均稼働率は90bp上昇の95.4%、平均賃料は1.2%上昇しました。2025年に満期を迎える負債の借り換えのため、1億5000万ドルの無担保私募債を発行し、2億4600万ドルの資本を調達しました。
Same-Store Portfolio(1) Operating Results
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2024年9月30日に終了した3ヵ月間 対前年同期比
2023年9月30日に終了した3ヵ月間
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2024年9月30日に終了した9ヵ月間と2023年9月30日に終了した9ヵ月間との比較 |
| レンタルおよびその他の資産収入 |
2.5% increase |
3.1% increase |
| Property operating expenses |
2.8% increase |
4.2% increase |
| NOI |
2.2% increase |
2.5% increase |
| Portfolio average occupancy |
90bps増の95.4 |
110bps増の95.1 |
| Portfolio average rental rate |
1.2% increase to $1,566 |
1.4% increase to $1,557 |
| NOI Margin |
10bps減の62.3 |
40bps減の62.2 |
(1)既存店ポートフォリオは108物件、32,153ユニットに相当する。
Operating Metrics
以下の表は、該当期間の既存店ポートフォリオの営業指標をまとめたものです。
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3Q 2024 |
Oct 2024(3) |
| Same-Store Portfolio(1) |
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| Average Occupancy |
95.4 |
% |
95.6 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
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| New Leases |
(3.6) |
% |
(4.2) |
% |
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| Renewal Leases |
3.8 |
% |
5.0 |
% |
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| Blended |
0.8 |
% |
0.5 |
% |
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| Resident Retention Rate |
57.0 |
% |
50.8 |
% |
|
| オンゴーイング・バリュー・アッドを除く、同一店舗でのポートフォリオ |
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| Average Occupancy |
95.9 |
% |
95.9 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
|
|
| New Leases |
(4.0) |
% |
(4.4) |
% |
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| Renewal Leases |
3.7 |
% |
5.1 |
% |
|
| Blended |
0.6 |
% |
0.3 |
% |
|
| Resident Retention Rate |
57.6 |
% |
50.3 |
% |
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| 付加価値（継続的付加価値を持つ26物件) |
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| Average Occupancy |
94.3 |
% |
94.7 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
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| New Leases |
(2.6) |
% |
(3.5) |
% |
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| Renewal Leases |
3.9 |
% |
5.0 |
% |
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| Blended |
1.1 |
% |
0.9 |
% |
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| Resident Retention Rate |
55.6 |
% |
52.3 |
% |
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(1)既存店ポートフォリオは108物件、32,153ユニットに相当する。
(2)リース間実効賃料の伸びとは、リース期間が9～14ヶ月の前リースと現行リースを有する各住戸の、コンセッション調整後の実効月額賃料の増減を示す。2024年第3四半期の全リースにおける新規、更新、およびブレンドのリースオーバー賃料の伸びは、それぞれ（3.6％）、4.5％、1.2％であった。2024年10月の新規リース、更新リース、およびブレンドリースの賃料上昇率は、それぞれ△4.7％、5.0％、0.1％であった。
(3)2024年10月の平均稼働率は2024年10月29日までの稼働率。新規、更新、混合賃貸料、入居者維持率は、2024年10月29日時点で契約された、2024年10月中に開始する賃貸料。
(4)2024年10月29日現在、ポートフォリオの既存店稼働率は95.7%、継続的付加価値を除いたポートフォリオの既存店稼働率は96.0%、付加価値稼働率は94.9%であった。
Value Add Program
2024年9月30日に終了した四半期に578戸の改修工事を完了し、投資利益率は14.9％、改修工事1戸当たりの平均コストは18,478ドル、改修前のカンプと比べ1戸当たりの平均月額賃料は229ドル上昇した。2024年9月30日に終了した9ヵ月間に1,276ユニットの改装を完了し、投資利益率は15.9％、1ユニット当たりの平均改装費用は18,270ドル、1ユニット当たりの平均月額賃料は未改装のコンプに対して242ドル上昇した。2024年9月30日現在までのプロジェクトの耐用年数に関する追加情報については、補足情報の「付加価値サマリー」のページをご参照ください。
Investment Activity
Dispositions
-アラバマ州バーミンガムのタペストリーパーク：2024年7月17日、当社はこの物件を売却総額7,080万ドルで売却し、この売却代金を1031交換の一環として、後述のゲートウェイ・アット・ピネラスの物件取得に充当した。
買収
-フロリダ州タンパ、ゲートウェイ・アット・ピネラス：2024年8月13日、当社は288ユニットの集合住宅を8,200万ドルで取得した。この買収により、フロリダ州タンパ・セントピーターズバーグにおける当社の事業拠点は1,503ユニットから1,791ユニットに拡大した。
-現在、シャーロット、オーランド、コロンバスの3件の物件取得を契約中であり、これら各市場における当社の足跡を拡大するとともに、規模拡大と相乗効果をもたらすものである。これら3物件の購入総額は約1億8,400万ドルで、前倒し株式売却資金とリボルバー借入金で賄う予定です。これら3物件の買収は2024年第4四半期中に完了する予定です。これら3物件は契約中ですが、これらの買収が予定通りの価格水準で、予定通りの期間内に、あるいはまったく完了する保証はありません。
資本的支出
2024年9月30日に終了した3ヶ月間のポートフォリオ全体の経常的資本支出は730万ドル（1口当たり223ドル）、ポートフォリオ全体の付加価値および非経常的支出は2,760万ドル、ポートフォリオ全体の開発支出は1,520万ドルであった。2024年9月30日に終了した9ヶ月間については、ポートフォリオ全体の経常資本支出は2,080万ドル（1ユニット当たり635ドル）、ポートフォリオ全体の付加価値および非経常支出は7,430万ドル、ポートフォリオ全体の開発支出は4,160万ドルであった。
Capital Markets
At-the-Market-Offering
2023年7月28日、当社は株式売出契約に基づき、1933年証券法改正規則415に定義される「時価売出」とみなされる取引または相対取引において、総額4億5,000万ドルを上限とする売出価格（以下「ATMプログラム」）の発行登録書に基づく当社普通株式の募集および売出しを随時行うことができる。ATMプログラムでは、当社普通株式の先渡しによる売却取引を1回以上行うこともあります。
当第1四半期連結会計期間において、当社はATMプログラムに基づき、当社普通株式合計1,500,000株の先渡 売却取引を行いました。本リリースの発表日現在、この先渡取引は決済されておらず、当社は本リリースの発表日現在、この募集による手取金を受領していません。当社は、株式のネット決済を選択する権利に従い、2025年9月30日の満期日までに先渡 売買取引を物理的に決済する予定です。現在の先渡価格である1株当たり19.38ドルで先渡取引が全額決済されると仮定した場合、当社は以下を見込んでいる。
の売却手数料を差し引いた約2,910万ドルの手取金を受け取る予定であり、前倒し売却取引に従って調整される。私たちは正味手取金の実質的な全額を、潜在的な買収やその他の投資機会、または無担保信用枠の借入残高の削減を含む一般的な企業目的に使用する予定です。
無担保社債1億5000万ドルの第三者割当増資を実施
2024年8月20日、当社は2031年満期無担保社債総額7,500万米ドルおよび2034年満期無担保社債総額7,500万米ドルからなる無担保社債を、それぞれ年利5.32%および5.53%の固定金利で、機関投資家に1億5,000万米ドルを上限として売却する計画（以下「私募債」）を発表した。2024年10月1日、私募債は資金調達され、調達資金は2024年後半から2025年前半に満期を迎える不動産抵当権約1億3,200万ドルの返済と、残りの1,800万ドルを無担保信用枠の借入削減に充当する予定である。満期を迎える約1億3,200万ドルの不動産抵当権の全額返済が完了すれば、当社資産のNOIの60％以上が抵当権なしになる見込みである。
普通株式1,150万株の公募を完了
2024年9月5日、当社は普通株式11,500,000株を引受人の買取価格18.96米ドルで引受けた。この公募増資に関連して、当社はシティグループとフォワード・セール契約を締結した。本リリースの発表日現在、この先渡取引は決済されておらず、当社は本リリースの発表日現在、本募集からの手取金を受領していません。先渡取引が現在の1株当たり18.86ドルの先渡価格で物理的に全額決済されると仮定した場合、引受割引および概算費用を差し引いた手取概算額は約2億1,680万ドルになると予想されますが、先渡取引に従って調整されます。手取概算額は2億1,680万ドルで、先渡取引に従って調整される。手取概算額の実質的な全額を、潜在的な買収やその他の投資機会、または無担保信用枠の借入残高の削減を含む一般的な企業目的に充当する予定である。
S&Pグローバル・レーティングスより「BBB」の発行体格付を取得
2024 年 10 月 30 日付で、当社は S&P グローバル・レーティングスより「BBB」発行体格付および 安定的アウトルックを取得しました。この格付けは、インデペンデンス・リアルティ・トラスト・インクおよびオペレー ティング・パートナーシップであるインデペンデンス・リアルティ・オペレーティング・パートナーシップ L.P.に対するものです。
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