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Exhibit 99.1
インデペンデンス・リアルティ・トラスト、2023 年第 3 四半期決算を発表
ポートフォリオの最適化とデレバレッジ戦略を開始
2023年通年のガイダンスを更新
フィラデルフィア発 - (BUSINESS WIRE) - 2023年10月30日 - 多世帯アパートメント・リートであるインデペンデンス・リアルティ・トラスト（IRT）（NYSE: IRT）は本日、2023年度第3四半期決算を発表し、ポートフォリオ最適化戦略を開始し、2023年度通期ガイダンスを更新しました。
Third Quarter Highlights
-普通株式に係る当期純利益は、2022年9月30日に終了した四半期が1,620万ドルであったのに対し、2023年9月30日に終了した四半期は390万ドルであった。
-2023年9月30日に終了する四半期の希薄化後1株当たり利益は、2022年9月30日に終了する四半期の0.07ドルに対し、0.02ドル。
-2023年9月30日に終了する四半期における既存店ポートフォリオの営業利益（NOI）は、2022年9月30日に終了する四半期に比べ4.8％増加した。
-2023 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期の営業活動からのコア資金（CFFO）は 6,900 万ドル（2022 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期は 6,430 万ドル）。1株当たりCFFOは、2022年度第3四半期の0.28ドルに対し、2023年度第3四半期は0.30ドルでした。
-調整後EBITDAは、2022年9月30日に終了した四半期の8,930万ドルに対し、2023年9月30日に終了した四半期は9,440万ドルとなり、5.7%増加した。
-付加価値プログラムは2023年9月30日に終了した四半期中に709ユニットの改装を完了し、当四半期中の加重平均投資利益率は14.2％を達成した。
本プレスリリースでは、noi、cffo、調整後ebitdaおよびその他の非gaap財務指標の定義、およびgaapに準拠して計算・表示された最も比較可能な財務指標との調整表について説明します。
Management Commentary
「2023年第3四半期の既存店NOIは4.8％増、1株当たりコアFFOは7.1％増となり、引き続き持続可能な経営効率化に注力しています。IRTの会長兼最高経営責任者（CEO）のスコット・シェーファーは、次のように述べています。「当社は、マクロ経済環境の減速がリース活動に与える影響を反映させるため、2023年通年のガイダンスを更新しています。「また、ポートフォリオの最適化とデレバレッジ戦略を開始し、非中核資産の売却を加速させるとともに、短期的にはバランスシートのレバレッジを削減していきます。これらの取り組みによって財務の柔軟性が高まり、すべての資産売却が完了した時点でレバレッジをほぼ1回転させることができると期待しています。これらの取り組みにより、2024年にはバランスシートが強化され、集合住宅セクターにおける当社のプレゼンスが向上すると確信しています。"
Same-Store Portfolio(1) Operating Results
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2023年第3四半期は2022年第3四半期と比較して |
2023年9月30日に終了した9ヵ月間と2022年9月30日に終了した9ヵ月間との比較 |
| レンタルおよびその他の資産収入 |
5.4% increase |
6.3% increase |
| Property operating expenses |
6.3% increase |
6.2% increase |
| Net operating income (“NOI”) |
4.8% increase |
6.4% increase |
| Portfolio average occupancy |
40bps増の94.6 |
120bps減の93.9 |
| Portfolio average rental rate |
4.4% increase to $1,549 |
7.7% increase to $1,536 |
| NOI Margin |
40bps減の62.4 |
No change — 62.6% |
(1)既存店ポートフォリオは115物件、34,197ユニットに相当する。
Operating Metrics
以下の表は、該当期間の既存店ポートフォリオの営業指標をまとめたものです。
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3Q 2023 |
4Q 2023(3) |
| Same-Store Portfolio(1) |
|
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|
| Average Occupancy |
94.6 |
% |
94.3 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
|
|
| New Leases |
0.8 |
% |
(2.3) |
% |
|
| Renewal Leases |
4.8 |
% |
5.0 |
% |
|
| Blended |
3.0 |
% |
2.3 |
% |
|
| Resident retention rate |
52.3 |
% |
48.4 |
% |
|
| オンゴーイング・バリュー・アッドを除く、同一店舗でのポートフォリオ |
|
|
|
| Average Occupancy |
95.0 |
% |
94.7 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
|
|
| New Leases |
0.3 |
% |
(2.5) |
% |
|
| Renewal Leases |
4.6 |
% |
4.8 |
% |
|
| Blended |
2.7 |
% |
2.1 |
% |
|
| Resident retention rate |
52.6 |
% |
47.7 |
% |
|
| 付加価値（継続的付加価値を持つ22物件) |
|
|
|
| Average Occupancy |
92.8 |
% |
92.8 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
|
|
| New Leases |
2.8 |
% |
(1.6) |
% |
|
| Renewal Leases |
5.9 |
% |
6.3 |
% |
|
| Blended |
4.5 |
% |
3.0 |
% |
|
| Resident retention rate |
51.2 |
% |
51.3 |
% |
|
(1)既存店ポートフォリオは115物件、34,197ユニットに相当する。
(2)リース・オーバー・リースの実効賃料の伸びとは、リース期間が9～13ヶ月の前リースと現行リースを有する各住戸について、コンセッションを調整した実効月額賃料の増減を示す。
(3)42023年第4四半期の平均入居率および入居者維持率は、2023年10月28日までのものである。2023 年第 4 四半期の新規契約率および更新率は、2023 年第 4 四半期中に開始するリースで、2023 年 10 月 28 日時点で契約済みのもの。
(4)2023年10月28日現在、ポートフォリオの既存店稼働率は94.6％、継続的付加価値を除いたポートフォリオの既存店稼働率は95.0％、付加価値稼働率は93.1％であった。
ポートフォリオの最適化とデレバレッジ戦略
当社は、地域の市況やリース料率、不動産業界における当社の規模など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、さまざまな基準を考慮することにより、ポートフォリオ物件の売却機会を継続的に評価している。
市場、市場の人口動態と成長見通しに関する当社の見解、売却代金の潜在的な使途。2023年9月30日以降、当社の取締役会はポートフォリオ最適化およびレバレッジ削減戦略と称する計画を承認しました。ポートフォリオ最適化およびレバレッジ削減戦略では、2023年9月30日時点で売却目的で保有していたイリノイ州シカゴの1物件を含め、7つの市場に所在する約10物件の売却を目標としています。10物件のうち9物件は2021年12月にSTAR合併の一環として取得したものである。現在のところ、これらの資産売却により約5億2,100万ドルから5億3,300万ドルの売却総収入が見込まれ、その収入は直ちにバランスシートの圧縮に充てられる。
これらの資産売却が上記の価格帯で完了した場合、債務残高を約5億1,600万ドルから5億2,800万ドル（10物件に関連する物件レベルの債務2億8,400万ドルと追加債務2億3,200万ドルから2億4,400万ドルで構成）減らすことができ、調整後EBITDAに対する純負債の比率を0.8倍から0.9倍減らし、1株当たりコアFFOを0.02ドルから0.03ドル希薄化させると推定しています。さらに、売却を完了すれば、当社の市場エクスポージャーは5つの単一資産市場分減少し、ポートフォリオ物件の平均築年数は約1年短縮される。
売却完了後の純損失は、現在売却予定のイリノイ州シカゴの不動産に関連して2023年9月30日に終了した3ヶ月間に計上された1,130万ドルの減損費用、売却対象不動産の一部に関して2023年第4四半期中に計上が見込まれる5,500万ドルから6,300万ドルの減損費用、および売却対象不動産の一部の売却期間中に実現が見込まれる約2,400万ドルから2,800万ドルの売却益の合計で、約3,900万ドルから5,100万ドルの範囲になると予想しています。
売却対象物件については、マーケティング、交渉、買い手デューデリジェンスの様々な段階にある。売却のいずれかが予想される価格水準で、予想される期間内に、あるいはまったく完了する保証はありません。上記の売却価格の見積もりは、物件が所在する市場の現況、比較可能な売却データ、物件の特性および営業成績などの要因に基づく当社の評価であり、多くの仮定に左右されます。
Value Add Program
2023年9月30日に終了した四半期には709戸の改修工事を完了し、投資利益率は14.2％（改修費用のうち内装部分については約15.3％）、1戸当たりの平均改修費用は17,750ドル、1戸当たりの平均月額賃料増加額は210ドルであった。2023年9月30日までの9ヶ月間では、1,969戸の改装を完了し、投資利益率は16.0％（内装部分については約17.3％）、1戸当たりの平均改装費用は16,947ドル、1戸当たりの平均月額賃料増加額は224ドルであった。2023年9月30日現在までのプロジェクトに関する追加情報については、補足資料の「付加価値サマリー」のページを参照されたい。
Investment Activity
資本的支出
2023年9月30日に終了した3ヶ月間のポートフォリオ全体の経常的資本支出は530万ドル、1口当たり153ドルであった。2023年9月30日に終了した9ヶ月間のポートフォリオ全体の経常資本支出は1,580万ドル、1口当たり454ドルであった。
Capital Markets
Dividend Distribution
2023年9月12日、当社取締役会は普通株式1株当たり0.16ドルの四半期配当を宣言した。第3四半期配当金は、2023年9月29日の営業終了時の登録株主に対し、2023年10月20日に支払われた。
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