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UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
第13条または第15条(d)に基づき
1934年証券取引所法
May 1, 2025
報告日（最も古い事象が報告された日)
プリマス・インダストリアル・リート社
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
| メリーランド | 001-38106 | 27-5466153 | ||
| (法人設立の州またはその他の管轄区域) | (Commission File Number) | (IRS Employer Identification No.) | ||
20 カスタムハウス・ストリート11階
Boston, MA 02110
(最高経営責任者の住所）（郵便番号)
(617) 340-3814
(登録者の電話番号（市外局番を含む)
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
| ☐ | 証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
| ☐ | 取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
| ☐ | 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
| ☐ | 証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c)) |
登録者が1933年証券法規則405（本章§230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐
| 法第12条(b)項に基づいて登録された証券: | ||
| Title of Each Class | Trading Symbol | 登録されている各取引所の名称 |
| 普通株式、額面1株あたり0.01ドル | PLYM | New York Stock Exchange |
| Item 2.02 | 営業成績および財政状態。 |
2025 年 5 月 1 日、プリマス・インダストリアル・リート・インク（以下「当社」）は、2025 年 3 月 31 日をもって終了した第 1 四半期の決算などを発表するプレスリリース（以下「決算発表」）を発表した。本リリースの本文は、Form 8-K の別紙 99.1 に記載されています。
本フォーム 8-K の項目 2.02 および別紙 99.1 に記載された情報は、1934 年証券取引所法（「取引所法」）第 18 条の適用上「提出された」ものとはみなされず、また同条の適用を受けるものでもありません。本Form 8-Kに記載された情報は、1933年証券法（「証券法」）または証券取引法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれることはありません。
| Item 7.01 | Regulation FD Disclosure. |
2025年5月1日、当社は2025年5月2日に予定されている2025年3月31日に終了する第1四半期の決算電話会議に関連して、アナリスト向け補足資料（以下「アナリスト向け補足資料」）および作成済みコメンタリー（以下「作成済みコメンタリー」）を開示しました。補足アナリスト・パッケージおよび作成済みコメンタリーのコピーは本フォーム 8-K の別紙 99.2 および 99.3 として添付されています。
本Form 8-Kの項目7.01、別紙99.2および99.3に記載された情報は、証券取引法第18条において「提出」されたものとはみなされず、また同条の適用を受けるものでもありません。本Current Report on Form 8-Kに記載された情報は、証券法または取引法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に参照規定されている場合を除き、参照により組み込まれることはありません。
| Item 9.01 | Financial Statements and Exhibits. |
| (d) | Exhibits: |
| Exhibit No. | Description | |
| 99.1 | 2025年5月1日付プレスリリース（提供のみ） | |
| 99.2 | アナリスト向け補足パッケージ - 2025年第1四半期 | |
| 99.3 | 2025年第1四半期コメンタリー | |
| 104 | カバーページ インタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。) |
SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、当社は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、当社を代表して署名させました。
| PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. | |||
| Date: May 1, 2025 | By: |
/s/ Jeffrey E. Witherell |
|
| Jeffrey E. Witherell | |||
| Chief Executive Officer | |||
Exhibit 99.1
プリマス・インダストリアル・リート、第1四半期決算を発表
プリマス・インダストリアル・リート・インク（NYSE: PLYM）は本日、2025 年 3 月 31 日に終了した第 1 四半期の決算およびその他の近況を発表した。
第1四半期およびそれ以降のハイライト
| § | 2025年第1四半期の報告された業績には、普通株主に帰属する当期純利益が加重平均普通株式1株当たり0.13ドル、普通株主および投資口所有者に帰属するコア営業活動から得た資金（以下「コアFFO」という。 |
加重平均普通株式・ユニット当たり0.44ドル、調整後FFO（「AFFO」）は加重平均普通株式・ユニット当たり0.41ドル。
| § | 第 1 四半期の既存店NOI（「SS NOI」）は、早期解約収入を除いたGAAPベースで前年同期比1.1％増、早期解約収入を除いた現金ベースでは同2.0％増となった。 |
| § | 第1四半期に開始したリース契約は、6ヶ月を超えるリース契約から現金ベースで賃料が9.6％上昇した。2025年4月29日まで、2025年中に開始予定のリース契約は、第1四半期の活動を含み、新規建設に関連するリース契約を除くと、合計4,893,074平方フィートとなり、これらのリース契約はすべて6ヶ月以上の期間に関連するものです。これらのリースにより、当社は現金ベースで12.2％の賃料上昇を経験することになる。 |
| § | シンシナティおよびアトランタ市場において、合計801,241平方フィートの工業用ビル6棟を総額6,510万ドル、加重平均初期NOI利回り6.8%で取得。 |
| § | テネシー州メンフィスにある33,688平方フィートのフレックスビルをエンドユーザーに240万ドルで売却。このビルは2024年7月に1億50万ドルで取得したポートフォリオの一部であった。 |
| § | 2025年2月26日、当社の取締役会は発行済み普通株式の総額9,000万ドルを上限とする自社株買い戻しプログラムを承認した。 |
| § | 2025年2月26日に公表した加重平均普通株式・投資口1株当たりコアFFOの2025年通年ガイダンスの範囲を維持し、加重平均普通株式・投資口1株当たり当期純利益の範囲およびそれに付随する前提条件を更新した。 |
プリマスのジェフ・ウィザレル会長兼最高経営責任者（CEO）は、次のように述べた。「2025年は幸先の良いスタートを切ることができ、各市場で堅調なリース活動が展開されたほか、機能的なインフィルのBクラス産業用資産6500万ドルの取得に成功した。好立地の資産に魅力的な利回りで資本を投下する当社の能力は、将来の成長を推進する上で有利な立場にあります。健全な買収パイプライン、潤沢な流動性、主要市場における継続的なモメンタムにより、プリマスは戦略的機会を活用し、株主の皆様に長期的な価値を創造するのに適した立場にあると確信しています。"
2025年第1四半期決算
2025年3月31日に終了した四半期の普通株主に帰属する当期純利益は580万ドル（加重平均発行済み普通株式1株当たり0.13ドル）であったのに対し、2024年同期の普通株主に帰属する当期純利益は610万ドル（加重平均発行済み普通株式1株当たり0.14ドル）であった。前年同期比で減少した主な要因は、2024年第4四半期中にシカゴMSA周辺に所在する34物件（以下「シカゴ・ポートフォリオ」）を連結から除外してシックス・ストリート・パートナーズLLC（以下「シックス・ストリート・ジョイント・ベンチャー」）と合弁会社を設立したこと、償還可能非支配持分（シリーズC優先ユニット）に帰属する当期純利益が増加したこと、ポートフォリオの稼働率が低下したことである、2025年3月31日現在のワラント負債の見積公正市場価値の減少による金融取引利益、元本残高の減少による支払利息の減少、および2025年3月31日に終了した12ヵ月間に完了した新規取得による貢献の増加により相殺された。2025年3月31日に終了した第1四半期および2024年3月31日に終了した第1四半期の加重平均発行済み普通株式数は、それぞれ4,510万株および4,490万株であった。
2025年3月31日に終了した四半期の連結総収入は4,560万ドル（前年同期は5,020万ドル）であった。
2025年3月31日に終了した四半期のNOIは3,070万ドルであった（前年同期は3,350万ドル）。NOIの減少は主にシカゴ・ポートフォリオの非連結化によるもので、買収物件およびインプレース・ポートフォリオからのNOI貢献により一部相殺された。2025年3月31日に終了した四半期の早期解約収入を除いたSS NOIは2,730万ドルで、前年同期の2,700万ドルから1.1％増加した。2025年3月31日に終了した四半期の早期解約収入を除く現金ベースのSS NOIは、前年同期の2,650万ドルに対し2,710万ドルとなり、2.0％の増加となった。第1四半期のSS NOIは、賃料の上昇、更新および新規リーシングのスプレッドによりプラスの影響を受けたが、主に除雪の増加による営業費用の増加により相殺された。既存店ポートフォリオは168棟、総面積2,610万平方フィート（当社ポートフォリオ全体の87.0％）で構成され、2025年3月31日現在の稼働率は94.7％であった。
2025年3月31日に終了した四半期のEBITDAreは、前年同期の3,020万ドルに対して2,900万ドルであった。
これは主に、シカゴ・ポートフォリオの非連結化による正味影響とシックス・ストリート・ジョイント・ベンチャーのコアFFOの当社持分割合の認識、シリーズC優先ユニットの現金および未払い現物（PIK）配当金の増加によるものですが、支払利息の減少および前述の買収活動により相殺されました。2025年3月31日に終了した四半期のコアFFOは、加重平均普通株式・ユニット当たり0.44ドル（前年同期の加重平均普通株式・ユニット当たり0.45ドル）でした。2025年3月31日に終了した第1四半期および2024年3月31日に終了した第1四半期の加重平均発行済み普通株式および投資口数は、それぞれ4,600万株および4,580万株であった。
2025年3月31日に終了した四半期のAFFOは1,890万ドル（加重平均普通株式・ユニット当たり0.41ドル）であったのに対し、2024年同期は2,050万ドル（加重平均普通株式・ユニット当たり0.45ドル）であった。この結果は、前述のコアFFOの変動を反映したもので、リース活動の結果、経常的な資本支出が増加したほか、5,670万ドルのトランスアメリカ・ローンの6番街ジョイント・ベンチャーへの譲渡と借入金の返済により、現金支出を伴わない支払利息が減少しました。
NOI、EBITDAre、Core FFOおよびAFFOの完全な定義については「非GAAP財務指標」を、当期純利益のNOI、EBITDAre、Core FFOおよびAFFOへの調整については本プレスリリース添付の財務表を参照のこと。
流動性と資本市場活動
2025年4月29日現在、当社の現在の現金残高は、約110万ドルの営業費用エスクローを除いて約800万ドルであり、既存の無担保与信枠では約4億1,550万ドルの枠がある。
Quarterly Distributions to Stockholders
2025年4月30日、当社は2025年3月31日現在の株主名簿に記録された株主に対し、2025年第1四半期の普通株普通配当（四半期）を1株当たり0.24ドル支払った。
Investment and Disposition Activity
2025年3月31日現在、当社は11州に所在する133の産業用不動産から成る完全所有の不動産投資を行っており、総賃貸可能面積は約3,000万平方フィートである。
2025年第1四半期、プリマスは合計801,241平方フィートの工業用ビル6棟を総額6,510万ドル、加重平均初期NOI利回り6.8％で取得した。これらの100％リース物件の加重平均残存リース期間は4.4年である。第1四半期の物件は以下の通り：
| § | オハイオ州シンシナティにある263,000平方フィートの工業用ビルを2,330万ドルで取得。 |
| § | マディソン・インターナショナルは、ジョージア州アトランタにある297,583平方フィートの倉庫施設の98％のジョイント・ベンチャー権益を2,390万ドルで取得。 |
| § | 先に発表されたシンシナティの小型湾岸工業用地ポートフォリオの第2トランシェは、4棟合計240,658平方フィートで1,790万ドル、推定NOI利回りは7.0％であった。 |
2025年第1四半期、プリマスはテネシー州メンフィスにある33,688平方フィートのフレックスビルをエンドユーザーに240万ドルで売却した。このビルはプリマスが2024年7月に1億500万ドルで取得したポートフォリオの一部であり、取得時点では2024年12月に予定されている契約満了で退去することが判明しているテナントに対する非中核資産であったため、売却対象としていた。売却代金は、リース活動や、10万平方フィートのコールセンタービルを元の倉庫形式に戻し、複数の産業用ユーザーに対応させるための継続的なコンバージョンに充てるため、ポートフォリオ内に留保される。
Leasing Activity
2025年3月31日に終了した第1四半期中に開始したリース契約は、すべて6ヶ月以上の期間を有し、合計2,437,267平方フィートであった。これらのリースには1,540,756平方フィートの更新リースと896,511平方フィートの新規リースが含まれる。これらのリースの賃料は9.6%増、更新リースは15.0%増、新規リースは0.9%増であった（現金ベース）。2025年1月15日に開始したセントルイスの769,500平方フィートのクラスAビル（以下「セントルイスのリース」）での2年間のリース契約の影響を除くと、これらのリースの賃料は16.2%増、新規リースの賃料は22.1%増となります（現金ベース）。
2025年3月31日現在の既存店稼働率は94.7%であった。2025年3月31日現在のポートフォリオ全体の稼働率は94.3％で、これは前四半期からの変動（セントルイスのリースによる210ベーシス・ポイントのプラス影響、クリーブランドのリースによる45ベーシス・ポイントのプラス影響、シンシナティおよびアトランタ市場での買収による15ベーシス・ポイントのプラス影響、当四半期中のリース・ロールオーバーによる正味70ベーシス・ポイントのマイナス影響）を反映している。
2025年4月29日までの活動を反映した2025年中に開始したリース契約は、すべて6ヶ月以上の契約期間を有し、合計4,893,074平方フィートであった。これらのリースは、2025年中に終了するリース全体の57.2%に相当し、3,843,679平方フィートの更新リース（これらの更新リースの7.1%は契約更新に伴うもので、2025年には契約更新に伴う120,641平方フィートが残っている）と1,049,395平方フィートの新規リースが含まれており、このうち863,473平方フィートは2025年開始時点で空室であった。これらのリースの賃料は12.2%増、更新リースの賃料は14.9%増、新規リースの賃料は2.9%増であった（すべて現金ベース）。セントルイスのリースの影響を除けば、これらのリースの賃料は15.3%増となり、新規リースは現金ベースで18.7%増となる。
当社は、ミズーリ州セントルイスのメトロ・イースト地区サブマーケットにある769,500平方フィートのAクラス工業用ビルにおいて、2025年1月15日から2年間のリース契約を締結した。このリースは、1年目が60万平方フィート、2年目が45万平方フィートで、大手国際物流サービス会社と契約している。この契約は「現状有姿」で行われ、減免措置はないため、純リース料率の観点からは魅力的なものとなっている。当社は引き続きビルの残りを積極的に販売していく一方、新しいテナントとも拡張オプションについて協議を進めています。
Guidance for 2025
プリマスは、2025年2月26日に発表した加重平均普通株式および投資口1株当たりコアFFOの2025年通年ガイダンスの範囲を維持し、加重平均普通株式および投資口1株当たり当期純利益の範囲とそれに伴う前提条件を更新した。
| (単位：千米ドル、株式および単元（1株当たり金額を除く) | Full Year 2025 Range1 | |||||||
| Low | High | |||||||
| 1株当たり普通株主及び投資主帰属コアffo | $ | 1.85 | $ | 1.89 | ||||
| セイムストア・ポートフォリオのnoi成長率（現金ベース）2 | 6.00% | 6.50% | ||||||
| 既存店平均稼働率-通期 | 95.0% | 97.0% | ||||||
| Acquisition Volume | $ | 270,000 | $ | 450,000 | ||||
| General and administrative expenses3 | $ | 16,450 | $ | 15,850 | ||||
| 支払利息（純額 | $ | 32,000 | $ | 36,500 | ||||
| 加重平均発行済み普通株式およびユニット4 | 46,051 | 46,051 | ||||||
普通株主に帰属する当期純利益および1株当たり投資口所有者のコアffoガイダンスへの調整:
| Full Year 2025 Range1 | ||||||||
| Low | High | |||||||
| 純損失 | $ | (0.26 | ) | $ | (0.26 | ) | ||
| 減価償却費および償却費 | 1.87 | 1.91 | ||||||
| 不 動 産 売 却 益 | (0.01 | ) | (0.01 | ) | ||||
| Gain on financing transaction | (0.31 | ) | (0.31 | ) | ||||
| Series C Preferred dividend5 | (0.17 | ) | (0.17 | ) | ||||
| 非連結合弁事業のコアffoの比例持分6 | 0.73 | 0.73 | ||||||
| Core FFO | $ | 1.85 | $ | 1.89 | ||||
| 1 | 2025年のガイダンスは、2025年4月29日時点の当社所 有ポートフォリオを指し、上記の買収見込み額を含んでいる。2025年のガイダンスには、売却や資本増強の見込みによる影響は含まれていない。 |
| 2 | セイムストア・ポートフォリオは168棟、総賃貸可能面積26,107,300平方フィートで構成されており、2025年4月29日現在、所 有ポートフォリオの総面積の約87.0％を占めている。セイムストア・ポートフォリオは、2025年4月29日現在、168棟、賃貸可能面積26,107,300平方フィートで構成され ており、ポートフォリオ総面積の約87%を占める。セイムストア・ポートフォリオは連結ポートフォリオの一部であり、2023年12月31日現在、当社が100％所有している物件を含んでいる。 |
| 3 | 2025年度の現金支出を伴わない株式報酬520万ドルを含む。 |
| 4 | 2025年4月29日現在、当社は46,038,197株の普通株式および投資口を保有している。 |
| 5 | シリーズC優先配当金には年率7.0％の現金配当とPIK配当が含まれる。 |
| 6 | 非連結合弁事業からのコアFFOに対する当社持分比率は、連結損益計算書において認識された非連結合弁事業の仮定的簿価清算（HLBV）計算およびその結果生じる投資損失を調整し、非連結合弁事業からのコアFFOに対する当社持分比率を加算したものである。 |
決算説明会の電話とウェブキャスト
当社は、2025年5月2日（金）午前9時（米国東部時間）より、カンファレンス・コールおよびライブ・オーディオ・ウェブキャストを開催する。この双方向電話会議の電話番号は(844) 784-1727（国際電話：(412) 717-9587）です。この電話会議のリプレイは2025年5月9日まで、(877) 344-7529にダイヤルし、リプレイ・アクセス・コード「3304674」を入力することで視聴できる。
当社は第1四半期決算に関する補足財務情報を掲載し、カンファレンス・コールで参照するコメントを用意した。補足情報は、当社の投資家向け情報ページの「決算情報」に掲載されています。四半期コンファレンス・コールのライブ音声ウェブキャストは、当社ウェブサイトの投資家向け情報セクション（ir.plymouthreit.com）でご覧いただけます。オンライン・リプレイは電話会議終了の約1時間後に視聴可能となり、1年間保存されます。
About Plymouth
プリマス・インダストリアル・リート・インク（NYSE: PLYM）は、シングル・テナントおよびマルチテナントの工業用不動産の取得、所有、管理に特化した、フルサービスの垂直統合型不動産投資会社である。当社の使命は、機能的で柔軟性があり安全な、費用対効果の高いスペースをテナントに提供することです。
Forward-Looking Statements
本プレスリリースには、1933年証券法第27条Aおよび1934年証券取引法第21条Eのセーフハーバー条項に基づき作成された「将来予想に関する記述」が含まれています。こうした将来の見通しに関する記述には、将来のリースおよび買収活動に関する記述が含まれますが、これらに限定されるものではありません。本リリースに記載されている将来の見通しに関する記述は、将来の業績を保証するものではありません。投資家は、経営陣の計画、目標、戦略に関する記述、推定NOI利回りに関する記述、2025年に特定の賃貸借契約が更新されるとの予想、賃料上昇に関する予測、新たに特定されたテナントに対する賃貸借契約の締結、および2025年ガイダンスに示された数字の範囲など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、本プレスリリースに記載されている記述のうち、厳密には過去の記述ではないものが、将来予想に関する記述に該当することに留意されたい。このような将来の見通しに関する記述は、多くの既知および未知のリスクおよび不確実性を伴うため、実際の結果が将来の見通しに関する記述によって予測されたものと大きく異なる可能性があります。将来見通しに関する記述は一般的に、「可能性がある」、「計画する」、「求める」、「予定する」、「期待する」、「意図する」、「推定する」、「予測する」、「確信する」、「継続する」などの将来見通しに関する用語、またはその否定形、変形形、あるいは類似の用語の使用により特定することができます。本プレスリリースに記載された将来の見通しに関する情報は、本プレスリリースの日付現在においてのみ作成されたものであり、当社は、前提条件の変更、予期せぬ事象の発生などを反映するために、将来の見通しに関する情報を更新または修正する義務を負うものではありません。
PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC.
要約連結貸借対照表
未監査
(単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりの金額を除く)
| March 31, | December 31, | |||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
| 資産 | ||||||||
| Real estate properties | $ | 1,480,793 | $ | 1,418,305 | ||||
| Less: accumulated depreciation | (276,600 | ) | (261,608 | ) | ||||
| Real estate properties, net | 1,204,193 | 1,156,697 | ||||||
| 現金 | 19,126 | 17,546 | ||||||
| Cash held in escrow | 818 | 1,964 | ||||||
| 制限付き現金 | 23,578 | 24,117 | ||||||
| 非連結ジョイントベンチャーへの投資 | 54,329 | 62,377 | ||||||
| Deferred lease intangibles, net | 44,711 | 41,677 | ||||||
| Interest rate swaps | 13,157 | 17,760 | ||||||
| その他の資産 | 41,167 | 42,622 | ||||||
| Forward contract asset | 5,185 | 3,658 | ||||||
| 資産合計 | $ | 1,406,264 | $ | 1,368,418 | ||||
| 負債、償還可能非支配持分および資本 | ||||||||
| 負債の部: | ||||||||
| Secured debt, net | 175,236 | 175,980 | ||||||
| Unsecured debt, net | 447,935 | 447,741 | ||||||
| クレジットラインに基づく借入 | 84,500 | 20,000 | ||||||
| 買掛金、未払費用およびその他の負債 | 78,739 | 83,827 | ||||||
| Warrant liability | 33,090 | 45,908 | ||||||
| Deferred lease intangibles, net | 5,133 | 5,026 | ||||||
| Interest rate swaps | 389 | 520 | ||||||
| Financing lease liability | 2,299 | 2,297 | ||||||
| 負債合計 | $ | 827,321 | $ | 781,299 | ||||
| 償還可能非支配持分-シリーズc優先ユニット | $ | 1,737 | $ | 1,259 | ||||
| エクイティ: | ||||||||
| 2025年3月31日および2024年12月31日現在の発行済株式数は、それぞれ45,547,898株および45,389,186株。 | 456 | 454 | ||||||
| 追加資本金 | 594,989 | 604,839 | ||||||
| 累積赤字 | (37,412 | ) | (43,262 | ) | ||||
| 累積その他の包括利益 | 12,964 | 17,517 | ||||||
| 株主資本合計 | 570,997 | 579,548 | ||||||
| 非支配持分 | 6,209 | 6,312 | ||||||
| 資本合計 | 577,206 | 585,860 | ||||||
| 負債、償還可能非支配持分及び資本合計 | $ | 1,406,264 | $ | 1,368,418 | ||||
PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC.
凝縮された連結損益計算書
未監査
(単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりの金額を除く)
| For the Three Months | ||||||||
| Ended March 31, | ||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
| Rental revenue | $ | 45,418 | $ | 50,190 | ||||
| マネージメント・フィー収入およびその他の収入 | 153 | 38 | ||||||
| 収益合計 | 45,571 | 50,228 | ||||||
| 営業費用: | ||||||||
| Property | 14,709 | 16,642 | ||||||
| 減価償却費および償却費 | 19,352 | 22,368 | ||||||
| 一般管理費 | 4,123 | 3,364 | ||||||
| 営業費用合計 | 38,184 | 42,374 | ||||||
| その他の収益（費用）: | ||||||||
| 支払利息 | (6,849 | ) | (9,598 | ) | ||||
| 非連結合弁事業投資損失 | (8,048 | ) | — | |||||
| 不 動 産 売 却 益 | 301 | 8,030 | ||||||
| Gain on financing transaction | 14,085 | — | ||||||
| 金利スワップ未実現利益 | 131 | — | ||||||
| Total other income (expense) | (380 | ) | (1,568 | ) | ||||
| 純利益 | 7,007 | 6,286 | ||||||
| 控除：非支配持分に帰属する純利益 | 70 | 68 | ||||||
| 控除償還可能非支配持分に帰属する当期純利益-シリーズC優先ユニット | 1,087 | — | ||||||
| プリマス・インダストリアル・リート投資法人に帰属する当期純利益 | 5,850 | 6,218 | ||||||
| 控除しています。参加証券への配分額 | 95 | 94 | ||||||
| 普通株主に帰属する純利益 | $ | 5,755 | $ | 6,124 | ||||
| 普通株主に帰属する1株当たり当期純利益-基本 | $ | 0.13 | $ | 0.14 | ||||
| 普通株主に帰属する1株当たり当期純利益-希薄化後 | $ | 0.13 | $ | 0.14 | ||||
| 加重平均発行済普通株式-基本 | 45,086,639 | 44,936,597 | ||||||
| 加重平均発行済普通株式数-希薄化後 | 45,095,867 | 44,970,884 | ||||||
Non-GAAP Financial Measures
純営業利益（NOI）：純営業利益（NOI）：純営業利益（NOI）は、投資家と経営陣の双方が不動産の中核的運営を理解する上で、当期純利益を補完する適切な指標であると考えている。NOIは、総収入（賃料収入およびテナントからの回収金を含む）から物件レベルの営業費用を差し引いたものと定義している。NOIは、減価償却費、法人税等調整額、一般管理費、減損損失、非連結合弁事業投資損失、不動産売却益、支払利息、 融資取引利益、金利スワップ未実現利益、およびその他の営業外項目を除いたものである。
EBITDAre：EBITDAre：不動産に係る支払利息、税金、減価償却費および償却費控除前利益を、全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従って定義したもの。EBITDAreは、GAAPに基づき計算された、支払利息、減価償却費、不動産売却益、減損損失、金融取引利益、金利スワップ未実現利益控除前の純利益（損失）である。非連結ジョイント・ベンチャーのEBITDAreに対する当社の持分比率は、同じ基準でEBITDAreを反映するように計算されている。EBITDAreは工業用不動産の実際の営業成績を直接示すものであるため、不動産会社としての営業成績を補足する指標として投資家に有用であると考えている。
営業利益（FFO）：営業活動によるキャッシュ・フロー（以下「FFO」）： 営業活動によるキャッシュ・フロー（以下「FFO」）は非GAAPベースの財務指標であり、 REITの営業成績を示す指標として広く認識されている。FFOは、減価償却費などの非現金項目を除いた不動産ポートフォリオの純利益分析に基づいているため、営業成績を補足する適切な指標であると考えています。不動産資産に使用される過去の会計慣行では、建物および改良物の定額減価償却が義務付けられており、これは不動産資産の価値が時間の経過とともに予測可能に減少することを意味する。不動産価値は市況によって上下するため、減価償却に関する過去会計を用いたREITの営業成績の発表は、情報量が少なくなる可能性がある。2018年12月、NAREITはFFOの定義を再修正する白書を発表した。修正再表示の目的は、FFOの基本的な定義を変更することではなく、既存のNAREITガイダンスを明確にすることである。修正後のFFOの定義は以下の通りである：(i)不動産に関連する減価償却費、(ii)特定の不動産資産の売却損益、(iii)支配権の変更による損益、(iv)特定の不動産資産および事業体への投資について、事業体が保有する減価償却可能な不動産の価値の減少に直接起因する減損を除いた純利益（損失）。
FFOの定義はNAREITの定義と一致している。非連結ジョイント・ベンチャーの調整も、同じ基準でFFOを反映するように計算される。他のエクイティREITは当社と同様にFFOを算出していない可能性があり、従って当社のFFOは他のREITのFFOと比較できない可能性があります。FFOは当社の流動性を示す指標として使用されるべきではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。
コアFFO（「コアFFO」）：コアFFOは、優先株式および償還可能非支配持分の保有者に対する支払配当金または未払配当金、未完了取引の買収・取引関連費用、金融取引利益、および金利スワップの未実現利益など特定の非現金営業費用などの項目をFFOで調整することにより算出される。コアFFOは、FFOに加え、不動産ポートフォリオの営業実績の一部とはみなされない項目を調整することにより、以下に示す期間における営業および財務実績の比較をより有意義かつ一貫性のあるものにする有用な補足的指標であると考えています。FFOと同様、当社が報告したコアFFOは、他のREITのコアFFOと比較できない可能性があり、当社の流動性の指標として使用されるべきではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。
調整後営業活動から得た資金（AFFO）：調整後営業活動から得た資金（AFFO）は、コアFFOに加えて表示されている。AFFOは、特定の現金支出を伴わない営業収益および営業費用、資産計上された金利、および経常的な資産計上された支出を除いたコアFFOと定義される。経常的資産計上支出には、当社不動産の維持および再テナント付けに必要な支出、テナント改修費、リース手数料が含まれる。AFFOはさらに、コアFFOを、売上に含まれる市場賃料以上の賃料または市場賃料未満の賃料の償却または増額、定額賃料の調整、現金支出を伴わない株式報酬、現金支出を伴わない支払利息、および非連結のパートナーシップおよび合弁事業に関する調整など、特定の現金支出を伴わない項目で調整したものである。非連結ジョイント・ベンチャーのAFFOに対する当社の持分比率は、同じ基準でAFFOを反映するように計算されている。
AFFOは、不動産投資の種類ごとに比較可能であり、かつ当社不動産の営業成績に関する経営陣の分析と整合しているため、営業成績の補足的な指標として有用であると考えております。その結果、AFFOを使用することで、GAAPで要求される表示と併せて、当社の営業成績をより完全に理解することができると考えています。コアFFOと同様に、当社が報告したAFFOは他のREITのAFFOと比較できない可能性があり、当社の流動性の指標として使用されるべきではなく、また当社の配当支払い能力を含む資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。
PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC.
非gaap方式の開示に関する補足的な調整
未監査
(単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりの金額を除く)
| For the Three Months | ||||||||
| Ended March 31, | ||||||||
| NOI: | 2025 | 2024 | ||||||
| 純利益 | $ | 7,007 | $ | 6,286 | ||||
| 一般管理費 | 4,123 | 3,364 | ||||||
| 減価償却費および償却費 | 19,352 | 22,368 | ||||||
| 支払利息 | 6,849 | 9,598 | ||||||
| 非連結合弁事業投資損失 | 8,048 | — | ||||||
| 不 動 産 売 却 益 | (301 | ) | (8,030 | ) | ||||
| Gain on financing transaction | (14,085 | ) | — | |||||
| 金利スワップ未実現利益 | (131 | ) | — | |||||
| マネージメント・フィー収入およびその他の収入 | (153 | ) | (38 | ) | ||||
| NOI | $ | 30,709 | $ | 33,548 | ||||
| For the Three Months | ||||||||
| Ended March 31, | ||||||||
| EBITDAre: | 2025 | 2024 | ||||||
| 純利益 | $ | 7,007 | $ | 6,286 | ||||
| 減価償却費および償却費 | 19,352 | 22,368 | ||||||
| 支払利息 | 6,849 | 9,598 | ||||||
| 不 動 産 売 却 益 | (301 | ) | (8,030 | ) | ||||
| Gain on financing transaction | (14,085 | ) | — | |||||
| 非連結合弁事業からのebitdareに対する持分比率 | 10,283 | — | ||||||
| 金利スワップ未実現利益 | (131 | ) | — | |||||
| EBITDAre | $ | 28,974 | $ | 30,222 | ||||
| For the Three Months | ||||||||
| Ended March 31, | ||||||||
| FFO: | 2025 | 2024 | ||||||
| 純利益 | $ | 7,007 | $ | 6,286 | ||||
| 不 動 産 売 却 益 | (301 | ) | (8,030 | ) | ||||
| 減価償却費および償却費 | 19,352 | 22,368 | ||||||
| 非連結合弁事業からのffoの持分相当額 | 9,394 | — | ||||||
| FFO: | $ | 35,452 | $ | 20,624 | ||||
| 償還可能非支配持分-シリーズc優先ユニット配当金 | (1,087 | ) | — | |||||
| Gain on financing transaction | (14,085 | ) | — | |||||
| 金利スワップ未実現利益 | (131 | ) | — | |||||
| Core FFO | $ | 20,149 | $ | 20,624 | ||||
| 加重平均発行済普通株式およびユニット | 45,962 | 45,809 | ||||||
| 1株当たりコアffo | $ | 0.44 | $ | 0.45 | ||||
| For the Three Months | ||||||||
| Ended March 31, | ||||||||
| AFFO: | 2025 | 2024 | ||||||
| Core FFO | $ | 20,149 | $ | 20,624 | ||||
| 負債関連費用の償却 | 599 | 438 | ||||||
| Non-cash interest expense | 157 | (102 | ) | |||||
| 株式報酬 | 1,134 | 914 | ||||||
| Capitalized interest | (34 | ) | (75 | ) | ||||
| Straight line rent | (208 | ) | (15 | ) | ||||
| Above/below market lease rents | (292 | ) | (318 | ) | ||||
| 非連結合弁事業からのaffoに対する持分比率 | (775 | ) | — | |||||
| Recurring capital expenditures(1) | (1,817 | ) | (994 | ) | ||||
| AFFO | $ | 18,913 | $ | 20,472 | ||||
| 加重平均発行済普通株式およびユニット | 45,962 | 45,809 | ||||||
| AFFO per share | $ | 0.41 | $ | 0.45 | ||||
(1) 2025年および2024年3月31日に終了した3ヵ月間にそれぞれ3,903ドルおよび3,000ドルの経常外資本支出を除く。
Contact:
Plymouth Industrial REIT, Inc.
John Wilfong
SCR Partners
IR@plymouthreit.com
 |
FIRST QUARTER 2025 Plymouth REIT Supplemental Information
|
Q1 2025 Supplemental |
目次
| 目次 | |
| Executive Summary | 4 |
| 会社概要、経営陣、取締役会、投資家情報 | 4 |
| Portfolio Snapshot | 5 |
| 市場別取得・入替コスト合計 | 5 |
| Acquisition Activity | 6 |
| Development Projects | 7 |
| Value Creation Examples | 8 |
| Guidance | 9 |
| Financial Information | |
| Consolidated Balance Sheets | 11 |
| 四半期連結損益計算書 | 12 |
| Non-GAAP Measurements | 13 |
| 同じ店舗での純営業利益（noi) | 15 |
| Debt Summary | 16 |
| 資本金と資本市場活動 | 17 |
| Net Asset Value Components | 18 |
| Joint Venture | 19 |
| 市場別賃貸可能面積と年換算ベース賃料 | 20 |
| Operational & Portfolio Information | |
| リース活動リース更新と新規リース | 22 |
| リース活動リース期間満了のスケジュールと年間ベース賃料の割合 | 23 |
| テナント業種別賃貸面積および年間基本賃料 | 24 |
| タイプ別の賃貸面積と年換算ベース賃料 | 25 |
| 年間基本賃料の上位10テナント | 26 |
| Lease Segmentation by Size | 27 |
| 資本的支出 | 28 |
| Appendix | |
| Glossary | 30 |
Q1 2025 Supplemental |
Disclaimers
本書において、「当社」、「当社グループ」、「当社グループ」とは、プリマス・インダストリアル・リート投資法人（以下「プリマス」または「当社」という。）
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