サミットホテルプロパティーズの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

の第13項または第15項（d）に準拠しています。

1934年証券取引所法

報告日（最も早く報告された事象の発生日）。2023年2月27日

SUMMIT HOTEL PROPERTIES, INC.

(登録者の定款に明記された正確な名称)

メリーランド	001-35074	27-2962512
(設立または組織の州またはその他の管轄区域)	(Commission File Number)	(I.R.S. Employer Identification No.)

13215 Bee Cave Parkway, Suite B-300

Austin, Texas 78738

(主な事業所所在地）（郵便番号）

(512) 538-2300

(登録者の電話番号（市外局番を含む）。

Not applicable

(旧姓または旧住所（前回の報告書から変更された場合)

Form 8-Kの提出が、以下のいずれかの条項に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックを入れてください。

¨	証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

¨	取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)

¨	取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

¨	証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)項に基づいて登録された証券:

Title of each class	Trading Symbol(s)	登録されている各取引所の名称
普通株式、額面0.01ドル	INN	New York Stock Exchange
シリーズe 累積償還可能優先株式、額面0.01ドル	INN-PE	New York Stock Exchange
シリーズf 累積償還可能優先株式、額面0.01ドル	INN-PF	New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

¨	Emerging growth company

新興成長企業の場合、登録者が証券取引法第13条(a)に従って提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長移行期間を使用しないことを選択した場合は、チェックマークを付けて示してください。¨

Item 2.02.

営業成績および財政状態。

2023年2月27日、サミット・ホテル・プロパティーズ株式会社（以下「当社」）は、当社及び子会社の2022年12月期第4四半期及び通年の営業成績に関するプレスリリースを発表しました。プレスリリースでは、当社ウェブサイト（www.shpreit.com）で公開されている2022年第4四半期および通年の補足財務情報を参照しました。このプレスリリースの写し及び補足財務情報は、それぞれ本報告書の別紙 99.1 及び別紙 99.2 に掲載されています。

本報告書の情報は、添付資料を含め、Form 8-K の第 2.02 項に基づいて提供されており、1934 年証券取引所法第 18 条における「提出」とはみなされず、同条の法的責任を問われるものではありません。さらに、添付書類を含む本報告書の情報は、1933年証券法に基づく登録者の提出書類において一般的な組み込みに関する文言があったとしても、参照することにより組み込まれるものとはみなされません。

Item 9.01.

Financial Statements and Exhibits.

	(d)	Exhibits

	99.1	2023年2月27日発表のプレスリリース

	99.2	2022年第4四半期および通期補足データ

	104	カバーページインタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。)

SIGNATURE

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は正式に権限を与えられたアンダーソンにより、当社を代表してこの報告書に署名しています。

	SUMMIT HOTEL PROPERTIES, INC.


	By:	/s/ Christopher R. Eng
		Christopher R. Eng
Dated: February 27, 2023		エグゼクティブ・バイス・プレジデント、ジェネラル・カウンセル、チーフ・リスク・オフィサー兼セクレタリー

EX-99.1 2 tm237634d1_ex99-1.htm EXHIBIT 99.1

Exhibit 99.1

13215 bee cave pkwy, suite b-300, austin, tx 78738

Telephone: 512-538-2300 Fax: 512-538-2333

www.shpreit.com

NEWS RELEASE

サミット・ホテル・プロパティーズ、2022年第4四半期および通年の業績を発表

2022年第4四半期のRevPAR奪還率が過去最高を更新

営業利益が3倍に増加し、2022年の調整後EBITDAreは100%増の180.8百万ドルに成長

2022年に10億ドル近くの戦略的買収を完了

テキサス州オースティン、2023年2月27日 - - - サミット・ホテル・プロパティーズ（NYSE：INN）（以下、当社）は本日、2022年12月31日に終了した第4四半期および通年の業績について発表しました。

「当社は、第4四半期の営業成績が引き続き改善し、2019年のRevPAR再取得率が四半期ベースで過去最高の97％に達したこと、12月の業績が当社のプロフォーマ・ポートフォリオで初めて流行前のレベルを上回ったことに注目しています。好調な第4四半期は、約10億ドルの戦略的取引の完了、普通配当の復活、ホスピタリティ分野で急速に成長するグランピング分野への初期投資など、当社にとって活発な1年を締めくくるものでした。当社の社長兼CEOであるジョナサン・P・スタナーは、「1月の業績は予想通りであり、2月と3月のペースは加速しているため、2023年初頭の当社のポートフォリオ全体の営業動向は安定しています」と述べました。「慎重な資本配分は当社の投資戦略の基本であり、年末にはホテル6軒と空き地1区画を約8000万ドルで売却する契約を締結しています。2022年に完了した資産売却と合わせると、合計1億5500万ドル、12カ月末の純営業利益に基づく混合資本化率2.3％で売却を締結または完了し、近い将来に必要な資本支出4400万ドル近くが不要になりました。これらの売却により、当社のバランスシートはさらに強化され、純レバレッジは低下し、流動性は5億ドル近くに増加し、2024年第4四半期まで満期はありません」とスタナー氏はコメントしています。

Fourth Quarter 2022 Summary

純損失：普通株主に帰属する純損失は、2021年第4四半期の1530万ドル（希薄化後1株当たり0.15ドル）に対し、1250万ドル（希薄化後1株当たり0.11ドル）となりました。

プロフォーマRevPAR：プロフォーマRevPARは2021年第4四半期と比較して17.9％増の109.01ドルとなりました。プロフォーマADRは2021年同期比14.1％増の159.62ドル、プロフォーマ稼働率は3.3％増の68.3％でした。

プロフォーマ・ホテルEBITDA。プロフォーマホテルEBITDAは、2021年同期の4890万ドルから27.1％増加し、6210万ドルになりました。プロフォーマホテルEBITDAマージンは、2021年同期の35.0％から106ベーシスポイント拡大し、36.0％となりました。

調整後EBITDAre。調整後EBITDAreは、2021年第4四半期の2850万ドルから61.6％増の4610万ドル。

調整後FFO。調整後FFOは、2021年第4四半期の1480万ドル（希薄化後1株当たり0.14ドル）に対し、3030万ドル（希薄化後1株当たり0.25ドル）となりました。

資本改善当社は第4四半期に2,770万米ドル、合弁会社考慮後の比例配分では2,220万米ドルを資本的改善に投資しました。

1 | p.a.g.

2022 年及び 2021 年 12 月 31 日に終了した各期間における当社の業績は以下のとおりです（単位：千米ドル、1 株当たり金額を除く）。

	12月31日に終了した3ヵ月間,						12月31日に終了した各年度,
	2022			2021			2022			2021
	(未監査)
普通株主に帰属する純損失	$	(11,975	)	$	(15,275	)	$	(16,929	)	$	(83,714	)
希薄化後1株当たりの純損失	$	(0.11	)	$	(0.15	)	$	(0.16	)	$	(0.80	)
収益合計	$	172,326		$	106,862		$	675,695		$	361,926
EBITDAre (1)	$	54,498		$	26,312		$	210,609		$	86,325
Adjusted EBITDAre (1)	$	46,084		$	28,513		$	180,815		$	90,495
FFO (1)	$	25,542		$	8,140		$	95,253		$	17,300
Adjusted FFO (1)	$	30,340		$	14,801		$	113,970		$	36,782
希薄化後1株および1ユニットあたりのffo (1)	$	0.21		$	0.08		$	0.79		$	0.16
調整後の希薄化後1株および1口当たりffo (1)	$	0.25		$	0.14		$	0.94		$	0.35

Pro Forma (103 Lodging Assets) (2)
RevPAR	$	109.01		$	92.49		$	110.91		$	80.42
RevPAR Growth		17.9	%					37.9	%
Hotel EBITDA	$	62,142		$	48,904		$	243,940		$	149,678
Hotel EBITDA margin		36.0	%		35.0	%		35.4	%		31.4	%
Hotel EBITDA margin growth		106 bps						401 bps

セイムストア（71のロッジング・アセット） (3)
RevPAR	$	110.74		$	93.78		$	114.61		$	80.80
RevPAR Growth		18.1	%					41.8	%
Hotel EBITDA	$	42,817		$	34,785		$	179,563		$	105,658
Hotel EBITDA margin		34.5	%		33.5	%		35.5	%		29.8	%
Hotel EBITDA margin growth		109 bps						576 bps

(1)

金利・税金・減価償却前利益（ebitda）、ebitdare、調整後ebitdare、営業利益（ffo）、希薄化後1株当たりffo、調整後ffo（affo）、希薄化後1株当たりaffoなどの非gaap財務指標と、営業損失のホテルebitdaに対する調整については本プレスリリース後半の表を参照してください。本リリース末尾の「非 gaap 財務指標」をご参照ください。

(2)

本リリースに別段の記載がない限り、すべてのプロフォーマ情報は、2022年12月31日時点で保有している103の宿泊資産について、それぞれが2021年1月1日から保有し、測定期間中ずっと営業を続けていたかのように営業および財務成績を含んでいます。その結果、すべてのプロフォーマ情報には、2021年1月1日以降に取得した宿泊資産の営業成績および財務成績が含まれ、当社が所有する以前の期間が含まれる可能性があります。プロフォーマおよび非GAAP指標は未監査です。

(3)

すべての同一店舗情報には、2022年12月31日現在、および2022年、2021年12月31日に終了した第3四半期および1年間のすべての期間において、保有する71の宿泊施設の営業および財務の実績が含まれています。

2 | p.a.g.

Full Year 2022 Summary

純損失：普通株主に帰属する純損失は、2021 年度の純損失 8370 万ドル（希薄化後、1 株当たり 0.80 ドル）に対し、1690 万ドル（同 0.16 ドル）となりました。

プロフォーマRevPAR：プロフォーマの利用可能客室1室当たりの売上高（「RevPAR」）は2021年から37.9％増加し、110.91ドルとなりました。プロフォーマの平均日額料金（「ADR」）は2021年から25.9％増の159.30ドル、プロフォーマの稼働率は9.5％増の69.6％でした。

プロフォーマ・ホテルEBITDA。プロフォーマホテルEBITDAは、2021年の1億4970万ドルから63.0％増の2億4390万ドルへ増加しました。プロフォーマホテルEBITDAマージンは2021年の31.4%から401ベーシスポイント拡大し35.4%になりました。

調整後EBITDAre。調整後EBITDAreは、2021年通期の9050万ドルから99.8％増の1億8080万ドルになりました。

調整後FFO。2021年通期の調整後FFOは1億1400万ドル、希薄化後1株当たり0.94ドル、これに対し3680万ドル、希薄化後1株当たり0.35ドルでした。

資本改善。当社は、2022年中に76.5百万ドルを資本的改善に投資し、合弁会社考慮後の比例配分方式では63.6百万ドルを投資しています。

Onera Partnership Update

Onera Fredericksburgの買収と拡張。

当社は、2022年10月26日、テキサス州フレデリックスバーグに所在する11ユニットのプレミアムグランピング資産「オネラフレデリックスバーグ」を所有する事業体（「オネラジョイントベンチャー」）の90％の持分を、総評価額500万ドルに基づき450万ドル、将来の拡張用の隣接土地区画を総評価額0.8万ドルに基づき7万ドルで買収しました。

Onera Fredericksburg は、2022 年に RevPAR 440 ドル、ホテル EBITDA マージン 60%以上、純営業利益率 17%を達成し、 Onera Joint Venture の取得価格 500 万ドルに匹敵する成績を収めました。Onera Joint Ventureは、2023年7月31日までの12カ月間、当該物件が一定のアンレバード利回り基準を満たした場合、最大200万ドルの1回限りのインセンティブを支払う予定です。また、隣接する6.4エーカーの空き地は2023年に着工予定で、15～20戸のプレミアムユニットが追加され、10％台半ばの安定した純営業利益利回りを達成することが期待されます。

メザニンローンを活用したオネラ開発プロジェクトの資金調達

年末以降、当社はメザニン貸付のプラットフォームを活用し、オネラの関連会社と、高級グランピング施設の将来の開発資金として最大460万米ドルのメザニン貸付を行う契約を締結しました。この融資は12%の固定金利で、毎月支払われる予定です。当社は、2024年半ばに予定されている開発完了時に、開発物件の90％を事前交渉の価格で購入するオプションを持っています。

2つの開発プロジェクトの完了後、Onera Joint Ventureは、10％台半ばの混合安定営業利益利回りを達成すると推定されるハイエンド・グランピング・プロジェクトに約4000万ドルから4500万ドルを投資する予定です。

3 | p.a.g.

Pending Transaction Activity

当社は、年末以降、合計6つのホテル（客室数750室）および空き地1区画を処分するための3つの個別契約を締結しました。売却予定案件の総販売価格は79.9百万米ドルで、ホテルの売却は2023年第2四半期に、土地の売却は2023年下期に完了する予定です。すべての取引における売却価格は、2022年12月31日に終了する年度の4%の固定資産圧縮積立金控除後の純営業利益に基づく3.9%の資産化率に相当します。当社は、この売却により、6つのホテルで将来必要となる短期的な資本支出を3300万ドルから3800万ドル見送ると予想しており、これにより全資本化率は約2.6%に低下すると思われます。保留中の売却はすべて完全所有資産であり、純収益は借入金の返済、流動性の向上、バランスシート全体のレバレッジの低減に充当される予定です。

Two-Hotel Portfolio Sale

当社は、2つのホテル（客室数283室）を総額50.5百万米ドルで売却する契約を締結しています。売却価格は、2022年12月31日に終了する年度の4％の固定資産圧縮積立金控除後のポートフォリオの純営業利益に基づいて、3.9％の資本化率で算出されたものです。売却されるホテルは以下の通りです。

160-ゲストルーム - レジデンス・アトランタ・ミッドタウン/ピーチツリー17番館

123-ゲストルーム - コートヤード・カンザスシティ・カントリー・クラブ・プラザ

Four-Hotel Portfolio Sale

当社は、別途、4つのホテル（客室数467室）を総額28.1百万米ドルで売却する契約を締結しています。この売却価格は、2022年12月31日に終了する年度の4％の固定資産圧縮積立金控除後のポートフォリオの純営業利益に基づいて、4.2％の資本化率で算出されたものです。売却されるホテルは以下の通りです。

151-ゲストルーム - ハイアットプレイスシカゴ/ロンバード/オークブルック

126-ゲストルーム - Hyatt Place Chicago/Hoffman Estates

97-ゲストルーム - ヒルトンガーデンインミネアポリス/エデンプレーリー

93-ゲストルーム - Holiday Inn Express & Suites Eden Prairie - Minnetonka

当社は、売却取引が現在の契約条件に基づいて、または全く完了することを保証するものではありません。

キャピタルマーケッツ＆バランスシート

2022年12月31日現在、GIC合弁会社のクレジット・ファシリティの比例持分を含めて、以下のとおりです。

借入金残高は12億米ドルで、加重平均金利は4.53％です。金利デリバティブ契約を適用した後の借入債務の平均金利は7億4,900万米ドル（65％）、変動金利は 4億110万米ドル（35％）となりました。

使途不明金および現金同等物 3,810万ドル。

4 | p.a.g.

4億ドルの与信枠のうち、3億8,500万ドルの回転信用枠の利用可能額。

流動性は、使途不指定の現金・預金および回転信用枠を含め、4億2,310万ドル。

2023年2月10日、最近の取引活動及びGIC合弁会社の与信枠の比例配分分を含むが、係争中の処分活動を除いた場合、当社は以下のとおりとなります。

借入金残高は11億米ドルで、加重平均金利は4.70％です。金利デリバティブ契約を適用した後の借入債務の平均金利は7億4,870万米ドル（65％）で固定金利、 4億100万米ドル（35％）で変動金利となっています。

制限のない現金および現金同等物は3,850万ドル。

4億ドルの与信枠のうち、3億8,200万ドルの回転信用枠の利用可能額。

流動性は、使途不指定の現金・預金および回転信用枠を含め、4億2,050万ドルとなりました。

未決済処分の調整後、流動性は、使途不指定の現金同等物および回転信用枠を含め、5億ドルと推定されます。

当社は、第 4 四半期において、4 億米ドルのシニア・リボルビング・クレジット・ファシリティに対する 4 つの満期延長オプションのうち最初のものを行使する意向を貸方に通知しました。この延長された2023年9月30日の満期は本年3月に発効し、当社は、当社単独の裁量で残り3つの6ヵ月延長オプションを利用でき、満期は2025年3月31日に完全に延長される予定です。

また、2022 年第 4 四半期に 2023 年満期債を 3230 万ドルで償還し、その結果 670 万ドルの使途制限付現金が当社に戻されました。当社は、2024 年第 4 四半期まで、延長オプションを考慮した後の残りの債務満期を有しません。

Dividends

2023年1月26日、当社は普通株式及びSummit Hotel OP, LPのリミテッド・パートナーシップ持分1単位あたり0.04ドルの四半期現金配当を発表しました。

さらに、取締役会は四半期ごとに現金配当を行うことを決議しました。

6.25% series e cumulative redeemable preferred stock（シリーズe累積償還可能優先株式）の1株当たり$0.390625。

5.875% series f cumulative redeemable preferred stockについては、1株あたり0.3671875ドル。

5.25% series z cumulative perpetual preferred units に対して、1口当たり$0.328125。

普通株式および優先株式の配当金は、2023年2月14日現在の登録株主に対し、2023年2月28日に支払われます。

5 | p.a.g.

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