サービスプロパティーズトラストの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

CURRENT REPORT PURSUANT

のセクション13または15(d)へ。

1934年証券取引所法

報告日（最も早く報告されたイベントの日付）。2022年11月3日

SERVICE PROPERTIES TRUST

(登録者の定款に定められた正確な名称)

メリーランド

(法人設立の州またはその他の管轄区域)


1-11527						04-3262075
(Commission File Number)						(IRS Employer Identification No.)

two newton place, 255 washington street, suite 300, newton, massachusetts 02458-1634

(主な事業所所在地）（郵便番号）

617-964-8389

(登録者の電話番号（市外局番を含む）。

Form 8-Kの提出が、以下のいずれかの条項に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックを入れてください。

☐ 証券法規則425条(17 CFR 230.425)に基づく書面でのコミュニケーション

☐ 取引所法規則14a-12（17 CFR 240.14a-12）に基づく資料の募集。

☐ 取引所法の規則14d-2(b)(17 CFR 240.14d-2(b))に基づく開始前のコミュニケーション

☐ 取引所法の規則13e-4(c) (17 CFR 240.13e-4(c))に基づく開始前のコミュニケーション。

法第 12 条(b)に基づき登録された証券。

Title of Each Class

Trading Symbol

登録されている各取引所の名称

受益権のある普通株式

SVC

the nasdaq stock market llc

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が証券取引法第13条(a)に従って提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長移行期間を使用しないことを選択した場合、チェックマークを付けて示してください。☐

Item 2.02. 営業成績および財務状況

2022年11月3日、サービスプロパティートラスト（以下「当社」）は、2022年9月30日に終了した四半期および9ヶ月間の当社の業績および財務状況に関するプレスリリースを発表し、2022年9月30日に終了した四半期および9ヶ月間の一定の補足的営業および財務データも提供しました。当社のプレスリリース及び補足的な営業・財務データのコピーは、それぞれ本書の別紙 99.1 及び 99.2 に記載されています。

Item 9.01. 財務諸表および添付資料

(d) Exhibits

99.1 2022年11月3日付プレスリリース

99.2 2022年第3四半期営業・財務補足資料

104 カバーページインタラクティブ・データ・ファイル（インライン XBRL 文書に埋め込まれている。）

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は、正当に権限を与えられたアンダーソンにより、この報告書に署名させられました。

SERVICE PROPERTIES TRUST

By:

/s/ Brian E. Donley

Name:

Brian E. Donley

Title:

チーフ・ファイナンシャル・オフィサー兼トレジャラー

Dated:

November 3, 2022

EX-99.1 2 ex991svcq32022er.htm EX-99.1 Document

EXHIBIT 99.1

FOR IMMEDIATE RELEASE

サービスプロパティートラスト、2022年第3四半期の業績を発表

普通株式1株当り0.05ドルの当期純利益

100.0% 正規化FFOは普通株式1株当り0.54ドルに増加

調整後EBITDAreは26.3％増の1億7,350万ドル

マサチューセッツ州ニュートン（2022 年 11 月 3 日）。サービス・プロパティーズ・トラスト（Nasdaq: SVC）は本日、2022年9月30日に終了した四半期の決算を発表しました。

SVCの社長兼最高投資責任者であるTodd Hargreavesは、次のようなコメントを発表しています。

「第3四半期のホテルの営業動向は、都市部及び郊外のセレクトサービスホテルにおける予約の増加により、引き続き回復しています。比較可能なRevPARは前年同期比29.6%増加しました。オペレーターの堅調な業績により、既存ホテルのEBITDAは前年同期比77.1％増となりました。

9月及び10月の当社ホテルの営業活動は、週半ばの予約改善に牽引され、増加しました。特にフルサービスおよびセレクトサービスのホテルでは、ビジネス出張の回復が続いており、今後数四半期はさらにその恩恵を受けるものと思われます。ホテルのファンダメンタルズが改善しつつあり、7億5000万ドル以上の手元流動性とネットリース・ポートフォリオからの安定したキャッシュフローを背景に、今後の事業に対する自信を反映し、普通株式1株当たりの四半期配当を0.20ドルに増配しました。"

2022年9月期第1四半期業績概要:




	9月30日までの3ヶ月間,
	2022		2021
	(単位：千米ドル、1株当たりデータを除く)

Net income (loss)	$	7,500	$	(59,714)
普通株式1株当たりの純利益（損失）です。	$	0.05	$	(0.36)
Normalized FFO (1)	$	88,458	$	43,781
正常化された普通株式1株当たりffo (1)	$	0.54	$	0.27
Adjusted EBITDAre (1)	$	173,455	$	137,324

(1)米国で一般に公正妥当と認められた会計原則（GAAP）に準拠して算出された当期純利益（損失）の、FFO、ノーマライズFFO、EBITDA、EBITDAre、調整後EBITDAreなどの特定の非GAAP指標に関する追加情報および調整結果は、本プレスリリース後半に記載されています。

-純利益（損失）。2021 年 9 月 30 日に終了した四半期は 5970 万ドル（希薄化後、普通株式 1 株当り 0.36 ドル）の純損失でしたが、2022 年 9 月 30 日に終了した四半期は 750 万ドル（希薄化後、普通株式 1 株当り 0.05 ドル）の純利益となりました。2022 年 9 月 30 日に終了した四半期の純利益には、2310 万ドル（希薄化後普通株式 1 株当たり 0.14 ドル）の未実現有価証券評価益および 120 万ドル（希薄化後普通株式 1 株当たり 0.01 ドル）の資産減損損失が含まれています。2021 年 9 月 30 日に終了した四半期の純損失には、2430 万ドル（0.15 ドル）が含まれています。

ナスダックに上場している譲渡可能な受益権付きメリーランド州不動産投資信託です。

株主、受託者または役員は、信託の行為または義務に対して個人的に責任を負うことはない。

希薄化後普通株式 1 株当たり未実現有価証券評価益 310 万ドル、取引関連費用 0.02 ドル。2022 年及び 2021 年 9 月 30 日に終了した四半期における希薄化後普通株式の加重平均発行済株式数は、それぞれ 1 億 6,470 万株及び 1 億 6,460 万株でした。

-ノーマライズド FFO。2021 年 9 月 30 日に終了した四半期の正規化 FFO は 4,380 万ドル、希薄化後普通株式 1 株当たり 0.27 ドルでしたが、2022 年 9 月 30 日に終了した四半期の正規化 FFO は 8,850 万ドル、希薄化後普通株当たり 0.54 ドルでした。

-調整後 EBITDAre。2022年9月30日に終了した四半期における調整後EBITDAreは、2021年9月30日に終了した四半期と比較して26.3％増加し、1億73.5百万ドルとなりました。

Hotel Portfolio:

2022年9月30日現在、SVCの242のホテルは、ソネスタ・ホールドコ・コーポレーション（以下ソネスタ）（200ホテル）、ハイアット・ホテルズ・コーポレーション（以下ハイアット）（17ホテル）、ラディソン・ホスピタリティ（以下ラディソン）（8ホテル）、マリオット・インターナショナル（以下マリオット）（16ホテル）、インターコンチネンタルホテルズ・グループ、PLC、またはIHG（1ホテル）の子会社により運営されています。


	9月30日までの3ヶ月間,								9月30日に終了した9ヵ月間,
	2022			2021			Change		2022			2021			Change
	(単位：千米ドル、ホテル統計を除く))
Comparable Hotels
No. of hotels	240			240			—		239			239			—
客室数またはスイートルーム数	40,246			40,246			—		39,874			39,874			—
Occupancy	65.9		%	59.3		%	6.6	pts	62.0		%	51.2		%	10.8	pts
ADR	$	140.05		$	120.08		16.6	%	$	133.41		$	107.79		23.8	%
Hotel RevPAR	$	92.29		$	71.21		29.6	%	$	82.71		$	55.19		49.9	%
Hotel operating revenues (1)	$	398,399		$	296,521		34.4	%	$	1,046,980		$	680,787		53.8	%
Hotel operating expenses (1)	$	317,247		$	250,698		26.5	%	$	864,702		$	647,694		33.5	%
Hotel EBITDA (1)	$	81,152		$	45,823		77.1	%	$	182,278		$	33,093		n/m

Hotel EBITDA margin	20.4		%	15.5		%	4.9	pts	17.4		%	4.9		%	12.5	pts

All Hotels
No. of hotels	242			304			(62)		242			304			(62)
客室数またはスイートルーム数	40,563			48,439			(7,876)		40,563			48,439			(7,876)
Occupancy	65.8		%	60.1		%	5.7	pts	61.9		%	52.2		%	9.7	pts
ADR	$	140.05		$	114.55		22.3	%	$	134.19		$	102.84		30.5	%
Hotel RevPAR	$	92.15		$	68.84		33.9	%	$	83.06		$	53.68		54.7	%
Hotel operating revenues (1)(2)	$	400,453		$	338,375		18.3	%	$	1,116,843		$	787,463		41.8	%
Hotel operating expenses (1)(2)	$	321,509		$	287,265		11.9	%	$	942,678		$	744,638		26.6	%
Hotel EBITDA (1)(2)	$	78,944		$	51,110		54.5	%	$	174,165		$	42,825		n/m

Hotel EBITDA margin	19.7		%	15.1		%	4.6	pts	15.6		%	5.4		%	10.2	pts

(1) 2022年9月期及び2021年9月期のGAAPに基づくホテル営業収益及びホテル営業費用からホテルEBITDAを算出するために使用したホテル営業収益及びホテル営業費用の調整については、本プレスリリースに後述します。

(2) SVCが売却したホテルのSVCが保有する期間の業績を含む、表示されている期間中の保有する全ホテルの業績。

SVCのホテルの最近の営業統計は以下のとおりです。

Comparable Hotels


	240 Hotels, 40,246 rooms				2022 vs 2019
	Occupancy		Average Daily Rate	RevPAR	Occupancy	Average Daily Rate		RevPAR
July	68.1	%	$144.61	$98.48	(11.5)Pts	4.1	%	(10.9)	%
August	63.2	%	$134.44	$84.97	(15.2)Pts	(0.8)	%	(20.0)	%
September	66.3	%	$140.74	$93.31	(9.3)Pts	2.0	%	(10.5)	%

All Hotels


	242 Hotels, 40,563 rooms				2022 vs 2019
	Occupancy		Average Daily Rate	RevPAR	Occupancy	Average Daily Rate		RevPAR
July	68.0	%	$144.61	$98.33	(11.6)Pts	4.2	%	(11.0)	%
August	63.1	%	$134.44	$84.83	(15.3)Pts	(0.8)	%	(20.2)	%
September	66.2	%	$140.74	$93.17	(9.5)Pts	2.1	%	(10.7)	%

SVCの241ホテルの2022年10月の稼働率（速報値）は66.5%、ADRは143.42ドル、RevPARは95.37ドルでした（11月3日時点）。

Net Lease Retail Portfolio:

SVC のネットリース店舗ポートフォリオの概要は以下のとおりです。

2022年9月30日現在

Number of properties

769

Industries

Tenants

178

Brands

136

Square feet

13.4 million

Occupancy

98.1%

加重平均リース期間（年間最低賃借料別)

9.8 years

Rent Coverage

2.88x

2022 年 9 月 30 日に終了した四半期において、SVC は一部のネット・リース・テナントに対して 0.4 百万ドルの未回収収引当金を計上しました。2021 年9月 30 日に終了した四半期において、SVC は一部のネット・リース・テナントに対して 540 万ドルの未収入引当金を減少させました。

Recent Investment Activities:

2022 年 9 月 30 日に終了した四半期に、SVC は 603 鍵のホテル 5 件をクロージングコスト控除後の総販売価格 2970 万ドルで売却し、総賃借可能面積 14,056 平方フィートのネットリース物件 6 件をクロージングコスト控除後の総販売価格 110 万ドルで売却しました。2022 年 10 月 1 日から 2022 年 11 月 3 日にかけて、SVC は 120 鍵のホテル 1 件を売却し、売却価格合計はクロージング・コストを除き 600 万ドルとなりました。

2022 年 9 月 30 日に終了した四半期において、SVC は、9 州に所在するマリオットブランドのホテル 16 軒（2,155 キー）を総額 137.3 百万米ドルで、4 州に所在するソネスタブランドのホテル 4 軒（546 キー）を総額 25.2 百万米ドルで売却する契約を締結しています。これらの保留中の売却は条件付きであり、その結果、売却が行われない可能性、遅延する可能性、あるいは条件が変更される可能性があります。SVC は、これらの売却の大部分は 2023 年第 1 四半期末までには完了すると予想しています。SVC は、さらに 1 件のホテル（219 キー）と 3 件のネットリース物件（賃貸可能面積 8,575 平方フィート）の売却を継続しています。

2022年9月30日に終了した四半期にSVCの一部の物件で行われた資本支出は2440万ドルでした。

Liquidity and Financing Activities:

2022年11月1日現在、SVCは約114.0百万米ドルの現金および現金同等物と705.0百万米ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティの未使用残高を有しています。

既に発表のとおり、2022 年 10 月に SVC と貸し手は、リボルビング・クレジット・ファシリティに関する契約を修正し、一定の条件のもとで、普通配当の支払いや既存の放棄期間中に合意した担保付債務の発行に関する制限を解除し、近い将来の債務満期に対応するために SVC に最低限の流動性を維持させるなどの措置を講じました。また、SVCは、リボルビング・クレジット・ファシリティの満期日を6ヶ月延長し、2023年7月15日にするオプションも行使しました。

Common Dividend:

2022年10月13日、SVCは、10月24日の株主名簿に記載された株主に対し、1株当たり0.20ドル（1株当たり年間0.80ドル）の普通四半期配当を発表し、この配当は2022年11月17日に支払われる予定となっています。

Conference Call:

2022年11月4日午前10時（米国東部時間）、社長兼最高投資責任者のトッド・ハーグリーヴスと最高財務責任者兼財務担当のブライアン・ドンリーが、SVCの2022年第3四半期決算についてカンファレンスコールを開催します。電話会議の電話番号は、(877) 329-3720です。米国およびカナダ以外の国から電話する参加者は、(412) 317-5434をダイヤルしてください。どちらの番号からもパスコードは必要ありません。参加者は、開始予定時刻の約15分前にダイヤルしてください。電話会議のリプレイは2022年11月11日(金)まで視聴可能です。リプレイにアクセスするには、(412) 317-0088にダイヤルしてください。リプレイのパスコードは「9258276」です。

また、カンファレンスコールのライブ音声ウェブキャストは、SVCのウェブサイト（www.svcreit.com）で聴講のみのモードで提供される予定です。ウェブキャストをご希望の方は、開始5分前までにSVCのウェブサイトをご覧ください。また、放送終了後1週間程度は、SVCのホームページで再生が可能です。SVC の書面による事前承諾がない限り、SVC の第 3 四半期カンファレンス・コールの転写、録音、再送信はいかなる方法でも固く禁じられています。

Supplemental Data:

SVC の 2022 年第 3 四半期の営業・財務補足資料のコピーは、SVC のウェブサイト（www.svcreit.com）でダウンロード可能です。SVC のウェブサイトは、本プレスリリースの一部としては組み込まれていません。

Service Properties Trust (Nasdaq: SVC) は不動産投資信託（REIT）で、ホテルとサービスに特化した小売ネットリース物件という2つの資産カテゴリーに110億ドル以上を投資しています。2022年9月30日現在、SVCは米国内およびプエルトリコ、カナダで242軒のホテル（客室数40,000室以上）を所有しており、その大半は長期滞在型およびセレクトサービス型のホテルです。また、2022 年 9 月 30 日現在、全米で 769 件、総面積 1340 万平方フィートの小売サービス特化型ネットリース物件を所有しています。SVCは、2022年9月30日時点で370億ドル以上の運用資産を持ち、商業用不動産の売買、融資、運営において35年以上の経験を持つオルタナティブ資産運用会社、RMRグループ（Nasdaq：RMR）により運営されています。SVCはマサチューセッツ州ニュートンに本社を構えています。詳細については、www.svcreit.com。

非gaap財務指標および特定の定義:

SVCは、営業利益（FFO）、正規化FFO、金利・税金・減価償却前利益（EBITDA）、ホテルEBITDA、不動産EBITDA、調整後EBITDAreなど、SECの規則で定められた特定の「非GAAP財務指標」を提示しています。これらの指標は、GAAPに基づく営業活動から生じたキャッシュを表すものではなく、SVCの営業成績や流動性の指標として当期純利益（損失）の代替指標として考慮されるべきものではありません。これらの指標は、SVC の要約連結損益計算書に記載されている当期純利益（損失）と併せて考慮されるべきものです。SVC は、これらの Non-GAAP 方式を、当期純利益（損失）と共に、REIT の営業成績を表す適切な補足的指標であると考えています。これらの指標は、減価償却費等の過去の実績の影響を除外することにより、SVC の営業成績を期間比較や他の REIT との比較を容易にし、ホテル EBITDA については、ホテルレベルで発生する収益及び費用項目のみを反映することにより、 SVC のホテルの運営を投資家と経営者が理解する上で有用であると考えています。SVCは、ホテルEBITDAが、ホテル事業の収益性を測る重要な指標として、経営陣及び投資家に有用な情報を提供するものと考えています。

SVC の営業成績および財務状況の詳細、ならびに FFO および NFO、EBITDA、ホテル EBITDA、EBITDAre および調整後 EBITDAre の算出方法、およびこれらの金額と GAAP に従った金額の調整については、添付のページを参照してください。

平均客室販売単価（ADR）とは、客室売上を一定期間の総宿泊数で除したものです。ADRは、SVCのホテルの価格設定に有用な洞察力を提供し、ホテル業界で広く使用されている指標です。

比較可能なホテルのデータ。SVC は、各期間の比較を容易にするため、RevPAR、ADR、客室稼働率を比較可能な基準で表示しています。SVCは、2022年9月30日時点で自社が所有し、比較対象期間の全期間において営業しているホテルを比較可能ホテルと定義しています。2022 年及び 2021 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期及び第 9 四半期については、比較対象期間の一部で営業停止となったホテル 3 軒を除外しています。

ホテルEBITDAホテルEBITDAは、全ての管理・賃貸ホテルの営業収益から営業費用を差し引いたものであり、 GAAPに基づくSVCの要約連結損益計算書に表示するために必要な調整を行う前のものです。

ホテルEBITDAマージン。ホテルEBITDAマージンは、ホテル営業収益に対するホテルEBITDAの比率です。

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