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February 13, 2024
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ウェルタワー、2023年第4四半期決算を発表
オハイオ州トレド、2024年2月13日......ウェルタワー・インク（NYSE:WELL）は本日、2023年12月31日に終了した四半期の業績を発表した。
Recent Highlights
-普通株主に帰属する当期純利益は希薄化後1株当たり0.15ドル
-普通株主に帰属する四半期正規化営業活動からの資金（「FFO」）は希薄化後1株当たり0.96ドルで、前年同期比15.7%の増加。
-ポートフォリオ全体の既存店NOI（「SSNOI」）は前年同期比12.5％増を達成、これは高齢者向け住宅事業（「SHO」）ポートフォリオのSSNOIが23.7％増となったことが牽引。
-第4四半期のSHOポートフォリオの既存店（SS）売上高は前年同期比9.7%増、平均稼働率は前年同期比330ベーシス・ポイント（bps）上昇。
-SHOポートフォリオのSSNOIマージンは、主に客室稼働率（RevPOR）または「ユニット・レベニュー」の堅調な伸びにより前年同期比で290bps拡大し、引き続き客室稼働率（ExpPOR）または「ユニット・エクスペリエンス」の伸びを大幅に上回った。
-第 4 四半期には、買収およびローン資金調達に 28 億ドル、開発資金調達に 2 億 7,700 万ドルを含む総額 30 億ドルの比例配分投資を完了した。
-2023年12月31日現在、利用可能な現金および制限付き現金21億ドルと40億ドルの与信枠の全枠を含め、利用可能な流動性は約61億ドルであった。
Annual Highlights
-普通株主に帰属する当期純利益は希薄化後1株当たり0.66ドル
-普通株主に帰属するノーマライズドFFOは希薄化後1株当たり3.64ドル
-ポートフォリオ全体の前年比平均SSNOI成長率は12.6%（SHOポートフォリオのSSNOI成長率は24.4%）。
-2023年中に、再調達価格から大幅にディスカウントした価格での物件取得や、大幅なダウンサイド・プロテクションのある高度に構造化された債券および株式投資を含む、総額59億ドルの比例投資を完了。
-純負債の調整後EBITDAに対する比率を2022年12月31日時点の6.31倍から2023年12月31日時点で5.03倍に改善
-Revera社およびChartwell社との合弁事業の解消を発表。これは、7年間にわたる契約近代化イニシアチブの重要なマイルストーンであり、カナダのポートフォリオ全体で地域密度とオペレーターの整合性向上を推進するものである。さらに、カナダ年金プラン投資委員会（CPPIB）との外来患者医療合弁事業を解消し、CPPIBが保有するカリフォルニア州ビバリーヒルズを中心とする10物件ポートフォリオの45%持分を1億6,100万ドルで取得。
-Avery Healthcare、Cogir Management Corporation（以下「Cogir」）、Kisco Senior Living、Legend Senior Living（以下「Legend」）、Oakmont Management Group、StoryPoint Senior Living（以下「StoryPoint」）、Retirement Unlimited, Inc.
資本活動と流動性 第4四半期中、連結企業価値に対する純負債率は2022年12月31日時点の29.5%から2023年12月31日時点では20.9%に改善しました。第 4 四半期中および第 4 四半期末以降、当グループは有利子負債、株式、売却収入、ローン返済を 含む 30 億ドル超の魅力的な価格の資本を調達し、付加価値の高い資本展開の機会を確保するとともに、 すでに強固な流動性プロファイルをさらに強化しました。2022年12月31日時点の16.0%から、2023年12月31日時点では8.7%に変動金利債務の比率を引き下げました。
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第 4 四半期に完了した注目すべき投資活動 第 4 四半期には、買収およびローンによる資金調達 28 億ドル、開発資金調達 2 億 7,700 万ドルを含め、総額 30 億ドルの比例配分による投資を完了しました。部分的な転換や拡張を含む 11 件の開発プロジェクトを開始し、投資総額は比例配分で 3 億 3,500 万ドルとなりました。さらに、第4四半期には、比例配分による物件売却と4,300万ドルのローン返済を完了しました。
コジール 以前に開示したように、当社はコジール社との関係を拡大し続け、ケベック州のクラス最高の高齢者向け生活施設12件のポートフォリオを、8億8,500万カナダドルの比例価格で購入した。Cogir社は95/5のジョイントベンチャーとして、引き続き物件の管理を行う。
ケイン・アンダーソン・リアル・エステート（以下「ケイン」）の買収 第4四半期中、当社はケインから10棟の高齢者向け住宅ポートフォリオを総額4億6,900万ドルで買収した。このポートフォリオは平均築年数11年で、再調達原価より大幅に割安な価格で取得した。
高齢者向け住宅運営ポートフォリオの取得 当四半期は、世界的な不動産投資マネージャーと世界的な金融機関の合弁会社からAクラスの高齢者向け住宅8棟を取得し、StoryPoint、Legend、RUIとの関係を拡大した。このポートフォリオは平均築年数が4年未満であり、総購入価格は2億6,000万ドルで、推定再調達価格より大幅にディスカウントされている。この高齢者向け住宅コミュニティはRIDEA4.0契約に基づいて運営され、2桁台前半のアンレバードIRRが期待される。
クオリティ・シニア・リビング（以下「QSL」） 第4四半期には、米国中部大西洋岸および南東部の7物件を総額1億9500万ドルで取得し、QSLとの関係を拡大した。
その他の取引 さらに第4四半期には、高齢者向け住宅、ウェルネス・ハウジング、医療外来、長期／ポストアキュートの各分野で、主に非公開の交渉によるきめ細かな市場外取引により、総額9億6800万ドルの物件を取得しました。
2023年中に完了した注目すべき投資活動
2023年には、買収およびローンによる資金調達48億ドル、開発資金調達11億ドルを含む総額59億ドルの比例配分投資を完了した。開発プロジェクトの転換額は比例配分総額で9億800万ドルであった。さらに、当年度は8億9,300万ドルの比例配分による売却およびローン返済を完了した。
レベラ・ジョイント・ベンチャー すでに開示したとおり、当第2四半期中、当グループは米国、英国、カナダにおける既存のレベラ・ジョイント・ベンチャー関係を解消する最終合意に達した。この取引には、レベラ社から110物件の残りの権益を取得すると同時に、31物件の権益をレベラ社に売却することが含まれています。第2四半期中に英国のポートフォリオ部分を、第3四半期中に米国のポートフォリオ部分を売却しました。カナダ・ポートフォリオに関する不動産取引の残りとオペレーターの移行は、慣習的な完了条件に従い、2024年前半に完了する予定です。カナダのポートフォリオは、当社が75%、Reveraが25%所有するジョイント・ベンチャーの85物件で構成されている。この取引の一環として、当社は71物件のリベラ持分を取得し、残り14物件の持分を売却する予定である。保有する71物件の操業は新しいオペレーターに移行している。この買収と同時に行われる売却は、ほぼキャッシュ・ニュートラルとなる見込みである。
Announced Future Investment Activity
Chartwell 既に開示した通り、当社は、カナダにおける39物件にわたる既存のChartwellのジョイント・ベンチャー関係を解消するため、相互に有益な最終契約を締結した。この取引は通常の取引完了条件に従って行われ、当社はChartwell社およびその他のジョイント・ベンチャー・パートナーから優良高齢者向け住宅23物件の残りの持分を取得し、同時に16物件の持分をChartwell社に売却する。合弁解消後、一部の物件はCogir社に、残りの物件はWelltower/Cogir PLRプラットフォームに移行する。
アフィニティー・リビング・コミュニティーズ（以下「アフィニティー」） 四半期終了後、当社は、年齢制限のある25のアクティブアダルトコミュニティーポートフォリオを9億6,900万ドルで買収する最終契約を締結した。アフィニティ・ブランドのポートフォリオは約3,900戸で、太平洋岸北西部に集中しており、5年間の55歳以上の人口増加率が米国平均の2.5倍以上と予測される市場に、ウェルネス・ハウジング・ポートフォリオの地理的範囲を戦略的に拡大することができる。この取引は現金と、平均金利3.8％、加重平均償還期間9年の市場金利を下回る5億2,300万ドルの負債を引き受けることで資金を調達する予定である。この取引の完了により、ウェルタワーは、中価格の年齢制限付き賃貸住宅および年齢制限付き賃貸住宅の米国最大のオーナーとして、合計約25,000戸を保有し、市場でのリーダーシップを大幅に拡大することになる。
環境・社会・ガバナンス（「ESG」） 当社は、2019年12月と2022年3月のグリーンボンド発行による純収入10億4,000万ドルを、LEED、BREEAM、ENERGY STAR認証物件を含む適格なグリーンビルディング・プロジェクトに全額配分することを強調した、2023年グリーンボンド配分報告書を発表した。
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配当金 2024年2月13日、取締役会は2023年12月31日に終了した四半期について、1株当たり0.61ドルの現金配当を行うことを宣言した。この配当金は2024年3月7日に、2024年2月23日現在の株主名簿に記録された株主に対して支払われ、211回連続の四半期現金配当となる。今後の四半期配当の宣言と支払いは、引き続き取締役会の検討と承認が必要となります。
2024年の見通し 2024年の業績ガイダンスを発表し、普通株主に帰属する当期純利益は希薄化後1株当たり1.21ドルから1.37ドルの範囲、普通株主に帰属するノーマライズドFFOは希薄化後1株当たり3.94ドルから4.10ドルの範囲となる見込みである。ガイダンスの作成にあたり、当社は以下の前提を置いている：
-既存店NOI：平均8.25％～11.50％の伸びを予想：
高齢者向け住宅 約15％～21％営業
シニア住宅 トリプルネット 約2.5%～4.0
外来医療 約2%～3
長期／ポスト急性期医療 約2%～3
-投資：投資：当社の利益ガイダンスには、現在までに発表または完了した買収のみが含まれている。さらに、これまでに発表された以外の事業転換や再編は含まれていない。
-一般管理費：一般管理費は約1億9,500万ドルから2億500万ドル、株式報酬費用は約3,700万ドルを見込んでいる。
-開発：開発：2023年12月31日時点で進行中のプロジェクトに関連して、2024年に8億1,900万ドルの追加開発資金を見込んでいる。
-処分：処分：今後12ヶ月間に10億ドルの処分収入（混合利回り5.8％）を見込んでいる。これには、予想される不動産売却の対価約9億5,000万ドルと、予想されるローン返済による収入7,800万ドルが含まれる。
-パンデミック救済基金：パンデミック救済基金：2024年の業績ガイダンスには、その年に受領する可能性のあるパンデミック救済基金の認識は含まれていない。2023年には、英国およびカナダにおけるプロバイダー救済基金および同様のプログラムに関連する約13百万ドルを当社持分で認識した。
当財団のガイダンスには、当財団が発表した以外の追加的な投資、売却、資本取引、その他の費用、減損、予想外の貸倒引当金の追加、その他の追加的な正常化項目は含まれていない。普通株主に帰属する当期純利益の見通しと普通株主に帰属する正規化FFOとの調整については、補足報告尺度のセクションおよび正規化FFOとSSNOIの定義を、また別紙3をご参照ください。2024年通期の見通しと前提条件に関する詳細は、2023年度第4四半期のカンファレンス・コールで説明する予定です。
電話会議のご案内 2024年2月14日（水）午前9時（米国東部時間）より、2023年第4四半期の業績、業界動向、ポートフォリオ・パフォーマンスに関する電話会議を予定しております。お電話でのお問い合わせは、(888) 340-5024または(646) 960-0135（国際電話）までお願いいたします。生放送をお聞きになれない方は、電話会議終了の2時間後から2024年2月21日まで、録音された再放送をお聞きになれます。再放送にアクセスするには、(800) 770-2030または(647) 362-9199（国際電話）をダイヤルしてください。会議ID番号は8230248。ウェブキャストに参加するには、電話会議の15分前にwww.welltower.com、必要なソフトウェアをダウンロードしてください。リプレイは90日間視聴可能。
補足報告指標 当社は、米国において一般に公正妥当と認められた会計原則（以下「米国会計原則」）で定義される当期純利益および普通株主に 帰属する当期純利益（以下「NICS」）が最も適切な収益測定基準であると考えている。ただし、営業活動によるキャッシュ・フロー（「FFO」）、正規化FFO、純営業利益（「NOI」）、既存店NOI（「SSNOI」）、客室稼働率当たり売上高（「RevPOR」）、既存店RevPOR（「SS RevPOR」）、客室稼働率当たり経費（「ExpPOR」）、既存店ExpPOR（「SS ExpPOR」）、EBITDAおよび調整後EBITDAは、営業成績を示す有用な補足的指標と考えています。EBITDAおよび調整後EBITDAを除き、これらの補足的指標は所有権比例ベースで開示されている。比例配分額は、少数株主の非支配的所有持分を考慮して連結金額を減額し、非連結金額の少数株主持分を加算したものです。当社は非連結の投資先を支配していない。当社は、比例配分による開示は有用であると考えていますが、ジョイント・ベンチャーの取り決めの法的および経済的な意味を正確に表していない可能性があり、注意して使用する必要があります。
米国会計基準による不動産資産の歴史的原価計算は、減価償却引当金によって証明されるように、不動産資産の価値が時間の経過とともに予測可能に減少することを暗黙の前提としている。しかし、不動産の価値は歴史的に市場の状況によって上下してきたため、業界の投資家やアナリストの多くは、不動産会社の経営成績について、歴史的原価計算を用いたプレゼンテーションは不十分であると考えてきた。これを受け、全米不動産投資信託協会（NAREIT）は、当期純利益から取得原価に基づく減価償却費を除いたFFOを、不動産投資信託（REIT）の営業成績の補足指標として創設した。NAREITが定義する普通株主に帰属するFFOとは、米国会計基準に基づいて計算された普通株主に帰属する当期純利益から、不動産売却益および減価償却資産の減損を除き、不動産の減価償却費および償却費を加えたものであり、非連結事業体および非連結子会社の調整後のものである。
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非支配持分。普通株主に帰属する基準化FFOは、普通株主に帰属するFFOを図表2に詳述した特定の項目で調整したものである。投資家や株式アナリストは、ウェルタワーの営業成績を期間間で比較したり、他の REIT や他の企業と一貫した基準で比較したりするためにこの指標を使用することができ、予期せぬ項目や計算不可能な項目による差異を考慮する必要がないため、普通株主に帰属する基準化 FFO は営業成績を補足する有用な指標であると考えます。
NOIとは、テナントからの払い戻しを含む総収入から不動産運営費を差し引いたものである。物件運営費は、当社保有物件の管理、維持、テナント対応に関連する費用である。これらの費用には、物件関連の給与および福利厚生費、マネジャーに支払う物件管理費、マーケティング費、ハウスキーピング費、給食費、メンテナンス費、水道光熱費、固定資産税、保険料などが含まれるが、これらに限定されるものではない。一般管理費 一般管理費は、物件運営に関連せず、物件に配分できない一般的な間接費である。これらの費用には、会社従業員の給与および手当、専門サービス、事務費、会社固定資産の減価償却費などが含まれるが、これらに限定されるものではない。SSNOIは、ポートフォリオ構成の変化を抑制する一貫した母集団を用いて、当社不動産の営業実績を評価するために使用される。ここで使用される同一店舗とは、一般的に、前年同期の報告期間において、ポートフォリオに含まれる収益物件と定義される。買収および開発による転換は、買収後またはサービス開始後5四半期を経過した時点で同一店舗に含まれる。土地区画、ローン、サブリース、および期中に売却または売却目的保有に分類された物件は、同一店舗の金額から除外される。再開発物件（高齢者向け住宅運営物件の大規模改修で、同時に20％以上のユニットが30日以上使用停止となるもの、または外来患者向け医療施設の使用目的が変更されるものを含む）は、再開発完了後5四半期が経過するまでは同一店舗の金額から除外される。オペレーターの交代および/またはセグメントの移行が行われている物件も、オペレーターの交代またはセグメントの移行が完了してから丸5四半期が経過するまでは、同一店舗の金額から除外される。さらに、不可抗力、不可抗力、またはその他の特別な不利な事象により著しい影響を受けた物件は、当該物件が再稼働してから5四半期を経過するまでは、同一店舗の金額から除外される。SSNOIは現金支出を伴わないNOIを除いたものであり、一貫した物件所有率を表示するための調整、およびカナダの物件と英国の物件を一貫した為替レートで換算するための調整を含んでいる。ノーマライザーには、補足的な非GAAPベースの業績指標であるSSNOIを考慮する上で適切であると経営陣が判断した調整が含まれている。SSNOIを増減させる可能性のあるこれらの調整はいずれも、米国会計基準に基づいて作成された財務諸表には反映されていない。重要なノーマライザー（物件タイプごとのSSNOI成長率が個別に0.50％を超えるものと定義）は個別に開示され、説明されている。NOIとSSNOIは、レバレッジをかけずに物件単位で営業成績を測定するため、投資家に適切かつ有用な情報を提供すると考えている。当社はNOIおよびSSNOIを、経営資源の配分の意思決定および物件レベルのパフォーマンスの評価に使用している。比較可能なGAAPベースの財務指標に含める必要がある金額を不合理な努力なしに定量化することは不可能であり、そのような調整は投資家を混乱させたり、誤解を招いたりする可能性のある精度を意味すると考えられるため、本リリースには合計ベースまたは物件タイプ別のSSNOIの予想レンジの調整は含まれていない。
RevPORは、高齢者向け住宅運営施設における1ヵ月当たりの稼働室数あたりの平均収入、ExpPORは、1ヵ月当たりの稼働室数あたりの平均支出を表している。これらの指標は、損益計算書に計上されている入居者使用料およびサービス収入、または物件運営費の合計を月平均稼働日数で除して算出される。SS RevPORおよびSS ExpPORは、ポートフォリオ構成の変化を排除し、一貫した母集団の下で当社不動産のRevPORおよびExpPOR実績を評価するために使用される。これらはSSNOIに使用されるのと同じ物件プールに基づき、SSNOIに使用される収益または費用の正規化を含む。RevPOR、ExpPOR、SS RevPOR、SS ExpPORは、稼働率の変動に左右されることなく、高齢者向け住宅事業ポートフォリオの収益創出能力と潜在的利益を評価するために使用される。また、業界や競合他社の統計が判明している場合には、それらとの比較にも使用し、高齢者向け住宅事業ポートフォリオの質を評価している。
当行の信用力はレバレッジ・レシオとカバレッジ・レシオの両面で測定している。レバレッジ比率は、貸借対照表の資本構成のうち、現金と使途制限付き現金を差し引いた長期借入金が占める割合を示している。当社は、現在のプロフィールに合致した資本構造を維持するのに十分な資本比率とカバレッジ比率を維持する見込みである。この比率はEBITDAと調整後EBITDAに基づいている。EBITDAは支払利息、税金、減価償却費および償却費控除前の利益（損益計算書上の純利益）と定義される。調整後EBITDAとは、非連結事業体を除いたEBITDAであり、株式報酬費用、貸倒引当金繰入額、債務消滅損益、不動産損益・減損、デリバティブ・金融商品損益、その他費用、その他減損費用、その他経営陣が適切と判断した調整を含むものと定義される。EBITDAおよび調整後EBITDAは、当期純利益とともに、当社事業の業績を評価・査定するための追加情報を提供するため、重要な補足的指標であると考えています。当社のレバレッジ比率には、調整後EBITDAに対する純負債が含まれます。純負債とは、オペレーティング・リース負債を除いた長期負債合計から現金および現金等価物、使途制限付現金を差し引いたものである。連結企業価値は純負債、普通株式の公正市場価値、非支配持分の合計を表しています。
当社の補足報告指標および類似の名称の財務指標は、投資家、株式・債券アナリスト、格付け機関により、企業の評価、比較、格付け、投資推奨において広く使用されています。当社の経営陣は、過去の経営成績との社内外の比較を容易にし、経営上の意思決定を行うためにこれらの財務指標を使用しています。また、取締役会が経営を評価する際にも利用されます。補足報告指標
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は、米国会計基準に従って決定された純利益や営業活動から得たキャッシュ・フローを表すものではなく、収益性や流動性の代替指標とみなされるべきものではありません。最後に、当社によって定義された補足報告指標は、他の不動産投資信託や他の会社によって報告された同様の名称の項目と比較できない可能性があります。補足報告指標の調整表、およびウェルタワーのウェブサイト(www.welltower.com)で入手可能な2023年12月31日に終了した四半期の補足情報パッケージには、追加の補足報告指標の情報および調整表が記載されていますのでご参照ください。
ウェルタワーについて ウェルタワー・インク（NYSE:WELL）は、オハイオ州トレドに本社を置く不動産投資信託（「REIT」）およびS&P500企業で、医療インフラの変革を推進しています。ウェルタワーは、革新的なケア提供モデルを拡大し、人々のウェルネスと総合的なヘルスケア体験を向上させるために必要な不動産インフラに資金を提供するため、大手高齢者住宅運営会社、急性期後医療提供会社、医療システムとともに投資を行っています。ウェルタワーは、米国、カナダ、英国の主要な高成長市場に集中する、高齢者向け住宅、ポストアキュート・コミュニティ、外来患者向け医療施設などの不動産を所有している。詳細はwww.welltower.com。当社ウェブサイト（www.welltower.com）の「投資家」セクションには、企業・投資家向けプレゼンテーションや財務情報など、重要な情報を定期的に掲載しています。当社は、重要な非公開情報を開示する手段として、またレギュレーションFDに基づく開示義務を遵守する手段として、当ウェブサイトを利用する予定です。このような開示は、当社ウェブサイトの「投資家」の見出しに記載されます。従って、投資家の皆様は、当社のプレスリリース、公開電話会議、証券取引委員会への提出書類に加え、当社ウェブサイトの当該部分を監視する必要があります。当社ウェブサイトの情報は本プレスリリースに参考として組み込まれるものではなく、当社のウェブアドレスは非活動的なテキスト参照としてのみ記載されています。
将来の見通しに関する記述とリスク要因 本プレスリリースには、1995年私募証券訴訟改革法で定義された「将来の見通しに関する記述」が含まれています。ウェルタワーが「可能性がある」、「予定である」、「意図する」、「はずである」、「信じる」、「期待する」、「予想する」、「計画する」、「プロフォーマ」、「推定する」、または過去の事項のみに関連しない同様の表現を使用する場合、ウェルタワーは将来の見通しに関する記述を行っています。将来予想に関する記述は、将来の業績を保証するものではなく、ウェルタワーの実際の業績が将来予想に関する記述で説明されているウェルタワーの予想と大きく異なる原因となるリスクや不確実性を伴います。これは、以下を含むがこれに限定されない様々な要因の結果である可能性があります：経済の状況、資本市場の状況（資本の利用可能性およびコストを含む）、ヘルスケア業界が直面する問題（規制および支払方針の遵守および変更、政府の調査および懲罰的和解への対応、運営者およびテナントが適切な賠償責任保険およびその他の保険をコスト効率よく取得および維持することの難しさを含む）；資金調達条件の変更、ヘルスケアおよび高齢者住宅業界における競争、オペレーター/テナントの賃料支払い能力およびローン返済能力を含むがこれに限定されない、オペレーター/テナントの営業成績または財務状況におけるネガティブな展開、収益性の高い結果を伴うウェルタワーの物件移行または売却能力、新規投資または買収を予期した通りに行うことができないこと；ウェルタワーの物件に影響を及ぼす自然災害、健康上の緊急事態（COVID-19パンデミックなど）およびその他の天災地変、空室が発生した場合に同様の賃料でスペースを再リースするウェルタワーの能力、売却した資産と同様の賃料で売却代金を適時に再投資するウェルタワーの能力、オペレーター/テナントまたはジョイント・ベンチャー・パートナーの破産または支払不能、ジョイント・ベンチャー・パートナーの協力；メディケアおよびメディケイドの償還率および運営要件に影響を与える政府の規制、オペレーター/テナントによる、またはオペレーター/テナントに対する責任または契約上の請求、将来の投資または買収に関連する予期せぬ困難および/または支出、ウェルタワーのプロパティに影響を与える環境法、ウェルタワーの財務報告を管理する規則または慣行の変更、米国および外国の為替レートの変動ウェルタワーの財務報告に関する規則や慣行の変更、米国および外国為替レートの変動、ウェルタワーがREITとしての資格を維持する能力、主要経営陣の採用と維持、およびSECに随時提出されるウェルタワーの報告書に記載されているその他のリスク。ウェルタワーは、新たな情報、将来の出来事、その他を問わず、将来の見通しに関する記述を更新または修正する義務、または実際の結果が将来の見通しに関する記述で予測されたものと異なる理由を更新する義務を負いません。
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