エルメコミュニティーズの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

___________________________________________________

FORM 8-K

___________________________________________________

現行レポート

の第13項または第15項（d）に準拠しています。

1934年証券取引所法

報告日（最も古いイベントの報告日）：2024年11月4日


ELME COMMUNITIES
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)


メリーランド	001-06622	53-0261100
(State of incorporation)	(Commission File Number)	(IRS Employer Identification Number)

7550 ウィスコンシンアベニュー、スイート900、ベセスダ、マサチューセッツ州20814

(最高経営責任者の住所）（郵便番号)

登録者の電話番号(市外局番を含む)(202) 774-3200

___________________________________________________

Form8-Kの提出が、以下の条項のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するチェックボックスをチェックしてください：

☐ 証券法規則425（17 CFR 230.425）に基づく書面によるコミュニケーション

☐ 取引所法の規則14a-12（17 CFR 240.14a-12）に基づく資料の勧誘

☐ 取引所法の規則14d-2(b)(17 CFR 240.14d-2(b))に基づく開始前のコミュニケーション

☐ 取引所法の規則13e-4(c)(17 CFR 240.13e-4(c))に基づく開始前のコミュニケーション

法第12条(b)項に基づいて登録された証券:


Title of each class	Trading Symbol(s)	登録されている各取引所の名称
Shares of Beneficial Interest	ELME	NYSE

登録者が1933年証券法規則405（本章§230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章§240.12b-2）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

Item 2.02 営業成績および財務状況

and

Item 7.01 Regulation FD Disclosure

2024年9月30日に終了した3ヶ月間および9ヶ月間の業績に関して、登録会社が2024年11月4日に発行したプレスリリースおよび補足情報は、別紙99.1として添付されている。本情報はForm 8-KのItem 7.01およびItem 2.02に従って提供されるものである。別紙99.1を含む本情報は、1934年証券取引所法（「取引所法」）第18条の目的上「提出」されたものとはみなされず、また同条の法的義務の対象とはみなされず、1933年証券法（改正後）または取引所法に基づく登録者のいかなる提出書類にも、当該提出書類に明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれることはない。

Item 9.01 財務諸表および添付資料

(d) 展示品


Exhibit No.			Description

99.1			2024年 9月 30日に終了した 3 カ月間および 9カ月間の業績に関するプレスリリースおよび補足情報（ 2024年 11月 4発行
104			cover page interactive data file (インラインxbrl文書内に埋め込まれている)。

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。

ELME COMMUNITIES

(Registrant)

By:

/s/ W. Drew Hammond

(Signature)

W. Drew Hammond

上席副社長兼最高総務責任者

November 4, 2024

(Date)

EX-99.1 2 q32024earningsreleaseandsu.htm EX-99.1 Document



CONTACT:						7550 Wisconsin Ave, Suite 900
Amy Hopkins						Bethesda, MD 20814
Vice President, Investor Relations						Tel 202-774-3253
E-Mail: ahopkins@elmecommunities.com						Fax 301-984-9610
						www.elmecommunities.com

						November 4, 2024

エルメ・コミュニティーズ、2024年第3四半期決算を発表

エルメ・コミュニティーズ（以下「当社」）（NYSE: ELME）は本日、ワシントンDC都市圏およびアトランタ都市圏にコミュニティを持つ複合型不動産投資信託（REIT）であり、2024年9月30日に終了した四半期の財務および営業成績を発表した：

Financial Results

-純損失は300万ドル、希薄化後1株当たり0.03ドル

-NAREIT FFOは2,050万ドル、希薄化後1株当たり0.23ドル

-コアFFOは2,070万ドル、希薄化後1株当たり0.23ドル

-純営業利益（NOI）は 3880 万ドルであった。

Operational Highlights

-既存店集合住宅NOIは前年同期比で2.3％増加した。

-当四半期の既存店ポートフォリオの新規リース料率（1.5%）と更新リース料率（4.5%）の合計である。

-既存店ポートフォリオの1戸当たり平均実効月額賃料は前年同期比で2.4%増加した。

-既存店維持率は前年同期比5％増の66％。

-既存店集合住宅の当四半期の平均稼働率は 95.2％で、前年同期比 0.2％低下、前期比では 0.6％上昇した。

-既存店集合住宅の期末稼働率は94.8％で、前年同期比0.4％減、前四半期比0.7％減となった。

Liquidity Position

-手元流動性は2024年9月30日時点で約3億3,700万ドルであり、当社のリボルビング・クレジット・ファシリティと手元現金で構成されている。

-調整後EBITDAに対する純負債の比率は年率換算で第3四半期は5.6倍。

-2028年までに満期を迎える負債はわずか1億2500万ドルであり、担保付の負債はない。

「ワシントン・メトロのポートフォリオ全体では引き続き堅調な需要があり、既存店稼働率は前四半期比0.6%改善しました。「アトランタでは、堅調な契約維持率と更新率を達成していますが、第3四半期の業績は、供給量の増加と不良債権の改善が予想より遅れていることの複合的な影響を反映しています。2025年に向けて、アトランタの業績は不良債権の減少により大幅に改善し、その後はますます良好な需給が見込まれます。"

Elme Communities

Third Quarter Operating Results

-複合住宅の既存店NOIは、主にベース賃料の上昇により、前年同期比で2.3％増加した。当四半期の平均稼働率は前年同期から 20bp 低下し、95.2％となりました。

-その他の既存店NOI - その他の既存店NOIは、ウォーターゲート600の1物件で構成されている。その他既存店NOIは、営業費用の増加により前年同期比0.9％減少した。ウォーターゲート 600 は、当四半期末時点で 86.0％の稼働率および賃貸率であった。

Guidance

「ワシントン・メトロ・ポートフォリオの好調な業績と、各チームが営業費用を効果的に管理したことに満足している」とエグゼクティブ・バイスプレジデント兼CFOのスティーブン・フライシュタットは述べた。「しかし、アトランタのポートフォリオ全体の不良債権削減の進捗は、当四半期の予想よりも遅れました。その結果、コアFFOガイダンスの中間値を据え置く一方で、ガイダンスの幅を狭めています。

当社は、2024年のコアFFOガイダンスの範囲を、完全希薄化後1株当たり0.92ドルから0.94ドルに引き下げる。2024年のコアFFOガイダンスには以下の前提が含まれている：

主要前提条件と指標に関する2024年通年の見通し

-店舗型集合住宅のNOI成長率は1.0％から1.5％の範囲になると予想される

-非同時店舗型集合住宅NOIは現在535万ドルから575万ドルと予想されている。

-ウォーターゲート600のみで構成されるその他既存店NOIは、1,250万ドルから1,275万ドルとなる見込み。

-不動産管理費は850万ドルから900万ドルとなる見込みである。

-販管費（コア調整額控除後）は2440万ドルから2510万ドルとなる見込みである。

-支払利息は3,750万ドルから3,800万ドルになる見込みである。

-2024年における将来の買収・売却の可能性は考慮しない。


Full Year 2024
希薄化後1株当たりcore ffo			$0.92 - $0.94
Net Operating Income Assumptions
Same-store multifamily NOI growth (a)			1.0% - 1.5%
Non-same-store multifamily NOI (b)			535万ドル～575万ドル
Other same-store NOI (c)			1250万ドル～1275万ドル
Expense Assumptions
Property management expense			850万ドル～900万ドル
g&a、コア・アジャストメント控除後			2,440万ドル～2,510万ドル
支払利息			3,750万ドル～3,800万ドル
(a) マルチファミリーコミュニティにおける小売事業の収益および費用を含む。
(b) エルメ・ドルイド・ヒルズとリバーサイド開発を含む
(c) ウォーターゲート600から成る

エルメ・コミュニティーズの2024年コアFFOガイダンスおよび見通しは、インフレや金利変動などの経済的要因を含む、当社がコントロールできない多くの要因に基づいており、これらはすべて変更される可能性があります。エルメコミュニティーズは、実際の結果と予想結果がこれらの前提条件と異なる場合、年度中に提供したガイダンスを変更する可能性がありますが、エルメコミュニティーズはその義務を負いません。

Elme Communities

2024 Guidance Reconciliation Table

2024年12月31日に終了する通期の予想希薄化後1株当たり当期純損失と予想希薄化後1株当たりコアFFOの調整は以下の通り：


	Low	High
希薄化後1株当たりの純損失	$(0.16)	$(0.14)
不動産の減価償却費および償却費	1.09	1.09
希薄化後1株当たりnareit ffo	0.93	0.95
Core adjustments	(0.01)	(0.01)
希薄化後1株当たりcore ffo	$0.92	$0.94

Dividends

2024年10月3日、エルメ・コミュニティーズは1株当たり0.18ドルの四半期配当を支払った。

エルメ・コミュニティーズは本日、評議員会が1株当たり0.18ドルの四半期配当を2025年1月6日に2024年12月19日現在の株主名簿上の株主に対して支払うことを宣言したと発表した。

プレゼンテーションのウェブキャストおよびカンファレンスコール情報

2024年第3四半期決算電話会議は、米国東部時間11月5日（火）午前10時に予定されている。また、スライドを用いたウェブキャストによるプレゼンテーションも予定されている。電話会議へのアクセスは以下の通り：

米国フリーダイヤル：1-888-506-0062

International Toll Number: 1-973-528-0011

Conference ID: 848746

決算説明会のインスタント・リプレイは2024年11月19日（火）までご利用いただけます。インスタント・リプレイへのアクセス情報は以下の通り：

米国フリーダイヤル：1-877-481-4010

International Toll Number: 1-919-882-2331

Conference ID: 51315

カンファレンス・コールのライブ・オンデマンド・ウェブキャストとプレゼンテーション・スライドは、エルメ・コミュニティーズのウェブサイトの投資家向けセクション（www.elmecommunities.com）でご覧いただけます。電話会議の後、ウェブキャストとスライドをオンラインで再生することができます。

About Elme Communities

エルメ・コミュニティーズは、より高いレベルの品質、サービス、経験を提供することで、中間所得層の賃貸住宅を向上させることに尽力している。当社は、ワシントンDC都市部とアトランタ都市部に約9,400戸のアパートメントを所有・運営し、約30万平方フィートの商業スペースを所有する多世帯不動産投資信託である。エルメ・コミュニティーズは、中堅市場の深く堅実で十分なサービスを受けていない需要層に、良質で手頃な価格の住宅を提供することに重点を置き、株主のために長期的な価値を構築している。

注：エルメ・コミュニティーズのプレスリリースおよび補足財務情報は、当社ウェブサイト（www.elmecommunities.com）、または投資家向け電話（202-774-3200）にて入手可能。

Forward Looking Statements

当社の決算発表および電話会議における記述の一部は、1995年米国私募証券訴訟改革法（Private Securities Litigation Reform Act of 1995）の定義における「将来の見通しに関する記述」であり、リスクと不確実性を伴います。将来予想に関する記述は、期待、確信、予測、将来の計画や戦略、予想される出来事や傾向、および過去の事実ではない事項に関する同様の表現に関するものです。場合によっては、"may"、"will"、"should"、"expects"、"intends"、"planates"、"anticipates"、"outlooks "などの将来予想に関する用語の使用により、将来予想に関する記述を特定することができます。

Elme Communities

"信じる"、"見積もる"、"予測する"、"可能性"、またはこれらの語句の否定語句、あるいは将来の出来事や傾向を予測または示唆する類似の語句で、過去の事柄のみに関連しないもの。このような記述には、既知および未知のリスク、不確実性、およびその他の要因が含まれており、エルメコミュニティーズの実際の結果、業績、または実績が、このような将来の見通しに関する記述によって明示または暗示される将来の結果、業績、または実績と大きく異なる可能性があります。エルメコミュニティーズの実際の結果、業績、達成を、かかる将来予想に関する記述により明示または暗示される将来の結果、業績、達成と大幅に異なるものとする可能性のあるその他の要因には、以下のものが含まれますが、これらに限定されるものではありません：一般的な不動産所有と当社の不動産資産に関連するリスク、立ち退き要求の高まりに対処する当社の能力、ワシントンDCのメトロ・コミュニティで中核的な成長ドライバーの恩恵を受け、今年を好調に終える当社の能力、今年中に改修工事を急増させる当社の能力、2024年以降に改修工事を原動力として市場を上回る成長を達成する当社の能力、当社の不動産が所在する地域、特にワシントンDCのメトロ地域とサンベルト地域の経済の健全性；サンベルト市場におけるアパートメントホームの取得や、コミュニティ管理機能の内製化による予想される運営上の利益を実現する能力など、当社の事業やポートフォリオに関する新戦略を含む、当社の戦略実行能力に関連するリスク、買収や売却の締結および/または完了に失敗するリスク、当社のポートフォリオの構成の変化、連邦政府支出の削減やその時期の変更またはそのおそれ、当社の居住者の経済的健全性；マクロ経済要因（インフレ、金利上昇、潜在的な景気減速や景気後退、地政学的紛争を含む）による影響、収益が減少した場合の経費管理能力に関するリスク、環境および障害者のアクセスに関するものを含む、適用される法律および企業の社会的責任目標の遵守、潜在的な損失をカバーする適切な保険に加入していないことに関するリスク、有価証券の市場価値の変動、テロ攻撃または行動、および／またはサイバー攻撃；当社がこれまでアウトソーシングしてきた日常的な不動産管理およびリース業務を成功させるかどうか、資金調達および資本の利用可能性および条件、証券市場の一般的な変動性、不良債権の正常化による影響を把握する能力、当社の組織構造および株式所有の制限に関連するリスク、REITとしての資格認定および資格維持の失敗、REITに影響を及ぼす法律の変更に伴うリスク、ならびに2023年2月16日に提出したForm 10-Kを含むSECへの提出書類に随時詳述されているその他のリスクおよび不確実性。将来の見通しに関する記述は、当社の誠実な信念を反映したものですが、将来の業績を保証するものではありません。当社は、新たな情報、将来の出来事、その他を反映するために、将来の見通しに関する記述やリスク要因を更新する義務を負いません。

本決算発表には、特定の将来見通しに関する非GAAP情報も含まれています。これらの非GAAPベースの財務指標は、当社の経営成績を示す指標として当期純利益（損失）とともに考慮されるべきものであり、当期純利益（損失）の代替指標として考慮されるべきものではありません。このような非GAAPベースの財務指標の対応する定義および調整表については、以下のページをご覧ください。

Elme Communities


ELME COMMUNITIES AND SUBSIDIARIES
FINANCIAL HIGHLIGHTS
(単位：千米ドル（1株当たりのデータを除く)
(未監査)

	9月30日までの3ヶ月間,				9月30日に終了した9ヵ月間,
OPERATING RESULTS	2024		2023		2024		2023
売上高
Real estate rental revenue	$	61,055	$	56,651	$	180,671	$	169,059
Expenses
Property operating and maintenance (1)	14,095		12,696		41,555		38,360
固定資産税・保険料 (1)	8,163		7,101		24,404		21,216
Property management	2,235		1,935		6,628		5,882
一般管理費	6,354		6,370		18,688		19,891
Transformation costs	—		985		—		6,339
減価償却費および償却費	23,474		21,904		72,312		64,855
Real estate impairment	—		41,860		—		41,860
	54,321		92,851		163,587		198,403

不動産営業利益（損失)	6,734		(36,200)		17,084		(29,344)
Other income (expense)
支払利息	(9,557)		(7,418)		(28,435)		(21,043)

負債の消滅による損失	(147)		—		(147)		(54)
その他の収入	—		—		1,410		569

	(9,704)		(7,418)		(27,172)		(20,528)







純損失	$	(2,970)	$	(43,618)	$	(10,088)	$	(49,872)



純損失	$	(2,970)	$	(43,618)	$	(10,088)	$	(49,872)
減価償却費および償却費	23,474		21,904		72,312		64,855
Real estate impairment	—		41,860		—		41,860







NAREIT funds from operations	$	20,504	$	20,146	$	62,224	$	56,843

現金支出を伴わない負債の消滅による損失	$	147	$	—	$	147	$	54
テナント改善およびインセンティブ（償還額控除後	—		—		—		(10)
Leasing commissions capitalized	(30)		—		(30)		(56)
Recurring capital improvements	(2,284)		(1,490)		(7,199)		(5,950)
Straight-line rents, net	26		(74)		66		(160)

不動産以外の減価償却費および負債費用の償却	1,326		1,348		3,755		3,891
リース無形資産の償却（純額	(201)		(155)		(526)		(570)
制限付き株式およびユニット報酬の償却および費用化	1,578		1,432		3,713		3,966

調整後の営業活動による資金	$	21,066	$	21,207	$	62,150	$	58,008
______________________________
(1) 過年度の重要性の乏しい一部の金額は、当年度の表示に合わせて組替え再表示されている。

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