ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙﾛｼﾞｽﾃｨｯｸｽﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰｽﾞの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

CURRENT REPORT PURSUANT

のセクション13または15(d)へ。

1934年証券取引所法

報告日（最も古いイベントの報告日）：2025年10月28日

INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST

(登録者の正確な名称)

メリーランド

(州またはその他の法人設立管轄地)


001-38342						82-2809631
(Commission File Number)						(IRS Employer Identification No.)

Two Newton Place,

255 Washington Street,

Suite 300,

Newton,

マサチューセッツ

02458-1634

(主要経営陣の住所)

(Zip Code)

617-219-1460

(登録者の電話番号（市外局番を含む）

Form8-Kの提出が、以下の条項のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するチェックボックスをチェックしてください：

☐ 証券法の規則425（17 CFR 230.425）に基づく書面によるコミュニケーション

☐ 取引所法の規則14a-12（17 CFR 240.14a-12）に基づく資料の勧誘

☐ 取引所法の規則14d-2(b)(17 CFR 240.14d-2(b))に基づく開始前のコミュニケーション

☐ 取引所法の規則13e-4(c)(17 CFR 240.13e-4(c))に基づく開始前のコミュニケーション

法第12条(b)に従って登録された証券：

Title of Each Class

Trading Symbol(s)

登録されている各取引所の名称

受益権のある普通株式

ILPT

the nasdaq stock market llc

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

Item 2.02. 営業成績および財務状況

2025 年 10 月 28 日、インダストリアル・ロジスティクス・プロパティー・トラスト（以下「当社」）は、2025 年 9 月 30 日に終了する四半期決算を発表する要約プレスリリースおよび詳細な決算説明資料を発表した。プレスリリースの要約および決算説明資料のコピーは、それぞれ添付資料99.1および99.2として提出されています。

Item 9.01. 財務諸表および添付資料

(d) 展示品

99.1 Summary Press Release dated October 2 8 , 2025

99.2 Earnings Presentation dated October 28 , 2025

104 表紙ページインタラクティブ・データ・ファイル。(インライン XBRL 文書内に埋め込まれている)。

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。


			INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST


			By:			/s/ Tiffany R. Sy
			Name:			Tiffany R. Sy
			Title:			チーフ・ファイナンシャル・オフィサー兼トレジャラー

Dated: October 28, 2025

EX-99.1 2 ilpt_exhibit99109302025.htm EX-99.1 Document

Exhibit 99.1

FOR IMMEDIATE RELEASE

インダストリアル・ロジスティクス・プロパティーズ・トラスト、2025年第3四半期決算を発表

マサチューセッツ州ニュートン（2025 年 10 月 28 日）：インダストリアル・ロジスティクス・プロパティーズ・トラスト(Nasdaq: ILPT)は本日、2025年9月30日に終了した四半期決算を発表しました。ILPTのウェブサイトhttps://www.ilptreit.com/investors/financials-information/quarterly-results/default.aspx、四半期決算のセクションでご覧いただけます。

カンファレンス・コールは2025年10月29日（水）午前10時（米国東部時間）に開催される。この電話会議には、(877) 418-4826または(412) 902-6758（米国およびカナダ以外からかける場合）にダイヤルしてアクセスすることができます（パスコードは必要ありません）。カンファレンス・コールのリプレイは(877) 344-7529（パスコードは5452519）で1週間視聴可能。カンファレンス・コールのライブ音声ウェブキャストは、ILPTのウェブサイト（www.ilptreit.com）でも聴取専用モードでご利用いただけます。アーカイブされたウェブキャストは電話会議終了後、ILPTのウェブサイトで再生可能です。ILPTの書面による事前の同意がない限り、ILPTの第3四半期コンファレンス・コールの書き写し、録音、再送信は固く禁じられています。

インダストリアル・ロジスティクス・プロパティーズ・トラストについて:

ILPTは不動産投資信託で、質の高い工業用不動産や物流施設の所有とリースに注力している。2025年9月30日現在、ILPTのポートフォリオは39州に所在する411物件、約5,990万平方フィートの賃貸可能面積で構成されている。2025年9月30日現在、ILPTの年換算賃料収入の約76%は、投資適格テナント、投資適格企業の子会社であるテナント、またはハワイの土地リースから得られている。ILPTは、2025年9月30日現在で約390億ドルの運用資産を有し、35年以上にわたって商業用不動産の売買、融資、運営に携わってきた機関投資家向けの経験を持つ、米国を代表するオルタナティブ資産運用会社であるRMRグループ（Nasdaq: RMR）によって運営されています。ILPTはマサチューセッツ州ニュートンに本社を置いている。詳細はwww.ilptreit.com。


			Investor Relations Contact:
			Kevin Barry, Senior Director
			(617) 219-1489

ナスダックに上場している譲渡可能な受益権付きメリーランド州不動産投資信託です。

株主、受託者または役員は、信託のいかなる行為または義務に対しても個人的に責任を負いません。

EX-99.2 3 ilptearningspresentation.htm EX-99.2 ilptearningspresentation

Financial Results and Supplemental Information October 28, 2025 THIRD QUARTER 2025 Exhibit 99.2 2020 Joe B. Jackson Parkway Murfreesboro, TN 1,016,281 Square Feet ILPT Ownership: 100%

2Q3 2025RETURN TO TABLE OF CONTENTS QUARTERLY RESULTS Industrial Logistics Properties Trust Announces Third Quarter 2025 Financial Results ........................................................................ 4 Third Quarter 2025 Highlights .......................................................................................................................................................................... 5 FINANCIALS Key Financial Data ............................................................................................................................................................................................... 7 Condensed Consolidated Statements of Income (Loss) .............................................................................................................................. 8 Condensed Consolidated Balance Sheets ..................................................................................................................................................... 9 Debt Summary .................................................................................................................................................................................................... 10 Debt Maturity Schedule ...................................................................................................................................................................................... 11 Leverage and Coverage Ratios ......................................................................................................................................................................... 12 Capital Expenditures Summary ......................................................................................................................................................................... 13 PORTFOLIO INFORMATION Same Property Results ........................................................................................................................................................................................ 15 Occupancy and Leasing Summary ................................................................................................................................................................... 16 Tenant Credit Characteristics and Concentration ......................................................................................................................................... 17 Portfolio Lease Expiration and Reset Schedules ........................................................................................................................................... 18 Key Financial Data by Investment Portfolio .................................................................................................................................................... 19 JOINT VENTURES Consolidated Joint Venture - Mountain Industrial REIT LLC ....................................................................................................................... 21 - 24 Unconsolidated Joint Venture - The Industrial Fund REIT LLC ................................................................................................................... 25 APPENDIX Calculation and Reconciliation of Non-GAAP Financial Measures ............................................................................................................ 27 - 30 Company Profile, Research Coverage and Governance Information ....................................................................................................... 31 Non-GAAP Financial Measures and Certain Definitions .............................................................................................................................. 32 - 34 WARNING CONCERNING FORWARD-LOOKING STATEMENTS 35 Table of Contents All amounts in this presentation are unaudited. Please refer to Non-GAAP Financial Measures and Certain Definitions for terms used throughout this document. Trading Symbols: Common Shares: ILPT Investor Relations Contact Kevin Barry, Senior Director (617) 219-1489 kbarry@ilptreit.com Corporate Headquarters Two Newton Place 255 Washington Street, Suite 300 Newton, Massachusetts 02458-1634

3Q3 2025RETURN TO TABLE OF CONTENTS Quarterly Results

4Q3 2025RETURN TO TABLE OF CONTENTS "Our third quarter results continue to highlight the solid operating fundamentals of our portfolio, as ILPT generated sequential and year over year growth in many of its key metrics including FFO, Cash Basis NOI and EBITDAre. Leasing velocity also remained strong, as we completed 836,000 square feet of leasing, including rent resets, at weighted average rental rates that were 22.4% higher than prior rental rates for the same space. Renewal activity accounted for 70% of our leasing activity which showcases the continued demand for our high-quality assets and our ability to achieve organic cash flow growth while maintaining portfolio stability." Yael Duffy President and Chief Operating Officer INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST ANNOUNCES THIRD QUARTER 2025 FINANCIAL RESULTS Newton, MA (October 28, 2025): Industrial Logistics Properties Trust (Nasdaq: ILPT) today announced its financial results for the quarter ended September 30, 2025. Distribution On October 9, 2025, ILPT declared a quarterly distribution on its common shares of $0.05 per share to shareholders of record as of the close of business on October 27, 2025. This distribution will be paid on or about November 13, 2025. Conference Call A conference call to discuss ILPT's third quarter results will be held on Wednesday, October 29, 2025 at 10:00 a.m. Eastern Time. The conference call may be accessed by dialing (877) 418-4826 or (412) 902-6758 (if calling from outside the United States and Canada); a pass code is not required. A replay of the conference call will be available for one week by dialing (877) 344-7529; the replay pass code is 5452519. A live audio webcast of the conference call will also be available in a listen-only mode on ILPT’s website, at www.ilptreit.com. The archived webcast will be available for replay on ILPT’s website after the call. The transcription, recording and retransmission in any way of ILPT's third quarter conference call are strictly prohibited without the prior written consent of ILPT. About Industrial Logistics Properties Trust ILPT is a real estate investment trust, or REIT, focused on owning and leasing high quality industrial and logistics properties. As of September 30, 2025, ILPT’s portfolio consisted of 411 properties containing approximately 59.9 million rentable square feet located in 39 states. Approximately 76% of ILPT’s annualized rental revenues as of September 30, 2025 are derived from investment grade tenants, tenants that are subsidiaries of investment grade rated entities or Hawaii land leases. ILPT is managed by The RMR Group (Nasdaq: RMR), a leading U.S. alternative asset management company with approximately $39 billion in assets under management as of September 30, 2025 and more than 35 years of institutional experience in buying, selling, financing and operating commercial real estate. ILPT is headquartered in Newton, MA. For more information, visit www.ilptreit.com.

5Q3 2025RETURN TO TABLE OF CONTENTS Portfolio Update • Executed approximately 836,000 square feet of total leasing activity at weighted average rental rates that were 22.4% higher than prior rental rates for the same space and with a weighted average lease term (by annualized rental revenues) of 8.0 years. • Cash flows remain stable, with approximately 76% of annualized rental revenues generated from investment grade tenants (or their subsidiaries) and Hawaii land leases, a weighted average lease term (by annualized rental revenues) of 7.4 years and occupancy of 94.1%. • Three properties totaling 867,000 square feet are in various stages of disposition and are expected to sell for an aggregate sales price of approximately $55 million. Financial Results • Net loss attributable to common shareholders was $21.6 million, or $0.33 per diluted share. • Normalized FFO attributable to common shareholders was $17.4 million, or $0.26 per diluted share, and Adjusted EBITDAre was $84.1 million. • Same property NOI increased by 2.9% to $86.4 million and same property Cash Basis NOI increased by 3.0% to $84.2 million, compared to the third quarter of 2024. Financing, Capital and Liquidity • Interest expense decreased by $10.5 million, or 14.2%, compared to the third quarter of 2024, as a result of lower outstanding debt and improved interest rates. • Declared and paid quarterly cash distribution to common shareholders of $0.05 per share, an increase from $0.01 per share. • Ended the quarter with $83.2 million of cash on hand, excluding restricted cash, to meet operating and debt service requirements. Third Quarter 2025 Highlights (As of and for the three months ended September 30, 2025, unless otherwise noted)

6Q3 2025RETURN TO TABLE OF CONTENTS Financials

7Q3 2025RETURN TO TABLE OF CONTENTS As of and for the Three Months Ended As of 9/30/2025 6/30/2025 3/31/2025 12/31/2024 9/30/2024 9/30/2025 Selected Income Statement Data: Capitalization: Rental income $ 110,936 $ 112,097 $ 111,905 $ 110,521 $ 108,945 Total common shares 66,659,235 Net loss $ (30,431) $ (30,394) $ (31,169) $ (34,380) $ (35,407) Closing price $ 5.83 Net loss attributable to common shareholders $ (21,565) $ (21,310) $ (21,532) $ (24,101) $ (24,990) Equity market capitalization $ 388,623 NOI $ 86,950 $ 87,557 $ 87,502 $ 84,186 $ 84,709 Debt 4,218,799 Cash Basis NOI $ 84,749 $ 84,672 $ 83,780 $ 81,610 $ 82,503 Total market capitalization $ 4,607,422 Adjusted EBITDAre $ 84,086 $ 84,968 $ 85,324 $ 82,156 $ 83,947 FFO attributable to common shareholders $ 14,947 $ 7,427 $ 12,523 $ 8,877 $ 8,063 Net Debt: Normalized FFO attributable to common shareholders $ 17,385 $ 13,808 $ 13,490 $ 8,877 $ 8,063 Principal balance $ 4,218,799 CAD attributable to common shareholders $ 11,273 $ 10,500 $ 11,633 $ 7,696 $ 11,247 Cash and cash equivalents (83,173) Rolling four quarter CAD attributable to common shareholders $ 41,102 $ 41,076 $ 44,581 $ 44,876 $ 46,128 Restricted cash and cash equivalents (94,531) Net debt $ 4,041,095 Per Common Share Data (basic and diluted): Net loss attributable to common shareholders $ (0.33) $ (0.32) $ (0.33) $ (0.37) $ (0.38) FFO attributable to common shareholders $ 0.23 $ 0.11 $ 0.19 $ 0.13 $ 0.12 Normalized FFO attributable to common shareholders $ 0.26 $ 0.21 $ 0.20 $ 0.13 $ 0.12 CAD attributable to common shareholders $ 0.17 $ 0.16 $ 0.18 $ 0.12 $ 0.17 Rolling four quarter CAD attributable to common shareholders $ 0.63 $ 0.63 $ 0.68 $ 0.68 $ 0.70 Dividends: Annualized dividends paid per share $ 0.20 $ 0.04 $ 0.04 $ 0.04 $ 0.04 Annualized dividend yield (at end of period) 3.4% 0.9% 1.2% 1.1% 0.8% Annualized Normalized FFO attributable to common shareholders payout ratio 19.2% 4.8% 5.0% 7.7% 8.3% CAD attributable to common shareholders payout ratio 29.4% 6.3% 5.6% 8.3% 5.9% Rolling four quarter CAD attributable to common shareholders payout ratio 31.7% 6.3% 5.9% 5.9% 5.7% Selected Balance Sheet Data: Total cash and cash equivalents $ 83,173 $ 58,559 $ 107,951 $ 131,706 $ 153,863 Total gross assets $ 5,827,389 $ 5,818,254 $ 5,919,339 $ 5,930,217 $ 5,946,943 Total assets $ 5,218,846 $ 5,238,548 $ 5,363,625 $ 5,406,331 $ 5,454,808 Total liabilities $ 4,305,216 $ 4,290,784 $ 4,386,712 $ 4,397,001 $ 4,412,049 Total equity $ 913,630 $ 947,764 $ 976,913 $ 1,009,330 $ 1,042,759 (dollars in thousands, except per share data) Key Financial Data Hamburg, NY 338,584 Square Feet ILPT Ownership: 61%

8Q3 2025RETURN TO TABLE OF CONTENTS Condensed Consolidated Statements of Income (Loss) Three Months Ended September 30, Nine Months Ended September 30, 2025 2024 2025 2024 Rental income $ 110,936 $ 108,945 $ 334,938 $ 331,801 Expenses: Real estate taxes 15,205 15,339 45,021 46,349 Other operating expenses 8,781 8,897 27,908 28,426 Depreciation and amortization 41,034 43,205 123,995 130,203 General and administrative 10,586 7,237 28,486 22,865 Loss on impairment of real estate 6,081 — 6,081 — Total expenses 81,687 74,678 231,491 227,843 Interest and other income 1,585 3,134 5,577 8,921 Interest expense (63,470) (73,936) (201,197) (220,797) Loss on extinguishment of debt — — (5,070) — Loss before income taxes and equity in earnings of unconsolidated joint venture (32,636) (36,535) (97,243) (107,918) Income tax expense (31) (33) (89) (102) Equity in earnings of unconsolidated joint venture 2,236 1,161 5,338 5,232 Net loss (30,431) (35,407) (91,994) (102,788) Net loss attributable to noncontrolling interests 8,866 10,417 27,587 31,220 Net loss attributable to common shareholders $ (21,565) $ (24,990) $ (64,407) $ (71,568) Weighted average common shares outstanding (basic and diluted) 66,089 65,769 65,951 65,651 Net loss per share attributable to common shareholders (basic and diluted) $ (0.33) $ (0.38) $ (0.98) $ (1.09) (amounts in thousands, except per share data) Union, OH 1,791,246 Square Feet ILPT Ownership: 22%

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