モディブインダストリアルの適時開示・決算・その他

米国証券取引委員会

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

1934年証券取引所法第13条または第15条(d)に基づく。

報告日（最も古いイベントの報告日）：2025年11月14日

Modiv Industrial, Inc.

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)

メリーランド

001-40814

47-4156046

(State or other jurisdiction

(Commission

(I.R.S. Employer

of incorporation)

File Number)

Identification No.)


1500 North Grant Street #5609
Denver,	コロラド	80203
(主要経営陣の住所)		(Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番を含む(888) 686-6348

None

(前回の報告書以降に変更があった場合、旧姓または旧住所)

Form8-Kの提出が、以下の条項のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するチェックボックスをチェックしてください：


☐			証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)


☐			取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)


☐			取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))


☐			証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)に従って登録された証券：

Title of each class

Trading Symbol(s)

登録されている各取引所の名称

クラスc普通株式、1株当たり額面0.001ドル

MDV

New York Stock Exchange

7.375% シリーズa累積償還可能永久優先株式、1株当たり額面0.001ドル

MDV.PA

New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

Item 2.02 営業成績および財務状況

2025年11月14日、メリーランド州法人モディブ・インダストリアル・インク（以下「当社」）は、2025年9月30日を期末とする第3四半期決算に関する決算プレスリリースを発表した。このプレスリリースのコピーは当社ウェブサイトで入手可能であり、別紙99.1として添付され、参照することによりここに組み込まれる。当社はまた、2025年9月30日現在のポートフォリオ情報および2025年9月30日に終了する第3四半期の業績に関する補足データを当社ウェブサイト上で公表した。補足データのコピーは別紙99.2としてここに添付され、参照することによりここに組み込まれる。

別紙99.1および99.2を含む本最新報告書の情報は、改正1934年証券取引所法（以下「取引所法」）第18条の適用上「提出された」ものとはみなされず、また同条の適用を受けるものでもありません。本カレントレポートに記載された情報は、1933年証券法（「証券法」）または証券取引法に基づく登録届出書またはその他の文書に、特に参照により組み込まれる場合を除き、参照により組み込まれることはありません。本Current Report on Form 8-Kおよび本Current Report on Form 8-Kに添付された別紙99.1および99.2における当社のウェブサイトへの言及は、当該ウェブサイト上の情報を参照することにより本Current Report on Form 8-Kに組み込むものではなく、当社はかかる参照による組み込みを否認します。

Item 7.01 Regulation FD Disclosure

項目2.02に含まれる開示は、参照によりここに組み込まれる。


Item 9.01.						Financial Statements and Exhibits.

(d) Exhibits


Exhibit No.			Description
99.1			モディブ・インダストリアル・インク2025年11月14日付プレスリリース
99.2			モディブ・インダストリアル・インク2025年9月30日に終了した四半期に関する補足データ
104			カバーページ・インタラクティブデータファイル - カバーページのxbrlタグがinline xbrlドキュメント内に埋め込まれています。

Safe Harbor Statement

本Form 8-Kに記載されている記述のうち、歴史的事実以外のものは、証券法第27条Aおよび証券取引法第21条Eに定義される将来予想に関する記述とみなされる可能性があります。これらの記述には、当社の業績に関する予想が含まれますが、これらに限定されるものではありません。これらの将来見通しに関する記述は、「考えている」、「可能性がある」、「かもしれない」、「予定である」、「はずである」、「意図している」、「推定している」、「予想している」などの言葉や、これらの言葉の否定バージョン、またはその他の同等の言葉の使用によって識別することができます。このような将来の見通しに関する記述は、米国証券取引委員会（以下「SEC」）に提出された当社の2024年12月31日を末日とする年次報告書（Form 10-K）の「リスク要因」の項に記載されているものを含め、様々なリスクや不確定要素の影響を受けます。したがって、実際の成果や結果がこれらの記述に示されたものと大きく異なる可能性のある重要な要因が存在するか、または存在することになります。これらの要因は網羅的なものとして解釈されるべきではなく、本Form 8-KのCurrent Reportおよび当社がSECに提出したその他の書類に記載されているその他の注意事項と併せてお読みください。当社は、法律で義務付けられている場合を除き、新たな情報、将来の出来事、その他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を負いません。

SIGNATURE

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。


MODIV INDUSTRIAL, INC.(Registrant)

By:	/s/ RAYMOND J. PACINI
	Name:	Raymond J. Pacini
	Title:	Chief Financial Officer

Date: November 14, 2025

EX-99.1 2 modivreit-liveearningsrele.htm EX-99.1 Document

Exhibit 99.1

モディブ・インダストリアルが2025年第3四半期の業績を発表

米国コロラド州デンバー、2025年11月14日 - 工業用製造業用不動産の取得に特化した唯一の公的REITであるモディブ・インダストリアル・インク（「モディブ・インダストリアル・インク」、「モディブ」または「当社」）（NYSE:MDV）は本日、2025年9月30日に終了した第3四半期の営業成績を発表した。

以下は、モディブ・インダストリアルのceo、アーロン・ハーフエーカーの声明である。

「私たちの後ろにあるものは...

2025年度第3四半期の売上高は1,170万ドル、普通株主に帰属する当期純利益は0.3百万ドルであった。AFFO（調整後営業利益）は450万ドル（希薄化後1株当たり0.36ドル）で、前年同期の370万ドルから22％増加した。この増加は、販管費が0.3百万ドル減少したこと、不動産経費が0.1百万ドル減少したこと、現金支払利息が0.4百万ドル減少したこと、優先株式配当金が0.1百万ドル減少したことを反映している。

当社の1株当たりAFFOは0.36ドルで、当社を担当するセルサイド・アナリスト5名のコンセンサス予想0.34ドルを0.02ドル上回った。

不動産売却も、不動産買収も、キャピタル・マーケットのマジックもなく、私たちはこのような業績を達成した。今期はセクシーではなく、退屈でしたが、適切な市場環境であれば退屈でも利益を上げることができます。しかし、適切な市場環境であれば、退屈でも利益を上げることができるのです。

当社の43物件ポートフォリオの加重平均リース期間は14.2年で、魅力的な水準にある（選別した資産を再利用することにより、リース期間はさらに長くなると予想される）。テナントクレジットの大半は非公開であり、「ルックスルー」または「インプライド同等」の格付けは実施していないが、正式に認められた格付け機関からBBBマイナス以上の真の投資適格クレジットを取得しているテナントが約28％ある。

2025年9月30日現在、年間ベース賃料は3,890万ドル、貸借対照表上の使途不明金は830万ドル、リボルバーの引出可能額は3,000万ドルである。債務残高は2027年1月までなく、100%は加重平均利率4.27%で固定されており、レバレッジ比率は48%である。

よし、バックミラーから目をそらし、前方に集中しよう。

...そしてその先にあるもの。

個人投資家として、またREITの経営者として、私は市場参加者として、資本市場を観察することからできるだけ多くのことを学ぼうとしている。今期は、ファンダメンタルズが健全であることを示すように、多くのREITが予想を達成または上回ったため、業界全体にとって興味深い四半期となった。気まぐれで傷つきやすいブル（強気）は、ベア（弱気）が彼らを打ちのめすと、その日その日で怯えるようだ。他のセクターや市場では、一見簡単で（そして堅調な）リターンというサイレンの歌が、リートランドでは魅力的な利回りと魅力的なアップサイドという、とてつもない買い機会をもたらしている。私は日頃から何人かのREIT幹部と話をしているが、過去数年間がいかに苛立たしいものであったかを説明する際に、モラスや倦怠感といった言葉を口にすることは珍しくない。率直に言って、このREIT市場は、株価に関連して、かなりひどいものでした。確かに、暗黒の日々はGFCの初期ほどではありませんでしたが、REITは最初の大失敗から4年後には明らかに轟沈していました。この市場は苦難の連続であり、参加者全員に疲労感が漂っている。個人的には、非常に楽観的になり始めている。というのも、最もフラストレーションがたまり、市場関係者が最も疲弊したとき、真の変曲点が現れ始めるからだ。

エッジとは、各投資家が市場において持つかもしれない、はかない競争上の優位性であり、様々な形がある。非常に小規模なREITであり、製造業に特化した唯一のREITである当社の強みの要素は、忍耐力と規律というセクシーでない組み合わせである。陳腐でしょう？この2つの言葉はあまりにも使い古されているため、人々はそれを認めてうなずきながらも、無意識のうちにハイレベルなたわごととして片付けてしまう。しかし、日々の練習を深く掘り下げると、忍耐と規律を一貫して維持することは非常に難しいことがわかる。非常に規律正しくあること、そしてその規律正しい行動が実を結ぶために必要な忍耐力を維持するためには、謙虚さと確率という強固な土台が必要だ。謙虚であることは、自分が何であるか、そして何でないかを知ることであり、同時にサンプル数が増えれば確率の法則が有利に働くことを理解することである。

例えば、私たちがエゴを捨て、すぐに古典的なグリーン・ストリートの枠組みを満たすREITになれなくても構わない、門外漢の機関投資家から多額の資金を調達できなくても構わない、レーダーの下にいて間違いなく「愛されない」存在であっても構わないと気づくのに時間はかかりませんでした。時価総額10億ドル未満のREITを私が定義するように、多くの小規模REITは、残念ながら次の2つの道のいずれかに引き寄せられます。1）より早く大きくなるために（より価値を高めるのとは対照的に）野心的な資本決定を行うことで、必死に大きなREITになろうとする、2）成功の望みを捨て、自己満足的で資本破壊的な行動を取ることで、受託者の義務を放棄する。私たちは、時間や規模に関係なく、株主のために価値を創造することだけに集中するという独自の道を歩むことにしました。

私にとって、小さなREITであることは、とてつもない可能性のリストを提供してくれる。レーダーの下にいることは、この市場においては幸せなことです。スミート（NYSE：O）のような人が感じるであろう大きなプレッシャーは想像に難くありません。分母が小さいということは、（両方向にではあるが）針を動かしやすい能力を常に持っているということだ。規模ではなく価値の創造に焦点を当てることで、私たちが大企業になろうが買収されようが、株主は利益を得ることができる。このような自己認識は、自分ではない何かになりたいというエゴイスティックな欲望を殺し、良いことも悪いことも含めて、自分が何であるか、そして実際に何であることができるかを真に自分のものとする場合にのみ得ることができる。私たちモディブにとって大切なのは、あなたのためにより多くの価値を創造することであり、十分な時間が経てば、他の市場参加者もその価値創造を認めてくれる可能性が高まる。

過去4年間、当社は（規律を守りながら）着実に、そしてゆっくりと（だからこそ忍耐が重要なのです）、AFFOの増加、バランスシートのますますの変革、安定した配当、透明性というマントラによって、さらなる価値を創造してきました。今後の展望としては、AFFOを改善し、WALTを増加させ、バランスシートをさらに強化し、全体的な耐久性を向上させることにより、より多くの価値を創造するために、選択した資産をリサイクルすることに中間的な重点を置いています。すべてのREITは、それぞれ独自の行動傾向を持つ個人によって運営されているため、それぞれのREITが異なる目標のために異なる道を歩むことになります。そのため、投資家として各機関の意思決定者を理解し、どれが自分にとって正しいかを見極める必要があります。

私自身の性格に影響されるのは当然だが、モディヴにとって過去4年間の道は、不利な「戦略的提携」の提案をいくつも検討し（最終的には見送り）、（主に銀行家やヘッジファンドからの）多額の希薄化資本調達の要請を断り、資産に対する未承諾の略奪的価格を受け入れず、優良案件のパイプラインが広範な市場によって枯渇しても、私たちの資産クラスに集中し続けるというものだった。私たちがこの退屈な忍耐と規律ある行動を続けている間、私たちは、小規模リートの分野で、生命を絶つ戦略的パートナーの資本を引き受けたり、普通株式や優先株式の希薄化を繰り返す発行、減配、時価総額の蒸発、さらには不動産の取得から高利回り債券の貸し出しへの全面的なシフトなど、さまざまな道を歩むのを見てきた。私たちのアプローチがうまくいくかどうかは、時間と確率の法則だけが教えてくれますが、私たちは私たちらしく、皆様のために価値を創造するという終わりのない目標に専心し続けます。

グリット、グラインド、やり遂げる！"モディブ・インダストリアルceo、アーロン・ハーフエーカー。

Conference Call and Webcast

アナリストおよび投資家との電話会議および音声ウェブキャストを2025年11月14日（金）午後4時30分（東部時間／太平洋時間午後1時30分）より開催し、2025年9月30日終了の第3四半期の業績について説明し、質問にお答えします。

ライブ電話会議1-800-717-1738または1-646-307-1865 東部時間2025年11月14日（金）午後4時30分より

ウェブキャストウェブキャスト（ライブまたはアーカイブ）をお聞きになるには、以下のリンクをご利用ください。:

https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1739146&tp_key=f6dd467ff5

または、モディブのホームページの投資家情報ページ（www.modiv.com）をご覧ください。

About Modiv Industrial

モディブ・インダストリアルは、シングル・テナント・ネットリースの製造業用不動産に特化した内部管理型reitである。当社は、国家経済を活性化し、国家のサプライチェーンを強化するテナントに長期リースする重要な産業用製造不動産を積極的に取得している。詳細については、www.modiv.com。

Forward-looking Statements

本プレスリリースに含まれる記述のうち、歴史的事実以外のものは、1933年証券法第27条a（改正後）および1934年証券取引法第21条e（改正後）の意味における将来予想に関する記述とみなされる可能性があります。これらの記述には、当社の将来の財務実績、年率換算配当率、将来の分配金および当社取締役会が宣言する分配金に関する記述が含まれますが、これらに限定されるものではありません。このような将来の見通しに関する記述は、2025年3月4日に米国証券取引委員会（以下「sec」）に提出された当社の2024年12月31日終了年度の年次報告書（フォーム10-k）の「リスク要因」の項に記載されているものを含むがこれに限定されない、様々なリスクや不確実性の影響を受けます。したがって、実際の成果や結果がこれらの記述に示されたものと大きく異なる可能性のある重要な要因が存在するか、または存在することになります。これらの要因は網羅的に解釈されるべきではなく、本プレスリリースおよび当社がsecに提出したその他の書類に記載されているその他の注意事項と併せてお読みください。ここに記載されている将来の見通しに関する記述は、作成された時点のものであり、その時点で当社が入手可能な情報に基づいており、この注意書きによってその全体が限定されています。当社は、法律で義務付けられている場合を除き、現在または将来においてかかる記述を修正または更新する義務を負いません。

非gaap財務指標に関わるお知らせ

米国会計基準に基づく財務指標に加え、本プレスリリースおよび2025年11月14日付Form 8-Kに含まれる補足財務・営業報告書には、特定の非GAAP財務指標が含まれ、参照される場合があります。これらの非GAAPベースの財務指標は、GAAPに準拠して作成された財務業績の指標に追加されるものであり、代替または優越するものではありません。これらの非GAAPベースの財務指標は、GAAPベースの財務指標の代替とみなされるべきではなく、最も比較可能なGAAPベースの財務指標と合わせて読む必要があります。最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整、およびこれらの指標が投資家にとって有用であると経営陣が考える理由は以下のとおりである。

affoは、米国で一般に認められた会計原則（以下「gaap」）に準拠して算出されない指標である。本プレスリリース後半の「非gaap指標の調整」を参照。

Inquiries:

management@modiv.com

MODIV INDUSTRIAL, INC.

凝縮された連結損益計算書

(単位：千（株式および1株当たりのデータを除く)

(unaudited)


	Three Months EndedSeptember 30,				Nine Months EndedSeptember 30,
	2025		2024		2025		2024
売上高:


Rental	$	11,321	$	11,589	$	34,815	$	34,833
Other property	366		66		498		198
収益合計	11,687		11,655		35,313		35,031

Expenses:
一般管理費	1,370		1,661		4,565		5,079
株式報酬	811		75		2,105		1,521
減価償却費および償却費	3,746		4,167		11,392		12,437
Property	916		1,025		2,590		2,703
不動産投資不動産の減損	—		—		4,000		—
Total expenses	6,843		6,928		24,652		21,740

不動産投資売却益(純額)	—		172		84		3,360
営業利益	4,844		4,899		10,745		16,651

その他の収益（費用）:
受取利息	38		82		133		404
Dividend income	—		—		—		113
非連結の不動産投資からの利益	249		75		513		223
金利スワップおよびデリバティブ決済に係る未実現利益控除後の支払利息	(4,054)		(6,104)		(12,118)		(12,514)
Loss on equity investments	—		—		—		(26)


その他の費用(純額)	(3,767)		(5,947)		(11,472)		(11,800)

Net income (loss)	1,077		(1,048)		(727)		4,851
控除：オペレーティング・パートナーシップの非支配持分に帰属する当期純損失（利益	(29)		461		582		(388)
モディブ・インダストリアルに帰属する当期純利益（損失	1,048		(587)		(145)		4,463
Preferred stock dividends	(795)		(922)		(2,418)		(2,766)
普通株主に帰属する純利益(損失)	$	253	$	(1,509)	$	(2,563)	$	1,697

普通株主に帰属する1株当たり利益（損失）について:
基本	$	—	$	(0.18)	$	(0.33)	$	0.19

普通株主およびc種opユニットに帰属する1株当たり利益（損失:
希薄化後	$	—	$	(0.18)	$	(0.33)	$	0.19

加重平均発行済普通株式数
基本	10,197,942		9,430,885		10,099,034		9,151,287

希薄化後	11,791,270		10,959,030		11,610,429		11,245,080

普通株式1株当たりの配当金	$	0.2925	$	0.2875	$	0.8775	$	0.8625

MODIV INDUSTRIAL, INC.

要約連結貸借対照表

(単位：千（株式および1株当たりのデータを除く)

(unaudited)





	September 30, 2025		December 31, 2024
資産
Real estate investments:
土地	$	98,175	$	98,009
Buildings and improvements	383,020		386,102
Equipment	—		4,429
テナント誘致・吸収コスト	13,638		13,194
不動産への投資合計	494,833		501,734
減価償却費および償却累計額	(69,512)		(59,524)
非連結不動産投資および売却目的不動産投資（純額）を除く不動産投資（純額）合計	425,321		442,210
不動産への非連結投資	9,510		9,324
売却目的不動産投資（純額）を除く不動産投資（純額）合計	434,831		451,534
売却目的で保有する不動産投資(純額)	28,087		22,372
不動産投資（純額）合計	462,918		473,906
現金および現金同等物	8,264		11,530
制限付き現金	1,683		—
テナント繰延賃料およびその他の債権	22,130		18,460
Above-market lease intangibles, net	1,184		1,240
前払費用およびその他の資産	2,429		2,693

Interest rate swap derivatives	963		—

資産合計	$	499,571	$	507,829

負債および資本


モーゲージ債(純額)	$	30,383	$	30,777
クレジット・ファシリティ・タームローン（純額	249,360		248,999
買掛金、未払金およびその他の負債	5,690		4,035
Distributions payable	2,038		1,994
Below-market lease intangibles, net	7,298		7,948

売却目的で保有する不動産投資に関連するその他の負債	—		26
負債合計	294,769		293,779

コミットメントおよび偶発事象

7.375%シリーズA累積償還可能永久優先株式、額面0.001ドル、清算優先順位1株当たり25.00ドル、授権株式数2,000,000株、2025年9月30日現在の発行済株式数1,725,000株、2024年12月31日現在の発行済株式数2,000,000株	2		2
2025年9月30日現在の発行済株式総数は10,731,450株、発行済株式総数は10,264,131株、2024年12月31日現在の発行済株式総数は10,404,211株、発行済株式総数は9,936,892株。	11		10
資本準備金の額	336,286		349,479
自己株式、取得原価、2025年9月30日および2024年12月31日現在保有467,319株	(7,112)		(7,112)
累積分配金および純損失	(165,497)		(154,074)
累積その他の包括利益	1,127		1,841
モディブ・インダストリアル・インク持分合計	164,817		190,146
オペレーティング・パートナーシップにおける非支配持分	39,985		23,904
資本合計	204,802		214,050
負債及び資本合計	$	499,571	$	507,829

MODIV INDUSTRIAL, INC.

非gaap指標の調整-ffoおよびaffo

(単位：千（株式および1株当たりのデータを除く)

(Unaudited)


	Three Months EndedSeptember 30,				Nine Months EndedSeptember 30,
	2025		2024		2025		2024
当期純利益（損失）（gaapに準拠)	$	1,077	$	(1,048)	$	(727)	$	4,851
Preferred stock dividends	(795)		(922)		(2,418)		(2,766)
普通株主およびopユニット・ホルダーに帰属する当期純利益（損失	282		(1,970)		(3,145)		2,085
FFO adjustments:
不動産減価償却費および償却費	3,746		4,167		11,392		12,437
繰延リースインセンティブの償却	—		2		—		—
非連結の不動産投資に対する減価償却費および償却費	189		189		567		567
不動産投資不動産の減損	—		—		4,000		—
不動産投資売却益(純額)	—		(172)		(84)		(3,360)
普通株主およびopユニット・ホルダーに帰属するffo	4,217		2,216		12,730		11,729
AFFO adjustments:
Stock compensation expense	811		75		2,105		1,521
繰延融資費用の償却	157		221		472		664
Abandoned pursuit costs	126		239		126		239
Amortization of deferred rents	(1,241)		(1,285)		(3,813)		(4,379)
未実現保有利益（非指定または非有効金利デリバティブ商品の未実現損失控除後）の償却	(256)		2,423		(759)		1,683
市場外金利デリバティブの償却および未払い利息の減額	1,045		—		3,154		—
市場価格より安い）リース資産償却（純額）。	(213)		(212)		(637)		(635)

Loss on equity investments	—		—		—		26
非連結の不動産投資に関するその他の調整額	(135)		25		(177)		71
普通株主およびopユニット・ホルダーに帰属するaffo	$	4,511	$	3,702	$	13,201	$	10,919

Weighted Average Shares/Units Outstanding:
Fully diluted (1)	12,686,313		10,959,030		12,383,368		11,245,080

FFO Per Share/Unit:
Fully diluted	$	0.33	$	0.20	$	1.03	$	1.04

AFFO Per Share/Unit:
Fully diluted	$	0.36	$	0.34	$	1.07	$	0.97

(1) 完全希薄化後発行済株式数には、2025 年9月 30 日に終了する第3四半期連結会計期間のC種優先株式 1,593,328 口及びX種優先株式 895,043 口、2025 年9月 30 日に終了する第3四半期連結会計期間のC種優先株式 1,511,395 口及びX種優先株式 772,939 口、並びに 2024 年9月 30 日に終了する第3四半期連結会計期間及び第3四半期連結累計期間のC種優先株式 1,528,145 口及びX種優先株式 2,093,793 口の加重平均希薄化効果がそれぞれ含まれています。X種優先株式は、逆希薄化効果を有するため、未監査の要約連結損益計算書における2025年9月30日に終了した9ヵ月間および9ヵ月間の1株当たり利益（損失）の計算における加重平均発行済株式数から除外されています。

reit の営業成績をより完全に把握するため、全米不動産投資信託協会（national association of real estate investment trusts、以下「nareit」）は、「営業活動によるキャッシュフロー（funds from operation、以下「ffo」）」という指標を公表している。ffoは、gaapに従って計算された当期純利益または当期純損失から、減価償却可能な営業用不動産の売却損益を除き、不動産関連の減価償却費および償却費（繰延金融費用の償却費および非不動産資産の減価償却費を除く）を加え、非連結投資、優先配当、不動産の減損を調整したものと定義されている。ffoの計算では、不動産資産の減価償却費および償却費、営業用不動産資産の売却損益などの項目が調整されるため（これらの項目は、過去の原価計算や耐用年数の見積もりに基づいて、同じ条件の同じ資産の所有者間で変動する可能性がある）、期間間および他のreit間の営業成績の比較が容易になる。その結果、ffo を使用することで、gaap で求められる表示と合わせて、競合他社との比較において当社の業績をより完全に把握することができ、営業活動、財務活動、投資活動に関わる意思決定を行う上で、より十分な情報に基づいた適切な判断材料になると考えています。ただし、他の reit は現行の nareit の定義に従って ffo を定義していない可能性があり、また現行の nareit の定義を当社とは異なる方法で解釈している可能性があるため、比較の意味が薄れていることに留意する必要があります。

さらに、営業実績を評価するための非gaap財務指標として、調整後営業利益（affo）を使用しています。affoは、株式報酬、繰延賃料の償却、市場価格未満／市場価格以上のリース無形資産の償却、繰延金融費用の償却、債務消滅損益、未実現デリバティブ評価益（評価損）、市場外金利デリバティブの償却および未払い利息の減額、放棄された追求のためのデュー・ディリジェンス費用の評価減など、非定常的かつ特定の非現金項目を除外しています。また当社は、affoがreit業界において持続可能な営業実績を示す指標として認知されていると考えている。さらに、affoは当社の営業成績の持続可能性を他の不動産会社の営業成績の持続可能性と比較する上で有用であると考える。経営陣は、affoが当社の継続的なポートフォリオ・パフォーマンスの有益な指標であると考えています。より具体的には、affoは当社事業の財務結果を分離したものである。しかし、affoは、報告された収益に含まれる特定の重要な費用を除外しているため、過去の収益に関する適切な指標とはみなされていません。さらに、この指標は過去の財務情報に基づいているため、表示された期間のaffoが将来の業績を示すとは限りません。ffoおよびaffoを提供することにより、投資家が長期的な営業活動に関する経営陣の分析と整合させるための情報を提供する。

これらすべての理由により、gaapで定義されている営業損益、当期純損益および営業活動によるキャッシュ・フローに加え、ffoおよびaffoの非gaap指標は有用な補足的業績指標であり、投資家が当社の不動産ポートフォリオの業績を評価する上で有用であると考えています。affoは、経営陣および投資家が、営業活動からキャッシュ・フローを創出し、将来の営業期間において継続企業として存続する能力を評価する上で有用です。ただし、ffoおよびaffoに関連する重要な制限事項として、ffoおよびaffoを算出する際に、当社不動産における資本支出や借入金の元本返済など、その他の現金の使途が差し引かれないため、ffoおよびaffoは分配金に充当可能な当社の現金を示すものではないという点があります。したがって、ffoおよびaffoは、営業損益、当期純利益（損失）、営業活動によるキャッシュ・フローよりも顕著な業績指標とみなされるべきではなく、それぞれgaapに基づく測定との関連で検討されるべきです。

sec、nareit、その他該当するいかなる機関も、affoを算出するためにffoを調整すること、および非gaap業績指標として使用することの可否について見解を示していません。将来、secまたはnareitがreit業界全体で許容される除外項目を標準化することを決定する可能性があり、当社はこの非gaap指標の計算および特徴を調整しなければならなくなる可能性があります。

MODIV INDUSTRIAL, INC.

非gaap指標の調整-調整後ebitda

(in thousands)

(Unaudited)


		Three Months EndedSeptember 30,						Nine Months EndedSeptember 30,
		2025			2024			2025			2024
当期純利益（損失）（GAAPに基づく)		$	1,077		$	(1,048)		$	(727)		$	4,851
	不動産減価償却費および償却費	3,746			4,167			11,392			12,437
	非連結の不動産投資に対する減価償却費および償却費	189			189			567			567
	金利スワップおよびデリバティブ決済に係る未実現利益控除後の支払利息	4,054			6,104			12,118			12,514
	非連結投資不動産に係る支払利息	92			94			274			282
	不動産投資不動産の減損	—			—			4,000			—
	Stock compensation expense	811			75			2,105			1,521
	不動産投資売却益(純額)	—			(172)			(84)			(3,360)
	Abandoned pursuit costs	126			239			126			239
	Loss on equity investments	—			—			—			26

	調整後ebitda	$	10,095		$	9,648		$	29,771		$	29,077

Annualized Adjusted EBITDA		$	40,380		$	38,592		$	39,695		$	38,769

純負債:
	Consolidated debt	$	280,502		$	281,011		$	280,502		$	281,011
	非連結の不動産投資事業の借入金 (1)	8,831			9,078			8,831			9,078
	現金および現金同等物	(9,947)			(6,825)			(9,947)			(6,825)
	非連結の投資不動産にかかる現金 (1)	(225)			(310)			(225)			(310)
	純負債	$	279,161		$	282,954		$	279,161		$	282,954

純負債／調整後ebitda		6.9		x	7.3		x	7.0		x	7.3		x

(1) テナント・イン・コモンの抵当権付支払手形および現金の当社持分72.71%を反映。

純負債とは、負債総額から現金および現金同等物を差し引いたものである。調整後EBITDAとは、不動産関連の減価償却費、償却可能不動産の売却損益、特別項目、不動産投資および営業権の減損引当金繰入額、支払利息、株式報酬などの非現金項目、取引費用やその他の一時的取引の評価減を除外するために調整したGAAPベースの純利益または損失と定義しています。これらの非GAAPベースの財務指標は、アナリストや投資家がREITの営業成績を比較するために使用する、業界で広く受け入れられている指標であるため、投資家にとって有用であると考えています。EBITDAはGAAPに基づく財務業績の指標ではなく、当社のEBITDAは他社の同様のタイトルを持つ指標と比較できない可能性があります。当社のEBITDAを、GAAPに従って決定された当期純利益または営業活動によるキャッシュ・フローの代替指標として考慮すべきではありません。

EX-99.2 3 modivreit-liveqtrlysupplem.htm EX-99.2 Document

Exhibit 99.2

NYSE: MDV

QUARTERLY SUPPLEMENTAL DATA

September 30, 2025

Financial Information

and

Portfolio Information

Modiv Industrial, Inc.

補足情報 - 2025年第3四半期

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