モディブインダストリアルの適時開示・決算・その他

米国証券取引委員会

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

1934年証券取引所法第13条または第15条(d)に基づく。

報告日（最も古いイベントの報告日）：2025年8月7日

Modiv Industrial, Inc.

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)

メリーランド

001-40814

47-4156046

(State or other jurisdiction

(Commission

(I.R.S. Employer

of incorporation)

File Number)

Identification No.)


1500 North Grant Street #5609
Denver,	コロラド	80203
(主要経営陣の住所)		(Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番を含む(888) 686-6348

None

(前回の報告書以降に変更があった場合、旧姓または旧住所)

Form8-Kの提出が、以下の条項のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するチェックボックスをチェックしてください：


☐			証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)


☐			取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)


☐			取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))


☐			証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)に従って登録された証券：

Title of each class

Trading Symbol(s)

登録されている各取引所の名称

クラスc普通株式、1株当たり額面0.001ドル

MDV

New York Stock Exchange

7.375% シリーズa累積償還可能永久優先株式、1株当たり額面0.001ドル

MDV.PA

New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

Item 2.02 営業成績および財務状況

2025年8月7日、メリーランド州法人モディブ・インダストリアル・インク（以下「当社」）は、2025年6月30日を期末とする第2四半期決算に関する決算プレスリリースを発表した。このプレスリリースのコピーは当社ウェブサイトで入手可能であり、別紙99.1として添付され、参照することによりここに組み込まれる。当社はまた、2025年6月30日現在のポートフォリオ情報および2025年6月30日に終了する第2四半期の業績に関する補足データも当社ウェブサイトで公表しました。補足データのコピーは別紙99.2としてここに添付され、参照することによりここに組み込まれる。

本有価証券報告書の項目2.02に記載されている情報（別紙99.1および99.2を含む）は提供されたものであり、1934年証券取引所法（「取引所法」）改正法第18条において「提出された」とみなされるものではなく、また同条の義務の対象となるものでもありません。本ニュースレポートに記載された情報は、1933年証券法（「証券法」）または証券取引法に基づく登録届出書またはその他の文書に、特に参照により組み込まれる場合を除き、参照により組み込まれることはありません。本Current Report on Form 8-Kおよび本Current Report on Form 8-Kに添付された別紙99.1および99.2における当社のウェブサイトへの言及は、当該ウェブサイト上の情報を参照することにより本Current Report on Form 8-Kに組み込むものではなく、当社はかかる参照による組み込みを否認します。

Item 7.01 Regulation FD Disclosure

決算発表と補足データ

2025年8月7日、当社は2025年6月30日に終了した第2四半期の業績に関する決算プレスリリースを発表した。このプレスリリースのコピーは別紙99.1として添付され、参照することによりここに組み込まれる。当社はまた、2025年6月30日現在のポートフォリオ情報および2025年6月30日に終了した第2四半期の業績に関する補足データを当社ウェブサイト上で公表した。補足データのコピーは別紙99.2としてここに添付され、参照することによりここに組み込まれる。

本決算プレスリリースおよび補足データの提供は、かかる提供がレギュレーションFDまたはその他の証券法によって義務付けられていること、あるいは本決算プレスリリースおよび補足データに他の方法では公開されていない重要な投資家情報が含まれていることを表明するものではありません。また、当社は将来にわたってこれらの情報を更新する義務を負うものではありません。

別紙99.1および99.2を含め、本有価証券報告書の項目7.01に記載された情報は提供されたものであり、証券取引法第18条において「提出された」とみなされるものではなく、また同条の義務の対象となるものでもありません。本有価証券報告書に記載された情報は、参照により証券取引法または証券取引法に基づく登録届出書またはその他の文書に明確に組み込まれる場合を除き、参照により組み込まれることはありません。


Item 9.01.						Financial Statements and Exhibits.

(d) Exhibits


Exhibit No.			Description
99.1			モディブ・インダストリアル・インク2025年8月7日付プレスリリース
99.2			モディブ・インダストリアル・インク2025年6月30日に終了した四半期に関する補足データ
104			カバーページ・インタラクティブデータファイル - カバーページのxbrlタグがinline xbrlドキュメント内に埋め込まれています。

Safe Harbor Statement

本Form 8-Kに記載されている記述のうち、歴史的事実以外のものは、証券法第27条Aおよび証券取引法第21条Eに定義される将来予想に関する記述とみなされる可能性があります。これらの記述には、当社の業績に関する予想が含まれますが、これらに限定されるものではありません。これらの将来見通しに関する記述は、「考えている」、「可能性がある」、「かもしれない」、「予定である」、「はずである」、「意図している」、「推定している」、「予想している」などの言葉や、これらの言葉の否定バージョン、またはその他の同等の言葉の使用によって識別することができます。このような将来の見通しに関する記述は、米国証券取引委員会（以下「SEC」）に提出された当社の2024年12月31日を末日とする年次報告書（Form 10-K）の「リスク要因」の項に記載されているものを含め、様々なリスクや不確定要素の影響を受けます。したがって、実際の成果や結果がこれらの記述に示されたものと大きく異なる可能性のある重要な要因が存在するか、または存在することになります。これらの要因は網羅的なものとして解釈されるべきではなく、本Form 8-KのCurrent Reportおよび当社がSECに提出したその他の書類に記載されているその他の注意事項と併せてお読みください。当社は、新たな情報、将来の出来事、その他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を負いません。

SIGNATURE

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。


MODIV INDUSTRIAL, INC.(Registrant)

By:	/s/ RAYMOND J. PACINI
	Name:	Raymond J. Pacini
	Title:	Chief Financial Officer

Date: August 7, 2025

EX-99.1 2 modivreit-20250630x_ex991x.htm EX-99.1 Document

Exhibit 99.1

モディブ・インダストリアルが2025年第2四半期決算を発表

米国コロラド州デンバー、2025年8月7日 - 工業用製造業用不動産の取得に特化した唯一の公募REITであるモディブ・インダストリアル・インク（「モディブ・インダストリアル・インク」、「モディブ」または「当社」）（NYSE:MDV）は本日、2025年6月30日に終了した第2四半期の営業成績を発表した。

Highlights:

-2025年度第2四半期の売上高は1,180万ドル、普通株主に帰属する当期純損失は△280万ドル。

-第2四半期のAFFOは480万ドル、希薄化後1株当たり0.38ドルで、前年同期比22％増となり、コンセンサス予想を上回った。

-フロリダ州メルボルンにあるノースロップ・グラマン社所有地について、年率2％のエスカレーション付きで5年間のリース契約を更新。

以下は、モディブ・インダストリアルのceo、アーロン・ハーフエーカーの声明である。

「2025年第2四半期は、高速メリーゴーランドに乗りすぎたような、めまいを感じる四半期だった。この四半期に起こった出来事のあまりの多さに気が遠くなりそうだった。イラン爆撃も、トランプとマスクの仲の終わりも、まるで過去の出来事のように感じられる。毎日が新しいセンセーショナルな見出しのようだ。一方、FRBは小競り合いを続け、関税投機は相変わらず横行し、ハイテク株と暗号通貨は重力に逆らい続け、REITセクターは永久にトイレの渦から抜け出せないようだ。

しかし、ここモディブでは、穏やかで、着実で、めまぐるしいものではなかった。実際、今期は退屈極まりなかったと言えるかもしれない。私たちは規律を守り、忍耐強く働き、細部に注意を払った。前年同期比22％増の四半期業績を達成するために、派手さも、爆発音も必要なかった。

残念ながら、過去を振り返ってもこれ以上儲かることはないだろう。:

-融資の雪解け -当社のタームローンは2027年1月まで満期を迎えないが、当社はイソップ蟻のように常に将来の冬に備えている。借金の借り換えも新規買収の資金調達も、求める人には可能なようだ。

-ウサギ狩り - 市場の動きは雪解けを裏付けるようだ。最近、注目度の高い REIT による大口の単独買収やマルチアセット買収が相次いでいるだけでなく、魅力的な債券の募集も数多く見受けられる。しかし、大手REITが何をしているかを見ることは、より小規模な不動産企業の活動を見ることほど、潜在的な転換点を物語るものではない。戦略的代替案の検討（GIPR、PGRE、FSP、ELMEなど）、シティ・オフィス・リート（NYSE：CIO）の非公開化、オリオン（NYSE：ONL）に対するカワの入札など、人々が賭けに出ようとする初期兆候が見え始めている。一つはブラックロック（NYSE: BLK）によるエルムツリー・ファンズの買収、もう一つはスターウッド・トラスト（NYSE: STWD）によるファンダメンタル・インカムの買収である。WALTの長期ポートフォリオが流行しているようだ。14以上のWALTと健全なバランスシートを持つ小型リートとして、私たちの頭は常に回転しており、今年の初めにM&Aに関する私たちの考えを紹介した。私たちは、食物連鎖があることを認識していますが（そして私たちがその食物連鎖のどこに位置しているか）、私たちは獰猛な小型哺乳類であり、ウサギというよりハニーアナグマなので、私たちが狩られる側か狩る側かはまだわかりません。

-グリーン・リサイクル - 買収市場ではキャップレート引き締めの兆しが見られ、私たちの物件（そしてそれ以降も）に対する多くの未承諾の誘いがあることから、さらなるグリーンバックを生み出すための資産リサイクル・プログラムの次の段階を開始する適切な段階に入ったのではないかと感じ始めています。モディブには約1億5,000万ドルの資産があり、以前から、より適切な機会にリサイクルすることを考えていました。それぞれの不動産市場の深い分析に基づき、これらの資産を当社の意図通りにリサイクルすれば、グリーンライトから12ヶ月以上以内に少なくとも100ベーシス・ポイントのAFFO成長を生み出すことができると考えています。

-ドーパミンより規律 -周知のように、歴史は繰り返す傾向がある。役者が違っても、舞台が違っても、ストーリーは同じだ。私たちは過去にこうした資本市場を見てきた。規律ある投資家が成功するのは、感情をコントロールし、計画を実行することを知っているからだ。まだお気づきでないようだが、MDVは規律を重んじる。

Until next quarter.

グリット、グラインド、やり遂げる！"モディブ・インダストリアルceo、アーロン・ハーフエーカー。

Conference Call and Webcast

アナリストおよび投資家向け電話会議および音声ウェブキャストを2025年8月7日（木）午前11時（東部標準時／太平洋標準時午前8時）より開催し、2025年6月30日終了第2四半期の業績に関する説明および質疑応答を行います。

ライブ電話会議1-800-717-1738または1-646-307-1865、東部時間2025年8月7日（木）午前11時

ウェブキャストウェブキャスト（ライブまたはアーカイブ）をお聞きになるには、以下のリンクをご利用ください。:

https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1728161&tp_key=435cf678e4

または、モディブのホームページの投資家情報ページ（www.modiv.com）をご覧ください。

About Modiv Industrial

モディブ・インダストリアルは、シングル・テナント・ネットリースの製造業用不動産に特化した内部管理型reitである。当社は、国家経済を活性化し、国家のサプライチェーンを強化するテナントに長期リースする重要な産業用製造不動産を積極的に取得している。詳細については、www.modiv.com。

Forward-looking Statements

本プレスリリースに含まれる記述のうち、歴史的事実以外のものは、1933年証券法第27条A（改正後）および1934年証券取引法第21条E（改正後）の意味における将来予想に関する記述とみなされる可能性があります。これらの記述には、当社の将来の財務実績、年率換算配当率、将来の分配金および当社取締役会が宣言する分配金に関する記述が含まれますが、これらに限定されるものではありません。このような将来の見通しに関する記述は、2025年3月4日に米国証券取引委員会（以下「SEC」）に提出された当社の2024年12月31日終了年度の年次報告書（フォーム10-K）の「リスク要因」の項に記載されているものを含むがこれに限定されない、様々なリスクや不確実性の影響を受けます。したがって、実際の成果や結果がこれらの記述に示されたものと大きく異なる可能性のある重要な要因が存在するか、または存在することになります。これらの要因は網羅的に解釈されるべきではなく、本プレスリリースおよび当社がSECに提出したその他の書類に記載されているその他の注意事項と併せてお読みください。ここに記載されている将来の見通しに関する記述は、作成された時点のものであり、その時点で当社が入手可能な情報に基づいており、この注意書きによってその全体が限定されています。当社は、法律で義務付けられている場合を除き、現在または将来においてかかる記述を修正または更新する義務を負いません。

非gaap財務指標に関わるお知らせ

米国会計基準に基づく財務指標に加え、本プレスリリースおよび2025年8月7日付Form 8-Kに含まれる補足財務・営業報告書には、特定の非GAAP財務指標が含まれ、参照される場合があります。これらの非GAAPベースの財務指標は、GAAPに準拠して作成された財務業績の指標に追加されるものであり、代替または優越するものではありません。これらの非GAAPベースの財務指標は、GAAPベースの財務指標の代替とみなされるべきではなく、最も比較可能なGAAPベースの財務指標と合わせて読む必要があります。最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整、およびこれらの指標が投資家にとって有用であると経営陣が考える理由は以下のとおりである。

affoは、米国で一般に認められた会計原則（以下「gaap」）に準拠して算出されない指標である。本プレスリリース後半の「非gaap指標の調整」を参照。

Inquiries:

management@modiv.com

MODIV INDUSTRIAL, INC.

凝縮された連結損益計算書

(単位：千（株式および1株当たりのデータを除く)

(unaudited)


	第1四半期（6月30日）前半,				6月30日までの6ヶ月間,
	2025		2024		2025		2024
売上高:
Rental	$	11,767	$	11,344	$	23,494	$	23,244
Management fee	66		66		132		132
収益合計	11,833		11,410		23,626		23,376
Expenses:
一般管理費	1,202		1,419		3,195		3,418
株式報酬	810		67		1,294		1,446
減価償却費および償却費	3,828		4,137		7,646		8,270
Property	828		694		1,674		1,678
不動産投資不動産の減損	4,000		—		4,000		—
Total expenses	10,668		6,317		17,809		14,812
不動産投資売却益(純額)	—		—		84		3,188
営業利益	1,165		5,093		5,901		11,752
その他の収益（費用）:
受取利息	33		198		95		322
Dividend income	—		5		—		113
非連結の不動産投資からの利益	185		74		264		148
金利スワップおよびデリバティブ決済に係る未実現利益控除後の支払利息	(4,016)		(4,103)		(8,064)		(6,410)

Loss on equity investments	—		(5)		—		(26)
その他の費用(純額)	(3,798)		(3,831)		(7,705)		(5,853)
Net (loss) income	(2,633)		1,262		(1,804)		5,899
控除：オペレーティング・パートナーシップの非支配持分に帰属する当期純損失（利益	611		63		611		(850)
モディブ・インダストリアルに帰属する純利益	(2,022)		1,325		(1,193)		5,049
Preferred stock dividends	(796)		(922)		(1,623)		(1,844)
普通株主に帰属する純（損失）利益	$	(2,818)	$	403	$	(2,816)	$	3,205
(普通株主に帰属する損失）1株当たり利益:
基本	$	(0.32)	$	0.03	$	(0.33)	$	0.36
(普通株主およびC種優先株式に帰属する1株当たり損失）利益:
希薄化後	$	(0.32)	$	0.03	$	(0.33)	$	0.36
加重平均発行済普通株式数:
基本	10,123,721		9,441,485		10,048,760		9,002,819
発行済普通株式およびc種opユニットの加重平均株式数:
希薄化後	11,717,049		11,419,115		11,518,510		11,389,106
普通株式1株当たりの配当金	$	0.2925	$	0.2875	$	0.5850	$	0.5750

MODIV INDUSTRIAL, INC.

要約連結貸借対照表

(単位：千（株式および1株当たりのデータを除く)

(unaudited)


	June 30, 2025		December 31, 2024
資産
Real estate investments:
土地	$	98,738	$	98,009
Buildings and improvements	388,564		386,102
Equipment	—		4,429
テナント誘致・吸収コスト	13,638		13,194
不動産への投資合計	500,940		501,734
減価償却費および償却累計額	(66,176)		(59,524)
非連結不動産投資および売却目的不動産投資（純額）を除く不動産投資（純額）合計	434,764		442,210
不動産への非連結投資	9,262		9,324
売却目的不動産投資（純額）を除く不動産投資（純額）合計	444,026		451,534
売却目的で保有する不動産投資(純額)	22,372		22,372
不動産投資（純額）合計	466,398		473,906
現金および現金同等物	5,814		11,530
テナント繰延賃料およびその他の債権	20,820		18,460
Above-market lease intangibles, net	1,203		1,240
前払費用およびその他の資産	2,514		2,693

Interest rate swap derivatives	2,103		—

資産合計	$	498,852	$	507,829

負債および資本
モーゲージ債(純額)	$	30,516	$	30,777
クレジット・ファシリティ・タームローン（純額	249,231		248,999
買掛金、未払金およびその他の負債	3,333		4,035
Distributions payable	2,027		1,994
Below-market lease intangibles, net	7,530		7,948

売却目的で保有する不動産投資に関連するその他の負債	—		26
負債合計	292,637		293,779

コミットメントおよび偶発事象

7.375%シリーズA累積償還可能永久優先株式、額面0.001ドル、1株当たり清算優先順位25.00ドル、授権株式数2,000,000株、2025年6月30日現在の発行済株式数1,725,000株、2024年12月31日現在の発行済株式数2,000,000株	2		2
2025年6月30日現在の発行済株式総数は10,614,130株、発行済株式総数は10,146,811株、2024年12月31日現在の発行済株式総数は10,404,211株、発行済株式総数は9,936,892株。	11		10

資本準備金の額	334,096		349,479
自己株式、取得原価、2025年6月30日および2024年12月31日現在保有467,319株	(7,112)		(7,112)
累積分配金および純損失	(162,761)		(154,074)
累積その他の包括利益	1,367		1,841
モディブ・インダストリアル・インク持分合計	165,603		190,146
オペレーティング・パートナーシップにおける非支配持分	40,612		23,904
資本合計	206,215		214,050
負債及び資本合計	$	498,852	$	507,829

MODIV INDUSTRIAL, INC.

非gaap指標の調整-ffoおよびaffo

(単位：千（株式および1株当たりのデータを除く)

(Unaudited)


	第1四半期（6月30日）前半,				6月30日までの6ヶ月間,
	2025		2024		2025		2024
当期純利益（損失）（gaapに準拠した場合)	$	(2,633)	$	1,262	$	(1,804)	$	5,899
Preferred stock dividends	(796)		(922)		(1,623)		(1,844)
普通株主およびOPユニット株主帰属当期純利益	(3,429)		$	340	(3,427)		$	4,055
FFO adjustments:
不動産減価償却費および償却費	3,828		4,137		7,646		8,270
繰延リースインセンティブの償却	—		2		—		(3)
非連結の不動産投資に対する減価償却費および償却費	189		189		378		379
不動産投資不動産の減損	4,000		—		4,000		—
不動産投資売却益(純額)	—		—		(84)		(3,188)
普通株主およびopユニット・ホルダーに帰属するffo	4,588		4,668		8,513		9,513
AFFO adjustments:
Stock compensation expense	810		67		1,294		1,446
繰延融資費用の償却	158		221		315		443

Amortization of deferred rents	(1,269)		(1,422)		(2,572)		(3,094)
未実現保有利益（非指定または非有効金利デリバティブ商品の未実現損失控除後）の償却	(253)		550		(503)		(739)
市場外金利デリバティブの償却および未払い利息の減額	1,034		—		2,109		—
市場価格より安い）リース資産償却（純額）。	(212)		(212)		(424)		(423)

Loss on equity investments	—		5		—		26
非連結の不動産投資に関するその他の調整額	(78)		24		(42)		47
普通株主およびopユニット・ホルダーに帰属するaffo	$	4,778	$	3,901	$	8,690	$	7,219

Weighted Average Shares/Units Outstanding:
Fully diluted (1)	12,612,092		11,419,115		12,229,385		11,389,106

FFO Per Share/Unit:
Fully diluted	$	0.36	$	0.41	$	0.70	$	0.84

AFFO Per Share/Unit:
Fully diluted	$	0.38	$	0.34	$	0.71	$	0.63

(1) 完全希薄化後発行済株式数には、2025 年6月 30 日に終了する第1四半期連結会計期間のC種優先株式 1,593,328 株およびX種優先株式 895,043 株、2025 年6月 30 日に終了する第2四半期連結会計期間のC種優先株式 1,469,750 株およびX種優先株式 710,875 株、ならびに 2024 年6月 30 日に終了する第3四半期連結会計期間および第2四半期連結会計期間のC種優先株式 1,977,630 株および2,386,287 株の加重平均希薄化効果が含まれています。X種優先株式は、逆希薄化効果を有するため、未監査の要約連結損益計算書における2025年6月30日に終了する第3四半期および第6四半期の1株当たり利益（損失）の計算における加重平均発行済株式数から除外されています。

reit の営業成績をより完全に把握するため、全米不動産投資信託協会（national association of real estate investment trusts、以下「nareit」）は、「営業活動によるキャッシュフロー（funds from operation、以下「ffo」）」という指標を公表している。ffoは、gaapに従って計算された当期純利益または当期純損失から、減価償却可能な営業用不動産の売却損益を除き、不動産関連の減価償却費および償却費（繰延金融費用の償却費および非不動産資産の減価償却費を除く）を加え、非連結投資、優先配当、不動産の減損を調整したものと定義されている。ffoの計算では、不動産資産の減価償却費および償却費、営業用不動産資産の売却損益などの項目が調整されるため（これらの項目は、過去の原価計算や耐用年数の見積もりに基づいて、同じ条件の同じ資産の所有者間で変動する可能性がある）、期間間および他のreit間の営業成績の比較が容易になる。その結果、ffo を使用することで、gaap で求められる表示と合わせて、競合他社との比較において当社の業績をより完全に把握することができ、営業活動、財務活動、投資活動に関わる意思決定を行う上で、より十分な情報に基づいた適切な判断材料になると考えています。ただし、他の reit は現行の nareit の定義に従って ffo を定義していない可能性があり、また現行の nareit の定義を当社とは異なる方法で解釈している可能性があるため、比較の意味が薄れていることに留意する必要があります。

さらに、営業実績を評価するための非gaap財務指標として、調整後営業利益（affo）を使用しています。affoは、株式報酬、繰延賃料の償却、市場価格未満／市場価格以上のリース無形資産の償却、繰延金融費用の償却、債務消滅損益、未実現デリバティブ評価益（評価損）、市場外金利デリバティブの償却および未払い利息の減額、放棄された追求のためのデュー・ディリジェンス費用の評価減など、非定常的かつ特定の非現金項目を除外しています。また当社は、affoがreit業界において持続可能な営業実績を示す指標として認知されていると考えている。さらに、affoは当社の営業成績の持続可能性を他の不動産会社の営業成績の持続可能性と比較する上で有用であると考える。経営陣は、affoが当社の継続的なポートフォリオ・パフォーマンスの有益な指標であると考えています。より具体的には、affoは当社事業の財務結果を分離したものである。しかし、affoは、報告された収益に含まれる特定の重要な費用を除外しているため、過去の収益に関する適切な指標とはみなされていません。さらに、この指標は過去の財務情報に基づいているため、表示された期間のaffoが将来の業績を示すとは限りません。ffoおよびaffoを提供することにより、投資家が長期的な営業活動に関する経営陣の分析と整合させるための情報を提供する。

これらすべての理由により、gaapで定義されている営業損益、当期純損益および営業活動によるキャッシュ・フローに加え、ffoおよびaffoの非gaap指標は有用な補足的業績指標であり、投資家が当社の不動産ポートフォリオの業績を評価する上で有用であると考えています。affoは、経営陣および投資家が、営業活動からキャッシュ・フローを創出し、将来の営業期間において継続企業として存続する能力を評価する上で有用です。ただし、ffoおよびaffoに関連する重要な制限事項として、ffoおよびaffoを算出する際に、当社不動産における資本支出や借入金の元本返済など、その他の現金の使途が差し引かれないため、ffoおよびaffoは分配金に充当可能な当社の現金を示すものではないという点があります。したがって、ffoおよびaffoは、営業損益、当期純利益（損失）、営業活動によるキャッシュ・フローよりも顕著な業績指標とみなされるべきではなく、それぞれgaapに基づく測定との関連で検討されるべきです。

sec、nareit、その他該当するいかなる機関も、affoを算出するためにffoを調整すること、および非gaap業績指標として使用することの可否について見解を示していません。将来、secまたはnareitがreit業界全体で許容される除外項目を標準化することを決定する可能性があり、当社はこの非gaap指標の計算および特徴を調整しなければならなくなる可能性があります。

MODIV INDUSTRIAL, INC.

非gaap指標の調整-調整後ebitda

(in thousands)

(Unaudited)


		第1四半期（6月30日）前半,						6月30日までの6ヶ月間,
		2025			2024			2025			2024
当期純利益（損失）（gaapに準拠した場合)		$	(2,633)		$	1,262		$	(1,804)		$	5,899
	不動産減価償却費および償却費	3,828			4,137			7,646			8,270
	非連結の不動産投資に対する減価償却費および償却費	189			189			378			379
	金利スワップおよびデリバティブ決済に係る未実現利益控除後の支払利息	4,016			4,103			8,064			6,410
	非連結投資不動産に係る支払利息	92			93			186			188
	不動産投資不動産の減損	4,000			—			4,000			—
	Stock compensation expense	810			67			1,294			1,446
	不動産投資売却益(純額)	—			—			(84)			(3,188)

	Loss on equity investments	—			5			—			26

	調整後ebitda	$	10,302		$	9,856		$	19,680		$	19,430

Annualized Adjusted EBITDA		$	41,208		$	39,424		$	39,360		$	38,860

純負債:
	Consolidated debt	$	280,642		$	281,083		$	280,642		$	281,083
	非連結の不動産投資事業の借入金 (1)	8,893			9,138			8,893			9,138
	現金および現金同等物	(5,814)			(18,870)			(5,814)			(18,870)
	非連結の投資不動産にかかる現金 (1)	(607)			(298)			(607)			(298)
	純負債	$	283,114		$	271,053		$	283,114		$	271,053

純負債／調整後ebitda		6.9		x	6.9		x	7.2		x	7.0		x

(1) テナント・イン・コモンの抵当権付支払手形および現金の当社持分72.71%を反映。

純負債とは、負債総額から現金および現金同等物を差し引いたものである。調整後EBITDAとは、不動産関連の減価償却費、償却可能不動産の売却損益、特別項目、不動産投資および営業権の減損引当金繰入額、支払利息、株式報酬などの非現金項目、取引費用やその他の一時的取引の評価減を除外するために調整したGAAPベースの純利益または損失と定義しています。これらの非GAAPベースの財務指標は、アナリストや投資家がREITの営業成績を比較するために使用する、業界で広く受け入れられている指標であるため、投資家にとって有用であると考えています。EBITDAはGAAPに基づく財務業績の指標ではなく、当社のEBITDAは他社の同様のタイトルを持つ指標と比較できない可能性があります。また、当社のEBITDAを、GAAPに従って決定された純利益または営業活動によるキャッシュ・フローの代替指標とみなすべきではありません。

EX-99.2 3 modivreit-2025630q1_qtrlys.htm EX-99.2 Document

Exhibit 99.2

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June 30, 2025

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