パブリックストレージREITの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

____________________

FORM 8-K

____________________

現行レポート

の第13項または第15項（d）に準拠しています。

1934年証券取引所法

報告日（報告された最も早い事象の日付）：2026年2月12日

____________________

Public Storage

(定款に規定された登録者の正確な名称

____________________


メリーランド	001-33519	93-2834996
(法人設立の州またはその他の管轄区域)	(Commission File Number)	(I.R.S. Employer Identification No.)


2811 Internet Boulevard, Frisco, Texas			75034
(主要経営陣の住所)			(Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番含む） (818) 244-8080

701 カリフォルニア州グレンデール、ウエスタン・アベニュー 91201-2349

(（前回の報告以降に変更があった場合、旧名称または旧住所）

____________________

以下のいずれかの規定に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図する場合、該当するチェックボックスにチェックを入れてください：


☐			証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

☐			取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)

☐			取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

☐			証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)項に基づいて登録された証券:

Title of Class

Trading Symbol

登録されている各取引所の名称

普通株式、額面0.10ドル

PSA

New York Stock Exchange

5.150% cum pref share, series f, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrF

New York Stock Exchange

5.050% cum pref share, series g, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrG

New York Stock Exchange

5.600% cum pref share, series h, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrH

New York Stock Exchange

4.875% cum pref share, series i, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrI

New York Stock Exchange

Title of Class

Trading Symbol

登録されている各取引所の名称

4.700% cum pref share, series j, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrJ

New York Stock Exchange

4.750% cum pref share, series k, 額面0.01ドルの1,000分の1を表す各デポジタリー・シェア

PSAPrK

New York Stock Exchange

4.625% cum pref share, series l, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrL

New York Stock Exchange

4.125% cum pref share, series m, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrM

New York Stock Exchange

3.875% cum pref share, series n, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrN

New York Stock Exchange

3.900% cum pref share, series o, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrO

New York Stock Exchange

4.000% cum pref share, series p, 額面0.01ドルの1/1,000を表す各デポジタリー・シェア

PSAPrP

New York Stock Exchange

3.950% cum pref share, series q, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrQ

New York Stock Exchange

4.000% cum pref share, series r, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア

PSAPrR

New York Stock Exchange

4.100% cum pref share, series s, $0.01 par valueの1/1,000を表す各デポジタリー・シェア

PSAPrS

New York Stock Exchange

パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2032年満期0.875％シニア・ノートに対する保証

PSA/32

New York Stock Exchange

パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2030年満期0.500％シニア・ノートに対する保証

PSA/30

New York Stock Exchange

パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2034年満期3.500％シニア・ノートに対する保証

PSA/34

New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法第405条（本章§230.405）または1934年証券取引法第12b-2条（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業である場合は、チェックマークで示してください。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が証券取引法第13条(a)に基づき提供される新規または改訂された財務会計基準への準拠について延長移行期間を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示してください。 ☐

本フォーム8-Kの項目2.02および項目9.01に基づき添付された別紙に記載の情報は、1934年証券取引法第18条（以下「取引所法」）の目的上「提出された」ものとみなされず、同条の責任の対象ともならず、また1933年証券法または取引所法に基づくいかなる提出書類にも参照により組み込まれたものとみなされない。ただし、特定の項目において明示的に記載されている場合を除く。（以下「取引所法」という）第18条の目的上「提出された」ものとみなされることも、同条の責任の対象となることもなく、また、1933年証券法または取引所法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に特定参照される場合を除き、参照により組み込まれたものとみなされることはない。

項目2.02 経営成績及び財政状態並びに添付書類

2026年2月12日、パブリック・ストレージは2025年12月31日終了四半期の決算を発表した。本発表に関連して発行されたプレスリリース全文は、本8-K様式による現況報告書添付書類99.1に記載されている。

項目9.01 財務諸表及び添付書類

(d) 展示品


Exhibit No.						Description

99.1						パブリック・ストレージ決算発表プレスリリース（2026年2月12日付）
104						カバーページインタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。)

SIGNATURES

1934年証券取引法の規定に基づき、登録者は、本報告書が下記署名者により適式に授権された者として登録者を代表して署名されるよう、適式に手配した。


	PUBLIC STORAGE

	By:	/s/ H. Thomas Boyle
Date: February 12, 2026		h.thomas boyleシニア・バイスプレジデント、最高財務責任者兼投資責任者

EX-99.1 2 psa-021226xex99_1.htm EX-99.1 Document


	Date:	February 12, 2026
	Location:	Frisco, TX
	Contact:	Joe Fisherjoefisher@publicstorage.com
News Release

パブリック・ストレージ、2025年第4四半期および通期業績を発表

パブリック・ストレージ（以下「当社」）（NYSE: PSA）は本日、2025年12月31日終了四半期および通期の業績ならびに2026年通期の見通しを発表しました。また、関連する投資家向けプレゼンテーションを当社ウェブサイト（investors.publicstorage.com）に掲載しました。

四半期および通期の1株当たり純利益およびコア営業キャッシュフロー（「コアFFO」）は以下の通りです：


	12月31日までの3ヵ月間,		Change		Year EndedDecember 31,		Change
Metric (per share)	2025	2024	$	%	2025	2024	$	%
純利益	$2.60	$3.21	$(0.61)	(19.0)%	$9.01	$10.64	$(1.63)	(15.3)%
Core FFO	$4.26	$4.21	$0.05	1.2%	$16.97	$16.67	$0.30	1.8%

Highlights for the quarter:

•売上高ベースで、全市場の56％において既存店売上高のプラス成長を達成（2024年第4四半期の49％から増加）。

•既存店舗の営業利益率78.4％を達成。

•1310万ドルで、総賃貸可能面積90万平方フィートのセルフストレージ施設13施設を取得した。

•新規開発物件を供給し、拡張プロジェクトを完了。これにより純賃貸可能面積100万平方フィートを追加し、総費用は1億4010万ドルであった。

•決算期終了後、当社はPS4.0™を発表しました。これは世代交代を伴う経営陣の移行と戦略的ビジョンであり、長期的な相対的株主総利回りの加速を目的としています。詳細は添付のプレスリリース（investors.publicstorage.com）をご参照ください。

Highlights for the year:

•87のセルフストレージ施設（総賃貸可能面積610万平方フィート）を9億4560万ドルで取得。

•新規開発を推進し、拡張プロジェクトを完了。総賃貸可能面積210万平方フィートを追加し、総費用は4億890万ドル。

•期末時点で、当社は開発・拡張中の各種施設を有しており、主に今後18～24カ月で、推定コスト6億990万ドルにより、純賃貸可能面積350万平方フィートを追加する見込みである。

•2025年12月31日現在の当社の総債務の加重平均金利は3.2％であり、加重平均残存期間は6.3年であった。

「パブリック・ストレージの第4四半期業績は、当社の業績を牽引し続ける差別化された戦略を反映しています」と、ジョー・ラッセル社長兼最高経営責任者は述べた。「業界の基盤が安定し、新規競合供給が減少し、買収市場が活発化する中、当社は今後の機会を最大限に活用できる態勢を整えています。PS4.0の開始により、顧客と従業員の体験向上、価値創出の加速、そしてパブリック・ストレージの長期成長の次段階の実現を通じて、この基盤をさらに強化しています」

2026年度ガイダンスパブリック・ストレージのNOI成長率（既存店舗および新規店舗）ならびに1株当たりコアFFOに関するガイダンスは下記の表に記載されており、これらはすべて添付の四半期財務補足資料で調整されています。


	2026 Guidance

	Low	High
	(単位：千米ドル（1株当たり情報を除く)
Same Store:
Revenue growth	(2.2)%	—%
Expense growth	1.5%	2.8%
Net operating income growth	(3.9)%	(0.5)%

Non-Same Store:
non-same store純営業利益	$335,000	$355,000












1株当たりコアffo:	$16.35	$17.00

*追加のガイダンスの前提条件については、当社の四半期財務補足資料をご参照ください。

*当社の四半期財務補足資料に詳細に記載されている通り、適用されるSEC規則に準拠し、当社はGAAP基準の1株当たり純利益（最も比較可能なGAAP財務指標）に関するガイダンス、または2026年予想コアFFO（1株当たり）と予想GAAP基準1株当たり純利益の調整表を提供しておりません。これは、不動産投資売却益・損失を含むGAAP純利益に含まれる特定の項目を合理的に予測できないためです。

営業実績「既存顧客の堅調な業績と、新規入居を牽引するチームの着実な実行が相まって、四半期末の稼働率は前年同期比0.5％改善しました。これは4年ぶりの稼働率上昇であり、2026年へ向けた基盤の安定化をさらに強化するものです」と最高執行責任者（COO）のクリス・サンバーは述べた。「業界の営業環境が安定化する中、収益とNOI（営業純利益）を最大化しています」

当社の米国連結ポートフォリオにおける純賃貸可能面積の約76％を占める2,565の既存施設（純賃貸可能面積1億7,530万平方フィート）の営業実績は以下の通りです：


Same Store Summary	12月31日までの3ヵ月間,						Year Ended December 31,

	2025		2024		Change (a)		2025		2024		Change (a)

	(単位：千米ドル、ただし1平方フィート当たりのデータを除く)



売上高	$	936,172	$	937,686	(0.2)%		$	3,764,833	$	3,763,553	—%








Direct Cost of Operations	202,585		195,505		3.6%		820,373		810,293		1.2%
ダイレクト純営業利益 (b)	733,587		742,181		(1.2)%		2,944,460		2,953,260		(0.3)%

Indirect Cost of Operations	(29,897)		(27,571)		8.4	%	(115,545)		(109,041)		6.0	%




Net Operating Income (b)	$	703,690	$	714,610	(1.5)%		$	2,828,915	$	2,844,219	(0.5)%




売上総利益率（間接費控除前)	78.4%		79.2%		(0.8)%		78.2%		78.5%		(0.3)%

粗利益（間接費控除後）)	75.2%		76.2%		(1.0)%		75.1%		75.6%		(0.5)%


Average Occupancy	91.6%		91.8%		(0.2)%		92.0%		92.4%		(0.4)%


(b) による年間賃貸収入の実績額:
Occupied square foot	$	22.53	$	22.49	0.2%		$	22.54	$	22.43	0.5%
Available square foot	$	20.64	$	20.64	—%		$	20.74	$	20.72	0.1%

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