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UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
Washington, D.C. 20549
____________________
FORM 8-K
____________________
現行レポート
の第13項または第15項（d）に準拠しています。
1934年証券取引所法

報告日（最も古いイベントの報告日）：2025年10月29日
____________________
Public Storage
(登録者の正確な名称)
____________________
メリーランド 001-33519 93-2834996
(法人設立の州またはその他の管轄区域) (Commission File Number) (I.R.S. Employer Identification No.)

701 カリフォルニア州グレンデール、ウェスタン・アベニュー 91201-2349
(主要経営陣の住所) (Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番を含む） (818) 244-8080
N/A
(旧姓または旧住所（前回の報告から変更されている場合)
____________________
フォーム8-Kが、以下の規定のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
☐ 証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)
☐ 取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)
☐ 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))
☐ 証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)項に基づいて登録された証券:

Title of Class Trading Symbol 登録されている各取引所の名称
普通株式、額面0.10ドル PSA New York Stock Exchange
5.150% cum pref share, series f, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrF New York Stock Exchange
5.050% cum pref share, series g, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrG New York Stock Exchange
5.600% cum pref share, series h, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrH New York Stock Exchange
4.875% cum pref share, series i, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrI New York Stock Exchange


Title of Class Trading Symbol 登録されている各取引所の名称
4.700% cum pref share, series j, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrJ New York Stock Exchange
4.750% cum pref share, series k, 額面0.01ドルの1,000分の1を表す各デポジタリー・シェア PSAPrK New York Stock Exchange
4.625% cum pref share, series l, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrL New York Stock Exchange
4.125% cum pref share, series m, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrM New York Stock Exchange
3.875% cum pref share, series n, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrN New York Stock Exchange
3.900% cum pref share, series o, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrO New York Stock Exchange
4.000% cum pref share, series p, 額面0.01ドルの1/1,000を表す各デポジタリー・シェア PSAPrP New York Stock Exchange
3.950% cum pref share, series q, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrQ New York Stock Exchange
4.000% cum pref share, series r, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア PSAPrR New York Stock Exchange
4.100% cum pref share, series s, $0.01 par valueの1/1,000を表す各デポジタリー・シェア PSAPrS New York Stock Exchange
パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2032年満期0.875％シニア・ノートに対する保証 PSA/32 New York Stock Exchange
パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2030年満期0.500％シニア・ノートに対する保証 PSA/30 New York Stock Exchange
パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2034年満期3.500％シニア・ノートに対する保証 PSA/34 New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐




本フォーム 8-K の第 2.02 項に記載された情報および第 9.01 項に従って添付された別紙は、1934 年証券取引所法（「取引所法」）第 18 条における「提出された」ものとはみなされず、また同条の法的義務の対象となるものでもなく、1933 年証券取引所法または同法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類に明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれたものとはみなされないものとします。
項目2.02経営成績および財政状態ならびに別紙
2025年10月29日、パブリック・ストレージは2025年9月30日終了四半期決算を発表しました。この発表に関連して発行されたプレスリリースの全文は、本Current Report on Form 8-Kの別紙99.1に含まれています。

項目9.01財務諸表および別紙
(d) 展示品
Exhibit No. Description
99.1
104 カバーページ インタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。)


SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。
PUBLIC STORAGE
By: /s/ H. Thomas Boyle
Date: October 29, 2025 h.thomas boyleシニア・バイスプレジデント、最高財務責任者兼投資責任者

EX-99.1 2 psa-102925xex99_1.htm EX-99.1 Document

News Release

Public Storage
701 Western Avenue
Glendale, CA 91201-2349
www.publicstorage.com
For Release Immediately
Date October 29, 2025
Contact Ryan Burke
(818) 244-8080, Ext. 1141
パブリック・ストレージ、2025年9月期第3四半期および9カ月決算を発表
カリフォルニア州グレンデール発-パブリック・ストレージ（NYSE:PSA）は本日、2025年9月30日に終了した3ヵ月間および9ヵ月間の営業実績を発表した。
「パブリック・ストレージの第3四半期決算は、引き続き当社の業績を牽引する差別化戦略を反映しています。「業界のファンダメンタルズが安定し、新たな競争力のある供給が減少し、買収市場の動きが活発化する中、当社は複合収益プラットフォームを引き続き推進する好位置にあります。NOIの伸び、買収活動、1株当たりコアFFOの伸びのアウトパフォームに基づき、2025年の見通しを2四半期連続で上方修正します」。

2025年9月30日に終了した3ヵ月間のハイライト
-普通株主に帰属する当期純利益は希薄化後1株当たり2.62ドル。
-普通株主に帰属するコアFFO（「コアFFO」）は希薄化後1株当たり4.31ドル。
-既存店（以下に定義）直接純営業利益率78.5%達成。
-正味賃貸可能面積340万平方フィートのセルフ・ストレージ施設49件を5億1,140万ドルで取得。2025年9月30日以降、当社は1億1,990万ドルで純賃貸可能面積0.9百万平方フィートのセルフ・ストレージ施設12件を取得または取得契約中である。現在までの累計では、総額約9億3,450万ドルの投資で、合計610万平方フィート（賃貸可能面積）の施設を取得済みまたは取得契約中である。
-2025年9月30日に終了した3ヵ月間および9ヵ月間において、正味賃貸可能面積をそれぞれ0.3百万および1.1百万平方フィート、コストをそれぞれ60.4百万ドルおよび2.68.8百万ドル増加させる様々な拡張プロジェクトを完了した。2025年9月30日現在、当社は様々な施設を開発・拡張中であり、正味賃貸可能面積は390万平方フィート、概算費用は6億4,920万ドルとなる見込みである。
1

2025年9月30日に終了した3ヵ月間の営業成績
2025年9月30日に終了した3ヶ月間において、当社普通株主に配分された当期純利益は4億6,140万ドル、希薄化後普通株式1株当たり2.62ドルでした（前年同期は3億8,070万ドル、希薄化後普通株式1株当たり2.16ドル）。この増加は主に、(i)主にユーロ建て支払手形に関連する為替差益が7,150万ドル増加したこと、(ii)セルフストレージの純営業利益が2,170万ドル増加したことによるものですが、(iii)減価償却費が1,000万ドル増加したこと、(iv)支払利息が540万ドル増加したことで一部相殺されました。
2025年9月30日に終了した3ヵ月間のセルフストレージ純営業利益が前年同期比で2,170万ドル増加したのは、新規取得施設および開発・拡張物件のリースアップの影響を反映し、非同じ店舗施設（以下に定義）に起因する2,150万ドルの増加によるものです。

2025年9月30日に終了した9ヵ月間の営業成績
2025年9月30日に終了した9ヶ月間において、普通株主に帰属する当期純利益は11億ドル（希薄化後普通株式1株当たり6.42ドル）となり、前年同期の13億ドル（希薄化後普通株式1株当たり7.43ドル）に対し、1億7,970万ドル（希薄化後普通株式1株当たり1.01ドル）の減少となりました。この減少は主に、(i)主にユーロ建て支払手形に関連する為替差損が1億9,330万ドル増加したこと、(ii)非連結不動産事業体の持分法による投資利益が1,040万ドル減少したことによるものですが、(iii)セルフストレージの純営業利益が4,260万ドル増加したことにより一部相殺されました。
2025年9月30日に終了した9カ月間のセルフストレージの純営業利益が前年同期比で4,260万ドル増加したのは、非同じ店舗施設に帰属する4,700万ドルの増加によるもので、同じ店舗施設に帰属する440万ドルの減少により一部相殺されました。2025年9月30日に終了した9ヵ月間において、既存店施設の売上高は前年同期比で0.1％、280万ドル増加しましたが、これは主に、稼働率の低下により相殺された1平方フィート当たりの実現年間賃料の上昇によるものです。これは主に、固定資産税費用および集中管理費用の増加によるものですが、現場のプロパティ・マネージャーの給与費用およびマーケティング費用の減少により一部相殺されました。非同一店舗施設の営業純利益4,700万ドルの増加は、主に新規取得物件および開発・拡張物件のリースアップの影響によるものです。

Funds from Operations
営業活動によるキャッシュ・フロー（以下「FFO」）および希薄化後普通株式1株当たりFFO（以下「1株当たりFFO」）は、Nareitが定義する非GAAP指標です。NareitによるFFOの定義では、当期純利益に含まれる項目のうち、営業成績および財務成績に関連しない項目や、営業成績および財務成績の指標とならない項目は除外されているため、FFOおよび1株当たりFFOはREITの投資家およびアナリストが当社の業績を測定する上で有用であると考えています。FFOは、不動産関連の減価償却費および償却費控除前の当期純利益を表していますが、この減価償却費および償却費は、過去の原価に基づき、建物の価値が時間の経過とともに比例的に減少することを前提としているため、除外されています。FFOはまた、不動産資産売却損益および不動産減損損失も除外している。これらも過去の原価に基づいており、過去の減価償却費の影響を受けている。FFOおよび1株当たりFFOは、当期純利益または1株当たり利益に代わるものではない。FFOは、連結キャッシュ・フロー計算書に表示される投資活動および財務活動を除外しているため、当社の流動性や配当能力を評価する上で、ネット・キャッシュ・フローに代わるものではありません。また、他の REIT ではこれらの指標の計算方法が異なる場合があるため、REIT 間の比較は参考にならない場合があります。
2025年9月30日に終了した3ヵ月間のFFOは希薄化後普通株式1株当たり4.33ドルで、前年同期の希薄化後普通株式1株当たり3.80ドルから13.9％（希薄化後普通株式1株当たり0.53ドル）増加した。
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