ﾅｼｮﾅﾙｽﾄﾚｰｼﾞｱﾌｨﾘｴｲﾂﾄﾗｽﾄの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

—————————

FORM 8-K

—————————

現行レポート

1934年米国証券取引所法第13条または第15条(d)に基づき

報告日（最も古いイベントの報告日）：2025年8月4日

National Storage Affiliates Trust

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)


メリーランド	001-37351	46-5053858
(設立または組織の州またはその他の管轄区域)	(Commission File Number)	(I.R.S. Employer Identification No.)

8400 イースト・プレンティス・アベニュー9階

Greenwood Village, Colorado 80111

(主要経営陣の住所)

(720) 630-2600

(登録者の電話番号（市外局番を含む)

—————————

フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：

☐ 証券法の規則425（17 CFR 230.425）に基づく書面によるコミュニケーション

☐ 取引所法の規則14a-12（17 CFR 240.14a-12）に基づく資料の勧誘

☐ 取引所法の規則14d-2(b)(17 CFR 240.14d-2(b))に基づく開始前のコミュニケーション

☐ 取引所法の規則13e-4(c)(17 CFR 240.13e-4(c))に基づく開始前のコミュニケーション

法第12条(b)に従って登録された証券：


Title of each class	Trading Symbols	登録されている各取引所の名称
受益権のある普通株式、1株あたりの額面は0.01ドル	NSA	New York Stock Exchange
シリーズa 累積償還可能優先株式の受益権、1株あたり額面0.01ドル	NSA Pr A	New York Stock Exchange
シリーズb累積償還可能優先受益株式、額面1株当たり0.01ドル	NSA Pr B	New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

—————————

ITEM 2.02. 営業成績および財務状況

2025年8月4日、National Storage Affiliates Trust(以下「当社」)は2025年6月30日に終了した四半期の決算を発表する決算発表資料および補足資料を公表した。決算発表資料および補足スケジュールのコピーは別紙99.1としてここに添付され、参照することによりここに組み込まれる。当社は2025年8月5日（火）午後1時（米国東部時間）に2025年第2四半期決算電話会議を開催します。このカンファレンス・コールには、当社ウェブサイト（www.nsastorage.com）からアクセスできるインターネット・ウェブキャストで参加することもできます。また、お電話（877-407-9711、海外の方は412-902-1014）でもご参加いただけます。参加をご希望の方は、電話会議開始予定時刻の約5分前にお電話ください。

ライブ・カンファレンス・コールにご参加いただけない場合は、当社ウェブサイト（www.nsastorage.com）から30日間、ウェブキャストのリプレイにアクセスすることができます。また、決算発表の全文および補足スケジュールは、当社ウェブサイト（www.nsastorage.com）からも入手可能です。当社ウェブサイトに含まれる情報は、参照することによりここに組み込まれるものではありません。

ITEM 9.01. 財務諸表および添付資料

本報告書には以下の添付資料を添付する：


Exhibit Number						Description
99.1						2025年8月4日付2025年第2四半期決算発表
101						表紙インタラクティブ・データ・ファイル - 表紙xbrlタグはインラインxbrl文書内に埋め込まれます。
104						このcurrent report on form 8-kの表紙をインラインxbrlでフォーマットしたものです。

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。


NATIONAL STORAGE AFFILIATES TRUST

By:			/s/ David G. Cramer
			David G. Cramer
			社長兼最高経営責任者

Date: August 4, 2025

EX-99.1 2 ex991-q22025erss.htm EX-99.1 Document

Table of Contents


Page

1			Earnings Release

7			四半期連結損益計算書

8			Consolidated Balance Sheets

9			スケジュール1-営業活動から得た資金とコア・ファンド・フロム・オペレーション

11			スケジュール2-その他のnon-gaap財務測定

12			スケジュール3 - ポートフォリオの概要

14			スケジュール4 - 負債と資本の構成

16			スケジュール5 - 非連結不動産ベンチャーの要約情報

17			スケジュール6 - msa別同一店舗業績サマリー

21			スケジュール 7 - 同一店舗営業データ - 5 四半期累計期間

22			スケジュール 8 - 同一店舗データおよび純営業利益の純利益への調整表

23			スケジュール9-選択された財務情報

24			Glossary

August 4, 2025

ナショナル・ストレージ・アフェリエイツ・トラストが2025年第2四半期決算を発表

コロラド州グリーンウッドビレッジ - (BUSINESS WIRE) - ナショナル・ストレージ・アフィリエイト・トラスト（「NSA」または「当社」）（NYSE: NSA）は本日、2025年度第2四半期の業績を発表しました。

Second Quarter 2025 Highlights

-2025年第2四半期の純利益は3,100万ドル、2024年第2四半期比4.1%減。2025年第2四半期の希薄化後1株当たり利益は0.19ドル（2024年第2四半期は0.16ドル）。

-2025年第2四半期の中核営業活動から得た資金（「中核FFO」）は7,440万ドル、1株当たり0.55ドルで、2024年第2四半期に比べ1株当たり11.3％減少した。

-2025 年第 2 四半期の既存店営業利益（NOI）は前年同期比 6.1%減となったが、これは既存店総収入が 3.0%減少し、既存店物件運営費が 4.6%増加したことによる。

-2025年6月30日現在の既存店期末稼働率は85.0%で、2024年6月30日時点に比べ220bp低下した。

-2025年第2四半期に、全額出資のセルフ・ストレージ1物件および既存物件の付属施設とみなされる1物件を約1140万ドルで取得、NSAの非連結不動産ベンチャーの1社がセルフ・ストレージ1物件を約1,800万ドルで取得。

-完全所有のセルフ・ストレージ10物件を約6650万ドルで売却する契約を締結。うち8物件は2025年6月に売却、残り2物件は2025年6月30日現在、売却目的保有に分類され、2025年7月に売却された。

Highlights Subsequent to Quarter-End

-2025年7月22日、NSAの非連結不動産ベンチャーの1社がセルフストレージ1物件を約2,180万ドルで取得。このベンチャーは、ベンチャー・メンバーからの出資金で取得資金を調達し、当社は約540万ドルを出資した。

デービッド・クレイマー社長兼最高経営責任者（CEO）のコメント：「第2四半期は、契約率、稼働率、賃料ロールダウンスプレッドの水準が前四半期から順次改善しました。しかし、こうしたプラス要因よりも、中古住宅販売の低迷や、特にサンベルト市場において継続する供給圧力により、ストレージ需要が引き続き軟調であったことが上回ったため、PRO構造の内部化による利益を実現するペースにも影響を及ぼしました。さらに、当四半期にレンタル量を増加させたコンセッションの利用は、短期的には収益にマイナスの影響を与える。これらの要因が重なり、当四半期の既存店NOIとコアFFOの業績が悪化し、ガイダンスの範囲を修正する主な要因となりました。

クレーマー氏はさらに次のようにコメントしている。"マクロ経済情勢は我々の期待を下回っているが、我々の強化したマーケティングと収益管理戦略から前向きな勢いが見られており、PRO構造の内部化による恩恵を十分に実現できる見込みである。"2025年第2四半期の純利益は前年同期比130万ドル減、2025年6月30日に終了した6ヶ月間（以下「累計」）の純利益は前年同期比7,690万ドル減となりました。

Financial Results


(単位：千米ドル、1株当たりおよびユニットデータを除く))	第1四半期（6月30日）前半,						6月30日までの6ヶ月間,
	2025		2024		Change		2025		2024		Change
純利益	$	30,958	$	32,280	(4.1)	%	$	50,477	$	127,368	(60.4)	%

Funds From Operations ("FFO")(1)	$	72,341	$	70,118	3.2	%	$	143,319	$	142,012	0.9	%
Add acquisition costs	457		480		(4.8)	%	860		987		(12.9)	%
統合費用および役員退職金を追加(2)	1,583		626		152.9	%	3,625		626		479.1	%


Core FFO(1)	$	74,381	$	71,224	4.4	%	$	147,804	$	143,625	2.9	%



基本的および希薄化後1株当たり利益	$	0.19	$	0.16	18.8	%	$	0.29	$	0.85	(65.9)	%

1株当たりおよび1口当たりffo(1)	$	0.54	$	0.61	(11.5)	%	$	1.06	$	1.20	(11.7)	%
一株および一口あたりのコアffo(1)	$	0.55	$	0.62	(11.3)	%	$	1.09	$	1.22	(10.7)	%


(1)			ffo、コア ffo、noi などの非 gaap 財務指標は補足財務情報の用語集で定義されており、必要に応じて、これらの指標およびその他の非 gaap 財務指標と最も直接的に比較できる gaap 財務指標との調整表が本プレスリリースの付属明細書および補足財務情報に記載されている。
(2)			役員退職費用は2024年6月30日に終了した3ヶ月間に関連するものであり、連結損益計算書の「一般管理費」および「営業外収益」の項目に計上されている。統合費用は、PRO体制の内製化の一環として発生した費用に関するものである。

年初来の当期純利益の減少は、主に2024年第1四半期に認識されたセルフ・ストレージ物件の売却益の増加によるものである。さらに、2025年第2四半期および累計の当期純利益の減少は、物件の売却および既存店NOIのマイナス成長によるNOIの減少の結果であった。2025年第2四半期および累計のこれらの影響は、2024年同期と比べ、管理費およびその他の収入がそれぞれ270万ドルおよび580万ドル増加し、一般管理費がそれぞれ340万ドルおよび590万ドル減少したことにより一部相殺されました。

2025 年第 2 四半期および年初来の 1 株当たり FFO および 1 口当たりコア FFO の減少は、主に既存店 NOI の減少と支払利息の増加によるものです。これらの影響は、PRO 体制の内部化に伴い、一般管理費に含まれる旧 PRO への管理報酬が減少したことにより一部相殺されました。

既存店営業成績（771店舗)


(単位：千ドル、1平方フィートあたりのデータを除く))	第1四半期（6月30日）前半,								6月30日までの6ヶ月間,
	2025			2024			Change		2025			2024			Change
収益合計	$	168,975		$	174,184		(3.0)	%	$	337,632		$	347,971		(3.0)	%
Property operating expenses	52,720			50,407			4.6	%	104,965			100,810			4.1	%
Net Operating Income (NOI)	$	116,255		$	123,777		(6.1)	%	$	232,667		$	247,161		(5.9)	%
NOI Margin	68.8		%	71.1		%	(2.3)	%	68.9		%	71.0		%	(2.1)	%

Average Occupancy	84.2		%	86.6		%	(2.4)	%	84.1		%	86.2		%	(2.1)	%
占有面積当たりの平均年間賃料収入	$	15.68		$	15.72		(0.3)	%	$	15.68		$	15.79		(0.7)	%

2025年第2四半期の既存店総売上高は前年同期比で3.0％減少し、累計では3.0％減少した。第 2 四半期の減少は主に、平均稼働率が 240bp 低下し、稼働面積フィートあたりの平均年換算賃料収入が 0.3%減少したことによる。累計の既存店総収益の減少は、主に平均稼働率が210bp低下し、平均年間賃料収入が0.7％低下したことによるものである。ポートフォリオ平均を上回る既存店総売上高の伸びを示した市場は以下の通り：ポートランド、ヒューストン、サンフアン（PR）。ポートフォリオ平均を下回る既存店総収益の伸びを示した市場は以下の通り：リバーサイド-サンバーナーディーノ、アトランタ、フェニックス。

既存店営業費用は前年同期比で、2025 年第 2 四半期は 4.6％、累計では 4.1％増加した。これは主にマーケティング費用、修繕費、固定資産税が増加したことによるもので、人件費と保険料の減少で一部相殺された。

Investment and Disposition Activity

第2四半期中、NSAの子会社とHeitman Capital Management, LLCがアドバイザーを務める州年金基金との合弁事業（以下「2023合弁事業」）は、セルフストレージ1物件を約1,800万ドルで取得した。2023ジョイント・ベンチャーは、ベンチャー・メンバーからの出資金で取得資金を調達し、そのうちNSAは約450万ドルを出資した。

第2四半期中、NSAは1,140万ドルを投資し、自社所有のセルフストレージ物件1件と既存物件の別館1件を取得した。

第2四半期中、NSAは自社所有のセルフ・ストレージ物件10棟（賃貸可能面積約66万3,000平方フィート、約4,400ユニット）を処分費用および債権控除前の価格で約6,650万ドルで売却する契約を締結した。この契約では、約58万平方フィート（約3,800ユニット）で構成されるセルフ・ストレージ8物件を約6,000万ドルで2025年6月に、約8万3,000平方フィート（約600ユニット）で構成されるセルフ・ストレージ2物件を約650万ドルで2025年7月に売却することを、それぞれ別々の処分時期としている。NSAはこの資金をリボルビング・クレジット枠の返済と一般企業目的に使用した。

Balance Sheet

2025年6月30日現在、NSAは9億5,000万ドルのリボルビング・クレジット枠に約5億4,410万ドルの利用可能枠を有している。

Common Share Dividends

2025年5月15日、NSAの評議員会は普通株式1株当たり0.57ドルの四半期現金配当を宣言した。2025年第2四半期の配当金は、2025年6月13日現在の株主名簿上の株主に対し、2025年6月30日に支払われた。

2025 Guidance

以下の表は、NSAが2025年12月31日に終了する年度のコアFFOガイダンスの推定値および関連する前提条件を修正したものである。1株当たりコアFFO推定値の修正は、主に既存店成長率の前提を引き下げたことによるものである。


	2025年通年の現在のレンジ		2025年通年の事前レンジ		2024年通年の実績
	Low	High	Low	High
1株当たりコアffo(1)	$2.17	$2.23	$2.30	$2.38	$2.44

Same store operations(2)
Total revenue growth	(3.0)%	(2.0)%	(1.25)%	1.25%	(3.0)%
Property operating expenses growth	3.25%	4.25%	3.0%	4.0%	3.7%
NOI growth	(5.75)%	(4.25)%	(2.8)%	0.0%	(5.5)%

一般管理費
一般管理費（株式報酬型は除く）（単位：百万米ドル	$42.0	$44.0	$45.5	$47.5	$49.7
Equity-based compensation, in millions	$8.0	$8.5	$8.0	$8.5	$7.9

管理報酬およびその他の収益（単位：百万ユーロ	$49.0	$51.0	$49.5	$51.5	$42.7
非連結不動産ベンチャーからのコアffo（単位：百万米ドル	$20.5	$22.5	$21.5	$23.5	$24.2



買収-連結および合弁事業（単位：百万ドル(3)	$50.0	$100.0	$100.0	$300.0	$101.8
処分-連結および合弁事業（単位：百万ドル(3)	$100.0	$300.0	$100.0	$300.0	$273.1

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Contact:

National Storage Affiliates Trust

Investor/Media Relations

George Hoglund, CFA

720.630.2160

ghoglund@nsareit.net

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