Document
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Exhibit 99.1 |
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| Urban Edge Properties |
For additional information: |
| 12 East 49th Street |
Mark Langer, EVP and |
| New York, NY 10017 |
Chief Financial Officer |
| 212-956-0082 |
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FOR IMMEDIATE RELEASE: |
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| アーバン・エッジ・プロパティーズ、2026年第1四半期の業績を発表 |
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ニューヨーク州ニューヨーク、2026年4月29日 - アーバン・エッジ・プロパティーズ（NYSE: UE）（以下「当社」）は本日、2026年3月31日に終了した四半期の業績を発表するとともに、2026年通期の業績見通しを更新しました。
「第1四半期の業績は、当社のポートフォリオが引き続き堅調であり、質の高さを維持していることを反映しています」と、会長兼CEOのジェフ・オルソン氏は述べた。「当四半期には41万9,000平方フィートの賃貸契約を締結しました。これには、キャッシュ・スプレッド52％で締結した新規賃貸契約8万4,000平方フィートと、33万5,000平方フィートの更新契約が含まれており、総合キャッシュ・スプレッドは15％を達成しました。 当社は、外部成長計画を推進するため、ニュージャージー州ブリッジウォーターにある『ザ・ヴィレッジ・アット・ブリッジウォーター・コモンズ』を5,400万ドルで取得しました。また、調整後FFO（1株当たり調整後フリーキャッシュフロー）の予想下限を、希薄化後1株当たり1.47ドルから1.52ドルの範囲から、1.48ドルから1.52ドルに引き上げました。」
「今後の見通しとしては、賃貸物件のパイプラインは引き続き堅調であり、財務基盤も良好です。また、質の高い小売スペースに対する継続的な需要や、当社が展開する市場における供給制約など、当社の事業を支えるファンダメンタルズが、持続的な長期的成長につながるものと確信しています」と彼は締めくくった。
Financial Results(1)(2)
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| (単位：千米ドル、ただし1株当たりの金額を除く) |
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1Q26 |
1Q25 |
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| 普通株主に帰属する純利益 |
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$ |
22,645 |
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$ |
8,198 |
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| 希薄化後1株当たり当期純利益 |
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0.18 |
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0.07 |
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| Funds from Operations ("FFO") |
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55,657 |
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45,458 |
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| 希薄化後1株当たりffo |
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0.42 |
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0.35 |
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| FFO as Adjusted |
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47,569 |
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45,921 |
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| 希薄化後1株当たり調整後ffo |
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0.36 |
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0.35 |
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2026年3月31日に終了した3ヶ月間の純利益、FFO、および調整後FFOの増加は、新規リース契約による賃料収入の計上、回収収益の増加、収益増加につながる資本再投資による成長、ならびに支払利息および債務費用の減少によるものです。 また、2026年3月31日に終了した3ヶ月間の純利益およびFFOは、当四半期中に受け取った、過去に発生した環境修復費用に関連する840万ドル（希薄化後1株当たり0.06ドル）の一時的な償還金による恩恵も受けています。
前年同期と比較した同一物件の営業成績(1)(3)
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1Q26 |
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| 同一物件の純営業利益（noi）の伸び |
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2.4 |
% |
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| 再開発物件を含む同一物件のnoi成長率 |
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2.8 |
% |
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2026年3月31日に終了した3ヶ月間の既存物件のNOI指標の増加は、契約済みだが未稼働の物件における新規賃貸借契約の開始および純回収収益の増加によるものでしたが、未回収家賃の増加により一部相殺されました。
Leasing and Occupancy Results(1)
•同社は、既存物件ポートフォリオの賃貸稼働率が96.4％であったと報告した。これは、2025年3月31日および2025年12月31日時点と比較して30ベーシスポイントの低下である。
•連結ポートフォリオの賃貸稼働率は96.4%で、2025年3月31日時点と変わらず、2025年12月31日時点と比較して30ベーシスポイント低下した。
•小売店舗の賃貸稼働率は92.4％で、2025年3月31日時点と変わらず、2025年12月31日時点と比べて20ベーシスポイント低下した。
•当四半期、当社は新規賃貸借契約、更新契約、およびオプション契約を計45件締結し、総面積は419,000平方フィートに達した。 新規賃貸契約の総面積は84,000平方フィートで、そのうち59,000平方フィートは同面積ベースであり、平均キャッシュスプレッドは51.6%となりました。新規賃貸契約、更新契約、およびオプション契約の同面積ベースでの総面積は394,000平方フィートで、平均キャッシュスプレッドは14.6%となりました。
•2026年3月31日現在、賃貸開始前の契約済み物件からは、将来的に年間総賃料としてさらに2,170万ドルが生み出される見込みであり、これは現在の年換算NOIの約7％に相当します。このうち約330万ドルは、2026年の残りの期間中に計上される見込みです。
Acquisition Activity
2026年3月30日、当社は「ザ・ヴィレッジ・アット・ブリッジウォーター・コモンズ」を総購入価格5,430万ドルで取得しました。これは7.7%のキャピタリゼーション・レートを反映したものです。この92,000平方フィートのショッピングセンターは、ニュージャージー州ブリッジウォーターに位置し、交通量が多く富裕層が集まる小売エリア沿いにあり、半径5マイル圏内の世帯年収平均は183,000ドルです。 当施設には、サミット・ヘルス（Summit Health）の独立型医療施設のほか、チポトレ（Chipotle）、シェイクシャック（Shake Shack）、カヴァ（Cava）、スターバックス（Starbucks）など、数軒の高品質なクイックサービスレストランが入居しています。
Financing Activity
2026年1月22日、当社は9億5,000万ドルの無担保信用枠を設定し、借入枠を1億5,000万ドル拡大した。この無担保信用枠は、無担保信用枠と2件の遅延引出型タームローン（合計2億5,000万ドル）で構成されている。
当社の既存のリボルビング・クレジット契約は、無担保与信枠を1億ドル減額して7億ドルとし、満期日を2030年6月まで延長（6ヶ月ごとの延長オプションを2回付帯）する内容で修正・改定されました。 タームローンはそれぞれ1億2,500万ドルで、5年物と7年物から構成されており、いずれも2027年1月22日まで引き出し猶予期間が設けられている。 当社の現在のレバレッジ比率に基づき、無担保与信枠、5年物タームローン、および7年物タームローンによる借入金の金利は、それぞれSOFR＋1.00%、SOFR＋1.15%、SOFR＋1.50%となります。
2026年3月18日、当社は「プラザ・アット・ウッドブリッジ」を担保とする、6,250万ドル、7年物のノンリコース・モーゲージを取得した。金利はスワップ適用後の固定金利5.0%である。
2026年3月31日現在、当社の無担保信用枠の未利用残高は3,000万ドルであり、5年物および7年物のタームローンについてはいずれも借入額はゼロであった。
Development and Redevelopment
当四半期中、当社は4件の再開発プロジェクト（総額680万ドル）の収益基盤を安定させました。具体的には、トトワ・コモンズにおけるリドル（Lidl）およびブート・バーン（Boot Barn）、プラザ・アット・ウッドブリッジにおけるロス・ドレス・フォー・レス（Ross Dress for Less）、アウトレッツ・アット・モンテヒエドラにおけるテキサス・ロードハウス（Texas Roadhouse）、そしてプラザ・アット・チェリーヒルにおけるビッグ・ブルー・スイム・スクール（Big Blue Swim School）が新たに賃料収入を開始しました。
2026年3月31日現在、当社は1億5,730万ドル相当の進行中の開発・再開発プロジェクトを有しており、その完了までに要する残存コストは6,680万ドルと見積もられています。これらの進行中の開発・再開発プロジェクトは、約13％の利回りを生み出す見込みです。
Balance Sheet and Liquidity(1)(4)(5)
2026年3月31日現在の貸借対照表の主な内容は以下の通りです:
•総流動資産は約9億6,800万ドルで、そのうち7,600万ドルは手元現金、8億9,200万ドルは、未引出の信用状を含め、当社の9億5,000万ドルの無担保与信枠から利用可能な資金で構成されています。
•住宅ローン債務は16億8,000万ドルで、加重平均残存期間は3.6年であり、そのすべてが固定金利またはヘッジ済みである。
•2030年6月28日に満期を迎える7億ドルの無担保信用枠から、3,000万ドルを引き出しました。本信用枠には、6ヶ月間の延長オプションが2回付いています。
•2億5,000万ドルの遅延引出型タームローンについては、未払い残高はありません。
•時価総額は約43億7,000万ドルで、これは希薄化後普通株式1億3,330万株（時価総額26億6,000万ドル）と、17億1,000万ドルの負債で構成されています。
•純負債対時価総額比率は37％である。
2026 Outlook
当社は、2026年通期の純利益およびFFOに関する予想範囲を更新し、調整後FFOの予想範囲の下限を希薄化後1株当たり0.01ドル引き上げ、純利益を希薄化後1株当たり0.56ドルから0.60ドル、 希薄化後1株当たりFFOは1.54ドルから1.58ドル、調整後FFOは1.48ドルから1.52ドルと見込んでいます。予想利益、FFO、および調整後FFOの範囲、当社の予想に使用した前提条件、ならびに2025年の希薄化後1株当たりFFOから2026年の予想値への算定根拠については、本リリースの4ページおよび5ページに記載されています。
Earnings Conference Call Information
当社は、2026年4月29日午前8時30分（米国東部時間）に決算説明会および音声ウェブキャストを開催いたします。ご関心のある方は、会議ID 13759141 を入力の上、1-877-407-9716（フリーダイヤル）または 1-201-493-6779（有料／国際電話）におかけください。 本カンファレンスコールはウェブキャストでも配信され、当社ウェブサイト（www.uedge.com）の投資家向けページにて、聴取専用モードでご視聴いただけます。再放送は、カンファレンスコール終了後1年間、投資家向けページのウェブキャストリンクからご利用いただけます。 また、本電話会議の録音再生は、2026年4月29日午前11時30分（米国東部時間）から2026年5月13日午後11時59分（米国東部時間）まで、1-844-512-2921（フリーダイヤル）または1-412-317-6671 （有料／国際）に電話し、会議ID 13759141を入力してご利用いただけます。
(1) 定義および詳細については、6ページの「非GAAP財務指標」および7ページの「営業指標」をご参照ください。報告されている連結稼働率は、サンライズ・モールの影響を除いた数値です。サンライズ・モールを含めた場合、2026年3月31日時点での連結ポートフォリオの賃貸稼働率は89.9%でした。
(2) 2026年3月31日に終了した3ヶ月間の純利益からFFOおよび調整後FFOへの調整表については、11ページを参照してください。
(3) 2026年3月31日に終了した3ヶ月間の純利益とNOIおよび同物件NOIとの調整表については、12ページをご参照ください。
(4) 2026年3月31日現在の純負債は、連結負債総額17億ドルから、制限付き現金を含む現金および現金同等物の総額7,600万ドルを差し引いて算出されます。
(5) 当社の無担保与信枠における利用可能残高は、当該無担保与信枠に基づき発行された信用状の額を差し引いたものです。当社は総額2,790万ドルの信用状7通を取得しており、これらは額面相当額分だけ利用可能残高を減少させていますが、未利用のままであり、別途負債として計上されていません。
2026 Earnings Guidance
当社は、2026年通期の純利益およびFFOに関する予想範囲を更新し、調整後FFOの予想範囲の下限を希薄化後1株当たり0.01ドル引き上げ、純利益を希薄化後1株当たり0.56ドルから0.60ドル、 1株当たり希薄化後FFOは1.54ドルから1.58ドル、調整後FFOは1.48ドルから1.52ドルと見込んでいます。以下に、当社の2026年見通し、予測に使用した前提条件、および1株当たり希薄化後利益、FFO、調整後FFOの予想範囲の調整表をまとめました。
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Previous Guidance |
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Revised Guidance |
| 希薄化後1株当たり当期純利益 |
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$0.49 - $0.54 |
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$0.56 - $0.60 |
| 希薄化後1株当たり普通株主に帰属する当期純利益 |
|
$0.47 - $0.52 |
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$0.54 - $0.58 |
| 希薄化後1株当たりffo |
|
$1.47 - $1.52 |
|
$1.54 - $1.58 |
| 希薄化後1株当たり調整後ffo |
|
$1.47 - $1.52 |
|
$1.48 - $1.52 |
当社の2026年度通期業績見通しの修正は、以下の前提に基づいています:
•再開発中の物件を含む既存物件のNOI成長率は3.00％から3.75％となり、下限値が従来の想定（2.75％～3.75％）から引き上げられたことを反映しています。
•経常的な一般管理費は3,450万ドルから3,650万ドルの範囲となり、前回の想定から変更はありません。
•利息および債務費用は7,800万ドルから7,900万ドルの見込みであり、これは従来の想定である7,890万ドルから8,090万ドルから減少したことを反映している。
•年初来の取引を反映した5,400万ドルの取得と、6,000万ドルから6,500万ドルの売却。
•FFOの比較可能性に影響を与える項目（債務消滅、取引、退職金、訴訟に伴う損益、および通常の事業活動以外のその他の一時的項目など）は除外しています。
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Guidance 2026E |
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Per Diluted Share(1) |
| (単位：千米ドル、ただし1株当たりの金額を除く) |
Low |
|
High |
|
Low |
|
High |
| 純利益 |
$ |
73,600 |
|
|
$ |
78,900 |
|
|
$ |
0.56 |
|
|
$ |
0.60 |
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| の非支配持分に帰属する純（利益）損失を差し引いたものです。: |
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| Operating partnership |
(3,800) |
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(4,000) |
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(0.03) |
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|
(0.03) |
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| Consolidated subsidiaries |
900 |
|
|
900 |
|
|
0.01 |
|
|
0.01 |
|
| 普通株主に帰属する純利益 |
70,700 |
|
|
75,800 |
|
|
0.54 |
|
|
0.58 |
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| 調整: |
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| 賃貸不動産の減価償却費および償却費 |
127,200 |
|
|
127,200 |
|
|
0.97 |
|
|
0.97 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
| オペレーティング・パートナーシップにおけるリミテッド・パートナーシップ持分 |
3,800 |
|
|
4,000 |
|
|
0.03 |
|
|
0.03 |
|
| 希薄化後普通株主に帰属するffo |
201,700 |
|
|
207,000 |
|
|
1.54 |
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1.58 |
|
| Adjustments to FFO: |
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| 取引、退職、訴訟費用およびその他（純額 |
(7,900) |
|
|
(7,900) |
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(0.06) |
|
|
(0.06) |
|
| 負債の消滅による損失 |
200 |
|
|
200 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
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|
|
| 希薄化後普通株主に適用される調整後ffo |
$ |
194,000 |
|
|
$ |
199,300 |
|
|
$ |
1.48 |
|
|
$ |
1.52 |
|
|
|
|
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|
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(1) 端数処理のため、合計額が一致しない場合があります。
以下の表は、2025年の希薄化後1株当たりFFOと、当社の2026年見込みの希薄化後1株当たりFFOとの調整表です。:
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|
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Per Diluted Share(1) |
|
|
|
|
|
Low |
|
High |
| 2025 希薄化後普通株主に帰属するffo |
|
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|
|
$ |
1.43 |
|
|
$ |
1.43 |
|
| 2025 Item s impacting FFO comparability(2) |
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|
0.01 |
|
|
0.01 |
|
| 2026 Item s impacting FFO comparability(2) |
|
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|
0.06 |
|
|
0.06 |
|
|
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|
|
|
|
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|
| 再開発を含む同一物件のnoiの伸び |
|
|
|
|
0.06 |
|
|
0.08 |
|
| noi成長率 |
|
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|
|
0.01 |
|
|
0.01 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Recurring general and administrative |
|
|
|
|
(0.01) |
|
|
— |
|
| 定額家賃および非現金項目 |
|
|
|
|
(0.01) |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2026 希薄化後普通株主に帰属するffo |
|
|
|
|
$ |
1.54 |
|
|
$ |
1.58 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
会社開示情報をすべてご覧になるには株探プレミアムの登録が必要
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