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レックスフォード・インダストリアルが2025年第2四半期決算を発表
カリフォルニア州ロサンゼルス発-2025 年 7 月 16 日-南カリフォルニアのインフィル地域一帯の産業用不動産への投資と運営による価値創造に注力する不動産投資信託（「REIT」）であるレックスフォード・インダストリアルリアルリアルリアルティ（「当社」または「レックスフォード・インダストリアル」）（NYSE: REXR）は本日、2025 年第 2 四半期の財務および営業成績を発表した。
2025年第2四半期 財務・経営ハイライト
-普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の7,980万ドル（希薄化後1株当たり0.37ドル）に対し、1億1,340万ドル（希薄化後1株当たり0.48ドル）。
-コアFFOは1億3,970万ドルで、前年同期比7.8%増。
-希薄化後1株当たりコアFFOは前年同期比1.7%減の0.59ドル。
-ポートフォリオ全体のNOIは1億8,630万ドルで、前年同期比2.9％の増加。
-同一物件ポートフォリオの NOI は前年同期比で 1.1％増加し、同一物件ポートフォリオの現金 NOI は同 3.9％増加した。
-同一物件ポートフォリオの期末稼働率は96.1％で、前四半期比0.4％増加した。
-同一物件ポートフォリオの平均稼働率は95.9%。
-170万平方フィートの新規および更新リースを実施。比較可能な賃料は、前賃料に比べ、純実効ベースで20.9％、現金ベースで8.1％上昇した。
-再ポジショニングおよび再開発パイプラインに関連する519,244平方フィートのリース契約を締結。
-2物件を合計8,160万ドルで売却し、当社には12.8%のアンレバードIRRをもたらした。
-純有利子負債／企業価値比率は25.0%、純有利子負債／調整後EBITDAレシオは4.0%。
-ムーディーズは当社の格付けをBaa2に据え置き、アウトルックは安定的とした。
「レックスフォード・インダストリアルは、第2四半期および通期で好調な業績を維持し、今日のダイナミックな市場環境における当社のビジネスモデルの回復力を実証しました。「南カリフォルニアのインフィルにおける長期的で優れた需給促進要因、埋蔵された大きな成長機会、要塞のようなバランスシート、クラス最高のチームにより、当社のステークホルダーは引き続き価値を高めていくことができます。
Financial Results
第2四半期の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の7,980万ドル（希薄化後1株当たり0.37ドル）に対し、1億1,340万ドル（希薄化後1株当たり0.48ドル）となった。2025年6月30日に終了した6ヵ月間の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期が1億3,840万ドル（希薄化後1株当たり0.64ドル）であったのに対し、1億8,180万ドル（希薄化後1株当たり0.78ドル）であった。2025年6月30日に終了した6ヵ月間の純利益には、前年同期の1,630万ドルに対し、5,750万ドルの不動産売却益が含まれている。
当社の第 2 四半期のコア FFO は 1 億 3,970 万ドルで、前年同期の 1 億 2,960 万ドルから 7.8%増加しました。当社の報告したコアFFOは希薄化後1株当たり0.59ドルで、前年同期の希薄化後1株当たり0.60ドルから1.7％減少しました。2025年6月30日に終了した6ヵ月間のコアFFOは2億8,070万ドルで、前年同期の2億5,310万ドルから10.9％増加した。2025年6月30日に終了した6ヵ月間については、希薄化後1株当たりコアFFOは1.21ドルとなり、前年同期の1.17ドルから3.4％増加した。
当第2四半期のポートフォリオ全体のNOIおよび現金NOIは、前年同期比でそれぞれ2.9％および5.7％増加した。2025年6月30日に終了した6ヵ月間については、ポートフォリオ全体のNOIは前年同期比10.2％増、現金NOIは同12.7％増となった。
当第2四半期の同一物件ポートフォリオのNOIおよび現金NOIは、前年同期に比べそれぞれ1.1％および3.9％増加した。2025年6月30日に終了した6ヵ月間については、前年同期に比べ、同一物件ポートフォリオのNOIは0.9％、現金NOIは4.5％、それぞれ増加した。
Operating Results
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Q2 2025 Leasing Activity |
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Releasing Spreads(1)(2) |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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Net Effective |
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現金 |
| New Leases |
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41 |
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678,727 |
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(17.6)% |
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(22.9)% |
| Renewal Leases |
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58 |
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1,020,266 |
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31.2% |
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16.3% |
| Total Leases |
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99 |
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1,698,993 |
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20.9% |
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8.1% |
(1)正味実効賃料および現金賃料の統計は、比較可能なリース・データが存在するリースのみを含む。詳細については、当社の財務報告補足資料を参照のこと。
(2)新規リースの正味実効スプレッドとキャッシュ・リリース・スプレッドは、それぞれ（31.6％）と（36.9％） の正味実効スプレッドとキャッシュ・リリース・スプレッドを有する106,251平方フィートのリースの影響を大きく受けた。このリースは、当四半期に契約された比較可能な新規リース面積 196,430 平方フィートの約 54%を占めていた。このリースを除くと、新規リースの正味実効スプレッドは（0.5％）、キャッシュ・リリー ススプレッドは（4.2％）であった。
2025年6月30日現在、当社の同一物件ポートフォリオの稼働率は96.1%であった。第 2 四半期の平均稼働率は 95.9%であった。付加価値リポジショニング資産を除いたポートフォリオ全体の稼働率は95.0％、賃貸率は95.1％、付加価値リポジショニング資産を含めたポートフォリオ全体の稼働率は89.2％、賃貸率は89.8％でした。2025年6月30日現在、当社の改良土地および産業用屋外倉庫（IOS）用地は合計約850万平方フィート（196.2エーカー）で、97.9%が賃貸されている。
Transaction Activity
2025年第2四半期および四半期末以降に、当社は519,244平方フィートの再配置および再開発リースを実行した。現在までのところ、再配置・再開発リースは合計912,342平方フィートとなっている。
2025年第2四半期中、当社はリポジショニング1件と再開発1件、合計330,602平方フィートのプロジェクトを安定化させ、投資総額は7,600万ドルとなった。これらのプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り7.3％を達成した。
現在までに、当社は7件の再配置・再開発プロジェクトを安定化させ、その総面積は890,857平方フィート、投資総額は221.4百万ドルであった。これらのプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り7.4％を達成した。
2025年第2四半期には、既に開示した通り、オレンジ郡南部サブマーケットに所在するレイクフォレストのアイコン20番地と、サンディエゴ北部サブマーケットに所在するカールスバッドのカミノ・ビダ・ロブレ2270番地を、合計8,160万ドルで売却した。これらの取引は合計208,610平方フィートで、当社への加重平均アンレバードIRRは12.8%であった。
今年度、当社は合計336,385平方フィートの3物件を総額1億3,400万ドルで売却し、加重平均アンレバードIRRは11.9％となった。
当社はさらに5,400万ドルの処分案件を契約中または受諾済みである。これらの取引は慣例的なデュー・ディリジェンスおよび取引完了条件が適用されるため、当社がこれらの取引を完了できる保証はない。当社は現在、契約中または売り出し中の買収案件を保有していない。
Balance Sheet
手元現金4億3,110万ドル、使途制限現金1億3,010万ドル、無担保リボルビング・クレジット枠12億4,500万ドルを含む流動性総額は18億ドルとなった。
2025年5月30日、当社は無担保上位クレジット契約を変更し、特に無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの借入枠を従来の10億ドルから12億5,000万ドルに拡大し、無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの満期を2026年5月から2029年5月に延長した。25億ドル、無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの満期を2026年5月から2029年5月に延長（各6ヶ月の延長オプション2回あり）、4億ドルの無担保ターム・ローンの満期を2025年7月から2030年5月に延長し、無担保リボルビング・クレジット・ファシリティと4億ドルの無担保ターム・ローンの両方に適用されていた0.10%のSOFR調整を廃止して金利を引き下げた。
2025年6月30日、当社は4億ドルの変動金利債務に関連するSOFRの変動に対するエクスポージャーを管理するため、3つの金利スワップ契約を締結した。これらのスワップは2025年7月1日に発効し、2030年5月30日に満期を迎え、日次SOFRを加重平均3.41375％で固定する。これらの金利スワップの影響を含めると、2030年5月に満期を迎える4億ドルの無担保タームローンのヘッジ実効金利は4.21375%である。
2025年第2四半期以降、当社は3つの1年延長オプションのうち2つ目を行使し、6,000万ドルのタームローン・ファシリティの満期日を2026年10月27日まで延長した。
2025年6月30日現在、当社の債務残高は34億ドルで、平均金利は3.757％（2025年6月30日現在、前述の金利スワップが有効であったと仮定）であり、変動金利債務エクスポージャーはない。当社の債務残高の平均満期までの期間は3.7年で、2027年まで重要な債務満期はない。
ムーディーズ・レーティングスは2025年6月30日、当社の上位無担保格付けを安定的な見通しでBaa2に据え置いた。
Dividends
2025年7月14日、当社の取締役会は、2025年9月30日現在の株主名簿に記録された普通株主および普通投資口保有者に対し、2025年10月15日に現金で支払う、2025年第3四半期の1株当たり0.43ドルの配当を承認した。
2025年7月14日、当社の取締役会は、2025年9月15日現在の登録株主に対し、シリーズB累積償還可能優先株式1株当たり0.367188ドルの四半期配当およびシリーズC累積償還可能優先株式1株当たり0.351563ドルの四半期配当を、2025年9月30日に現金で支払うことを承認した。
Guidance
当社は2025年通年のガイダンスを下記の通り更新する。ガイダンスの詳細および2025年ガイダンス・ロールフォワードについては、当社の補足資料をご参照ください。
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| 2025 Outlook (1) |
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Q2 2025 Updated Guidance |
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Q1 2025 Guidance |
| 希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益 |
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$1.38 - $1.42 |
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$1.31 - $1.35 |
| 希薄化後1株当たりcore ffoの当社持分 |
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$2.37 - $2.41 |
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$2.37 - $2.41 |
| 同一物件ポートフォリオのnoi成長率-ネット・エフェクティブ |
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0.75% - 1.25% |
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0.75% - 1.25% |
| 同一物件ポートフォリオのnoi成長率-現金 |
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2.25% - 2.75% |
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2.25% - 2.75% |
| 同じ物件のポートフォリオの平均稼働率（通期） (2) |
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95.5% - 96.0% |
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95.5% - 96.0% |
| 一般管理費 (3) |
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+/- $82M |
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+/- $82M |
| Net Interest Expense |
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+/- $107M |
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+/- $109.5M |
(1)2025 ガイダンスは2025年6月30日時点のポートフォリオを示すものであり、クローズしていない追加的な買収、売却、関連する貸借対照表上の活動の想定は含まれていない。
(2)2025年6月30日現在、当社の2025年同一物件ポートフォリオは289物件、総賃貸可能面積3,800万平方フィートで構成されており、2025年第2四半期のポートフォリオ総NOIの約80％を占めている。
(3)2025 一般管理費ガイダンスには、現金支出を伴わない株式報酬費用3,730万ドルの見積もりが含まれています。現金支出を伴わない株式報酬には、譲渡制限付株式、期間制LTIPユニット、業績連動型ユニットが含まれ、これらは会社全体の業績に連動しており、実際の業績によって実現するかどうかが決まる。
金利、インフレ、景気、関税、産業用不動産の需給、当社または潜在的な不動産取得者に対する資金調達の可能性および条件、売却および投資のタイミングと利回りなどに関連する潜在的な影響など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、さまざまな要因が、当社のガイダンスに沿った業績を達成する能力に影響を与える可能性があります。当社がそのような結果を達成できる保証はありません。
補足情報および決算説明資料の更新
当社の補足財務報告パッケージおよび決算プレゼンテーションは、当社の投資家向け広報サイトir.refordindustrial.comで入手可能である。
決算発表、投資家説明会のウェブキャストおよびコンファレンスコール
経営陣による電話会議は2025年7月17日（木）午後1時（米国東部時間）に開催される。
ライブ電話会議に参加するには、開始時刻の5分前までに以下のダイヤルイン番号にアクセスし、会議ID 5314484を使用してください。
1 (800) 715-9871（国内からのお電話の場合）
1 (646) 307-1963（国際電話の場合）
電話会議のライブ中継とリプレイはir.refordindustrial.comでも視聴可能。
About Rexford Industrial
レックスフォード・インダストリアルは、世界第4位の工業市場であり、常に全米で最も需要が高く供給が少ない主要市場である南カリフォルニアのインフィル（穴埋め）工業用地への投資、運営、再開発を通じて価値を創造している。当社の高度に差別化された戦略は、独自の価値創造と資産管理能力を通じて、社内外の成長機会を可能にする。2025年6月30日現在、レックスフォード・インダストリアルズの高品質でかけがえのないポートフォリオは、422物件、約5,100万平方フィートの賃貸可能面積で構成され、安定した多様なテナントが入居している。ニューヨーク証券取引所に「REXR」のティッカーで上場している不動産投資信託（REIT）であるレックスフォード・インダストリアルは、S&Pミッドキャップ400インデックスのメンバーである。詳細はwww.rexfordindustrial.com。
Forward Looking Statements
本プレスリリースには、連邦証券法で定義される「将来予想に関する記述」が含まれている場合があります。これらの記述は、現時点での予想、予測、仮定に基づくものであり、リスクや不確実性を内包するものであるため、実際の結果や業績とは大きく異なる可能性があります。将来の見通しに関する記述は、期待、確信、予測、将来の計画や戦略、予想される出来事や傾向、および過去の事実ではない事項に関する同様の表現に関するものです。場合によっては、「可能性がある」、「予定である」、「はずである」、「期待する」、「意図する」、「計画する」、「予測する」、「確信する」、「推定する」、「予測する」、「可能性がある」といった将来の見通しに関する用語や、これらの否定語句、あるいは将来の出来事や傾向の予測や示唆であり、過去の事実のみに関連しない類似の語句の使用により、将来の見通しに関する記述を特定することができます。将来の見通しに関する記述は、当社の誠実な信念、仮定および期待を反映したものですが、将来の業績を保証するものではありません。また、当社の将来の業績および当社が事業を展開する業界の将来の業績に関する予測、仮定、推定は、上記の要因を含むさまざまな要因により、必然的に高度な不確実性およびリスクの影響を受けます。これらおよびその他の要因によって、当社の見積もりおよび確信、ならびに独立した第三者によって作成された見積もりに示されたものとは大きく異なる結果が生じる可能性があります。当社の将来の結果が将来の見通しに関する記述と大きく異なる原因となりうるこれらおよびその他の要因の詳細については、2024年12月31日終了年度の年次報告書（Form 10-K）を含む、当社が米国証券取引委員会に提出した報告書およびその他の提出書類をご覧ください。当社は、基礎となる仮定や要因の変更、新たな情報、データ、方法、将来の出来事、またはその他の変更を反映するために、将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を一切負いません。
非gaap財務指標の定義／考察
営業活動から得た資金（FFO）：当社は、全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従ってFFOを算出している。FFOは、当期純利益（損失）（GAAPに従って計算）から、減価償却可能な営業用不動産の売却益（または売却損）、事業に付随する資産の売却益（または売却損）、減価償却可能な営業用不動産または事業に付随する資産の減損損失、不動産関連の減価償却費および償却費（繰延金融費用の償却費および時価超/時価以下のリース無形資産の償却費を除く）、ならびに非連結合弁事業の調整後を除いたものである。経営陣がFFOを補足的な業績指標として使用しているのは、不動産関連の減価償却費、不動産売却損益、非連結不動産事業体の一時的でない減損、および不動産投資の減損を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃料、および営業費用の動向を把握できる業績指標を提供しているためである。また、FFOは他のREITでも使用されている広く認知された業績指標であるため、投資家は当社の営業成績を他のREITと比較する際の基準として使用できるものと考えています。しかし、FFOには減価償却費が含まれておらず、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準も把握できないため、これらのすべてが実質的な経済効果を持ち、当社の業績に重大な影響を与える可能性があることから、当社の業績を示す指標としてのFFOの有用性は限定的です。他のエクイティREITは、当社のようにNAREITの定義に従ってFFOを計算または解釈していない可能性があり、したがって当社のFFOは、そのような他のREITのFFOと比較できない可能性があります。FFOは当社の流動性を示す指標として使用されるべきものではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきものです。GAAPに最も近い等価値である当期純利益とFFOの調整は、以下の「財務諸表と調整」の項に記載されています。「会社持分FFO」は、普通株主に帰属するFFOを反映したものであり、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていない。
Core Funds from Operation（コアFFO）：コアFFOは、後述の「財務諸表とその関連性」に記載されている「当期純利益と営業活動によるキャッシュ・フローおよびコア営業活動によるキャッシュ・フローとの調整」の表で説明されている比較不可能な項目をFFOで調整することにより算出される。コアFFOは有用な補足的指標であり、当社が継続的な営業業績の一部とみなしていない項目を調整することにより、当社の営業および財務業績をより有意義かつ一貫性をもって期間比較することができると考えています。これらの調整は、当社の財政状態および経営成績に実質的な経済的影響を与えるため、当社の業績を示す指標としてのコアFFOの有用性は限定的です。他の REIT は一貫した方法でコア FFO を算出していない可能性があります。したがって、当社のコアFFOは他のREITのコアFFOと比較できない可能性があります。コア FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきです。「会社持分コア FFO」は、普通株主に帰属するコア FFO を反映しており、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていません。
希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益のガイダンスと希薄化後1株当たりのコアffoのガイダンスの当社持分との調整:
以下は、最も直接的に比較可能なGAAPベースの財務指標である希薄化後1株当たり普通株主に帰属する当期純利益の2025年ガイダンスの範囲と、希薄化後1株当たりコアFFOの当社持分との調整表である。
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2025 Estimate |
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Low |
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High |
| 普通株主に帰属する純利益 |
$ |
1.38 |
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|
$ |
1.42 |
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| 減価償却費の会社負担分 |
1.23 |
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1.23 |
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| 不 動 産 売 却 益 の 会 社 分(1) |
(0.25) |
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(0.25) |
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| Company share of FFO |
$ |
2.36 |
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|
$ |
2.40 |
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| Add: Core FFO adjustments(2) |
0.01 |
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0.01 |
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| コアffoの当社持分 |
$ |
2.37 |
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|
$ |
2.41 |
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(424) 276-3454
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Consolidated Balance Sheets
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Consolidated Statements of Operations
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