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レックスフォード・インダストリアルが2023年第4四半期および通期決算を発表
カリフォルニア州ロサンゼルス - 2024 年 2 月 6 日 - 南カリフォルニアのインフィル地域一帯の産業用不動産への投資と運営による価値創造に注力する不動産投資信託（「REIT」）であるレックスフォード・インダストリアルリアルリアルリアルティ（「当社」または「レックスフォード・インダストリアル」）（NYSE: REXR）は本日、第 4 四半期および 2023 年通年の財務・営業成績を発表した。
2023年通期財務・経営ハイライト:
-普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の1億5,750万ドル（希薄化後1株当たり0.92ドル）に対し、2億2,740万ドル（希薄化後1株当たり1.12ドル）。
-コアFFOは前年比32.9％増の4億4,480万ドル。
-希薄化後1株当たりコアFFOは2.19ドルで、前年比11.7％の増加。
-連結ポートフォリオNOIは前年比26.4％増の6億690万ドル。
-同一物件ポートフォリオのNOIは前年同期比で8.2％増加し、同一物件ポートフォリオの現金NOIは同10.0％増加した。
-同一物件ポートフォリオの平均稼働率は 97.8%。
-新規リースおよび更新リースの賃貸可能面積は740万平方フィートで、GAAPベースで前年比77.5％増、現金ベースで同58.7％増となった。
-総額15億ドルの投資で18件の取引を成立させ、総額2,830万ドルで2件の物件を売却。
-純有利子負債／企業価値比率は15.0%。
-当四半期末後、普通株式の四半期配当を1株当たり0.4175ドル（10％増）と発表。
「レックスフォード・インダストリアル社の好業績は、中長期的なキャッシュフローと基準価額の成長を実現する価値創造に注力していることを示すものです。「レックスフォード・インダストリアルは、2024年以降も当社の起業家的ビジネスモデルを実行し続けるために、非常に有利な立場にあります。
Financial Results:
第4四半期の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の4,070万ドル（希薄化後1株当たり0.22ドル）に対し、6,170万ドル（希薄化後1株当たり0.29ドル）となった。2023年12月31日に終了した年度の普通株主に帰属する当期純利益は、前年度の1億5,750万ドル（希薄化後1株当たり0.92ドル）に対し、2億2,740万ドル（希薄化後1株当たり1.12ドル）であった。2023年12月31日に終了した年度の当期純利益には、前年度の850万ドルに対し、1,900万ドルの不動産売却益が含まれている。
当社の第 4 四半期のコア FFO は 1 億 1,880 万ドルで、前年同期の 9,030 万ドルから 31.5%増加しました。希薄化後1株当たりコアFFOは0.56ドルで、前年同期の希薄化後1株当たり0.49ドルから14.3％増加しました。2023年12月31日に終了した年度のコアFFOは4億4,480万ドルで、前年度の3億3,470万ドルから32.9%増加した。2023年12月31日に終了した年度のコアFFOは希薄化後1株当たり2.19ドルとなり、前年度の希薄化後1株当たり1.96ドルから11.7％増加した。
当第4四半期の連結ポートフォリオNOIおよび現金NOIは、前年同期比それぞれ16.3％および22.5％増加した。2023年12月31日に終了した通期では、当社の連結ポートフォリオNOIおよび現金NOIは前年同期比それぞれ26.4％および29.4％増加した。
当第4四半期の同一物件ポートフォリオNOIおよび現金NOIは、前年同期比それぞれ8.4％および9.5％増加した。2023年12月31日に終了した1年間では、当社の同一物件ポートフォリオのNOIおよび現金NOIは、前年同期比でそれぞれ8.2％および10.0％増加した。
Operating Results:
第4四半期および2023年通年のリース動向は、レックスフォード・インダストリアル社がターゲットとする南カリフォルニアのインフィル市場において、テナントの需要が堅調であることを示している：
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Q4-2023 Leasing Activity |
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Releasing Spreads |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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GAAP |
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現金 |
| New Leases |
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47 |
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727,886 |
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47.8% |
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31.8% |
| Renewal Leases |
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57 |
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1,196,023 |
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66.4% |
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48.5% |
| Total Leases |
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104 |
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1,923,909 |
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63.1% |
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45.6% |
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2023年通年のリース活動 |
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Releasing Spreads |
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# of Leases Executed |
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SF of Leasing |
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GAAP |
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現金 |
| New Leases |
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211 |
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3,073,829 |
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80.2% |
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62.0% |
| Renewal Leases |
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248 |
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4,282,659 |
|
76.8% |
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57.9% |
| Total Leases |
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459 |
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7,356,488 |
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77.5% |
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58.7% |
2023年12月31日現在、当社の同一物件ポートフォリオの稼働率は97.5％であった。2023年第4四半期および通年の平均稼働率は、それぞれ97.5％および97.8％であった。付加価値リポジショニング資産を除いた当社連結ポ ートフォリオの稼働率は97.6％、賃貸率は97.9％であり、付加価値リポジショニング資産を含めた当社連結ポ ートフォリオの稼働率は94.1％、賃貸率は94.5％であった。
Transaction Activity:
2023年第4四半期中、当社は92エーカーの土地に110万平方フィートの建物、150エーカーの工業用開発用地を証券化した1億2,500万ドルのローンなど、総額3億1,450万ドルの4件の投資を完了した。これらの投資を合計すると、加重平均アンレバード初回利回りは6.4%、総投資額に対する安定化利回りは6.8%となる見込みである。さらに、当社は1物件を1,130万ドルの売却価格で売却し、28.0％のアンレバードIRRを得た。
2023年通年で、当社は250エーカーの土地に430万平方フィートの建物と前述の証券化ローンで構成される15億ドルの投資を完了した。これらの投資を合計すると、加重平均アンレバード初期利回りは5.4%、加重平均アンレバード安定化投資利回りは6.1%となる見込みである。さらに、当社は2件の物件を総額2,830万ドルで売却し、加重平均アンレバードIRRは21.4%となった。
2023年第4四半期以降、当社は買収した：
-LAサンガブリエル・バレー・サブマーケットに位置するアーウィンデールのアズサ・キャニオン・ロード5000番地と5010番地を、8,400万ドル（1平方フィートあたり359ドル）で市場外取引した。総面積10.6エーカーの敷地には、100％リースのシングルテナントAクラスビルが2棟あり、総面積は233,984平方フィート。この投資は、当初5.4％のアンレバード・キャッシュ利回りを生み出す。CBREによると、2023年第4四半期末時点のLA-サンガブリエル・バレー・サブマーケット（1億6,100万平方フィート）の空室率は2.0%だった。
2023年第4四半期に、当社は2件のリポジショニング・プロジェクトを安定化させた。これには、合計116,158平方フィートのビル1棟と128,532平方フィートの産業用屋外倉庫用地が含まれ、投資総額は6,600万ドルであった。これらのプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り7.0％を達成した。
2023年通年では、合計490,722平方フィートの建物と、合計337,508平方フィートの産業用屋外倉庫2カ所の計6件の再配置・再開発プロジェクトを安定化させ、投資総額は197.0百万ドルとなった。この6件のプロジェクトは、総投資額に対する加重平均アンレバード安定化利回り6.9％を達成した。
Balance Sheet:
第4四半期末の手元現金は3,340万ドル、無担保リボルビング・クレジット枠は10億ドルであった。2023年12月31日現在、当社の借入残高は22億ドルで、平均金利は3.6%、平均満期までの期間は4.6年、変動金利の借入エクスポージャーはない。当社の選択により利用可能な延長オプションを含めると、2026年まで重要な債務の満期はない。
2023年第4四半期、当社は以下の資本取引を実施した：
-市場公募株式プログラム（「ATMプログラム」）は、株式先渡契約に基づく普通株式3,010,568株を1株当たり平均55.08ドルで販売し、その総額は1億6,580万ドルであった。2023年12月31日現在、ATMプログラムの残存枠は約927.4百万ドル。
-2023年5月の公募増資に関連する未決済の株式先渡契約の一部を、普通株式5,846,966株の発行により決済し、3億2,520万ドルの純収入を得た。
2023年第4四半期以降、当社は2023年5月の公募増資に関連する残りの株式先渡契約を決済し、1億5,177万ドルの純収入と引き換えに普通株式271万9,987株を発行することで、未決済のATM株式先渡契約を一部決済した。
2024年2月6日現在、当社には約1億3,770万ドルの正味先渡代金が残っている。
Dividends:
2024年2月5日、当社の取締役会は、2024年3月28日現在の株主名簿に記録された普通株主および普通投資口保有者に対し、2024年4月15日に現金で支払われる、2024年第1四半期の1株当たり0.4175ドルの配当を宣言した。
2024年2月5日、当社の取締役会は、2024年3月15日現在の登録株主に対し、シリーズB累積償還可能優先株式1株当たり0.367188ドルの四半期配当と、シリーズC累積償還可能優先株式1株当たり0.351563ドルの四半期配当を、2024年3月28日に現金で支払うことを宣言した。
Guidance:
当社は2024年通期のガイダンスを以下の通り開始する。コアFFOガイダンスは、2024年2月6日時点の当社のインプレース・ポートフォリオを指し、クローズしていない追加取得、売却、または関連するバランスシート活動の前提は含まれていない。ガイダンスの詳細および2024年ガイダンス・ロールフォワードについては、当社の補足資料をご参照ください。
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| 2024 Outlook (1) |
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2023 Actual |
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2024 Guidance |
| 希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益 |
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$1.12 |
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$1.11 - $1.14 |
| 希薄化後1株当たりcore ffoの当社持分 |
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$2.19 |
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$2.27 - $2.30 |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-gaap |
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8.2% |
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4.0% - 5.0% |
| 同じ不動産ポートフォリオのnoi成長率-キャッシュ |
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10.0% |
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7.0% - 8.0% |
| 同じ物件のポートフォリオの平均稼働率（通期） (2) |
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97.8% |
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96.5% - 97.0% |
| 一般管理費 (3) |
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$75.0M |
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+/- $83.0M |
| Net Interest Expense |
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$61.4M |
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$60.0M - $61.0M |
(1)2024 ガイダンスは2024年2月6日時点のポートフォリオであり、クローズしていない追加的な買収、売却、関連するバランスシート上の活動の想定は含まれていない。
(2)2024年同一物件ポートフォリオは、当社の連結ポートフォリオのサブセットであり、2023年1月1日から2024年2月6日までの期間に当社が100％所有していた物件を含み、2023年および2024年中にリポジショニング／再開発（現在および将来）またはリースアップに分類された、または分類される予定の物件は除外されている（特に断りのない限り）。2024年1月1日現在、当社の2024年同一物件ポートフォリオは296物件、総賃貸可能面積3,720万平方フィートで構成されている。2023年通年の2024年同一物件ポートフォリオの平均稼働率は97.0％であった。
(3)2024 一般管理費ガイダンスには、現金支出を伴わない株式報酬費用3,600万ドルの見積もりが含まれています。現金支出を伴わない株式報酬には、譲渡制限付株式、期間制LTIPユニット、業績連動型ユニットが含まれ、これらは会社全体の業績に連動しており、実際の業績によって実現するかどうかが決まる。
金利、インフレ、景気、産業用不動産の需給、当社または不動産取得希望者に対する資金調達の可能性および条件、売却および投資のタイミングと利回りなどに関連する潜在的な影響など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、さまざまな要因が、当社のガイダンスに沿った業績を達成する能力に影響を与える可能性があります。当社がそのような結果を達成できる保証はありません。
補足情報および投資家向けプレゼンテーションの更新:
当社の補足財務報告パッケージおよび最新の投資家向けプレゼンテーションは、当社の投資家向けウェブサイトir.refordindustrial.comでご覧いただけます。
決算発表、投資家説明会のウェブキャストおよびコンファレンスコール:
経営陣による電話会議は2024年2月7日（水）午後1時（米国東部時間）に開催される。
ライブ電話会議に参加するには、開始時刻の5分前までに以下のダイヤルイン番号にアクセスしてください。
1-877-407-0789 (for domestic callers)
1-201-689-8562 (for international callers)
電話会議の再生は2024年3月7日まで可能で、以下の番号とパスコード13742410を使ってアクセスできる。
1-844-512-2921 (for domestic callers)
1-412-317-6671 (for international callers)
電話会議のライブ中継とリプレイはir.refordindustrial.comでも視聴可能。
About Rexford Industrial:
レックスフォード・インダストリアルは、世界第4位の工業市場であり、常に全米で最も需要が高く供給が少ない主要市場である南カリフォルニアのインフィル（穴埋め）工業用地への投資、運営、再開発を通じて価値を創造している。当社の高度に差別化された戦略は、独自の価値創造と資産管理能力を通じて、社内外の成長機会を可能にする。レックスフォード・インダストリアルズの高品質でかけがえのないポートフォリオは、374物件、約4,610万平方フィートの賃貸可能面積で構成され、安定した多様なテナントが入居している。不動産投資信託（REIT）としてニューヨーク証券取引所に「REXR」のティッカーで上場しており、レックスフォード・インダストリアルはS&Pミッドキャップ400インデックスのメンバーである。詳細はwww.rexfordindustrial.com。
Forward Looking Statements:
本プレスリリースには、連邦証券法で定義される「将来予想に関する記述」が含まれている場合があります。これらの記述は、現時点における予想、予測、仮定に基づくものであり、リスクや不確実性を内包するものであるため、実際の結果や業績とは大きく異なる可能性があります。将来の見通しに関する記述は、期待、確信、予測、将来の計画や戦略、予想される出来事や傾向、および過去の事実ではない事項に関する同様の表現に関するものです。場合によっては、「可能性がある」、「予定である」、「はずである」、「期待する」、「意図する」、「計画する」、「予測する」、「確信する」、「推定する」、「予測する」、「可能性がある」といった将来の見通しに関する用語や、これらの否定語句、または将来の出来事や傾向の予測や示唆であり、過去の事実のみに関連しない類似の語句の使用により、将来の見通しに関する記述を特定することができます。将来の見通しに関する記述は、当社の誠実な信念、仮定および期待を反映したものですが、将来の業績を保証するものではありません。また、当社の将来の業績および当社が事業を展開する業界の将来の業績に関する予測、仮定、推定は、上記の要因を含むさまざまな要因により、必然的に高度な不確実性およびリスクの影響を受けます。これらおよびその他の要因によって、当社の見積もりや確信、および独立した第三者によって作成された見積もりに示されたものとは大きく異なる結果が生じる可能性があります。当社の将来の結果が将来の見通しに関する記述と大きく異なる原因となりうるこれらおよびその他の要因の詳細については、2022年12月31日終了年度の年次報告書（フォーム10-K）を含む、当社が米国証券取引委員会に提出した報告書およびその他の提出書類をご覧ください。当社は、基礎となる仮定または要因の変更、新たな情報、データまたは方法、将来の出来事またはその他の変更を反映するために、将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を一切負いません。
非gaap財務指標の定義／考察:
営業活動から得た資金（FFO）：当社は、全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従ってFFOを算出している。FFOは、当期純利益（損失）（GAAPに基づき計算）から、減価償却可能な営業用不動産の売却益（または売却損）、事業に付随する資産の売却益（または売却損）、減価償却可能な営業用不動産または事業に付随する資産の減損損失、不動産関連の減価償却費および償却費（繰延融資費用の償却費および時価超／時価以下のリース無形資産償却費を除く）、ならびに非連結合弁事業の調整後を除いたものである。経営陣がFFOを補足的な業績指標として使用しているのは、不動産関連の減価償却費、不動産売却損益、非連結不動産事業体の一時的でない減損、および不動産投資の減損を除外することにより、前年同期比で比較した場合、稼働率、賃貸料、営業費用の動向を把握できる業績指標を提供しているためである。また、FFOは他のREITでも使用されている広く認知された業績指標であるため、投資家は当社の営業成績を他のREITと比較する際の基準として使用できるものと考えています。しかし、FFOには減価償却費が含まれておらず、使用状況や市場環境から生じる不動産の価値の変動や、不動産の営業成績を維持するために必要な資本支出やリース手数料の水準も把握できないため、これらのすべてが実質的な経済効果を持ち、当社の業績に重大な影響を与える可能性があることから、当社の業績を示す指標としてのFFOの有用性は限定的です。他のエクイティREITは、当社のようにNAREITの定義に従ってFFOを計算または解釈していない可能性があり、したがって当社のFFOは、そのような他のREITのFFOと比較できない可能性があります。FFOは当社の流動性を示す指標として使用されるべきものではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきものです。GAAPに最も近い等価値である当期純利益とFFOの調整は、以下の「財務諸表と調整」の項に記載されています。「会社持分FFO」は、普通株主に帰属するFFOを反映したものであり、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていない。
Core Funds from Operation（コアFFO）：コアFFOは、後述の「財務諸表とその関連性」に記載されている「当期純利益と営業活動によるキャッシュ・フローおよびコア営業活動によるキャッシュ・フローとの調整」の表で説明されている比較不可能な項目をFFOで調整することにより算出される。コアFFOは有用な補足的指標であり、当社が継続的な営業業績の一部とみなしていない項目を調整することにより、当社の営業および財務業績をより有意義かつ一貫性をもって期間比較することができると考えています。これらの調整は、当社の財政状態および経営成績に実質的な経済的影響を与えるため、当社の業績を示す指標としてのコアFFOの有用性は限定的です。他の REIT は一貫した方法でコア FFO を算出していない可能性があります。したがって、当社のコアFFOは他のREITのコアFFOと比較できない可能性があります。コア FFO は、GAAP に基づいて計算された当期純利益を補足するものとしてのみ、当社の業績を示す指標として考慮されるべきです。「会社持分コア FFO」は、普通株主に帰属するコア FFO を反映しており、非支配持分、参加証券および優先株主に配分可能な金額は含まれていません。
希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益のガイダンスと希薄化後1株当たりのコアffoのガイダンスの当社持分との調整:
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Consolidated Balance Sheets
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Consolidated Statements of Operations
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