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AMH、2026年第1四半期の財務・業績を発表
第1四半期は堅調な業績を達成、春の賃貸活動は加速している
2026年5月6日、ラスベガス発—一戸建て賃貸住宅の大規模な統合型所有・運営・開発を手掛ける大手企業であるAMH（NYSE: AMH）（以下「当社」）は本日、2026年3月31日に終了した四半期の財務および経営実績を発表しました。
Highlights
•2026年第1四半期の家賃およびその他の一戸建て物件からの収益は、前年同期比2.8%増の4億7,200万ドルとなった。
•2026年第1四半期の普通株主に帰属する当期純利益は1億2,780万ドル（希薄化後1株当たり0.35ドル）となり、2025年第1四半期の1億1,000万ドル（希薄化後1株当たり0.30ドル）から増加した。
•2026年第1四半期において、普通株式およびユニット保有者に帰属するコアFFO（「Core FFO」）は前年同期比4.6%増となり、FFO1株およびユニット当たり0.48ドルとなりました。また、普通株式およびユニット保有者に帰属する調整後FFO（「調整後FFO」）は前年同期比8.0%増となり、2026年第1四半期においてFFO1株およびユニット当たり0.45ドルとなりました。
•2026年第1四半期において、既存物件のコア純営業利益（「コアNOI」）は前年同期比3.7％増加した。
•2026年第1四半期において、同一物件の平均稼働日数比率95.1%を達成したほか、更新契約と新規契約における賃料スプレッドがそれぞれ3.2%および-0.8%となったことを受け、複合賃料率で2.2%の伸びを記録した。
•春の賃貸シーズンは引き続き好調に推移しており、4月の同一物件平均稼働日数率は95.6％、新規賃貸契約の賃料上昇率は1.2％、更新契約の賃料上昇率は3.0％を記録しました。
•2026年第1四半期に、当社のAMH開発プログラムを通じて、完全子会社および非連結合弁事業向けに、高品質かつ省エネ型の新築住宅を計539戸引き渡しました。
•2026年第1四半期に、発行済みクラスA普通株式370万株を、1株あたり31.49ドルの加重平均価格で、総額1億1,510万ドルにて買い戻し、消却しました。
•2026年4月、発行済みのクラスA普通株式320万株を、1株あたり29.37ドルの加重平均価格、総額9,400万ドルで買い戻し、消却しました。
「AMHは、事業プラットフォーム全体での着実な業務遂行と、現場チームによる堅実な経費管理に支えられ、堅調な第1四半期を達成しました。春の賃貸シーズンに入り、3月に見られた好調な勢いは4月も続き、その結果、入居率がさらに向上し、新規賃貸契約のスプレッドもプラスに転じました」と、AMHの最高経営責任者（CEO）であるブライアン・スミス氏は述べた。 「経済の不透明感が高まる中、これらの結果は、一戸建て賃貸需要の底堅さと、今年残りの期間におけるAMHプラットフォームの強さを示しています。」
2026年第1四半期決算
2026年第1四半期の普通株主に帰属する当期純利益は1億2,780万ドル（希薄化後1株当たり0.35ドル）となり、2025年第1四半期の1億1,000万ドル（希薄化後1株当たり0.30ドル）から増加しました。この増加は、主に家賃およびその他の一戸建て物件関連収益の増加が総費用の増加を上回ったこと、ならびに不動産売却益の増加によるものです。
2026年第1四半期の家賃およびその他の一戸建て物件による収益は、2025年第1四半期の4億5,930万ドルから2.8％増加し、4億7,200万ドルとなりました。この収益の伸びは、主に家賃の上昇によるものです。
2026年第1四半期のポートフォリオ全体のコアNOIは、2025年第1四半期の2億5,880万ドルから4.8%増加し、2億7,120万ドルとなりました。この増加は、主に賃料の上昇によるコア収益の2.7%増と、コア不動産運営費の1.2%減によるものです。
当社の既存物件ポートフォリオについては、2026年第1四半期のコア収益は2.4%増の3億6,580万ドルとなり、 （2025年第1四半期の3億5,730万ドルと比較）。これは、物件当たりの平均月間実質賃料が3.0％増加したこと、および手数料の増加によるものであり、平均稼働日数の80ベーシスポイントの減少によって一部相殺された。 2026年第1四半期の既存物件（Same-Home）からのコア物件運営費用は、2025年第1四半期の1億2,030万ドルに対し、0.2％減の1億2,000万ドルとなりました。これは、当社の効果的なコスト管理を反映したものです。 その結果、既存物件からのコアNOIは、2025年第1四半期の2億3,700万ドルに対し、2026年第1四半期には3.7%増の2億4,590万ドルとなりました。
2026年第1四半期の普通株式およびユニット保有者に帰属するコアFFOは2億100万ドル（FFO1株・ユニット当たり0.48ドル）となり、2025年第1四半期の1億9,470万ドル（FFO1株・ユニット当たり0.46ドル）から増加しました。 2026年第1四半期の普通株式およびユニット保有者に帰属する調整後FFOは1億8,740万ドル（FFO1株・ユニット当たり0.45ドル）となり、2025年第1四半期の1億7,660万ドル（FFO1株・ユニット当たり0.42ドル）から増加しました。この改善は、主にポートフォリオ全体のコアNOIの成長によるものです。
投資
2026年3月31日現在、当社の販売用物件を除く一戸建て住宅の総数は60,200戸であり、2025年12月31日現在の60,337戸と比較して、 2026年第1四半期において137戸の減少となり、これには売却対象として特定された594戸が含まれていますが、当社のAMH開発プログラムを通じて運営ポートフォリオに引き渡された新築住宅457戸により、その減少分の一部が相殺されました。 2026年第1四半期には、さらに82戸の新築住宅を開発し、非連結合弁事業に引き渡しました。これにより、AMH開発プログラムを通じた住宅の引き渡し総数は539戸となりました。2026年3月31日現在、当社は販売用物件として1,037戸、非連結合弁事業として3,858戸を保有しています。
資本活動、貸借対照表および流動性
2026年1月、当社は2018年の自社株買いプログラムに基づくクラスA普通株式の買い戻しに関する残存承認枠を全額活用し、発行済みのクラスA普通株式370万株を、1株当たり加重平均価格31.49ドル、総額1億1,510万ドルで買い戻し、消却しました。 2026年2月、当社の取締役会は、公開市場または私的交渉による取引において、発行済みA種普通株式を最大5億ドル、発行済み優先株式を最大2億5,000万ドルまで随時買い戻す新たな自社株買いプログラムを承認しました。 買戻された全株式は、事実上の消却扱いとなり、発行可能株式かつ未発行株式のステータスに戻されます。2026年4月、当社は発行済みクラスA普通株式320万株を、1株当たり加重平均価格29.37ドル、総額9,400万ドルで買戻し・消却し、これにより、新たな株式買戻しプログラムに基づく残存承認額は4億600万ドルとなりました。
2026年3月31日現在、 当社の現金および現金同等物は6,330万ドル、未償却割引および未償却繰延融資費用を除いた未償還債務総額は52億ドルであり、加重平均金利は4.5％、加重平均残存期間は7.9年であった。これには、12億5,000万ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティに基づく未償還借入金3億9,000万ドルが含まれている。 2026年第1四半期において、当社は5,050万ドルの内部留保キャッシュフローを生み出し、710物件を売却して1億9,910万ドルの純売却益を計上した。
2026 Guidance
以下に、2026年度通期の普通株式およびユニット保有者に帰属するコアFFOに関する当社の現在の見通し、およびその基礎となる前提条件を記載します。 適用されるSEC規則による例外規定に基づき、当社は、GAAP純利益、最も比較可能なGAAP財務指標、または2026年度コアFFO見通しとGAAP純利益との調整表を提供しておりません。これは、GAAP純利益に含まれる以下の項目を合理的に予測することができないためです： (i) 連結対象物件および非連結の不動産合弁事業における一戸建て物件等の売却益および減損損失（純額）、(ii) 取得、処分およびその他の取引費用、ならびに (iii) ハリケーン関連費用（純額）。これら各項目の実際の金額は、当社の2026年GAAP純利益に重大な影響を及ぼす可能性があり、また過去の財務実績で開示されている通り、過年度のGAAP純利益にも重大な影響を与えてきました。
Guidance Summary
2026年度通期の業績見通しは据え置かれた。主要な賃貸契約シーズンや退去シーズンがまだ先にある中、AMHの各チームは着実な業務遂行を行っている。
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Full Year 2026(Unchanged) |
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| 普通株式および投資口所有者に帰属するコアffo |
$1.89 - $1.95 |
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| 普通株式および投資口所有者に帰属するコアffoの伸び |
1.1% - 4.3% |
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| Same-Home |
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| Core revenues growth |
1.25% - 3.25% |
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| コア物件営業費用の伸び |
1.75% - 3.75% |
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| Core NOI growth |
1.00% - 3.00% |
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Full Year 2026(Unchanged) |
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| Investment Program |
Properties |
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Investment |
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| Wholly owned acquisitions |
— |
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— |
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| Wholly owned development deliveries |
1,300 - 1,500 |
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$500 ～ $600 million |
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| JV development deliveries (1) |
400 - 600 |
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$150 ～ $250 million |
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| Total gross capital investment (1) |
1,700 - 2,100 |
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$650 ～ $850 million |
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(1)合弁事業による納入実績および設備投資は100％として計上されている。
Additional Information
当社の2026年第1四半期決算発表資料および補足資料、ならびに本プレスリリースは、当社ウェブサイト（www.amh.com）の「Investor relations（投資家情報）」に掲載されています。また、これらの情報は、フォーム8-Kによる現況報告書として米国証券取引委員会（SEC）にも提出されています。
Conference Call
2026年5月7日（木）午後12時（米国東部時間）に、2026年3月31日締めの四半期決算に関する説明および事業動向の最新情報提供を目的とした電話会議を開催いたします。 国内からの参加番号は (877) 451-6152（米国およびカナダ）、国際からの参加番号は (201) 389-0879 です（パスコードは不要です）。音声ウェブキャストは、www.amh.com の「Investor relations（投資家情報）」にあるリンクから同時にご視聴いただけます。 電話会議の録音再生は、2026年5月21日（木）まで、(844) 512-2921 （米国およびカナダ）または (412) 317-6671（国際）に電話し、再生パスコード 13759161# を入力するか、www.amh.com の「Investor relations」にあるリンクからアクセスできます。
About AMH
amh（nyse: amh）は、一戸建て賃貸住宅の大規模統合所有者・運営者・開発業者として業界をリードしています。当社はメリーランド州に本拠を置く内部管理型不動産投資信託（reit）であり、賃貸物件としての住宅開発・改修・賃貸・管理に注力しています。
近年、当社は「2026年 Great Place to Work®」に選出され、Builder100による「2026年米国トップ住宅建設会社」に選ばれ、さらにNewsweekおよびStatista Inc.による「2025年米国で最も信頼される企業」の一つに選出されました。 2026年3月31日現在、当社は米国南東部、中西部、南西部、および山岳西部地域において、61,000戸を超える一戸建て住宅を所有しています。AMHに関する詳細情報は、当社のウェブサイト（www.amh.com）でご覧いただけます。
amhとは、american homes 4 rent、american homes 4 rent, l.p.およびそれらの子会社や合弁会社の1つ以上を指します。特定の州ではamh livingまたはamerican homes 4 rentとして営業しています。詳しくはwww.amh.com/dba。
将来の見通しに関する記述についての注意事項
本プレスリリースおよび添付の補足情報パッケージには「将来に関する記述」が含まれています。これらの将来に関する記述は、歴史的事実ではない事項に関する見解、期待、意図、または類似の表明に関連し、一般的に「推定する」、「予測する」、「信じる」、「期待する」、「見込む」、「意図する」、「潜在的な」、「計画する」、「目標」、「見通し」、「ガイダンス」などの言葉、または将来の事象の不確実性を伝えるその他の言葉が伴います。 「予測」、「予想」、「確信」、「期待」、「見込み」、「意図」、「潜在」、「計画」、「目標」、「見通し」、「ガイダンス」などの語句、または将来の出来事や結果の不確実性を示すその他の語句が一般的に付随します。 本プレスリリースおよび補足情報パッケージに含まれる将来予測に関する記述の例としては、とりわけ、当社の2026年ガイダンス、当社の買収および住宅建設プログラムが継続的な成長をもたらすという当社の見解、ならびに補足情報パッケージに記載された開発物件引渡しの予定時期などが挙げられます。当社は、これらの将来予測に関する記述を、将来の出来事に関する現在の期待および仮定に基づいて作成しています。 当社の経営陣はこれらの予想と前提が合理的であると判断していますが、それらは本質的に、事業、経済、競争、規制その他のリスク、不測の事態、不確実性の影響を受けやすく、その多くは予測が困難であり、当社の制御が及ばないため、実際の結果はこれらの将来見通しに関する記述で表明または暗示された将来の結果、業績、達成度と大きく異なる可能性があります。 投資家は、本プレスリリース発表時点での見解を示すに過ぎないこれらの将来予測に関する記述に過度に依存すべきではありません。当社は、適用法令で要求される場合を除き、実際の結果や予想の変更に合わせて将来予測に関する記述を更新する義務を負いません。 実際の結果がこれらの将来予測に関する記述で表明された内容と異なる原因となり得るリスク及び不確実性、ならびに当社の事業全般に関連するリスクの詳細については、2025年12月31日終了年度の当社の年次報告書（form 10-k）およびその後secに提出した書類に記載されている「リスク要因」を参照してください。
AMH
要約連結貸借対照表
(単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりのデータを除く)
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March 31, 2026 |
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December 31, 2025 |
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(未監査) |
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| 資産 |
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| Single-family properties: |
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| 土地 |
$ |
2,418,410 |
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$ |
2,406,467 |
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| Buildings and improvements |
12,058,732 |
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11,971,961 |
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| Single-family properties in operation |
14,477,142 |
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14,378,428 |
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| Less: accumulated depreciation |
(3,443,333) |
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(3,366,795) |
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| 稼働中の一戸建て物件（純額 |
11,033,809 |
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11,011,633 |
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| 開発中の一戸建て物件および開発用地 |
1,139,179 |
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1,233,586 |
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| 売却予定の一戸建て不動産および土地（純額 |
235,549 |
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225,861 |
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| 不動産資産合計（純額 |
12,408,537 |
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12,471,080 |
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| 現金および現金同等物 |
63,301 |
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108,516 |
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| 制限付き現金 |
144,863 |
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122,174 |
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| Rent and other receivables |
48,241 |
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43,119 |
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| エスクロー預金、前払費用およびその他の資産 |
239,103 |
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228,017 |
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| 非連結ジョイントベンチャーへの投資 |
150,714 |
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148,935 |
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| 営業権 |
120,279 |
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120,279 |
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| 資産合計 |
$ |
13,175,038 |
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$ |
13,242,120 |
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| 負債の部 |
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| Revolving credit facility |
$ |
390,000 |
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$ |
360,000 |
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| Unsecured senior notes, net |
4,737,926 |
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4,735,735 |
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| 買掛金および未払費用 |
447,118 |
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436,879 |
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| 負債合計 |
5,575,044 |
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5,532,614 |
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| コミットメントおよび偶発事象 |
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| エクイティ |
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| Shareholders’ equity: |
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| A種普通株式（1株当たり額面0.01ドル、発行可能株式総数4億5,000万株、2026年3月31日時点の発行済株式数は3億6,316万711株、2025年12月31日時点の発行済株式数は3億6,602万1,665株）) |
3,632 |
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3,660 |
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| B種普通株式（1株当たり額面0.01ドル、発行可能株式総数50,000,000株、2026年3月31日および2025年12月31日現在の発行済株式数635,075株）) |
6 |
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6 |
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| 優先株式（1株当たり額面0.01ドル、発行可能株式総数1億株、2026年3月31日および2025年12月31日現在の発行済み株式数9,200,000株）) |
92 |
|
|
92 |
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| 資本準備金 |
7,297,948 |
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7,411,003 |
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| 累積赤字 |
(380,213) |
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(387,643) |
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| 累積その他の包括利益 |
6,320 |
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|
6,630 |
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| Total shareholders’ equity |
6,927,785 |
|
|
7,033,748 |
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| 非支配持分 |
672,209 |
|
|
675,758 |
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| 資本合計 |
7,599,994 |
|
|
7,709,506 |
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| 負債及び資本合計 |
$ |
13,175,038 |
|
|
$ |
13,242,120 |
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AMH
凝縮された連結損益計算書
(単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりのデータを除く)
(未監査)
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3月31日に終了した第1四半期について, |
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2026 |
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2025 |
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| 賃料およびその他の一戸建て不動産収入 |
$ |
472,024 |
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$ |
459,276 |
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| Expenses: |
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| Property operating expenses |
168,709 |
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167,530 |
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| Property management expenses |
33,284 |
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34,181 |
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| 販売費及び一般管理費 |
21,332 |
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19,671 |
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| 支払利息 |
48,222 |
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45,426 |
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| 取得、処分およびその他の取引費用 |
3,060 |
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3,061 |
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| 減価償却費および償却費 |
127,344 |
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|
124,928 |
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| Total expenses |
401,951 |
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394,797 |
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| 一棟不動産およびその他の売却益および減損（純額 |
78,444 |
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62,016 |
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| 負債の早期消滅に関する損失 |
— |
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(216) |
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| その他の収益および費用（純額 |
327 |
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2,434 |
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| 純利益 |
148,844 |
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128,713 |
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| 非支配持分 |
17,590 |
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15,255 |
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| 優先株式の配当金 |
3,486 |
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|
3,486 |
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| 普通株主に帰属する純利益 |
$ |
127,768 |
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|
$ |
109,972 |
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| Weighted-average common shares outstanding: |
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| 基本 |
364,281,692 |
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370,372,388 |
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| 希薄化後 |
364,498,367 |
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370,761,741 |
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| 1株当たりの普通株主に帰属する当期純利益: |
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| 基本 |
$ |
0.35 |
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|
$ |
0.30 |
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| 希薄化後 |
$ |
0.35 |
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|
$ |
0.30 |
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Defined Terms
Average Monthly Realized Rent
関連する期間の平均月間実現賃料は、賃料およびその他の一棟不動産の収入（すなわち、一棟不動産の賃料）のうちリー ス分を、(a) 物件数および (b) 平均稼働日数の積で除し、月数で割ったものとして計算される。期間中に部分的に所有した物件については、この計算を所有日数に応じて調整する。
Average Occupied Days Percentage
当該期間における物件の稼働日数を、当該物件が最初に運用開始されてから同期間中に所有されていた総日数で割った値。この計算には、売却目的保有に分類される物件は含まれない。
Occupied Property
物件は、リース契約の開始日（すなわち、開始日）に占有されたものとして分類されるが、これは、リース契約の締結（すなわち、署名）と同時に発生することもあれば、締結後に発生することもある。
Recurring Capital Expenditures
セイムホーム・ポートフォリオの場合、経常的資本支出には、物件の価値を維持し、機能を維持するために必要な、期中に計上された更新費用およびその他の資本支出が含まれる。ポートフォリオ全体については、(a)セイムホーム1棟あたりの当期経常資本的支出実績に、(b)新規取得の非安定化物件および売却目的保有に分類された物件を除く総物件数を乗じて、経常資本的支出を算出する。
Same-Home Property
物件は、比較対象として表示される最も古い期間の期首から90日以上前に安定化した場合、セイムホームに分類される。売却目的保有に分類された場合、または災害損失が発生した場合は、セイムホームから除外される。
Stabilized Property
一括購入ではなく）個別に取得した物件は、当社により改装または新築された後、最初に90日を超える期間賃貸または賃貸可能な状態になった時点で安定化物件に分類される。一括購入により取得した物件は、まずグループ全体として、(1)当社の運営プラットフォームへの完全な導入が可能な十分な期間所有し、(2)当社の所有下で物件のかなりの部分が少なくとも一度はテナントの入れ替わりを経験し、当社の物件基準を満たすための改修・改善の機会が得られるまで、非安定化とみなされる。このような時間が経過した後、一括購入により取得した物件は、当社の標準的な安定化基準に基づき、個々の物件ごとに評価される。
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Contact:
AMH Investor Relations
Phone: (855) 794-2447
Email: investors@amh.com
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