サブラヘルスケアREITの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

の第13項または第15項（d）に準拠しています。

1934年証券取引所法

報告日（最も早く報告された事象の発生日）。2023年2月21日

サブラ・ヘルスケア・リミット社

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)

メリーランド

001-34950

27-2560479

(State ofIncorporation)

(CommissionFile Number)

(I.R.S. EmployerIdentification No.)

18500 Von Karman Avenue

Suite 550

Irvine

92612

(主要経営陣の住所)

(Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番を含む）。(888) 393-8248

(旧姓または旧住所（前回の報告書から変更された場合）。)

Form 8-Kの提出が、以下のいずれかの条項に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックを入れてください。


☐			証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)


☐			取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)


☐			取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))


☐			証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)項に基づいて登録された証券:


Title of each class	Trading symbol(s)	登録されている各取引所の名称
普通株式、額面0.01ドル	SBRA	the nasdaq stock market llc

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。


Emerging growth company			☐

新興成長企業の場合、登録者が証券取引法第13条(a)に従って提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長移行期間を使用しないことを選択した場合、チェックマークを付けて示してください。☐


Item 2.02			営業成績および財政状態。

2023 年 2 月 21 日、Sabra Health Care REIT, Inc.（以下「Sabra」）は、2022 年 12 月 31 日に終了した 3 ヶ月間の業績を報告するプレスリリースを発表しました。このプレスリリースは、Sabra のウェブサイトの投資家向けセクション（www.sabrahealth.com）で無料で公開されている「非 GAAP 財務指標の関連付け」を参照しています。プレスリリースの本文および非 GAAP 財務指標の調整表は、それぞれ別紙 99.1 および 99.3 として本書に添付され、参照することにより本書に明確に組み込まれるものとします。


Item 7.01			Regulation FD Disclosure.

別紙 99.1 として本書に添付されたプレスリリースは、Sabra のウェブサイトの投資家向けセクション（www.sabrahealth.com）で無料で入手可能な補足情報パッケージを参照しています。この補足情報パッケージのテキストは、添付資料 99.2 としてここに掲載され、参照することにより本書に明確に組み込まれます。

Sabra は、投資家向けプレゼンテーションにおいて、本レポートに添付された別紙 99.4 の資料を提示する意向です。これらの資料の提供は、かかる提供がレギュレーション FD またはその他の証券法によって義務付けられていること、あるいは、プレゼンテーション資料に、他では公開されていない重要な投資家情報が含まれていることを表明するものではありません。また、Sabra は、将来的にこのような情報を更新する義務を負うものではありません。

本フォーム 8-K の第 2.02 項および第 7.01 項に記載された情報、および添付の別紙 99.1, 99.2, 99.3 および 99.また、1933 年証券法（改正）または証券取引法に基づく Sabra のいかなる提出書類にも、かかる提出書類に特定の参照として明示的に記載されているものを除き、かかる提出書類の一般的な組み込み文言にかかわらず、参照により組み込まれないものとします。


Item 9.01			Financial Statements and Exhibits.


(d)						Exhibits.

99.1						2023年2月21日付、Sabra Health Care REIT, Inc.のプレスリリース。

99.2						Sabra Health Care REIT, Inc.2022年12月31日付の補足情報パッケージ。

99.3						2022年12月31日付の「Non-GAAP財務指標の調整」。

99.4						投資家向け説明会を開催しました。

104						cover page interactive data file (インラインxbrl文書内に埋め込まれている)。

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は、正当に権限が付与された以下の署名者によって、本報告書が登録者のために署名された。


	サブラ・ヘルスケア・リミット社

Date: February 21, 2023	/S/ MICHAEL COSTA
	Name:	Michael Costa
	Title:	最高財務責任者、秘書兼エグゼクティブ・バイスプレジデント

EX-99.1 2 sbraex9912022q4.htm Q4 2022 EARNINGS RELEASE Document

Exhibit 99.1

FOR IMMEDIATE RELEASE

Sabra、2022年第4四半期決算を発表

カリフォルニア州アーバイン、2023年2月21日 - Sabra Health Care REIT, Inc.（「Sabra」、「当社」または「当社」）（Nasdaq：SBRA）は本日、2022年度第4四半期の業績を発表しました。

2022年第4四半期業績および直近の出来事

-2022年度第4四半期の希薄化後普通株式1株当たり業績は以下のとおりです。

-純損益： $(0.37)

-FFO: 0.25ドル

-ノーマライズドFFO：0.37ドル

-AFFO：0.34ドル

-ノーマライズドAFFO：0.37ドル

-EBITDARMのカバレッジサマリー。

-Skilled Nursing/Transitional Care。

1.77倍（北米移行、アバミール社リース変更に伴うプロフォーマベース）

1.54倍（北米移行、アバミアのリース契約変更、プロバイダー救済基金控除後のプロフォーマ値）

-シニア住宅： 1.19倍

-ビヘイビアヘルス1.71x

-専門病院・その他6.95x

-2023 年 2 月 1 日、Sabra は North American Health Care, Inc（以下「North American」）に賃貸していた 24 物件のポートフォリオを、The Ensign Group（以下「Ensign」）と Avamere Family of Companies（以下「Avamere」）に合計年間 3450 万ドルの初期賃料で移行を完了させました。

-2022年第4四半期に、新たに設立した合弁会社を通じて、カナダの高齢者向け住宅管理コミュニティ3件の85%の持分を5,210万ドルで取得し、安定化キャッシュ利回り7.6%と推定しています。さらに、依存症治療センターに転換される物件に 1,310 万ドルを投資し、Sabra の総投資額は 1,630 万ドル、利回りは 8.5%となる見込みです。

-2022年12月31日に、Sabraは当社独自の開発パイプラインから管理型高齢者住宅を4080万ドルで取得しました。このうち460万ドルは、当社の優先株式投資により既に資金調達されたものです。この投資の安定化キャッシュ・イールドは 7.3％と推定されます。

- 2022 年第 4 四半期に、熟練看護施設 7 施設の売却により、2590 万ドルの総収入を得ました。2022 年 12 月 31 日以降、Sabra は、以前に開示した売却及び返済活動から 1 億 5,870 万ドルの総収益を受け取りました。

-Sabra は、すでに発表したとおり、信用枠を更新・延長しました。この結果、直近の重要な満期が 2026 年 8 月にずれ込み、当社の負債の満期プロファイルが改善されましたが、価格は以前の信用枠と同レベルに維持されています。

-上記の2022年12月31日以降の活動をプロフォーマした場合、純負債／調整後EBITDA比は5.38倍となり、前四半期から0.12倍減少しました。当社は引き続き、資本市場にアクセスすることなく、強固なバランスシートを維持し、ポートフォリオを強化することに努めます。

-2023年2月1日、当社の取締役会は普通株式1株当り0.30米ドルの四半期現金配当を発表しました。この配当金は2023年2月13日の営業終了時点における登録株主に対し、2023年2月28日に支払われる予定です。

第4四半期の業績について、CEO兼会長のリック・マトロスは次のように述べています。「事業面では、主に労働問題により依然として厳しい環境にありますが、当社のポートフォリオは極めて安定しています。この冬は、介護施設と高齢者向け住宅の稼働率がともに安定しています。幸いなことに、今のところインフルエンザによる影響はあまり見られません。資産リサイクルの取り組みも大幅に進展しています。また、北米施設の移行を完了したことは、企業の信用力を大きく向上させるものです。2023年は、2024年の利益成長への回帰を見据え、パンデミックからの継続的な回復と、資産クラスへの投資家の信頼構築に注力するため、比較的静かな年になると考えています。"

LIQUIDITY

2022 年 12 月 31 日現在、当社には約 8 億 5,230 万米ドルの流動性があり、内訳は使途不指定の現金及び現金同等物が 4,930 万米ドル、リボルビングクレジットファシリティによる借入可能額が 8 億 300 万米ドルとなりました。

カンファレンスコールと会社情報

2022年第4四半期の業績に関する電話会議（ウェブキャスト同時配信）は、2023年2月22日（水）午前10時（太平洋標準時）に開催される予定です。ウェブキャストのURLは、https://events.q4inc.com/attendee/407563855。米国内の参加者のダイヤルイン番号は(888) 880-4448です。米国外の参加者のダイヤルイン番号は、(646) 960-0572です。カンファレンスIDは1382596です。電話会議のデジタルリプレイは当社ウェブサイト(www.sabrahealth.com)でご覧いただけます。また、当社の第4四半期決算補足説明資料も当社ウェブサイトの「投資家情報」欄でご覧いただけます。

ABOUT SABRA

2022 年 12 月 31 日現在、Sabra の投資ポートフォリオは、投資目的で保有する 402 の不動産（(i)熟練看護師／経過的介護施設 264、(ii)シニア住宅コミュニティ 47（「シニア住宅-賃貸」）、 (iii) 物件管理契約に基づき第三者の物件管理者によって運営されるシニア住宅コミュニティ 59（「シニア住宅-管理」）から構成されています。(iv)行動医療施設17棟、(v)専門病院等15棟）、販売型リース1件、貸付金12件（住宅ローン2件、その他10件）、優先出資7件、非連結共同事業体3件に投資しています。2022 年 12 月 31 日現在、Sabra の投資用不動産には、米国およびカナダに広がる 39,985 のベッド／ユニットが含まれています。

FORWARD-LOOKING STATEMENTS SAFE HARBOR

本リリースには、1995年米国私募証券訴訟改革法で定義された「将来予想に関する」記述が含まれています。過去または現在の事実もしくは事柄に関するもの以外は、すべて将来予想に関する記述です。これらの記述は、「期待する」、「考える」、「意図する」、「はずである」または同等の用語の使用あるいはその否定によって識別されますが、これらに限定されるものではありません。将来予想に関する記述の例としては、最近および現在進行中の投資および処分に関する当社の期待、最近完了した北米施設への移行による企業の信用力の向上に関する当社の期待、当社のポートフォリオの安定性に関する当社の期待、現在のインフルエンザ流行による影響に関する当社の期待、などに関するすべての声明が含まれます。2023年は当社にとって比較的平穏な年になるという予想、パンデミックからの継続的な回復および2024年の潜在的な利益成長に関する予想、ならびに当社の将来の財政状態、経営成績、キャッシュフロー、流動性、事業戦略、成長機会、投資および処分の可能性に関する予想、将来の事業および資本調達活動に関する計画および目標などに関する予想。

当社の実際の業績は、特に以下をはじめとする様々な要因により、当社の将来予想に関する記述によって予測または意図されるものと大きく異なる可能性があります。COVID-19を含む流行病及びそれに関連する当社グループのテナント、借入人、シニア住宅管理コミュニティに対する影響、人件費の増加及び歴史的に低い失業率、市場金利及びインフレ率の上昇、シニア住宅管理コミュニティに関する運用リスク、業界における競争条件。主要な経営幹部の損失、当社の物件に影響を及ぼす保険外または保険不足の損失、当社の資産の会計処理に関連する潜在的な減損費用および調整、会計基準の改正（ASU）2016-02「リース」（その後のASUにより修正）の結果、報告された賃貸収入および関連収入の潜在的変動性など。当社の非連結ジョイント・ベンチャーへの投資に関連するリスク、壊滅的な天候およびその他の自然災害または人災、気候変動が当社の物件に及ぼす影響、持続可能かつエネルギー効率の高い対策の失敗、当社のテナント、借り手およびシニア住宅-運営コミュニティに対する運営コストの増加および競争、医療規制および実施の増加、政府およびその他の第三者支払プログラムによる償還へのテナントの依存、当社のテナント、オペレーターまたは借り手が破産を宣言または債務超過になることによる影響。代替テナントを見つける能力および新規物件取得における不測のコストによる影響、訴訟および保険料の上昇がテナントの事業に与える影響、ヘルスケア施設の譲渡に必要な規制当局の承認による影響、保有不動産に関連する環境対応コストおよび負債、テナント、借り手またはオペレーターによるプライバシーおよびデータセキュリティに関する適用法の不遵守、当社またはテナント、借り手またはオペレーターの情報技術に関する重大な違反など。ヘルスケア不動産分野、特に介護施設や高齢者向け住宅に集中しているため、複数の業界に投資している場合と比較して、特定の業界の景気後退に対して収益性がより脆弱になること、負債が多額であること、および償還能力があること。当社の借入契約には、当社が配当金の支払い、投資、有利な条件での借入の追加や借り換えを制限する条項が含まれています。S.,また、当社及び連結子会社は、平成23年3月31日現在、以下の資産グループについて減損損失を計上しております。

当社の事業に影響を与えうるリスクや不確実性に関する追加情報は、2022年12月31日に終了した年度のフォーム10-Kに関する当社の年次報告書のパートI、項目1Aを含む、米国証券取引委員会（以下「SEC」）への当社の提出書類に掲載されています。当社は、法律で義務付けられている場合を除き、本リリースの日付より後の事象や状況を反映するために、あるいは予期せぬ事象の発生を反映するために、いかなる将来予測情報を更新する意図もなく、その義務を負うものでもありません。

TENANT AND BORROWER INFORMATION

本リリースには、当社から不動産を賃借している一部のテナントおよび借り手に関する情報が含まれていますが、そのほとんどはSECの報告義務の対象ではありません。本リリースに記載されている当社のテナントおよび借り手に関する情報は、当該テナントおよび借り手から提供された情報、または当該テナントおよび借り手から提供された情報から得られたものです。当社はこれらの情報を独自に検証していません。当社は、これらの情報がいかなる重要な点においても不正確であると信じるに足る理由を持ちません。当社は、このデータを情報提供のみを目的としています。

NOTE REGA RDING

本リリースには、SECにより非GAAP財務指標として定義された以下の財務指標が含まれています。調整後EBITDA、調整後EBITDAに対する純負債、純営業利益（「NOI」）、現金NOI、年換算現金NOI、営業活動による資金（「FFO」）、正規化FFO、調整後FFO（「AFFO」）、正規化AFFO、希釈後普通株当たりFFO、希釈後普通株当たり正規化FFO、希釈後普通株当たりAFFOおよび正規化普通株当たりAFFOなどです。これらの指標は、他社が採用している非 GAAP 財務指標とは異なる場合があります。また、これらの指標の表示は、単独で、あるいは米国で一般に認められた会計原則に従って作成および表示された財務情報の代わりとして考慮されることを意図したものではありません。これらの非 GAAP 財務指標の説明は本リリースの「報告の定義」に含まれており、これらの非 GAAP 財務指標と当社が最も比較可能であると考える GAAP 財務指標との調整表は当社ウェブサイトの投資家情報セクション（https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results）に掲載されています。

CONTACT

投資家およびメディアからのお問い合わせ先： (888) 393-8248 または investorinquiries@sabrahealth.com

サブラ・ヘルスケア・リミット社

CONSOLIDATED STATEMENTS OF LOSS

(単位：千米ドル、1株当たりデータを除く)


	12月31日までの3ヵ月間,				Year Ended December 31,
	2022		2021		2022		2021
売上高:
レンタルおよび関連収入 (1)	$	103,318	$	87,183	$	400,586	$	396,716
Resident fees and services	52,699		40,534		186,672		155,512
利息およびその他の収入	8,968		7,940		37,553		17,317

収益合計	164,985		135,657		624,811		569,545

Expenses:
減価償却費および償却費	49,927		45,079		187,782		178,991
利息	27,898		25,676		105,471		98,632
Triple-net portfolio operating expenses	4,640		5,011		19,623		20,221
シニア住宅 - マネージド・ポートフォリオ営業費用	39,155		32,373		142,990		120,980
一般管理費	10,853		8,237		39,574		34,669

貸倒引当金およびその他の引当金	153		2,045		141		3,935
Impairment of real estate	21,440		9,004		94,042		9,499

Total expenses	154,066		127,425		589,623		466,927

Other (expense) income:
負債の消滅による損失	—		(32,862)		(411)		(34,622)
Other income (expense)	4		(13)		(1,097)		373
不動産売却損益（△は益	(7,430)		14,085		(12,011)		12,301

Total other expense	(7,426)		(18,790)		(13,519)		(21,948)

非連結の合弁会社からの損失および税金費用控除前の利益(損失)	3,493		(10,558)		21,669		80,670

非連結ジョイントベンチャーからの損失	(88,317)		(13,264)		(98,032)		(192,081)
法人税等	(124)		(531)		(1,242)		(1,845)

純損失	$	(84,948)	$	(24,353)	$	(77,605)	$	(113,256)









Net loss, per:

Basic common share	$	(0.37)	$	(0.11)	$	(0.34)	$	(0.52)

Diluted common share	$	(0.37)	$	(0.11)	$	(0.34)	$	(0.52)

加重平均発行済普通株式数、基本	230,986,260		227,519,771		230,947,895		219,073,027

加重平均発行済普通株式数、希薄化後	230,986,260		227,519,771		230,947,895		219,073,027

(1) レンタル収入および関連収入に関する詳細は5ページをご参照ください。

サブラ・ヘルスケア・リミット社

連結損益計算書-補足情報

(単位：千ドル)


	12月31日までの3ヵ月間,				Year Ended December 31,
	2022		2021		2022		2021
Cash rental income	$	96,501	$	99,023	$	385,033	$	404,503
Straight-line rental income	1,219		1,945		8,261		13,059
レンタル収入の定額法による受取債権の償却	—		(157)		(17,068)		(25,370)
Above/below market lease amortization	1,569		1,091		6,299		5,076
市場性のある/ないにかかわらず、リース無形資産の評価損	—		(18,588)		326		(18,588)
Operating expense recoveries	4,029		3,869		17,735		18,036

レンタルおよび関連収入	$	103,318	$	87,183	$	400,586	$	396,716

サブラ・ヘルスケア・リミット社

CONSOLIDATED BALANCE SHEETS

(単位：千米ドル、1株当たりデータを除く)


	December 31, 2022		December 31, 2021

資産
2022年12月31日及び2021年12月31日現在の不動産投資（減価償却累計額控除後：それぞれ913,345ドル及び831,324ドル）。	$	4,959,343	$	5,162,884
貸付金およびその他の投資（純額	411,396		399,086
非連結ジョイントベンチャーへの投資	134,962		96,680
現金および現金同等物	49,308		111,996
制限付き現金	4,624		3,890

Lease intangible assets, net	40,131		54,063
売掛金、前払い費用およびその他の資産（純額	147,908		138,108
資産合計	$	5,747,672	$	5,966,707

負債の部
Secured debt, net	$	49,232	$	66,663
Revolving credit facility	196,982		—
Term loans, net	526,129		594,246
Senior unsecured notes, net	1,734,431		1,733,566

買掛金および未払金	142,259		142,989
Lease intangible liabilities, net	42,244		49,713

負債合計	2,691,277		2,587,177

エクイティ
優先株式、額面0.01米ドル、10,000,000株、2022年12月31日および2021年12月31日現在の発行済株式数は0株です。	—		—
普通株式、額面 0.01 ドル、500,000,000 株、2022 年 12 月 31 日および 2021 年 12 月 31 日現在の発行済株式数は、それぞれ 231,009,295 株および 230,398,655 株です。	2,310		2,304
資本準備金	4,486,967		4,482,451
純利益を超える累積分配額	(1,451,945)		(1,095,204)
その他の包括利益（損失）累計額)	19,063		(10,021)


資本合計	3,056,395		3,379,530
負債及び資本合計	$	5,747,672	$	5,966,707

サブラ・ヘルスケア・リミット社

連結キャッシュフロー計算書

(単位：千ドル)

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EX-99.2 3 sbraex9922022q4.htm Q4 2022 SUPPLEMENTAL INFORMATION sbraex9922022q4

Exhibit 99.2

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