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フィリップスエジソン&カンパニーレポート
2023年第3四半期の業績と
通期業績ガイダンスを更新
シンシナティ発 - 2023年10月31日 - 食料品店を中心とした近隣型ショッピングセンターを所有・運営する全米最大手のフィリップス・エジソン・アンド・カンパニー・インク(Nasdaq: PECO)(以下「PECO」または「当社」)は本日、2023年9月30日に終了した期間の財務・営業成績を報告し、2023年通期の業績ガイダンスを更新した。2023年9月30日に終了した3ヵ月間および9ヵ月間の当社株主に帰属する当期純利益はそれぞれ1,220万ドル(希薄化後1株当たり0.10ドル)、4,330万ドル(希薄化後1株当たり0.37ドル)であった。
2023年9月期第3四半期ハイライト
-ナレイトFFOは7,250万ドル(希薄化後1株当たり0.55ドル)を計上。
-報告されたコアFFOは7,700万ドル、希薄化後1株当たり0.58ドル
-2023年ナレイトFFOおよびコアFFOガイダンスを希薄化後1株当たり2.23~2.27ドル、希薄化後1株当たり2.31~2.35ドルの範囲にそれぞれ更新。
-2023年コアFFOガイダンスの中間値は前年比2.6%の伸びを示す
-既存事業NOIは前年同期比3.2%増
-ポートフォリオの稼働率は前年比70bp増の97.8%。
-当四半期中、賃料スプレッド16.9%で同等の更新リースを締結。
-当四半期中、賃料スプレッド26.3%で同等の新規リース契約を締結。
-すでに発表されたとおり、2024年のタームローンの満期を延長するための修正手続きを完了し、2025年まで満期を迎える意味はなくなった。
-当社のATMプログラムを通じて、200万株の普通株式を加重平均価格35.59ドルで発行し、7,010万ドルの純収入を得た。
-食料品店を核とする近隣ショッピングセンター1ヵ所と土地1区画を総額1,340万ドルで取得。
-当四半期末に、1,940万ドルで1物件と1区画を取得。
Management Commentary
PECOのジェフ・エジソン会長兼最高経営責任者(CEO)は次のように述べている:「PECOのチームは、既存店NOIが3.2%増加し、稼働率と賃料スプレッドも引き続き堅調で、当四半期も堅調な成長を遂げました。PECOの業績が好調を維持しているのは、食品スーパーを核とした近隣型ショッピングセンターのみを所有するという差別化された集中戦略と、第3四半期のネイバー・リテンション率93%に見られるように、統合されたサイクルテスト済みの運営プラットフォームを通じて物件レベルで成果を上げる当社の能力のおかげです。2023年第4四半期中に買収を予定している資産の現在のパイプラインに基づけば、今年中に2億5,000万ドルから3億ドルの買収を完了させることができると確信しています。消費者の底堅さと小売業者の旺盛な需要は続いており、支払利息の逆風にもかかわらず、今年度はプラス成長で終わると確信しています。"
2023年9月30日に終了した第3四半期および第3四半期累計期間の決算について
純利益
2023年第3四半期の当社株主に帰属する当期純利益は1,220万ドル(希薄化後1株当たり0.10ドル)で、これには第三者投資に関する現金支出を伴わない減損費用300万ドルが含まれた。これに対し、2022年度第3四半期の純利益は1,100万ドル(希薄化後1株当たり0.09ドル)であった。
2023年9月30日に終了した9ヵ月間の株主帰属純利益は4,330万ドル、希薄化後1株当たり0.37ドルであった(2022年同期は3,460万ドル、希薄化後1株当たり0.30ドル)。
Nareit FFO
2023年度第3四半期のナレイトの定義による株主およびオペレーティング・パートナーシップ(OP)ユニット保有者に帰属する営業活動からの資金(「ナレイトFFO」)は、第三者投資に関する現金支出を伴わない減損費用300万ドルを含み、0.7%増の7,250万ドル(希薄化後1株当たり0.55ドル)となった。これは2022年第3四半期の7,200万ドル(希薄化後1株当たり0.55ドル)と比較したものである。
2023年9月30日に終了した9ヵ月間のナレイトFFOは、前年同期の2億1,020万ドル(希薄化後1株当たり1.62ドル)に対して6.9%増の2億2,470万ドル(希薄化後1株当たり1.70ドル)となった。
Core FFO
2023年度第3四半期の株主およびOPユニット保有者に帰属する中核営業活動からの資金(「中核FFO」)は、2022年度第3四半期の7,660万ドル(希薄化後1株当たり0.58ドル)に対して0.5%増の7,700万ドル(希薄化後1株当たり0.58ドル)となった。
2023年9月30日に終了した9ヶ月間のコアFFOは、前年同期の2億2,100万ドル(希薄化後1株当たり1.70ドル)に対し、5.4%増の2億3,280万ドル(希薄化後1株当たり1.76ドル)となった。
Same-Center NOI
2023 年第 3 四半期の既存事業所の営業利益(NOI)は、前年同期の 9,680 万ドルから 3.2%増の 9,990 万ド ルとなった。
2023年9月30日に終了した9ヵ月間の既存施設NOIは、前年同期の2億8,470万ドルから4.5%増の2億9,740万ドルとなった。
2023年9月期第3四半期および9ヵ月間のポートフォリオ概要
Portfolio Statistics
2023年9月30日現在、PECOの完全所有ポートフォリオは、31州に所在する合計約3,140万平方フィートの275物件で構成されている。これは、2022年9月30日時点では31州に所在する合計約3,110万平方フィートの270物件であった。
賃貸ポートフォリオの稼働率は、2022年9月30日時点の97.1%から2023年9月30日時点では97.8%に上昇した。
アンカー部門の稼働率は2022年9月30日時点の98.9%から2023年9月30日時点では99.3%に上昇し、インライン部門の稼働率は2022年9月30日時点の93.6%から2023年9月30日時点では94.9%に上昇した。
Leasing Activity
2023年第3四半期には、合計0.9百万平方フィート、231件のリースが実行された。これに対し、2022年第3四半期は240件、総面積120万平方フィートであった。
2023年9月30日に終了した9ヶ月間に、779件、合計360万平方フィートのリースが実行された。これに対し、2022年同期には749件、合計360万平方フィートのリースが実行された。
2023年第3四半期の比較賃料スプレッドは、過去12ヶ月以内に入居した住戸のリース満了に対する新規または更新リースの増加(または減少)割合を比較したもので、新規リースが26.3%、更新リースが16.9%、合計が19.6%であった。
2023年9月30日に終了した9ヵ月間の比較可能な賃料スプレッドは、新規リースで26.2%、更新リースで17.0%、合計で18.8%であった。
Transaction Activity
2023年9月30日に終了した3ヵ月間に、当社は物件1件と土地1区画を総額1,340万ドルで取得した。当四半期中に売却した物件はない。2023年第3四半期の取得物件の内訳は以下の通りである。:
-テキサス州ダラス郊外にあるTom Thumbを核店舗とする40,600平方フィートのショッピングセンター、Lake Pointe Market。同センターは、世帯所得の中央値が高く、人口が増加している地域に位置している。当社は、稼働率の向上と賃料の上昇、また将来的な地上店舗区画の開発可能性により、この資産の成長を促進することを期待している。
-ウィスコンシン州ミルウォーキー郊外にあるメトロ・マーケットを核とするPECO所有のセンター、Market Place at Pabst Farmsに隣接する土地。同センターは世帯所得の中央値が高い地域に位置する。当社は、地上での拡張開発機会による成長を期待している。
2023年9月30日に終了した9ヵ月間に、当社は5件の不動産と1区画の土地を総額9,210万ドルで取得した。同期間中、当社は1物件と2区画の土地を630万ドルで売却した。
当四半期末後、同社は1,940万ドルで物件1件と区画1件を取得した。当四半期末以降に完了した買収は以下の通りである。:
-マンセル・ヴィレッジは、ジョージア州アトランタ郊外にある、Krogerを核店舗とする89,600平方フィートのショッピングセンターである。同センターは、世帯所得の中央値が高く、人口が増加している地域に位置している。当社は、稼働率の向上と賃料の伸びを通じて、この資産の成長を促進することを期待している。
Balance Sheet Highlights
2023年9月30日現在、PECOの総流動性は7億1380万ドルで、現金、現金等価物、制限付き現金820万ドルと、8億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティで利用可能な借入枠7億560万ドルで構成されている。
2023年9月30日現在、PECOの純有利子負債/年換算調整後EBITDAreは4.9倍。2022年12月31日時点では5.3倍であった。
2023年9月30日現在、PECOの債務残高は、すべての延長オプションを含めると、加重平均金利4.1%、加重平均償還期間4.4年で、債務全体の81.6%が固定金利債務であった。
2023年9月30日に終了した3ヵ月間および9ヵ月間において、PECOはATMプログラムを通じて普通株式200万株を加重平均価格35.59ドルで発行し、手数料控除後で7,010万ドルの純収入を得た。
Extension of Term Loans
すでに発表した通り、PECOは2023年7月31日、2024年中に満期を迎える予定の想定元本総額4億7500万ドルのシニア無担保タームローン3件を修正した。修正後のシニア無担保タームローン3件の想定元本総額は4億8480万ドル。1億6,180万ドルの無担保ターム・ローンは2026年1月31日に満期を迎える予定で、一定の条件に従い、2028年まで2回の1年延長オプションが可能である。1億5,800万ドルおよび1億6,500万ドルの無担保タームローンは、2027年1月31日に満期を迎える予定である。PECOの現在の投資適格格付けに基づき、タームローンの価格はSOFRプラス1.35%で、以前のタームローンから変更はありません。
2023 Guidance
peco は、2023 年 12 月 31 日を最終年度とする 2023 年度の業績ガイダンスを更新し、以下の表にまとめました。以下の記述は将来の見通しであり、実際の結果は、市場の状況や以下の「将来の見通しに関する記述」に記載されている要因によって大きく異なる可能性があります。
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(単位:千米ドル、ただし1株当たりの金額を除く) |
Q3 YTD |
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2023年通期ガイダンスを更新 |
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前回の2023年通期ガイダンス |
Results: |
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1株当たり当期純利益 |
$0.37 |
|
$0.46 - $0.50 |
|
$0.51 - $0.55 |
Nareit FFO per share |
$1.70 |
|
$2.23 - $2.27 |
|
$2.27 - $2.32 |
1株当たりコアffo |
$1.76 |
|
$2.31 - $2.35 |
|
$2.30 - $2.36 |
Same-Center NOI growth |
4.5% |
|
3.75% - 4.50% |
|
3.75% - 4.50% |
Portfolio Activity: |
|
|
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|
|
Acquisitions (net of dispositions) |
$85,810 |
|
$250,000 - $300,000 |
|
$200,000 - $300,000 |
Development and redevelopment spend |
$29,276 |
|
$35,000 - $45,000 |
|
$35,000 - $45,000 |
その他: |
|
|
|
|
|
支払利息(純額 |
$61,663 |
|
$85,000 - $88,000 |
|
$85,000 - $90,000 |
G&A expense |
$33,604 |
|
$44,000 - $47,000 |
|
$44,000 - $48,000 |
Non-cash revenue items(1) |
$11,873 |
|
$15,500 - $18,500 |
|
$16,000 - $19,000 |
Adjustments for collectibility |
$2,174 |
|
$3,000 - $4,000 |
|
$3,000 - $4,000 |
(1)市場価格以上のリースおよび市場価格未満のリースの定額賃料収入および正味償却費を表す。
当社は、当社の業績に重要な影響を与えうる特定の調整項目について、合理的な努力を払わない限り、意味のある、あるいは 合理的に正確な計算や見積もりを行うことができないため、将来予想に関する同センターのnoiの見積もりの調整表は 提示しないことにしています。
以下の表は、当社の 2023 年度の推定当期純利益の範囲を推定ナレイト ffo およびコア ffo に調整したものです。:
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(未監査) |
Low End |
|
High End |
1株当たり当期純利益 |
$ |
0.46 |
|
|
$ |
0.50 |
|
不動産資産の減価償却費および償却費 |
1.76 |
|
|
1.76 |
|
不動産関連資産の売却益 |
(0.01) |
|
|
(0.01) |
|
非連結ジョイントベンチャーに関連する調整 |
0.02 |
|
|
0.02 |
|
Nareit FFO per share |
$ |
2.23 |
|
|
$ |
2.27 |
|
全社資産の減価償却費 |
0.02 |
|
|
0.02 |
|
取引費用およびその他 |
0.06 |
|
|
0.06 |
|
1株当たりコアffo |
$ |
2.31 |
|
|
$ |
2.35 |
|
Conference Call Details
PECOは2023年11月1日(水)午後12時(米国東部時間)より、カンファレンス・コールおよびウェブキャストを開催し、2023年第3四半期の業績について説明し、事業の最新情報を提供する予定です。ジェフ・エジソン会長兼最高経営責任者(CEO)、デヴィン・マーフィー社長、ジョン・コーフィールド最高財務責任者(CFO)が電話会議とウェブキャストを主催する。ダイアルインおよびウェブキャスト情報は以下の通り。
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