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Exhibit 99.1
インデペンデンス・リアルティ・トラスト、2024 年第 2 四半期の決算とお知らせ
2024年通期の既存店NOI、EPS、コアFFOのガイダンス範囲の中間点を引き上げ
フィラデルフィア - (BUSINESS WIRE) - 2024年7月31日 - 多世帯アパートメント・リートであるインデペンデンス・リアルティ・トラスト（IRT）（NYSE: IRT）は本日、2024年第2四半期の業績を発表し、2024年通期の既存店NOI、EPS、コアFFOのガイダンス範囲の中間点を引き上げました。
Second Quarter Highlights
-普通株式に係る当期純利益は、2023年6月30日に終了した四半期が1,070万ドルであったのに対し、2024年6月30日に終了した四半期は1,040万ドルとなった。
-2024年6月30日に終了した四半期の希薄化後1株当たり利益は、2023年6月30日に終了した四半期の0.05ドルに対して0.05ドル。
-2024年6月30日に終了した四半期の既存店ポートフォリオの営業利益（NOI）は、2023年6月30日に終了した四半期に比べ2.8％増加した。
-2024年6月30日に終了した四半期の営業活動からのコア資金（CFFO）は6,360万ドル（2023年6月30日に終了した四半期は6,370万ドル）。1株当たりCFFOは、2023年第2四半期の0.28ドルに対し、2024年第2四半期は0.28ドルでした。
-調整後EBITDAは2023年6月30日に終了した四半期の8,920万ドルに対し、2024年6月30日に終了した四半期は8,360万ドル。
-付加価値プログラムは2024年6月30日に終了した四半期中に378ユニットの改装を完了し、当四半期中の加重平均投資利益率は15.7％を達成した。
本プレスリリースの後半には、noi、cffo、調整後 ebitda、およびその他の非 gaap 財務指標の定義と、gaap に従って算出・表示される最も比較可能な財務指標との調整、ならびに既存店手法に関する考察が含まれている。
Management Commentary
「IRTの会長兼最高経営責任者（CEO）であるスコット・シェーファーは、「2024年第2四半期の業績は、前年同期比120ベーシスポイント増となり、稼働率向上という当社の戦略を浮き彫りにしました。「業界全体の要因により、今年前半に期待された賃貸料の伸びを達成することができませんでしたが、入居者の維持と稼働率に注力し、3.6%の増収、2.8%の既存店NOIの伸びを達成することができました。今年度残りについては、安定した稼働率と営業費用の削減を推進できることから、通期のNOIとコアFFOのガイダンスの中間点を引き上げる予定です。全体として、これらの業績を達成するチームの能力に自信を持っており、IRTは引き続き堅調なファンダメンタルズを維持している魅力的なポートフォリオにより、集合住宅セクターで有利なポジションを維持していると考えています。"
Same-Store Portfolio(1) Operating Results
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2024年3月期第1四半期と2023年3月期第1四半期の比較 |
2024年6月30日に終了した6ヵ月間と2023年6月30日に終了した6ヵ月間との比較 |
| レンタルおよびその他の資産収入 |
3.6% increase |
3.5% increase |
| Property operating expenses |
4.9% increase |
5.0% increase |
| NOI |
2.8% increase |
2.6% increase |
| Portfolio average occupancy |
120bps増の95.4 |
120bps増の94.9 |
| Portfolio average rental rate |
1.6% increase to $1,555 |
1.6% increase to $1,553 |
| NOI Margin |
40bps減の61.7 |
60bps減の62.1 |
(1)既存店ポートフォリオは108物件、32,153ユニットに相当する。
Operating Metrics
以下の表は、該当期間の既存店ポートフォリオの営業指標をまとめたものです。
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2Q 2024 |
July 2024(3) |
| Same-Store Portfolio(1) |
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| Average Occupancy |
95.4 |
% |
95.2 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
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| New Leases |
(1.0) |
% |
(3.3) |
% |
(5) |
| Renewal Leases |
3.5 |
% |
2.9 |
% |
(5) |
| Blended |
1.8 |
% |
0.2 |
% |
(5) |
| Resident Retention Rate |
55.8 |
% |
55.4 |
% |
|
| オンゴーイング・バリュー・アッドを除く、同一店舗でのポートフォリオ |
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| Average Occupancy |
95.6 |
% |
95.6 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
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| New Leases |
(1.6) |
% |
(3.8) |
% |
|
| Renewal Leases |
3.4 |
% |
2.9 |
% |
|
| Blended |
1.6 |
% |
0.1 |
% |
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| Resident Retention Rate |
55.3 |
% |
56.0 |
% |
|
| 付加価値（継続的付加価値を持つ26物件) |
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| Average Occupancy |
94.8 |
% |
94.3 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
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| New Leases (all) |
1.0 |
% |
(2.2) |
% |
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| 1st generation renovation leases (6) |
6.3 |
% |
5.5 |
% |
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| Renewal Leases |
3.5 |
% |
3.0 |
% |
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| Blended |
2.7 |
% |
0.5 |
% |
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| Resident Retention Rate |
57.3 |
% |
53.8 |
% |
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(1)既存店ポートフォリオは108物件、32,153ユニットに相当する。
(2)リース・オーバー・リースの実効賃料の伸びとは、リース期間が9～13ヶ月の前リースと現行リースを有する各住戸について、コンセッションを調整した実効月額賃料の増減を示す。
(3)2024年7月の平均稼働率は2024年7月30日までの稼働率。新規、更新、混合賃貸料、入居者維持率は、2024年7月30日時点で契約された2024年7月中に開始する賃貸料。
(4)2024年7月30日現在、ポートフォリオの既存店稼働率は95.6％、継続的付加価値を除いたポートフォリオの既存店稼働率は95.9％、付加価値稼働率は94.6％であった。
(5)2024年第3四半期通期では、新規リースの実効賃料成長率は-1.0％～0.3％、更新リースの実効賃料成長率は4.25％～4.75％、その結果、ブレンド実効賃料成長率は1.6％～3.0％となると予想している。
(6)1第一世代リノベーション・リースは、バリューアップ物件の新規リースのサブセットであり、リノベーション完了後の最初の新規リースである。
Value Add Program
2024年6月30日に終了した四半期に378戸の改修工事を完了し、投資利益率は15.7％、改修工事1戸当たりの平均コストは18,067ドル、改修前のカンプに対して1戸当たりの平均月額賃料は236ドル上昇した。2024年6月30日に終了した6ヵ月間に698戸の改装を完了し、投資利益率は16.7％、1戸当たりの平均改装費用は18,099ドル、1戸当たりの平均月額賃料は未改装のコンプ物件より253ドル上昇した。2024年6月30日現在までの当社プロジェクトの耐用年数に関する追加情報については、補足情報の付加価値サマリーのページをご参照ください。
Investment Activity
売却および処分目的で保有する不動産
2024年6月30日現在、売却目的保有に分類された物件は1件あり、2024年6月30日に終了した3ヶ月間に1件を売却した。
-テネシー州チャタヌーガのリザーブ・アット・クリークサイド：ポートフォリオ最適化およびレバレッジ削減戦略に基づく物件売却は、2024年4月30日に10棟目の最終物件を売却し、売却総額は2,850万ドルとなった。売却資金は、1,500万ドルの住宅ローン残高および1,330万ドルの無担保リボルバ-借入金に充当された。ポートフォリオ最適化およびレバレッジ解消戦略の結果、合計10物件を売却し、売却総額は5億2,530万ドルとなり、売却資金は5億1,710万ドルの借入金返済に充当された。
-アラバマ州バーミンガムのタペストリーパーク：2024年3月31日に終了した3ヵ月間において、資本リサイクル・プログラムに関連して、当不動産を売却目的不動産として認識し、1,510万ドルの減損損失を認識した。2024年6月30日現在、この物件は引き続き売却目的で保有されており、その後2024年7月17日に売却総額7,080万ドルで売却された。この売却代金を1031交換の一部として、2024年第3四半期中にフロリダ州タンパの不動産を取得する予定である。
資本的支出
2024年6月30日に終了した3ヶ月間のポートフォリオ全体の経常的資本支出は830万ドル（1口当たり254ドル）、ポートフォリオ全体の付加価値および非経常的支出は2,480万ドル、ポートフォリオ全体の開発費は1,540万ドルであった。2024年6月30日に終了した6ヶ月間については、ポートフォリオ全体の経常資本支出は1,350万ドル（1ユニット当たり412ドル）、ポートフォリオ全体の付加価値および非経常支出は4,670万ドル、ポートフォリオ全体の開発支出は2,640万ドルであった。
Dividend Distribution
2024年6月10日、当社取締役会は普通株式1株当たり0.16ドルの四半期配当を宣言した。第2四半期の配当金は、2024年6月28日の営業終了時の登録株主に対し、2024年7月19日に支払われた。
2024 eps、ffoおよびcffoガイダンス
2024年の希薄化後1株当たり利益、1株当たりFFO、1株当たりCFFO、既存店NOIのガイダンス範囲の中間点を引き上げ、同時に支払利息、取引高、資本支出のガイダンスを更新した。希薄化後1株当たり利益は現在、0.36ドルから0.38ドルの範囲となる見通しです。IRTの普通株式に配分可能な予想純利益と予想1株当たりCFFOの調整表は以下の通りです。IRTによるCFFOの算出方法、およびCFFOの有用性に関する経営陣の定義と根拠に関する詳細については、本リリースの末尾にあるスケジュールと定義をご参照ください。
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Previous Guidance |
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Current Guidance |
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Change at Midpoint |
| 2024 通期epsおよびcffoガイダンス(1)(2) |
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Low |
|
High |
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Low |
|
High |
|
| 1株当たり利益 |
|
$ |
0.34 |
|
|
$ |
0.38 |
|
|
$ |
0.36 |
|
|
$ |
0.38 |
|
|
$ |
0.01 |
|
| 調整: |
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|
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| 減価償却費および償却費 |
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0.87 |
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|
0.87 |
|
|
0.87 |
|
|
0.87 |
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— |
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| 不動産関連資産の売却益(3) |
|
(0.05) |
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|
(0.05) |
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|
(0.05) |
|
|
(0.05) |
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— |
|
— |
|
| FFO per share |
|
1.16 |
|
|
1.20 |
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|
1.18 |
|
|
1.20 |
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0.01 |
|
| ローン(プレミアム)・ディスカウント償却(純額) |
|
(0.04) |
|
|
(0.04) |
|
|
(0.04) |
|
|
(0.04) |
|
|
— |
|
| CFFO per share |
|
$ |
1.12 |
|
|
$ |
1.16 |
|
|
$ |
1.14 |
|
|
$ |
1.16 |
|
|
$ |
0.01 |
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Selected Financial Information
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