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Exhibit 99.1
インディペンデンス・リアルティ・トラスト、2023 年第 4 四半期および通期決算を発表
2024年通年のガイダンスを発表
フィラデルフィア発 - (BUSINESS WIRE) - 2024年2月14日 - 多世帯アパートメント・リートであるインデペンデンス・リアルティ・トラスト（IRT）（NYSE: IRT）は本日、2023年度第4四半期および通年の決算を発表し、2024年度通年のガイダンスを示しました。
Fourth Quarter Highlights
-2023年12月31日に終了した四半期の普通株式に係る当期純損失は4,050万ドルであったのに対し、2022年12月31日に終了した四半期の普通株式に係る当期純利益は3,360万ドルであった。
-2022年12月31日に終了した四半期の希薄化後1株当たり利益は0.15ドルであったのに対し、2023年12月31日に終了した四半期の希薄化後1株当たり損失は0.18ドルであった。
-2023年12月31日に終了する四半期における既存店ポートフォリオの営業利益（NOI）は、2022年12月31日に終了する四半期に比べ3.3％増加した。
-2023年12月31日に終了した四半期の営業活動からのコア資金（CFFO）は6,870万ドル（2022年12月31日に終了した四半期は6,680万ドル）。1株当たりCFFOは、2022年第4四半期の0.29ドルに対し、2023年第4四半期は0.30ドルでした。
-調整後EBITDAは、2022年12月31日に終了した四半期の9,300万ドルに対し、2023年12月31日に終了した四半期は9,560万ドル。
-付加価値プログラムは2023年12月31日に終了した四半期中に486ユニットの改装を完了し、当四半期中の加重平均投資利益率は17.1％を達成した。
Full Year Highlights
-2022年12月31日に終了した年度の普通株式に係る当期純利益1億1,720万ドルに対し、2023年12月31日に終了した年度の普通株式に係る当期純損失は1,720万ドル。
-2022年12月31日に終了した年度の希薄化後1株当たり利益0.53ドルに対し、2023年12月31日に終了した年度の希薄化後1株当たり損失は0.08ドル。
-2023年12月31日に終了する年度の既存店ポートフォリオのNOI成長率は、2022年12月31日に終了する年度と比較して5.7%であった。
-2023年12月31日に終了した年度のCFFOは2億6,390万ドル（2022年12月31日に終了した年度は2億4,740万ドル）。一株当たりCFFOは、2022年12月31日に終了した年度が1.08ドルであったのに対し、2023年12月31日に終了した年度は1.15ドルであった。
-調整後EBITDAは、2022年12月31日終了年度の3億4,690万ドルに対し、2023年12月31日終了年度は3億6,680万ドル。
-付加価値プログラムは2023年12月31日に終了した年度に2,455ユニットの改装を完了し、年間の加重平均投資利益率は16.1％を達成した。
2024 Guidance Highlights
-希薄化後1株当たり利益はガイダンス範囲の中間点で0.42ドル。
-一株当たりCFFOは1.14ドルで、ガイダンス範囲の中間点となった。
-2024年の既存店NOI成長率は2.5%で、ガイダンス・レンジの中間値。
本プレスリリースの後半には、NOI、CFFO、調整後 EBITDA、およびその他の非 GAAP 財務指標の定義と、GAAP に従って算出・表示される最も比較可能な財務指標との調整、ならびに既存店手法に関する考察が含まれている。
Management Commentary
「IRTの会長兼最高経営責任者（CEO）のスコット・シェーファーは、「2023年通年では、稼働率の向上と計画的な付加価値の向上に引き続き注力した結果、既存店NOIは5.7％増、1株当たりCFFOは6.5％増となりました。「2023年第4四半期と2024年第1四半期には、ポートフォリオの最適化とデレバレッジ戦略を推進し、6つの非中核資産を売却してバランスシートを強化しました。2024年通期を見据え、私たちは引き続き価値向上のための果断な行動を取り、入居者の定着率の向上とユニットの空室率の低下を優先していきます。また、ポートフォリオの最適化とデレバレッジ戦略を完全に実行し、財務の柔軟性を高め、レバレッジを低下させる予定です。"
Same-Store Portfolio(1) Operating Results
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2023年第4四半期 対2022年第4四半期 |
2023年通期と2022年通期の比較 |
| レンタルおよびその他の資産収入 |
3.7% increase |
5.7% increase |
| Property operating expenses |
4.5% increase |
5.6% increase |
| NOI |
3.3% increase |
5.7% increase |
| Portfolio average occupancy |
70bps増の94.5 |
70bps減の94.0 |
| Portfolio average rental rate |
2.4% increase to $1,551 |
6.4% increase to $1,537 |
| NOI Margin |
30bps減の64.3 |
No change -- 63.0% |
(1)既存店ポートフォリオは106物件、31,829ユニットに相当する。
Operating Metrics
以下の表は、該当期間の既存店ポートフォリオの営業指標をまとめたものです。
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4Q 2023 |
1Q 2024(3) |
| Same-Store Portfolio(1) |
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| Average Occupancy |
94.5 |
% |
94.3 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
|
|
| New Leases |
(4.2) |
% |
(2.0) |
% |
|
| Renewal Leases |
4.8 |
% |
4.5 |
% |
|
| Blended |
0.2 |
% |
2.1 |
% |
|
| Resident Retention Rate |
51.0 |
% |
52.6 |
% |
|
| オンゴーイング・バリュー・アッドを除く、同一店舗でのポートフォリオ |
|
|
|
| Average Occupancy |
94.9 |
% |
94.6 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
|
|
| New Leases |
(4.4) |
% |
(2.6) |
% |
|
| Renewal Leases |
4.6 |
% |
4.5 |
% |
|
| Blended |
0.0 |
% |
1.8 |
% |
|
| Resident Retention Rate |
50.7 |
% |
52.1 |
% |
|
| 付加価値（継続的な付加価値を持つ21物件) |
|
|
|
| Average Occupancy |
93.3 |
% |
93.3 |
% |
(4) |
| リースオーバーリースの実効賃料の伸び。(2) |
|
|
|
| New Leases |
(3.4) |
% |
0.3 |
% |
|
| Renewal Leases |
6.0 |
% |
4.4 |
% |
|
| Blended |
0.7 |
% |
3.0 |
% |
|
| Resident Retention Rate |
52.5 |
% |
54.4 |
% |
|
(1)既存店ポートフォリオは106物件、31,829ユニットに相当する。
(2)リース・オーバー・リースの実効賃料の伸びとは、リース期間が9～13ヶ月の前リースと現行リースを有する各住戸について、コンセッションを調整した実効月額賃料の増減を示す。
(3)12024年第1四半期の平均入居率および入居者維持率は、2024年2月12日までのものである。2024年第1四半期の新規契約率および更新率は、2024年第1四半期中に契約開始し、2024年2月12日時点で契約済みのもの。
(4)2024年2月12日現在、ポートフォリオの既存店稼働率は94.2%、継続的付加価値を除いたポートフォリオの既存店稼働率は94.5%、付加価値稼働率は93.3%であった。
ポートフォリオの最適化とデレバレッジ戦略の更新
2023年10月30日、当グループはポートフォリオ最適化およびレバレッジ削減戦略を発表した。この戦略は、7つの市場に所在する10物件の売却を目標とし、これらの市場における当グループのプレゼンスから撤退または縮小すると同時に、バランスシートのレバレッジを削減するものである。2024年1月3日、4市場4物件を2023年12月に売却し、売却総額は2億7,000万ドルとなり、売却収入は1億9,680万ドルの借入金返済に充当されたことを発表した。
後述するように、ポートフォリオ最適化・デレバレッジ戦略の一環である残り6つの資産は、2023年12月31日現在、売却目的保有資産に分類されている。これら6資産のうち2資産は2023年12月31日以降に売却され、本リリースの日付現在、残り4資産はデューデリジェンスを経て契約中であり、2024年第1四半期に売却が完了する見込みである。全10物件の売却が完了すれば、売却総収入は5億2,500万ドルに達し、その収入で債務残高を約5億1,900万ドル削減し、純負債／調整後EBITDA倍率を約0.8倍（CFFOに0.03ドルの希薄化効果をもたらす）に低下させ、5つの単一資産市場から撤退する見込みです。
ポートフォリオの最適化およびデレバレッジ戦略の一環である残り4件の物件は契約中であるが、売却が予定された価格水準で、予定された期間内に、あるいは全く完了する保証はない。
Value Add Program
2023年12月31日に終了した四半期には486戸の改修工事を完了し、投資利益率は17.1％、改修工事1戸当たりの平均費用は18,264ドル、改修工事1戸当たりの平均月額賃料増加額は260ドルであった。2023年12月31日に終了した12ヶ月間において、当社は2,455ユニットの改修工事を完了し、投資利益率は16.1%、改修工事1ユニット当たりの平均コストは17,208ドル、改修工事1ユニット当たりの平均月額賃料増加額は231ドルであった。 2023年12月31日現在までの当社のプロジェクトに関する追加情報については、当社の補足資料の「付加価値サマリー」のページを参照のこと。
さらに、付加価値プログラムにいくつかの新しいコミュニティを追加し、2024年前半にそれらのコミュニティの改装を開始する予定です。
Investment Activity
売却および処分目的で保有する不動産
ポートフォリオの最適化とデレバレッジ戦略に関連して、当社は2023年第4四半期と2024年第1四半期に以下の通り物件を売却した。
2023年12月31日に終了した3ヵ月間に、当社は4物件を合計2億700万ドルの売却価格で売却し、3480万ドルの減損損失を認識した。
2023年12月31日現在、売却目的保有に分類された不動産が6件ある。2023年12月31日に終了した3ヵ月間に、6物件のうち5物件について総額3,300万ドルの減損損失を計上した。6物件目の売却時には約2590万ドルの売却益を計上する予定である。
2023年12月31日以降、売却目的保有に分類されていた不動産2件を売却し、売却総収入は1億2,800万ドルであった。すべての売却収入は、負債の削減に充当された、または充当される予定である。
資本的支出
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