パブリックストレージの年次報告

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米国証券取引委員会（u.s. securities and exchange commission

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 10-K

☒ 1934年証券取引所法第13条または第15条(d)に基づく年次報告書

2024年12月31日に終了する会計年度について。

☐ 1934年証券取引所法第13条または第15条(d)に基づく移行報告書

からの移行期間については.

Commission File Number: 001-33519

PUBLIC STORAGE

(定款に定められた登録者の正確な名称)


メリーランド						93-2834996
(設立または組織の州またはその他の管轄区域)						(I.R.S. Employer Identification Number)

701 Western Avenue, Glendale, California 91201-2349

(最高経営責任者の住所）（郵便番号)

(818) 244-8080

(登録者の電話番号（市外局番を含む）

法第12条(b)項に基づいて登録された証券:


Title of Class	Trading Symbol	登録されている取引所の名称

普通株式、額面0.10ドル	PSA	New York Stock Exchange
5.150% cum pref share, series f, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrF	New York Stock Exchange
5.050% cum pref share, series g, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrG	New York Stock Exchange
5.600% cum pref share, series h, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrH	New York Stock Exchange
4.875% cum pref share, series i, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrI	New York Stock Exchange
4.700% cum pref share, series j, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrJ	New York Stock Exchange
4.750% cum pref share, series k, 額面0.01ドルの1,000分の1を表す各デポジタリー・シェア	PSAPrK	New York Stock Exchange
4.625% cum pref share, series l, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrL	New York Stock Exchange
4.125% cum pref share, series m, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrM	New York Stock Exchange
3.875% cum pref share, series n, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrN	New York Stock Exchange
3.900% cum pref share, series o, $0.01 par valueの1,000分の1を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrO	New York Stock Exchange
4.000% cum pref share, series p, 額面0.01ドルの1/1,000を表す各デポジタリー・シェア	PSAPrP	New York Stock Exchange
3.950% cum pref share, series q, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrQ	New York Stock Exchange
4.000% cum pref share, series r, $0.01 par valueの1/1,000を表章する各デポジタリー・シェア	PSAPrR	New York Stock Exchange
4.100% cum pref share, series s, $0.01 par valueの1/1,000を表す各デポジタリー・シェア	PSAPrS	New York Stock Exchange
パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2032年満期0.875％シニア・ノートに対する保証	PSA/32	New York Stock Exchange
パブリック・ストレージ・オペレーティング・カンパニー発行の2030年満期0.500％シニア・ノートに対する保証	PSA/30	New York Stock Exchange

法第12条(g)に基づいて登録された証券。なし

登録者が証券法規則405で定義される著名なシーズン発行体である場合は、チェックマークで示す。


Yes			☒			No			☐

登録者が取引所法第13条または第15条(d)に従って報告書を提出する必要がない場合は、チェックマークで示す。


Yes			☐			No			☒

登録者が(1)過去12ヶ月間(または登録者が当該報告書の提出を義務付けられていたより短い期間)、1934年証券取引法第13条または第15条(d)により提出が義務付けられているすべての報告書を提出したかどうか、および(2)過去90日間当該提出義務の対象であったかどうかをチェックマークで示す。


Yes			☒			No			☐

登録者が、過去12ヶ月間（または登録者がそのようなファイルを提出する必要があったより短い期間）に、レギュレーションS-Tの規則405（本章の§232.405）に従い提出が義務付けられているすべてのインタラクティブ・データ・ファイルを電子的に提出したかどうかをチェックマークで示す。


Yes			☒			No			☐

登録者が大規模加速ファイラー、加速ファイラー、非加速ファイラー、小規模報告企業、新興成長企業のいずれであるかをチェックマークで示す。取引所法の規則12b-2における「大型加速度フィラー」、「加速度フィラー」、「小規模報告企業」、「新興成長企業」の定義を参照のこと。

Large accelerated filer

Accelerated filer

Non-accelerated filer

Smaller reporting company

Emerging growth company

☒

☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

登録者が、サーベンス・オクスリー法第404条(b)（15 U.S.C. 7262(b)）に基づく財務報告に係る内部統制の有効性に関する経営陣の評価について、その監査報告書を作成または発行した登録会計事務所による報告書および証明書を提出しているかどうかをチェックマークで示す。☒

有価証券が法第12条(b)に従って登録されている場合、提出書類に含まれる登録者の財務諸表が、以前に発行した財務諸表の誤謬の訂正を反映しているかどうかをチェックマークで示すこと。☐

それらの誤謬訂正のいずれかが、§240.10D-1(b)に従い、関連する回収期間中に登録者の執行役員が受け取ったインセンティブに基づく報酬の回収分析を必要とする修正再表示であるかどうかをチェックマークで示す。☐

登録者がシェル会社（取引所法の規則12b-2に定義されている）であるかどうかをチェックマークで示す。


Yes			☐			No			☒

2024年6月30日現在の、登録者の非関連会社が保有する議決権を有する普通株式および議決権を有しない普通株式の時価総額：

普通株式、1株当たり額面0.10ドル - 43,242,396,000ドル（2024年6月28日のニューヨーク証券取引所（以下「NYSE」）における当社普通株式の報告された終値である1株当たり287.65ドルで計算）。

2025年2月18日現在、175,415,530株の普通株式（1株当たり額面0.10ドル）が発行されている。

DOCUMENTS INCORPORATED BY REFERENCE

2025年に開催される年次株主総会に関連して提出される確定委任状（Definitive Proxy Statement）の一部は、そこに記載されている限りにおいて、参照することにより本フォーム10-K年次報告書のパートIIIに組み込まれる。

Public Storage

Form 10-K

2024年12月31日に終了する会計年度について


		Page
Part I
項目1.	ビジネス	1
項目1A	リスク要因	8
アイテム1B	未解決のスタッフコメント	18
項目1C.	サイバーセキュリティ	19
項目2.	プロパティ	21
項目3.	法的手続き	22
項目4.	鉱山安全情報開示	22

Part II
項目5.	登録者普通株式の市場、関連株主事項および発行者による持分証券の購入	23
項目6.	[予約済み］	23
項目7	財政状態および経営成績に関する経営陣の検討および分析	23
項目7A	市場リスクに関する定量的・定性的開示	52
項目8.	財務諸表および補足データ	52
項目9.	会計および財務開示に関する会計監査人の変更および見解の相違	52
項目9A	管理と手続き	52
項目9B	その他の情報	55
項目9C	検査を妨げる外国の管轄区域に関する開示	55

Part III
項目10	評議員、執行役員、コーポレート・ガバナンス	56
項目11.	役員報酬	56
項目12	特定の受益者及び経営陣の証券所有権並びに関連株主事項	57
項目13	一定の関係および関連取引ならびに受託者の独立性	57
項目14	主な会計士の報酬およびサービス	57

Part IV
項目15	別紙および財務諸表明細書	58

PART I

ITEM 1. Business

将来の見通しに関する記述についての注意事項

本フォーム10-K年次報告書には、1995年米国私募証券訴訟改革法（Private Securities Litigation Reform Act of 1995）で定義される意味での将来予想に関する記述が含まれています。将来予想に関する記述には、当社の2025年の見通しおよびその基礎となるすべての仮定、当社が予想する買収、売却、開発、再開発活動、当社のセルフストレージ施設に対する需給、当社市場の営業動向に関する情報、固定資産税の変更を含む営業費用に関する予想、インフレおよびマクロ経済状況の変化による影響に関する予想、当社の戦略的優先事項、資金調達活動、賃料、キャップレート、利回りに関する予想、リースに関する予想、当社の信用格付け、および過去の事実に関する記述を除くその他のすべての記述に関する記述が含まれます。このような記述は、経営陣が現在入手可能な情報に基づいて作成した経営陣の信念および仮定に基づくものであり、「予想する」、「考える」、「予測する」、「はずである」、「見積もる」、および同様の表現が使用されています。

これらの将来の見通しに関する記述には、既知および未知のリスクや不確実性が含まれており、当社の実際の結果や業績は、将来の見通しに関する記述で明示または暗示されているものとは大きく異なる可能性があります。将来の結果や業績に影響を及ぼす可能性のあるリスクや不確実性には、本報告書の第1部項目1A「リスク要因」および証券取引委員会（SEC）へのその他の提出書類に記載されているものが含まれますが、これらに限定されるものではありません。これには、当社施設に対する需要の変化、マクロ経済状況の変化、国内セルフストレージ施設開発活動の変化、自然災害の影響、固定資産税、立ち退き、賃貸料、最低賃金水準、保険に関する法律および規制の不利益変更、公衆衛生上の緊急事態、国際軍事紛争、または公衆衛生および/または経済活動に影響を与える同様の事象による経済への悪影響が含まれます；高金利、インフレ、不利な外国為替レートの変動、またはREITの課税に関する連邦税法や州税法の変更による当社および顧客への悪影響、ランサムウェアを含むセキュリティ侵害、または当社のネットワーク、システム、技術の障害。

これらの将来見通しに関する記述は、本報告書の日付時点、または記述に示された日付時点のものです。本レポートに記載されているものを含め、当社の将来見通しに関する記述はすべて、この注意書きによってその全体が限定されています。当社は、法律で明示的に義務付けられている場合を除き、新たな情報、新たな見積もり、またはこれらの将来見通しに関する記述の日付後のその他の要因、事象、または状況の結果であるか否かを問わず、将来見通しに関する記述を公に更新またはその他の方法で修正する義務を明示的に否認します。このようなリスクや不確実性を考慮し、本レポートに記載されている、あるいは経営陣が口頭または書面で随時行う将来予想に関する記述は、将来の事象の予測や将来の業績の保証として依拠すべきではありません。

ビジネスの総論

パブリック・ストレージはメリーランド州の不動産投資信託（REIT）で、セルフ・ストレージ施設の所有、開発、運営、およびテナント再保険、第三者セルフ・ストレージ管理、第三者セルフ・ストレージ所有者へのつなぎ融資を含むその他の関連事業に従事しています。当社はセルフ・ストレージ施設のオーナーとして業界をリードしており、セルフ・ストレージ業界で最も認知度の高いブランドである。

2023年8月14日、当社はオペレーティング・パートナーシップであるPublic Storage OP, L.P.と、1980年に設立された旧Public Storageとして知られるPublic Storage Operating Companyを含むその子会社を通じて、当社施設の持分を保有する組織再編を完了しました。この仕組みは一般的にアンブレラ・パートナーシップ・リート（UPREIT）と呼ばれています。組織再編後、親法人であるPublic Storageの主な資産はPublic Storage OP, L.P.のジェネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの持分である。

別段の記載がない限り、または文脈上必要とされない限り、「Public Storage」とは親法人のPublic Storageを、「PSA OP」とはPublic Storage OP, L.P.を、「PSOC」とはPublic Storage Operating Companyを意味します。当社」、「当社」、「当社グループ」は、Public Storage、PSA OP、PSOC、およびPublic Storage、 PSA OP、PSOCが所有または支配する事業体／子会社を総称して意味します。

Self-storage Operations:

当社はセルフ・ストレージ施設を取得、開発、所有、運営しており、個人およびビジネス用途のストレージ・スペースを月単位で賃貸している。当社は米国（以下「米国」）最大のセルフ・ストレージ施設所有企業であり、ほとんどの主要市場と40の州に実店舗を構えている。当社の規模、ブランド名、テクノロジー・プラットフォームは競争上有利であると考えている。2024年12月31日現在、当社は3,073のセルフストレージ施設（正味賃貸可能面積2億2,100万平方フィート）の権益を保有し、Public Storage®の名称で運営しています。

Other Operations:

当社は保険プログラムを管理しており、第三者のために管理している施設を含め、当社施設の顧客は、保管品に対する特定の損害をカバーするために、非系列保険会社から保険に加入するオプションがある。パブリック・ストレージの完全所有の連結子会社が、これらの保険契約を全額再保険し、それにより保険契約に基づく損失リスクをすべて引き受ける。この子会社は、テナントから徴収した保険料とほぼ同額の再保険料を非関連保険会社から受け取っている。これらの保険は、特定事象に関連した損害賠償請求を、保管ユニット1個につき最高限度額5,000ドルまでカバーする。当社はこのプログラムにおけるすべてのリスクを再保険しているが、このエクスポージャーをカバーするために、独立した第三者保険会社から、1件あたり1,000万ドルを超える損害に対して1,500万ドルの限度額で保険を購入している。2024年12月31日現在、参加しているセルフ・ストレージの顧客によって保有されている保険証書は約140万件で、補償総額は約68億ドルである。

2024年12月31日現在、当社は第三者のために307施設（賃貸可能な正味面積は約2,330万平方フィート）を管理しており、現在建設中の93施設を含め、さらに95施設の管理契約を結んでいる。また、セルフストレージ施設では、主に錠前や段ボール箱などの商品を販売している。

当社は2024年にブリッジ・レンディング・プログラムを導入し、当社が管理する運営物件について、第三者のセルフ・ストレージ・オーナーに融資を行っている。ブリッジ・ローンは通常、運営中のセルフ・ストレージ物件を担保とし、期間は3年または4年で、1年の延長が2回あり、変動金利となっている。2024年12月31日現在、ブリッジ・ローンの債権残高は1,000万ドル、未融資コミットメントは1,250万ドルで、この融資実行には一定の条件が満たされる必要がある。

当社はShurgard Self Storage Limited（以下「Shurgard」）の35％の株式を保有している。Shurgardはユーロネクスト・ブリュッセルで「SHUR」のシンボルで取引されている公開会社である。2024年12月31日現在、ShurgardはShurgard®の名称で西ヨーロッパ7カ国に318のセルフ・ストレージ施設（賃貸可能面積1,700万平方フィート）を所有・運営している。

ここに記載されているすべての期間において、当社は1986年内国歳入法改正法（以下「法」）で定義されている通り、 REITとして扱われることを選択している。当社が REIT として課税される資格を有する各課税年度において、当社は株主に分配される「REIT 課税所得」（一般に、配当控除を含む所定の調整を経た課税所得であり、正味キャピタル・ゲインを除く）に対する米国連邦法人税が課されない。当社は、ここに表示されているすべての期間においてこれらの要件を満たしており、今後もREITとして適格であると確信しています。

当社は毎年SECにフォーム10-Kによる年次報告書を提出しており、これには当社の独立登録会計士が認証した連結財務諸表が含まれている。また四半期ごとにSECに提出する四半期報告書（フォーム10-Q）には未監査の連結財務諸表が含まれています。当社は今後もこのような報告を継続する予定である。

当社のウェブサイト（www.publicstorage.com）では、Form 10-Kによる年次報告書、Form 10-Qによる四半期報告書、Form 8-Kによるカレント・レポート、確定委任状、およびSECへの提出が義務付けられているその他の報告書、ならびにこれらの提出書類に対するすべての補足および修正を、提出書類、補足および修正がSECに電子的に提出された後、またはSECに提出された後、合理的に実行可能な限り速やかに、無料で提供しています。当社ウェブサイトに含まれる情報は、本フォーム10-K年次報告書の一部ではなく、また参照により組み込まれるものでもありません。

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ITEM 1C. Cybersecurity

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ITEM 2. Properties

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ITEM 3. Legal Proceedings

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ITEM 9B. Other Information

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ITEM 11. Executive Compensation

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INDEX TO EXHIBITS (1)

(Items 15(a)(3) and 15(c))

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(Item 15 (a))

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Basis of Presentation

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Use of Estimates

Cash Equivalents

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Fair Value

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Real Estate Facilities

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Notes Receivable

Evaluation of Asset Impairment

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Revenue and Expense Recognition

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Foreign Currency Exchange Translation

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Income Taxes

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Share-Based Compensation

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Investment in Shurgard

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Investment in PSB

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Euro Denominated Unsecured Notes

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Mortgage Notes

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Preferred Shares

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Trustee Deferral Program

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Contingent Losses

Insurance and Loss Exposure

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