ﾀﾞｲﾔﾓﾝﾄﾞﾛｯｸﾎｽﾋﾟﾀﾘﾃｨの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

CURRENT REPORT PURSUANT TO

の第13項または第15項（d）に該当する。

1934年証券取引所法

報告日（最も古い事象が報告された日:

August 3, 2023

DiamondRock Hospitality Company

(憲章で指定された登録者の正確な名前)

メリーランド

001-32514

20-1180098

(会社設立の州またはその他の管轄区域)

(CommissionFile Number)

(IRS EmployerIdentification No.)

2 ベセスダ・メトロ・センター、スイート1400

Bethesda, MD 20814

(最高経営責任者の住所）（郵便番号)

(登録者の電話番号（市外局番を含む）。(240) 744-1150

フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：


☐			証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)


☐			取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)


☐			取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))


☐			証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)に従って登録された証券：

Title of each class

Trading Symbol(s)

登録されている各取引所の名称

普通株式、額面0.01ドル

DRH

New York Stock Exchange

8.250% シリーズa 累積償還可能優先株式、額面は1株につき0.01ドル

DRH Pr A

New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

☐ Emerging growth company

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

本Form 8-K（「本報告書」）には、連邦証券法および規制の意味における将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの将来の見通しに関する記述は、「確信する」、「期待する」、「意図する」、「計画する」、「予測する」、「位置づけする」などの用語や表現、および将来の結果に関する仮定や予測への言及を含むその他類似の用語や表現が使用されていることで識別されます。将来の業績に関する見通しは、将来の業績を保証するものではなく、既知および未知のリスク、不確実性およびその他の要因を内包するものです。これらのリスクには、COVID-19が当社ホテルの客室稼働率やホテル商品・サービス需要に与える影響を含む国内および地域の経済・経営状況、ならびに2023年2月24日に提出したフォーム10-Kに関する年次報告書、2023年5月5日および2023年8月4日に提出したフォーム10-Qに関する四半期報告書など、当社が証券取引委員会に適宜提出する書類に記載されているリスクおよび不確実性が含まれますが、これらに限定されるものではありません。当社は、かかる将来予想に関する記述に反映された予想が合理的な仮定に基づいていると考えていますが、その予想が達成されること、またはその乖離が重大でないことを保証するものではありません。本レポートに記載されている情報はすべて本レポートの日付時点のものであり、当社は、将来の見通しに関する記述を、実際の結果や当社の見込みの変更に適合させるために更新する義務を負うものではありません。

ITEM 2.02. 営業成績および財務状況

2023年8月3日、ダイヤモンドロック・ホスピタリティ・カンパニー（以下「当社」）は、2023年6月30日に終了した第2四半期の決算に関する電話会議を開催しました。電話会議中に技術的な問題が発生したため、電話会議のウェブキャストにアクセスできない場合がありました。このため、電話会議の議事録のコピーを別紙99.1として本書に添付し、参照することにより本書に組み入れます。また、電話会議のリプレイは当社ウェブサイトの投資家向け情報セクション（www.drhc.com）でご覧いただけます。

ITEM 7.01. Regulation FD Disclosure

上記項目2.02の情報は参照により本書に組み込まれる。

本項目7.01に記載された情報は、本書に添付された別紙99.1を含めて提供されたものであり、1934年証券取引所法改正法（以下「取引所法」）第18条において「提出された」とみなされるものではなく、また同条の法的義務の対象となるものでもありません。別紙99.1を含め、本有価証券報告書に記載された情報は、1933年証券法（改正後）または証券取引法に基づくいかなる提出書類にも、かかる提出書類における参照による組み込みの文言にかかわらず、参照により組み込まれることはないものとする。本現行報告書は、規制FDによってのみ開示が義務付けられている本現行報告書の情報の重要性を認めるものとはみなされない。

ITEM 9.01. 財務諸表および添付資料

(d) 出展物

本報告書には以下の資料が添付されている：

Exhibit No. Description

99.1 Trans cript of second quarter 2023 earnings conference c all of Diamon dRock Hospitalit y Company held on August 3, 2023

101.SCH インライン XBRL タクソノミ拡張スキーマ文書

101.CAL インライン XBRL タクソノミ拡張計算リンクベース・ドキュメント

101.DEF インライン XBRL タクソノミ拡張定義リンクベース・ドキュメント

101.LAB インライン XBRL タクソノミー拡張ラベルリンクベース・ドキュメント

101.PRE インラインXBRLタクソノミー拡張プレゼンテーション・リンクベース・ドキュメント

104 表紙インタラクティブ・データ・ファイル

SIGNATURE

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。

DIAMONDROCK HOSPITALITY COMPANY

Dated: August 7, 2023

By:

/s/ Briony R. Quinn

Briony R. Quinn

上級副社長兼財務担当

EX-99.1 2 correctedtranscript_diam.htm EX-99.1 correctedtranscript_diam

DiamondRock Hospitality Co. (DRH) Q2 2023 Earnings Call Corrected Transcript 03-Aug-2023 1-877-FACTSET www.callstreet.com 2 Copyright © 2001-2023 FactSet CallStreet, LLC CORPORATE PARTICIPANTS Briony R. Quinn Senior Vice President & Treasurer, DiamondRock Hospitality Co. Mark W. Brugger President, Chief Executive Officer & Director, DiamondRock Hospitality Co. Jeffrey J. Donnelly Chief Financial Officer & Executive Vice President, DiamondRock Hospitality Co. Justin L. Leonard Chief Operating Officer & Executive Vice President, DiamondRock Hospitality Co. Troy G. Furbay Chief Investment Officer & Executive VP, DiamondRock Hospitality Co. ..................................................................................................................................................................................................................................................................... OTHER PARTICIPANTS Duane Pfennigwerth Analyst, Evercore ISI Anthony F. Powell Analyst, Barclays Capital, Inc. Floris van Dijkum Analyst, Compass Point Research & Trading LLC Gregory J. Miller Analyst, Truist Securities, Inc. Smedes Rose Analyst, Citigroup Global Markets, Inc. Christopher Lee Darling Analyst, Green Street Advisors LLC Michael J. Bellisario Analyst, Robert W. Baird & Co., Inc.

DiamondRock Hospitality Co. (DRH) Q2 2023 Earnings Call Corrected Transcript 03-Aug-2023 1-877-FACTSET www.callstreet.com 3 Copyright © 2001-2023 FactSet CallStreet, LLC MANAGEMENT DISCUSSION SECTION Operator: Thank you for standing by and welcome to the DiamondRock Hospitality Company's Second Quarter 2023 Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a listen-only mode. After the speakers' presentation, there will be a question-and-answer session. [Operator Instructions] As a reminder, this call is being recorded. I would now like to turn the conference over to your host, Ms. Briony Quinn, Senior Vice President and Treasurer of DiamondRock Hospitality. Please go ahead. ..................................................................................................................................................................................................................................................................... Briony R. Quinn Senior Vice President & Treasurer, DiamondRock Hospitality Co. Thank you, Valerie. Good evening, everyone, and welcome to DiamondRock's second quarter 2023 earnings call and webcast. Before we get started, let me remind everyone that many of our comments today are not historical facts and are considered to be forward-looking statements under federal securities laws. As described in our filings with the SEC, these statements are subject to numerous risks and uncertainties that could cause future results to differ materially from those expressed in our comments today. In addition, on today's call, we will discuss certain non-GAAP financial information. A reconciliation of this information to the most directly comparable GAAP financial measure can be found in our earnings press release. With that, I'm pleased to turn the call over to Mark Brugger, our President and Chief Executive Officer. ..................................................................................................................................................................................................................................................................... Mark W. Brugger President, Chief Executive Officer & Director, DiamondRock Hospitality Co. Thank you for joining us today for DiamondRock's second quarter earnings call. Global travel demand remains strong. TSA throughput in the quarter reached 99% of 2019 levels, and hotel stays in the United States this year are expected to surpass annual pre-pandemic record of 1.3 billion room nights. DiamondRock has been a leader in the recovery and later, we will discuss why we are well-positioned to hold and expand our lead in the sector in the years to come . Against the favorable industry backdrop, however, the slowing macroeconomic environment is weighing on the pace of recovery in business travel and the redistribution of leisure travel from the return of competition from cruise lines and international destinations is impacting domestic leisure-oriented properties. In our view, some of these adjustments are just momentary events, but they were a headwind in the second quarter and will remain a headwind until later this year. However, we see emerging a new baseline of travel demand that is more weighted towards leisure travel than in the past, and industry growth will build upon this new foundation going forward after firming up its new normal in 2023. DiamondRock's competitive advantage remains the high quality portfolio of hotels and resorts we have curated to deeply resonate with the desires of today's travelers. Measured by full year revenue, our portfolio is approximately 60% urban and 40% resort. The 20 urban hotels were tailored to be the hotel of choice for the business, group

DiamondRock Hospitality Co. (DRH) Q2 2023 Earnings Call Corrected Transcript 03-Aug-2023 1-877-FACTSET www.callstreet.com 4 Copyright © 2001-2023 FactSet CallStreet, LLC and leisure travelers in their respective cities. The 16 irreplaceable experiential resorts are each in special destinations. And in many of these markets, DiamondRock has been the first mover among the hotel REITs. Perhaps our portfolio's most distinguishing feature is that almost 95% of our hotels are unencumbered by long- term management contracts, which gives us greater control over operations and gives us a premium valuation upon sale. All these portfolio advantages enabled DiamondRock to deliver modestly positive RevPAR growth to achieve all-time record revenues in the second quarter. Our hotels outperformed their competitive sets with RevPAR penetration up 112%, which represents a gain of 290 basis points from 2019. Overall, total revenues in the second quarter were $289 million, or nearly 1% ahead of 2022. Hotel adjusted EBITDA in the second quarter was $93.6 million, which was $3.2 million ahead of 2019. Results were held back by the one-time impact of disruption stemming from upgrades at the Salt Lake City Marriott and the former Hilton Boston combined with a small electrical fire that closed The Hilton Garden in Times Square for one week during the quarter. Okay. Let's look a little closer at the trends we saw. At our urban hotels, year-over-year RevPAR was strong, up 7.9%. And the second quarter marked the first time this cycle that quarterly RevPAR at our urban hotels exceeded 2019. The group segment at the urban hotels performed well, powering solid results at our two largest urban hotels, the Chicago Marriott, which increased year-over-year RevPAR 22.8%, and the Boston Westin, which increased year-over-year RevPAR by 11.7%. In total, portfolio group room nights increased 4.6% as compared to the second quarter of 2022. We are benefiting from having well-maintained hotels and a favorable geographic footprint. But importantly, there is even more opportunity after this year. Second quarter group room nights were still 11.1% behind 2019. And we project that there remains 67,000 group room nights of opportunity after 2023 to just hit prior peak. We want to emphasize that we are very encouraged by the 2024 group bookings for our hotels. 2024 group revenues on the books is up almost 28%, led by strong convention calendars in many of our most important urban markets. Business transient was more mixed in the second quarter, and demand varied significantly by market. There was good BT strength in cities like New York, but continued weak demand in places like San Francisco. Midweek business transient occupancy at our urban properties increased 170 basis points in the second quarter versus the comparable period last year. Our trio of select service hotels in Manhattan were stars in the second quarter, as strong business transient demand pushed RevPAR above 2022 and 8.4% over 2019, and that's – even with the impact of the one week closure at our Hilton Garden Inn. However, we want to point out that BT comparisons became more difficult for the industry in the second quarter. So the rate of improvement appears to be moderating a bit. Longer term, we believe an expanding economy will allow business transient demand to eventually recover to the 2019 peak, but it will require a few more years to get there on a nominal basis. For our resort portfolio, second quarter RevPAR was up nearly 32% over 2019, but down 13% compared to last year. While leisure travel for Americans is likely to hit a record this year, unfettered access to international destinations and cruise lines in a post-pandemic world is redistributing some of that demand. As evidence of that trend, the number of Americans traveling outbound from the US to international destinations is projected to be up nearly 20% over last summer. And cruise lines are seeing big year-over-year booking increases. We began experiencing the impact of this redistribution late last year, and we expect leisure patterns to approach their new normal comparisons later this year. We are already seeing signs the summer stabilization at our resorts

DiamondRock Hospitality Co. (DRH) Q2 2023 Earnings Call Corrected Transcript 03-Aug-2023 1-877-FACTSET www.callstreet.com 5 Copyright © 2001-2023 FactSet CallStreet, LLC in Sonoma, Sausalito and Vail. In fact, the booked RevPAR at our Vail resorts this coming December is up 24% versus the same time last year. And while the impact from this year's redistribution of leisure is leading to some near-term pullback, destination resorts remain the clear winner since the start of the pandemic, and we remain confident that resorts will enjoy the strongest new normal secular travel patterns in lodging due to a number of powerful factors. Let me touch on a few of those. One, hybrid work is a game changer. There have been 2.7 billion days of locational flexibility created post- pandemic. That's more than two times the number of any hotel stays in the entire US and this locational flexibility will disproportionately benefit leisure properties. Two, people continue to value experiences more than things partially powered by the phenomenon of social media sharing. Three, demographic changes are powering leisure with the wave of increasing travel by millennials and baby boomers. By the end of the next decade, there will be nearly 40 million more people either in active retirement or starting a family than there was a decade ago. The wanderlust of boomers is often underestimate. And fourth and finally, one of the most powerful reasons behind our conviction in the bright future for resorts is that there is a fundamental supply imbalance with the limited number of resorts in the US. And this imbalance will persist because of the often insurmountable barriers to build new product in most of those markets. DiamondRock was early to recognize and exploit the long-term outperformance trend in resorts, by its early allocation to the segment. In just the second quarter alone, our resorts had RevPAR increased 32% over 2019 and hotel adjusted EBITDA was up 47%. That's a lot of NAV growth. Turning to internal growth, we believe that DiamondRock has a competitive advantage from the large number of impactful ROI opportunities within the portfolio. These projects will continue to drive cash flow growth and increase NAV. In the last 24 months alone, we have completed the conversion and up-branding of The Hythe Vail to a luxury collection, the Hotel Clio, Denver to a luxury collection, the Sheraton Key West to a Margaritaville, and The Lodge at Sonoma to an autograph collection. Those four hotels alone generated a collective RevPAR increase of 33.1% over 2019 in the second quarter with hotel adjusted EBITDA up 65.3%. And this is just the start. For example, just a few days ago, we announced the successful conversion of The Dagny in Boston, which marks our 14th independent hotel. The Dagny is projected to grow EBITDA by $3 million next year and ultimately double this year's EBITDA with stabilized EBITDA approaching $17 million. Additionally, we are actively underway with more ROI repositionings, such as the Hilton Burlington to a lifestyle resort to be named Hotel Champlain, a Curio Collection hotel to be completed early next year, and the Bourbon Orleans repositioning to a premium urban lifestyle resort in the French Quarter of New Orleans to be completed well before the Super Bowl and Mardi Gras in early 2025. Behind these, DiamondRock has a large pipeline of opportunities. There's the repositioning of the Orchards Inn Sedona. There's the potential expansion opportunity Lake Austin Spa Resort. And there's the ability to add almost 20% more Keys at the Landing Resort in Lake Tahoe. These are just a few examples of the many projects to come, so stay tuned. In total, since 2021, we have completed or will soon complete $58 million of ROI repositionings at 16 of our 36 properties. The benefit of these projects often play out for several years so we expect to continue to reap market share gains and increasing profits for some time to come.

DiamondRock Hospitality Co. (DRH) Q2 2023 Earnings Call Corrected Transcript 03-Aug-2023 1-877-FACTSET www.callstreet.com 6 Copyright © 2001-2023 FactSet CallStreet, LLC That's a good transition to give you an update on the acquisition market. We have been working diligently to find more of the transactions that have worked so well for us, owner-operated experiential hotels and unique destinations. We've been focusing on these destination markets for the better part of a decade and have a first- mover advantage. We also have a deep well of understanding about unlocking value at these types of properties, which puts us in a great position to create value when we can pry them loose. As we said, last call, any deal we would do this year would have to be something we really love. Well, we found one small deal that fits the bill. The Chico Hot Springs Resort in Paradise Valley, Montana. This independent resort has been owner-operated for a century. This is a resort with a deep history, a fiercely loyal following, and is treasure part for the local Montana community, which we are very respectful of preserving. We are buying the resort at an 8.1% NOI cap rate and we projected to stabilize at north of 10% NOI yield as it benefits from our best practices and a modern revenue management system. Encouragingly, year-to-date through the end of the second quarter, RevPAR has increased 8.7%.In addition to the benefits related to booking practices, there are also a number of opportunities to add value on the 150-acre hotel site. Chico is a special place and a special opportunity. With that, let me turn it over to Jeff. ..................................................................................................................................................................................................................................................................... Jeffrey J. Donnelly Chief Financial Officer & Executive Vice President, DiamondRock Hospitality Co. Thanks, Mark. As I mentioned in our last earnings call, Q2 is set to be a challenging quarter, given difficult comparisons on both revenue and expense. I want to start by breaking down the year-over-year changes to revenue and EBITDA to give you a little more insight into the portfolio and help with comparability to peers. All of the statistics I will discuss are on a comparable basis. Portfolio RevPAR increased to 0.5% and total revenue increased to 0.9% in the quarter. This breaks down to a 7.1% increase in total revenue for urban hotels and an 8.3% decrease for our resort portfolio. Our urban hotels were nearly flat to 2019, down just 0.7%, but our resorts were robust 33% higher. Broadly speaking, Florida continues to exhibit the same year-over-year trend we've discussed since late last year. If we excluded all seven of our Florida hotels, a few of which were up year-over-year in the quarter. RevPAR for our non-Florida hotels increased 3.7% and total revenue increased 3.3%. We had a few sources of disruption and displacement during the quarter. The Hilton Garden Inn in Times Square was closed for a week in June due to a minor electrical fire originating from an MEP repair. We also experienced some disruption from the completion of the rooms upgrade at The Dagny in Boston and the Salt Lake City Marriott. Collectively, these events shaved about 50 basis points off our revenue metrics for the quarter, implying revenue growth would have been about 1.5% for the entire portfolio and closer to 4% for the non-Florida portfolio. Switching to EBITDA, hotel adjusted EBITDA was $93.6 million at a 32.4% margin, which was 381 basis points below Q2 last year, but only 178 basis points below 2019. Adjusted EBITDA was $85.8 million. Comparisons were particularly difficult this quarter and they were made even more challenging by two events, the disruption mentioned earlier and property tax refunds achieved last year from several appeals. Let me break down the bulk of the $10 million variance in hotel adjusted EBITDA versus last year. Disruption shaved approximately $1 million from EBITDA in the quarter, and the property tax refunds we received in Q2 of

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