エクストラスペースストレージREITの適時開示・決算・その他

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

セクション13または15に基づいて(d)

1934年の証券取引所法の

February 19, 2026

(報告日（最も古い事象が報告された日)

EXTRA SPACE STORAGE INC.

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)

メリーランド

001-32269

20-1076777

(会社設立の州またはその他の管轄区域)

(CommissionFile Number)

(IRS EmployerIdentification Number)

2795 イースト・コットンウッド・パークウェイ、スイート300

ソルトレイクシティ、ユタ州、84121

(主要経営陣の住所)

(801) 365-4600

(登録者の電話番号（市外局番を含む)

以下のいずれかの規定に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図する場合、該当するチェックボックスにチェックを入れてください（下記一般指示A.2.参照）：


☐			証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)


☐			取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)


☐			取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))


☐			証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

1934年米国証券取引所法第12条(b)に基づいて登録された証券


Title of each class	Trading symbol	登録されている各取引所の名称

普通株式、額面0.01ドル	EXR	New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法第405条（本章§230.405）または1934年証券取引法第12b-2条（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業である場合は、チェックマークで示してください。


Emerging growth company			☐

新興成長企業の場合、登録者が証券取引法第13条(a)に従って提供された新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長移行期間を使用しないことを選択した場合、チェックマークを付けて示してください。			☐


Item 2.02			営業成績および財務状況

2026年2月19日、エクストラ・スペース・ストレージ株式会社（以下「当社」）は、2025年12月31日をもって終了した四半期および通期の財務実績を発表するプレスリリースを発行した。当該プレスリリースの写しは、本報告書添付書類99.1として提出され、本報告書に参照により組み込まれる。

本現況報告書（本報告書で言及される添付書類を含む）に記載される情報は、提出されるものであり、改正1934年証券取引法第18条の目的上「提出済み」とみなされるものではなく、また同条に基づく責任の対象となるものでもない。かかる情報は、本報告書の日付以前または以後に提出されるExtra Space Storage Inc.のいかなる提出書類にも、当該提出書類に一般的な組み入れ条項が記載されている場合であっても、参照により組み入れられるものではない。


Item 9.01			財務諸表および添付資料

(d) 以下の証拠書類を添付する：


ExhibitNumber						Description of Exhibit
99.1						2026年2月19日付プレスリリース
104						カバーページ・インタラクティブデータファイル - カバーページのxbrlタグがinline xbrlドキュメント内に埋め込まれています。

SIGNATURES

1934年証券取引法の規定に基づき、登録者は、本報告書が下記署名者により適法に署名されるよう手配した。当該署名者は、本報告書に署名する権限を適法に付与されている。

EXTRA SPACE STORAGE INC.

Date:

February 19, 2026

/s/ Jeff Norman

Name:

Jeff Norman

Title:

エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー

EX-99.1 2 q42025ex991earningsrelease.htm EX-99.1 Document

Exhibit 99.1


						Extra Space Storage Inc.
						PHONE (801) 365-4600
						2795 イースト・コットンウッド・パークウェイ、スイート300
						ソルトレイクシティ、ユタ州、84121
						www.extraspace.com
FOR IMMEDIATE RELEASE

エクストラ・スペース・ストレージ社、2025年第4四半期および通期決算を発表

ソルトレイクシティ、2026年2月19日 — 米国におけるセルフストレージ施設の主要な所有者・運営会社であり、S&P 500種指数構成銘柄であるエクストラ・スペース・ストレージ社（NYSE: EXR）（以下「当社」）は、2025年12月31日をもって終了した四半期および通期の営業実績を発表した。

2025年12月31日終了の3か月間のハイライト:

•普通株主に帰属する純利益は、希薄化後1株当たり1.36ドルを達成し、前年同期比9.7％の増加となった。

•普通株主に帰属する営業活動による資金（FFO）は、希薄化後1株当たり1.99ドルを達成。調整項目を除いたFFO（コアFFO）は希薄化後1株当たり2.08ドルで、前年同期比2.5％の増加となった。

•既存店舗の売上高は前年同期比0.4％増加し、既存店舗の営業純利益（NOI）は0.1％増加した。

•2025年12月31日現在の既存店舗稼働率は92.6％と報告され、2024年12月31日現在の93.3％から低下した。

•27店舗の営業権を取得し、総費用は3億480万ドルであった。

•合弁パートナーと共同で、営業中の店舗7店舗を総額約1億690万ドルで取得した。うち当社は1,070万ドルを出資した。

•普通株式1,089,659株を140.9百万ドルで買い戻し、平均取得単価は129.32ドルであった。

•住宅ローンおよびメザニン・ブリッジローンで8,040万ドルを組成し、住宅ローン・ブリッジローンで1,620万ドルを売却した。

•当社の第三者管理プラットフォームに78店舗（純増45店舗）を追加。2025年12月31日現在、当社は第三者向けに1,856店舗、非連結合弁事業で407店舗を管理しており、管理店舗総数は2,263店舗となった。

•四半期配当として1株あたり1.62ドルを支払った。

2025年12月31日終了年度におけるハイライト:

•普通株主に帰属する純利益は、1株当たり4.59ドル（希薄化後）を達成し、前年同期比13.9％の増加となった。

•希薄化後1株当たりFFOは7.90ドル、コアFFOは8.21ドルを達成し、前年同期比1.1％増となった。

•前年同期比で既存店舗の収益は0.1％増加し、既存店舗のNOIは1.7％減少した。

•41店舗の営業権を取得し、総費用は4億8360万ドルであった。

•3つの別個の事業組合において、合弁パートナーの持分を3億4,220万ドルで取得。これにより当社は、従来これらの事業体が所有していた28物件を完全所有することとなった。また既存の合弁事業から17物件の所有権持分を交換することで、さらに6物件を追加取得した。

•合弁パートナーと共同で、10店舗の営業中店舗を取得し、2店舗の開発を完了させ、建設完了時に1店舗を取得（使用許可証取得店舗またはC of O店舗）。総費用は約1億8,360万ドルで、うち当社は5,350万ドルを出資した。

•普通株式1,158,244株を149.5百万ドルで買い戻し、平均取得単価は129.10ドルであった。

•住宅ローンおよびメザニン・ブリッジローンを4億940万ドル組成し、住宅ローン・ブリッジローンを1億2210万ドル売却した。

•当社の第三者管理プラットフォームに379店舗（純増281店舗）を追加した。

当社のジョー・マーゴリス最高経営責任者（CEO）は次のように述べた：「チームは2025年に着実な成果を上げ、業界をリードする稼働率と新規顧客獲得率の成長を達成し、既存店舗ベースの収益成長をもたらしました。第三者管理事業とブリッジローンプラットフォームの強さを背景に、1株当たりコアFFOは1.1％増加しました。当社の合弁事業関係と規律ある資本配分により、創造的で市場外投資機会を調達でき、魅力的な長期的な将来収益を生み出す見込みです。」

2026年を見据えると、前向きな傾向が見られます。顧客料金は堅調に推移し、新規供給は緩やかになりつつあり、事業環境の改善に伴い、当社のポートフォリオは恩恵を受ける好位置にあると考えています。付帯事業からの着実な貢献と相まって、来年度は業績の改善を実現できる見込みです。

FFO Per Share:

以下の表（未監査）は、2025年12月31日および2024年12月31日終了の四半期および通期における当社のFFOおよびコアFFOの概要を示しています。また、各期間におけるGAAP基準の普通株主に帰属する純利益および希薄化後1株当たり利益との調整表も提供しています（金額は千単位、ただし株式数および1株当たりデータを除く）：


	12月31日に終了した3ヵ月間,								12月31日に終了した年度の,
	2025				2024				2025				2024
			(per share)1				(per share)1				(per share)1				(per share)1
普通株主に帰属する純利益	$	287,395	$	1.36	$	262,487	$	1.24	$	973,999	$	4.59	$	854,681	$	4.03
加重平均株式数の差異による影響-希薄化後2			(0.06)				(0.05)				(0.19)				(0.17)
調整:
Real estate depreciation	166,741		0.75		156,027		0.70		655,452		2.95		618,189		2.78
Amortization of intangibles	2,975		0.01		28,305		0.13		20,316		0.09		113,886		0.51
売却目的で保有し売却した不動産資産の売却損益（純額）	6,079		0.03		(37,714)		(0.17)		76,310		0.34		25,906		0.12
非連結ジョイントベンチャー不動産の減価償却費および償却費	8,852		0.04		8,907		0.04		32,748		0.15		32,678		0.15
非連結ジョイント・ベンチャー不動産売却益およびジョイント・ベンチャー持分売却益	(45,167)		(0.20)		—		—		(54,521)		(0.25)		(13,730)		(0.06)

オペレーティング・パートナーシップおよびその他の非支配持分に配分される利益	13,469		0.06		15,314		0.07		48,539		0.22		45,551		0.21
FFO	$	440,344	$	1.99	$	433,326	$	1.96	$	1,752,843	$	7.90	$	1,677,161	$	7.57

調整:



無担保普通社債の割引償却に関連する現金支出を伴わない支払利息（純額	12,350		0.05		11,157		0.05		47,519		0.22		43,720		0.20
ライフストレージ合併に関連するその他の無形資産償却（税効果控除後	3,917		0.02		5,761		0.02		16,283		0.07		26,959		0.12
執行役員の退任に伴う株式報酬費用の増加	4,200		0.02		—		—		4,200		0.02		—		—
ライフストレージ商号の減損	—		—		—		—		—		—		51,763		0.23



CORE FFO	$	460,811	$	2.08	$	450,244	$	2.03	$	1,820,845	$	8.21	$	1,799,603	$	8.12

加重平均株式数-希薄化後3	221,727,769				221,329,035				221,891,065				221,623,954

(1)端数処理のため、1株当たりの金額は再計算されない場合があります。

(2)1株当たり利益の計算に使用される株式数と、1株当たりFFOの計算に使用される株式数の差異を調整する項目。1株当たり利益は二段階方式により算出され、この方式では1株当たりFFOおよびコア1株当たりFFOの計算に使用される株式数よりも少ない株式数が用いられる。なお、1株当たりFFOおよびコア1株当たりFFOは、注記(3)に記載の通り、全OPユニットの完全償還を前提として算出される。

(3)エクストラ・スペース・ストレージLP（以下「運営パートナーシップ」）は、発行済みの優先運営パートナーシップ持分（以下「優先持分」）および普通運営パートナーシップ持分（以下「普通持分」）を有しています。これらの持分は現金で償還されるか、または当社の選択により当社普通株式と交換されます。上記で提示した希薄化後加重平均株式数の計算においては、全ての持分を普通株式と交換する前提で算定されています。 1株当たりFFOおよび1株当たりコアFFOの希薄化後加重平均株式数の計算には、株式報酬制度の影響も含まれています。

営業成績とサム・ストア・パフォーマンス:

以下の表（未監査）は、2025年12月31日および2024年12月31日終了の3ヶ月間および年間における当社の既存店業績の概要を示しています（店舗数データを除く金額は千単位で表示）¹：

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