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UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
の第13項または第15項（d）に準拠しています。
1934年証券取引所法
報告日（報告された最も早い事象の日付）：2026年5月6日
ワン・リバティ・プロパティーズ社
(（定款に記載された登録者の正確な名称）
| メリーランド | 001-09279 | 13-3147497 | ||
| (State or other jurisdiction | (Commission file No.) | (IRS Employer | ||
| of incorporation) | I.D. No.) |
| 60 カッターミルロード、スイート303、グレートネック、ニューヨーク州 | 11021 | |
| (主要経営陣の住所) | (Zip code) |
登録者の電話番号（市外局番を含む）：516-466-3100
本フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを目的とする場合は、以下の該当するチェックボックスにチェックを入れてください（下記「一般指示 A.2.」を参照）：
| ☐ | 証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
| ☐ | 取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
| ☐ | 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
| ☐ | 証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c)) |
同法第12条(b)に基づき登録された有価証券：
| Title of each class | Trading Symbol(s) | 登録されている各取引所の名称 | ||
| 普通株式 | OLP | New York Stock Exchange |
登録者が、本章の1933年証券法第405条（§230.405）または1934年証券取引法第12b-2条（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業であるか否かを、チェックマークで示してください。
☐ Emerging growth company
新興成長企業である場合、登録者が証券取引法第13条(a)に基づき規定された新規または改訂された財務基準への準拠について、延長移行期間の適用を受けないことを選択した場合は、チェックマークを付けてください。 ☐
Item 2.02 営業成績および財務状況
2026年5月6日、当社は2026年3月31日をもって終了した四半期および年度の業績に関するプレスリリースを発表しました。当該プレスリリースは、本フォーム8-Kによる現況報告書の別紙99.1として添付されています。
本情報および添付資料は、フォーム8-Kの項目2.02に基づき提供されるものであり、改正1934年証券取引法（以下「取引法」という）に基づく「提出」とみなされるものではなく、 また、本情報は、登録者が改正1933年証券法または証券取引法に基づき過去または将来に提出するいかなる届出書にも、当該届出書において具体的な言及により明示的に記載される場合を除き、参照により組み込まれるものではありません。
第9.01項 財務諸表および添付資料。
(d) 証拠書類。
| Exhibit No. | Description of Exhibit | |
| 99.1 | 2026年5月6日付プレスリリース。 | |
| 101 | 表紙 インタラクティブ・データ・ファイル - インスタンスのxbrlタグはインラインxbrl文書内に埋め込まれているため、インタラクティブ・データ・ファイルには表示されません。 | |
| 104 | カバーページ インタラクティブ・データ・ファイル - カバーページのxbrlタグはインラインxbrlの中に埋め込まれています。 |
SIGNATURE
1934年証券取引法の要件に基づき、登録者は、本報告書に、正当に権限を付与された下記署名者が登録者に代わって署名するよう適切に手配した。
| ONE LIBERTY PROPERTIES, INC. | ||
| Date: May 6, 2026 | By: | /s/ Isaac Kalish |
| Isaac Kalish | ||
| Senior Vice President and | ||
| Chief Financial Officer | ||
Exhibit 99.1
ONE LIBERTY PROPERTIES REPORTS
FIRST QUARTER 2026 RESULTS
– 基本賃料の約84％が工業用不動産から得られる見込み――
– 第1四半期の賃貸収入は前年同期比11.6％増――
ニューヨーク州グレートネック、2026年5月6日 — 産業用不動産の保有を主軸とする不動産投資信託（REIT）であるOne Liberty Properties, Inc.（NYSE: OLP）は本日、2026年3月31日に終了した四半期の業績を発表した。
「第1四半期の業績は、One Libertyが産業用不動産に特化したプラットフォームへと戦略的転換を遂げた成果を反映しており、賃貸収入は前年同期比11.6％増となり、産業用不動産が基本賃料の84％を占めるようになりました」と、One Libertyの社長兼最高経営責任者（CEO）であるパトリック・J・キャラン・ジュニア氏は述べた。 「98.8%という高い稼働率と、最近の買収物件の統合が順調に進んだことで、当社は株主の皆様に継続的な価値を提供できる態勢が整っています。」
第1四半期および直近のハイライト:
| ● | 希薄化後1株当たり純利益は0.28ドル。 |
| ● | 2025年に完了した買収の効果が完全に反映された結果、希薄化後1株当たりFFO1は0.50ドル、希薄化後1株当たりAFFO1は0.48ドルとなりました。 |
| ● | 四半期末時点でのポートフォリオの稼働率は98.8％でした。 |
| ● | 以前発表の通り、10件の工業用不動産からなる計637,633平方フィートの取得を完了した。 |
| ● | 非中核物件2件（うち1件は空室）を売却し、980万ドルの純売却益と390万ドルの売却益を計上した。 |
| ● | Subsequent to quarter end: |
| o | 非中核物件2件を約900万ドルで売却し、取引を完了した；および |
| o | 非中核となる小売用不動産を約1,750万ドルで売却する契約を締結した。 |
第1四半期業績の主な要因:
| ● | 賃貸収入は、主に取引活動の好影響により、前年同期比で280万ドル増加した。 |
| ● | 営業費用は前年同期の1,570万ドルに対し、1,870万ドルとなりました。これは、買収活動により減価償却費が大幅に増加したこと、および（程度は小さいものの）不動産関連費用が増加したことが主な要因です。 |
| ● | 支払利息は、主に買収に伴う借入により、前年同期比で150万ドル増加した。 |
| 1 | gaapベースの金額と非gaapベースの金額（すなわち、ffoおよびaffo）の調整表は、本リリースに含まれる財務情報とともに掲載されています。 |
| ● | 1株当たりFFOの増加は、賃貸収入の増加によるものであり、また、その程度は小さいものの、解約手数料収入の計上が寄与しています。なお、これらの物件については、その後、より高い賃料で新規賃貸契約が締結されました。FFOの増加分は、主にポートフォリオの拡大に伴う追加費用によって相殺されました。 |
| ● | 2026年3月31日に終了した3ヶ月間において、1株当たり希薄化後純利益、FFOおよびAFFOは、株式報酬制度および配当再投資プログラムに伴う株式発行により、発行済普通株式の加重平均株式数が前年同期比で平均約179,000株増加した影響を受け、前年同期と比較してマイナス影響を受けた。 |
| First Quarter Results | 四半期 | |||||||||||
| March 31, | ||||||||||||
| Key Metrics | 2026 | 2025 | % Change | |||||||||
| (単位：千（1株当たりデータ除く）) | ||||||||||||
| olpに帰属する当期純利益 | $ | 6,237 | $ | 4,155 | 50 | % | ||||||
| 普通株主に帰属する1株当たり当期純利益（希薄化後） | $ | 0.28 | $ | 0.18 | 56 | % | ||||||
| FFO | $ | 10,926 | $ | 9,573 | 14 | % | ||||||
| 1株当たりFFO（希薄化後） | $ | 0.50 | $ | 0.44 | 14 | % | ||||||
| AFFO | $ | 10,521 | $ | 10,510 | NM | |||||||
| 1株当たり調整後フリーキャッシュフロー（希薄化後） | $ | 0.48 | $ | 0.48 | – | |||||||
Balance Sheet:
2026年3月31日現在、当社の現金および現金同等物は2,040万ドル、総資産は8億9,860万ドル、総負債は5億6,150万ドル、OLP株主資本は2億9,740万ドルであった。
2026年5月1日現在、ワン・リバティの利用可能流動性は7,980万ドルであり、この内訳は、現金および現金同等物530万ドル（信用枠の要件である平均預託維持残高300万ドルを含む）と、信用枠の下で利用可能な7,450万ドルである。
Transaction Activity:
2026年1月、以前開示した通り、当社は好立地に位置する10物件からなる637,633平方フィートの産業用不動産ポートフォリオの買収を完了しました。これらの物件は6社のテナントに賃貸されており、各テナントはグローバルまたは国内で事業を展開しています。また、上位2社のテナントは、投資適格企業の完全子会社です。現在の平均賃料は市場価格を下回っており、時価評価による魅力的な上昇余地が見込まれます。 本買収の資金調達については、6物件に対して1,700万ドルの抵当権を設定するとともに、OLPの1億ドルの与信枠から約3,000万ドルを借入しました。
2026年3月、当社はノースカロライナ州ケアリーにある空室の小売物件およびバージニア州ニューポートニューズにあるHavertysの小売物件を、総額1,020万ドルで売却し、980万ドルの純売却益と390万ドルの売却益を計上した。
Subsequent Events:
当社は2026年第2四半期に、オハイオ州サウス・ユークリッドおよびイリノイ州シャンペーンにある非中核物件2件を、総額900万ドルで売却しました。この売却により、約760万ドルの純売却益および約340万ドルの純利益が生じると見込んでいます。 2026年3月31日に終了した3ヶ月間および2025年12月31日に終了した年度において、これらの物件は、それぞれ合計25万3,000ドルおよび91万7,000ドルの純賃貸収入、8万8,000ドルおよび24万5,000ドルの減価償却費および償却費、 不動産関連費用はそれぞれ7万3,000ドルおよび53万7,000ドル、住宅ローン利息費用はそれぞれ6,000ドルおよび2万7,000ドルでした。
当社は、テキサス州エルパソにある小売用不動産を1,750万ドルで売却する契約を締結しました。本売却は2026年第2四半期末までに完了する見込みであり、売却による純収入および純利益は、それぞれ約870万ドルおよび980万ドルとなる見込みです。当該物件は、純賃貸収入として40万8,000ドルおよび170万ドル、 減価償却費および償却費として12万4,000ドルおよび57万2,000ドル、不動産関連費用として5万4,000ドルおよび33万3,000ドル、ならびに住宅ローン利息費用として8万4,000ドルおよび34万5,000ドルを計上した。
Non-GAAP Financial Measures:
ワン・リバティは、全米不動産投資信託協会（NAREIT）が発行した「Funds From Operationsに関するホワイトペーパー」およびNAREITの関連ガイダンスに従い、FFO（Funds From Operations）を算出しています。 同ホワイトペーパーにおいて、FFOは、純利益（GAAPに基づき算出）から、不動産に関連する減価償却費および償却費、特定の不動産資産の売却による損益、支配権の変更による損益、特定の不動産資産の減損損失、および当該事業体が保有する減価償却対象不動産の価値の低下に直接起因する減損損失を計上した事業体への投資を除いたものと定義されています。 非連結のパートナーシップおよびジョイントベンチャーに対する調整額は、同様の基準でFFOを反映するように算出されます。FFOの算出にあたっては、当社の資金調達活動に関連する費用の償却費や、不動産以外の資産の減価償却費を純利益に加算し直しません。
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