ウェルタワーの適時開示・その他

WELLTOWER INC.

Date: June 3, 2024

/s/ MATTHEW MCQUEEN

Name: Matthew McQueen

役職名エグゼクティブ・バイスプレジデント - ゼネラル・カウンセル兼コーポレート・セクレタリー

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

セクション13または15に基づいて(d)

1934年の証券取引所法の

報告日（最も古いイベントの報告日）：2024年6月3日

Welltower Inc.

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)


デラウェア	1-8923	34-1096634
(会社設立の州またはその他の管轄区域)	(CommissionFile Number)	(IRS EmployerIdentification No.)


4500 オハイオ州トレド、dorr street		43615
(主要経営陣の住所)		(Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番を含む）：(419) 247-2800

Not Applicable

(旧姓または旧住所（前回の報告書から変更された場合）。)

Form8-Kの提出が、以下の条項のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するチェックボックスをチェックしてください：

☐	証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

☐	取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)

☐	取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

☐	証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)に従って登録された証券：


Title of each class	TradingSymbol(s)	登録されている各取引所名
普通株式、1株当たりの額面金額1.00ドル	WELL	New York Stock Exchange
welltower op llcが発行した2028年満期4.800%債券に対する保証	WELL/28	New York Stock Exchange
welltower op llcが発行した2034年満期4.500%債券に対する保証	WELL/34	New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

Item 7.01 Regulation FD Disclosure

2024年6月3日、ウェルタワー・インク（以下「当社」）はビジネス・アップデート・プレゼンテーションを発表した。同プレゼンテーションのコピーは、本カレントレポートの別紙99.1として提出されており、参照することにより本書に組み込まれる。

本ニュースレポートに記載された情報は、1934年証券取引所法（「取引所法」）第18条において「提出された」とはみなされず、1933年証券取引所法（「改正」）または取引所法に基づく当社のいかなる提出書類にも、当該提出書類における一般的な組み込み文言にかかわらず、参照により組み込まれることはありません。

Item 9.01 財務諸表および添付資料

(d)

Exhibits


Exhibit No.		Description of Exhibit

99.1		2024年6月3日付ウェルタワー社事業報告プレゼンテーション。

104		表紙インタラクティブ・データ・ファイル - 表紙xbrlタグはインラインxbrl文書内に埋め込まれます。

SIGNATURE

1934年証券取引所法（Securities Exchange Act of 1934）の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。

EX-99.1 2 d842800dex991.htm EX-99.1 EX-99.1

Exhibit 99.1 Business Update June 3, 2024

Forward Looking Statements and Risk Factors This document contains “forward-looking statements” as defined in the Private Securities Litigation Reform Act of 1995. When Welltower uses words such as “may,” “will,” “intend,” “should,” “believe,” “expect,” “anticipate,” “project,” “pro forma,” “estimate” or similar expressions that do not relate solely to historical matters, Welltower is making forward-looking statements. Forward-looking statements are not guarantees of future performance and involve risks and uncertainties that may cause Welltower’s actual results to differ materially from Welltower’s expectations discussed in the forward-looking statements. This may be a result of various factors, including, but not limited to: the status of the economy; the status of capital markets, including availability and cost of capital; issues facing the health care industry, including compliance with, and changes to, regulations and payment policies, responding to government investigations and punitive settlements and operators’/tenants’ difficulty in cost effectively obtaining and maintaining adequate liability and other insurance; changes in financing terms; competition within the health care and seniors housing industries; negative developments in the operating results or financial condition of operators/tenants, including, but not limited to, their ability to pay rent and repay loans; Welltower’s ability to transition or sell properties with profitable results; the failure to make new investments or acquisitions as and when anticipated; natural disasters, health emergencies (such as the COVID-19 pandemic) and other acts of God affecting Welltower’s properties; Welltower’s ability to re-lease space at similar rates as vacancies occur; Welltower’s ability to timely reinvest sale proceeds at similar rates to assets sold; operator/tenant or joint venture partner bankruptcies or insolvencies; the cooperation of joint venture partners; government regulations affecting Medicare and Medicaid reimbursement rates and operational requirements; liability or contract claims by or against operators/tenants; unanticipated difficulties and/or expenditures relating to future investments or acquisitions; environmental laws affecting Welltower’s properties; changes in rules or practices governing Welltower’s financial reporting; the movement of U.S. and foreign currency exchange rates; Welltower’s ability to maintain its qualification as a REIT; key management personnel recruitment and retention; and other risks described in Welltower’s reports filed from time to time with the SEC. Welltower undertakes no obligation to update or revise publicly any forward-looking statements, whether because of new information, future events or otherwise, or to update the reasons why actual results could differ from those projected in any forward-looking statements. 2

Recent Highlights – Since Previous Business Update on April 29, 2024 (1) Dividend Update 2024 Guidance Update • Announced that the Board of Directors approved a 10% increase in the quarterly Raised 2024 guidance range for normalized funds from operations (FFO) dividend to $0.67 per diluted share reflecting Welltower’s solid financial performance, attributable to common stockholders to $4.05 – $4.17 per diluted share, driven low payout ratio owing to outsized levels of cash flow growth, and the Board’s largely by robust and accretive capital deployment activity confidence in the Company’s strong growth prospects going forward Holiday by Atria Portfolio Transition • Reached an agreement with Atria Senior Living to transition 89 Holiday by Atria communities to six of Welltower’s existing operating partners with strong operating acumen and deep expertise in their respective regions • Seniors Housing Operating Portfolio Update Revised 2024 FFO Guidance Previous 2024 FFO Guidance • Seniors housing fundamentals remain healthy entering peak leasing season (June 3, 2024) (April 29, 2024) $4.02 - $4.15 $4.05 - $4.17 • Notable strength continues to be experienced in non-same store properties, with per diluted share per diluted share recently transitioned assets generating stronger than anticipated results Capital Deployment Update • Since April 29, 2024 entered into agreements to close in excess of $1.0 billion of Midpoint of 2024 normalized FFO guidance range investments, in addition to the previously announced $2.8 billion closed or under (2) contract increased by $0.025 per diluted share to $4.11 • Capital deployment opportunity set continues to expand, with deal flow accelerating across all regions, property types, and up and down the capital stack Welltower Credit Rating Outlook Revised to Positive • On May 22, 2024, S&P Global revised Welltower’s credit rating outlook to positive from stable, citing strong seniors housing industry tailwinds, a materially strengthened balance sheet, and an expectation that key credit metrics will continue to improve going forward 1. See “Supplemental Financial Measures” at the end of this presentation for definitions and reconciliations of non-GAAP financial measures 3 2. Represents pro rata gross investments across acquisitions and loans and excludes development funding; $2.8 billion of under contract investments previously disclosed on April 29, 2024

Welltower’s Unique Value Creation Flywheel Established Competitive Advantages Driving Sustainable Shareholder Value Creation Internal Growth Welltower Value-Add and Moat • Long-term demographic tailwinds and significant decline in new Best-in-class: supply expected to drive continued outsized growth for • Local & regional operators: Superior managers with significant regional extended period Industry-Leading density operating under highly aligned RIDEA 3.0/4.0 contracts Operational • RevPOR growth (unit revenue) expected to continue to outpace • Data analytics: Unparalleled data analytics platform developed over the Results ExpPOR growth (unit expense), resulting in further operating past eight years informing both capital allocation and operating platform margin expansion decisions • Industry-leading results being driven by Welltower’s superior • Operating platform: Institutionalization of portfolio expected to drive micro-market locations, disciplined capital allocation strategy, further efficiencies while improving both the resident and employee and highly aligned partners with significant regional density experience Properties are worth substantially more on Welltower’s platform Welltower’s Competitive Advantages ✓Regional Operators Capital Allocation Superior Ability to Capitalize the Opportunity ✓Data Analytics • Macroeconomic uncertainty and capital markets dislocation • Access to a plurality of capital sources including common ✓Operating Platform creating opportunities to acquire assets at increasingly attractive equity, private equity, unsecured and secured debt, and basis, going-in yields, and unlevered IRRs exchangeable notes Unprecedented Access to External Growth • Granular approach to capital allocation provides opportunity to • Ability to opportunistically pivot between each capital source Capital Opportunity acquire assets at deep discounts to replacement cost while based upon cost and availability complementing Welltower’s regional density strategy • Robust near-term available liquidity (including cash on hand, (1) • Completed nearly $15.0 billion of investments since 4Q2020 at line of credit capacity, expected loan payoffs and disposition attractive high-single-digit to low-double-digit unlevered IRRs with proceeds) can fully fund announced acquisitions potential for further upside from WELL platform enhancements Welltower competes on Data Science, Operating Platform and Capital Allocation Capabilities - NOT cost of capital 4 1. Represents completed investment activity as of May 31, 2024

Societal & Technological Trends | Impact on Real Estate Sectors Precedent for Extended Period of Compounding Cash Flow Growth Driven by Shifting Secular Tailwinds THEME REAL ESTATE SECTOR IMPACT E-Commerce Industrial / Logistics Themes of the Life Sciences Lab Space last 10 years Operationalization of Real Estate Self Storage / Single Family Rentals Theme of the AGING OF THE POPULATION HEALTH CARE next 10+ years 5

Atria/Holiday Portfolio Transition Maximizing NOI Potential Through Regional Densification Strategy

Executive Summary • Welltower to transition 89 Holiday by Atria properties to six existing regional operators, including Arrow, Cogir US, Discovery, QSL, Sagora and StoryPoint • As of June 3, 2024, 27 of the 89 properties have transitioned with the remaining 62 properties expected to transition in 3Q2024 • The transitions will create strong geographic density with best-in-class regional operating partners across the US that have a proven track record in markets where the properties are located (see case studies on slides 13-17) • Meaningful NOI growth is expected post-transition through occupancy upside and completion of portfolio-wide renovation program Current Regional Densification Occupancy of Operating Partners Closing Status Properties Opportunity Transitioning Properties Sagora Texas & Southern US Closed 14 73% StoryPoint Midwest Closed 13 74% Arrow Plains ~3Q2024 6 84% Cogir US Pacific Northwest ~3Q2024 20 77% Discovery California & Florida ~3Q2024 23 78% QSL Southeast ~3Q2024 13 78% (1) Potential NOI upside of nearly $47 million upon achievement of pre-COVID occupancy and margin $20 million+ of additional upside beyond pre-COVID stabilization if underwritten economics are achieved 7 1. See slide 25 “Path to Recovery” for details regarding additional underlying assumptions

New Communities Holiday Transitions | Regional Densification Illustration In-Place Communities Cogir US – Pacific Northwest StoryPoint - Midwest QSL - Southeast South Carolina Seattle MSA Michigan Mississippi Georgia Washington Louisiana Portland MSA Ohio Indiana Blake at Carnes Crossroads (2) Oregon Acquisition QSL 5-Pack (2) Acquisition (1) (1) (1) Average Drive Time Average Drive Time Average Drive Time of of ~35 Minutes of ~45 Minutes ~85 minutes Quebec and Southeast Ontario Southeast QO uebe ntario c • The Welltower-QSL strategic partnership began in 2021 and • The Welltower-Cogir US relationship began in 2018 and, • The Welltower-StoryPoint relationship began in 2010 and, pro forma for the Atria transitions, will expand to 45 pro forma for the transitions, StoryPoint will operate 94 pro forma for the transition assets, QSL will manage 25 Welltower-owned communities across the Southeast communities Welltower-owned communities • QSL’s strong operating performance in recent years has • Cogir maintains significant expertise in operating clusters • StoryPoint has significant experience operating resulted in an expansion of its Welltower-managed portfolio of independent living assets in California and the Pacific independent living assets proximate to each other across through both transitions and acquisitions, including the Blake Northwest Midwest markets at Carnes Cross Roads and a five-community portfolio • Cogir has achieved strong post-COVID performance • StoryPoint also has a strong history of integrating transition acquired in October 2021 and December 2023, respectively. through a localized approach to leadership and operations, and acquisition properties into its management portfolio The Holiday assets are proximate to existing communities, allowing the company to successfully expand into while fostering high-quality, consumer-focused brands which should drive additional revenue and expense neighboring markets synergies Creating clusters of communities managed by the same operator to capture significant synergies Note: See slides 13-17 for case studies reflecting success achieved through regional densification strategy 8 1. Represents the average time driving between each Holiday by Atria transition community and the closest in-place asset prior to the transition 2. See slide 17 for more information on the Blake at Carnes Crossroads and the QSL 5-pack acquisitions

Updated Holiday Per Unit Basis Transition Assets Properties Units Per Unit Total Purchase Price 89 10,500 $149,900 On target to deliver renovated portfolio at all-in (+) Completed renovations 8,100 basis significantly below replacement cost and comparable transactions (+) In-process renovations 1,500 Portfolio expected to stabilize at an 8%+ yield (+) Manager investment reimbursement/transition costs 4,700 on Welltower’s all-in, after capex basis Basis at Transition 89 10,500 164,200 (+) Expected post-transition renovation spend 6,700 Expected All-In Basis After Capex 89 10,500 $171,000 9

Case Study | Hawaii Kai Prior Holiday Property Transition

Case Study | Hawaii Kai – Prior Holiday Property Transition Upside potential at premier Holiday property could fully fund portfolio renovations Hawaii Kai Overview • Hawaii Kai was selected during underwriting of the Holiday portfolio as an opportunity for substantive Target Metrics Amount redevelopment Units 372 • Oakmont was identified by Welltower’s data science platform as the new operator of the property; the property was subsequently transitioned in December 2022 (1) th ACU Score 100 percentile • Based on competition and demographics, the property, which is located in Honolulu, scores better than th 97% of WELL’s portfolio Neighborhood Score 87 percentile • The site is unique among competitors given its ocean views, low density, and fee simple ownership. th Final Site Score 97 percentile Additionally, ~25% of the units have front yards Upside Potential • Beyond the operator transition, several areas for further NOI upside also identified: • Opportunity to add memory care units given acute shortage on the island • Execute value enhancing capex to increase curb appeal and drive higher rents • Additional targeted investments likely to include high- ROI projects to improve energy efficiency 11 1. Adjusted Competition Unit

Case Study | Hawaii Kai Upside Potential Oakmont has brought best-in-class operational expertise; NOI substantially improved BEFORE value-add renovation Illustrative Hawaii Kai Performance and Per Unit Value Creation 1Q24 Illustrative Value Creation Potential (000s) Expected Improvement over pre-COVID: At Acquisition Annualized Potential Units 372 44% RevPOR growth + Results ~125% NOI growth Purchase Price $78,584 Occupancy 76% 82% 95% Potential Value ($763k/unit exit price) $283,850 RevPOR $5,400 $6,236 $7,410 Value Creation $202,266 NOI (000s) $4,024 $7,248 $14,192 Renovation CapEx $46,500 Net value creation from one property has NOI Margin 22% 32% 45% the potential to essentially fund capex for Net Value Creation $158,766 the entire portfolio Per 89 Transition Communities $1,784 12

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Balance Sheet

会社

Supplemental Financial Measures

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