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米国証券取引委員会
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
1934年証券取引法第13条または第15条(d)に基づく最新報告書
August 1, 2024
報告日（最も古い事象が報告された日)
プリマス・インダストリアル・リート社
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
| メリーランド | 001-38106 | 27-5466153 | ||
| (法人設立の州またはその他の管轄区域) | (Commission File Number) | (IRS Employer Identification No.) |
20 カスタムハウス・ストリート11階
Boston, MA 02110
(最高経営責任者の住所）（郵便番号)
(617) 340-3814
(登録者の電話番号（市外局番を含む)
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
| ☐ | 証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
| ☐ | 取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
| ☐ | 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
| ☐ | 証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c)) |
登録者が1933年証券法規則405（本章§230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐
| 法第12条(b)項に基づいて登録された証券: | ||
| Title of Each Class | Trading Symbol | 登録されている各取引所の名称 |
| 普通株式、額面1株あたり0.01ドル | PLYM | New York Stock Exchange |
| Item 2.02 | 営業成績および財務状況 |
2024 年 8 月 1 日、プリマス・インダストリアル・リート投資法人（以下「本投資法人」）は、2024 年 6 月 30 日期決算に関する電話会議を開催した。この電話会議の記録は、本Current Reportの別紙99.1として含まれている。
この謄本は項目2.02に従って提出されたものであり、改正1934年証券取引所法（以下「取引所法」）第18条の適用上「提出された」とはみなされず、同条の義務の対象とはなりません。本有価証券報告書に記載された情報は、1933年証券法（改正後）または同取引所法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれることはないものとする。
本決算短信および本資料で提供される資料には、1995年米国私募証券訴訟改革法のセーフハーバー規定に基づく「将来予想に関する記述」（forward-looking statements）が含まれている場合があります。本書または本書添付書類のうち、歴史的事実に関するもの以外のすべての記述は「将来予想に関する記述」であり、リスクと不確実性を含んでおり、単なる予測に過ぎません。実際の出来事や結果は、この資料に記載されているものを含むがこれに限定されない様々な理由により、将来予想に関する記述で意図されているものとは大きく異なる可能性があります。実際の結果は、当社の将来予想に関する記述に示されたものとは大きく異なる可能性があることにつき、当社が直面するリスクがあります。また、当社が現在把握していない、あるいは現時点では重要でないと判断している追加的なリスクが存在する可能性があり、それにより当社の事業および業績が影響を受ける可能性があります。これらの将来予想に関する記述は、その日付時点のものであり、過度な信頼を置かないよう注意してください。当社は、新しい情報、将来の出来事またはその他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を公式に更新または修正する義務を負いま せん。
| Item 9.01 | Financial Statements and Exhibits. |
(d) 出展物
| Exhibit No. | Description | |
| 99.1 | 2024年8月1日電話会議の議事録 | |
| 104 | カバーページ インタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。) |
SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、当社は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、当社を代表して署名させました。
| PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. | ||||||
| Date: August 6, 2024 | By: |
/s/ Jeffrey E. Witherell |
||||
| Jeffrey E. Witherell | ||||||
| Chief Executive Officer | ||||||
Exhibit 99.1
| Plymouth Industrial REIT |
| 2024年第2四半期決算説明会 |
| 2024年8月1日午前9時（米東部時間 |
|
CORPORATE PARTICIPANTS トリップ・サリバン - SCR Partners LLC ジェフ・ウィザレル - 会長兼最高経営責任者 アンソニー・サラディーノ - 取締役副社長兼最高財務責任者 ジム・コノリー - アセットマネジメント担当エグゼクティブ・バイスプレジデント |
PRESENTATION
Operator
プリマス・インダストリアル・リート 2024 年第 2 四半期決算説明会にようこそ。参加者の皆様は聴講のみとなります。サポートが必要な場合は、スターキーの後にゼロを押して、会議の専門家にお知ら せください。
本日のプレゼンテーションの後、質問の機会を設けます。質問をする場合は、タッチトーン電話のスターを押してから1を押してください。質問を取り下げたい場合は、スターを押してから2を押してください。このイベントは録画されています。
それでは、会議をインベスター・リレーションズのトリップ・サリバン氏に引き継ぎたいと思います。
Tripp Sullivan
ありがとう。おはようございます。プリマス・インダストリアル・リート投資法人の 2024 年第 2 四半期決算に関する電話会議にようこそ。昨日の午後、当社は決算短信を発表し、準備したコメントと補足資料を投資家情報ページの四半期決算に掲載しました。これらの決算資料に加えて、当社の10-QのコピーもIRサイトのSECファイリング・ページに掲載されています。
補足資料には、2024年通年のガイダンスの前提条件、事業、ポートフォリオ、貸借対照表に関する詳細な情報、非GAAP指標の定義、最も類似したGAAP指標との調整表が含まれています。私たちはこれらの情報を発言の中で参照します。
本日は、ジェフ・ウィザレル会長兼最高経営責任者（CEO）、アンソニー・サラディーノ取締役副社長兼最高財務責任者（CFO）、ジム・コノリー取締役副社長（アセット・マネジメント担当）、アン・ヘイワード法律顧問（ジェネラル・カウンセル）が出席します。
補足プレゼンテーションの1ページ目に掲載されている将来見通しに関する記述をご覧いただき、注意深くお読みください。これらの記述は、本通話、プレスリリース、作成したコメンタリー、財務情報の補足説明における記述に適用されます。
では、ジェフ・ウィザレルに電話を回します。
Jeff Witherell
ありがとう、トリップ。おはようございます。解説と補足情報をご覧いただけたと思います。最初にハイライトをいくつかお話しし、質疑応答に移りたいと思います。
まず、成長態勢に戻ったことを喜ばしく思います。メンフィスでの買収は増収効果に富み、この中核市場における当社のプレゼンスを700万平方フィート近くまで大幅に拡大します。このポートフォリオはプリマスのモデルにぴったりです。当初のNOI利回りが高く、比較的早く時価評価機会を実現できるため、リターンを高めることができます。
第二に、私たちはバランスシートを良好な状態に保ち、処分資金を今回の買収資金に充てることで流動性を維持しました。当四半期のレバレッジは6.4倍まで低下しました。メンフィス買収があったとしても、2024年にはまだ6倍台で事業を展開する予定です。
プリマス・インダストリアル・リート 2024年8月1日東部午前9時
第2四半期の業績は、シカゴのポートフォリオで不動産税の不服申し立てによる一時的な恩恵があったため、1株当たりFFOが前四半期比で増加し、既存店NOIの伸びも想定を上回りました。コメントでは、リースアップが必要なポートフォリオにおけるいくつかの課題と、当四半期の伸びを鈍化させたテナントについて説明しました。このため、通期ガイダンスの上限を引き下げることになりました。この件に関する動きについてはコメンタリーで説明しました。
最後に、開発プログラムが100％リーシングに近づいたことで、2025年にはこれらの物件で完全な安定化の恩恵を受け始めることができる。私たちのチームは、2024年と2025年のチャンスに備える準備ができていると確信しています。
では、オペレーターの質問に移りたいと思います。
QUESTION AND ANSWER
Operator
これより質疑応答を始めます。質問をするには、タッチトーン電話のスターを押してから1を押してください。スピーカーフォンをお使いの場合は、キーを押す前に受話器を取ってください。質問が終わり、質問を取り下げたい場合は、スターを押してから2を押してください。
本日の最初の質問は、キーバンク・キャピタル・マーケッツのトッド・トーマスさんからです。
Todd Thomas
まず、メンフィスへの投資についてお伺いしたいのですが、8％の賃料で長期的にアップサイドが見込めます。また、そのためのスケジュールを教えてください。
Anthony Saladino
テナント保持率は約70％と推定される。完全な時価評価という点では、今後3年間で実現すると予想している。利回りは大幅に上昇し、9.5％を超える可能性もある。
Todd Thomas
投資機会が増え、窓口が少し開いているように聞こえました。私は、あなたがある程度言及していたのはこのことだと推測していますが、あなたの意欲について、また、今日あなたが見ているメンフィスの背後にもっと何かあるのかどうか、お聞かせいただけますか？
Jeff Witherell
そうですね、まだ市場は分裂しているようなものです。大きなポートフォリオが取引されているのを見たことがあると思います。ブルックフィールドがDRAのポートフォリオを買収したことは皆さんご存知だと思います。ですから、私たちは通常通り、かなり強力なパイプラインを持っています。小規模なポートフォリオから単発の案件までさまざまです。私たちの意欲は、収益につながるものであれば、積極的に取り組みたいと考えています。
Todd Thomas
クリーブランドでは、2100 International Driveのテナントが退去しました。そのスペースを埋め戻すスケジュールと、そこで達成可能な時価評価について教えてください。
Jim Connolly
マーク・トゥ・マーケットについてはあまり詳しく説明したくないのですが、テナントと交渉中ということもあり、かなりの額になっています。予定では、6月に退去し、9月、10月にビルの半分が入居することになっています。バックアップの見込みもあります。
プリマス・インダストリアル・リート 2024年8月1日東部午前9時
Todd Thomas
つまり、これはビルの半分のスペースです。残りのスペースに対するテナントの需要は一般的にどのようなものでしょうか。また、バックアップは半分のスペースですか、それともそれ以上のスペースになる可能性はありますか？
Jim Connolly
それは、ついこの間出てきたばかりのフルユーザーだ。
Todd Thomas
最後にシカゴの固定資産税に関する質問です。あるショッピングセンター・リートは、シカゴのポートフォリオで同じような結果が出たと報告しています。また、その結果、長期的な改善も見られるでしょう。シカゴの税制環境が少し変わったとお考えですか。また、シカゴがポートフォリオのABRの約20％を占めていることから、シカゴのポートフォリオで税制上のメリットが得られる可能性はもっとあるのでしょうか。
Jim Connolly
そうですね。16801 エクスチェンジでは、その年に空室が出ました。減税額にはその空室に対する利益は含まれておらず、おそらく30万ドルの減税が受けられるはずです。査定はこの後2年間有効で、税率はおそらく3％から4％のインフレ率で上がるでしょう。
Todd Thomas
シカゴの税制環境は少し改善されたと感じますか？以前は固定資産税にとって難しい市場だったことは知っています。シカゴとクック郡の税金に少し変化があったと感じますか？
Jim Connolly
そうだ。繰り返しになるが、3年間は固定されている。4年目にどうなるかは正確には言えないが、ポジティブだと思う。
Operator
次の質問はウェドブッシュのリッチ・アンダーソンです。
Rich Anderson
初めてお電話します。9.7％というのは、たぶんコメンタリーの中でおっしゃったと思うのですが、現金による既存店NOIということで、シカゴの税制上の問題がなければどうなっていたのでしょうか？
Anthony Saladino
6.4％だっただろう。
Rich Anderson
メンフィスとの取引に話を戻しますが、その資金の一部に売却資金を充てたわけですが、その中で非中核事業として買収するものはあるのでしょうか、それともすべて売却するのでしょうか？
Jeff Witherell
でも、どのビルになるかはまだわからない。でも、それがどれになるかはまだわからない。あそこはやることがたくさんあるから、プリムスの商品としては完璧だと思う。
プリマス・インダストリアル・リート 2024年8月1日東部午前9時
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