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米国証券取引委員会
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
1934年証券取引法第13条または第15条(d)に基づく最新報告書
May 2, 2024
報告日（最も古い事象が報告された日)
プリマス・インダストリアル・リート社
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
| メリーランド | 001-38106 | 27-5466153 | ||
| (法人設立の州またはその他の管轄区域) | (Commission File Number) | (IRS Employer Identification No.) |
20 カスタムハウス・ストリート11階
Boston, MA 02110
(最高経営責任者の住所）（郵便番号)
(617) 340-3814
(登録者の電話番号（市外局番を含む)
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
| ☐ | 証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
| ☐ | 取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
| ☐ | 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
| ☐ | 証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c)) |
登録者が1933年証券法規則405（本章§230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐
| 法第12条(b)項に基づいて登録された証券: | ||
| Title of Each Class | Trading Symbol | 登録されている各取引所の名称 |
| 普通株式、額面1株あたり0.01ドル | PLYM | New York Stock Exchange |
| Item 2.02 | 営業成績および財務状況 |
2024 年 5 月 2 日、プリマス・インダストリアル・リート投資法人（以下「本投資法人」）は、2024 年 3 月 31 日期決算に関する電話会議を開催した。この電話会議の記録は、本報告書の別紙 99.1 に記載されている。
この謄本は項目2.02に従って提出されたものであり、改正1934年証券取引所法（以下「取引所法」）第18条の適用上「提出された」とはみなされず、同条の義務の対象とはなりません。本有価証券報告書に記載された情報は、1933年証券法（改正後）または同取引所法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれることはないものとする。
本決算短信および本資料で提供される資料には、1995年米国私募証券訴訟改革法のセーフハーバー規定に基づく「将来予想に関する記述」（forward-looking statements）が含まれている場合があります。本書または本書添付書類のうち、歴史的事実に関するもの以外のすべての記述は「将来予想に関する記述」であり、リスクと不確実性を含んでおり、単なる予測に過ぎません。実際の出来事や結果は、この資料に記載されているものを含むがこれに限定されない様々な理由により、将来予想に関する記述で意図されているものとは大きく異なる可能性があります。実際の結果は、当社の将来予想に関する記述に示されたものとは大きく異なる可能性があることにつき、当社が直面するリスクがあります。また、当社が現在把握していない、あるいは現時点では重要でないと判断している追加的なリスクが存在する可能性があり、それにより当社の事業および業績が影響を受ける可能性があります。これらの将来予想に関する記述は、その日付時点のものであり、過度な信頼を置かないよう注意してください。当社は、新しい情報、将来の出来事またはその他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を公式に更新または修正する義務を負いま せん。
| Item 9.01 | Financial Statements and Exhibits. |
(d) 出展物
| Exhibit No. | Description | |
| 99.1 | 2024年5月2日電話会議の議事録 | |
| 104 | カバーページ インタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。) |
SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、当社は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、当社を代表して署名させました。
| PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. | ||||||
| Date: May 3, 2024 | By: |
/s/ Jeffrey E. Witherell |
||||
| Jeffrey E. Witherell | ||||||
| Chief Executive Officer | ||||||
| Plymouth Industrial REIT |
| 2024年第1四半期決算説明会 |
| 2024年5月2日東部時間午前9時 |
|
CORPORATE PARTICIPANTS トリップ・サリバン - scrパートナーズ、インベスターリレーションズ ジェフ・ウィザレル - 会長兼最高経営責任者 アンソニー・サラディーノ - 取締役副社長兼最高財務責任者 ジム・コノリー - アセットマネジメント担当エグゼクティブ・バイスプレジデント |
プリマス・インダストリアル・リート 2024年5月2日 東部午前9時
PRESENTATION
Operator
プリマス・インダストリアル・リート 2024 年第 1 四半期決算電話会議へようこそ。参加者の皆様は聴講のみとなります。サポートが必要な場合は、スターキーの後にゼロを押してカンファレンス・スペシャリストにお知ら せください。本日のプレゼンテーションの後、質問の機会を設けます。質問するには、電話のキーパッドでスター1を押してください。質問の列から抜けるには、スターキーの次に2を押してください。このイベントは録画されています。
それでは、会見をトリップ・サリバンに引き継ぎたいと思います。どうぞ。
Tripp Sullivan
ありがとう。おはようございます。プリマス・インダストリアル・リート投資法人の 2024 年第 1 四半期決算に関する電話会議にようこそ。昨晩、当社は決算短信を発表し、用意したコメントと補足資料を投資家情報ページの四半期決算に掲載しました。これらの決算資料に加え、当社の10-KのコピーもIRサイトのSEC提出書類のページでご覧いただけます。補足資料には、2024年通年のガイダンスの前提条件、事業、ポートフォリオ、バランスシートに関する詳細情報、非GAAP指標の定義、および最も比較可能なGAAP指標との調整表が含まれています。これらの情報は発言で参照させていただきます。
本日は、会長兼最高経営責任者のジェフ・ウィザレル、取締役副社長兼最高財務責任者のアンソニー・サラディーノ、資産運用担当取締役副社長のジム・コノリー、法律顧問のアン・ヘイワードが出席します。
補足プレゼンテーションの1ページ目に掲載されている当社の将来見通しに関する記述をご覧いただき、注意深くお読みになるようお願いいたします。これらの記述は、本通話、プレスリリース、作成したコメンタリー、および補足財務情報における記述に適用されます。
では、ジェフ・ウィザレルに電話を回します。
Jeff Witherell
ありがとう、トリップ。おはようございます。昨晩掲載したコメントと補足情報をご覧いただけたでしょうか。
この結果についていくつか申し上げたいことがありますので、質疑応答に入りたいと思います。まず、ゴールデントライアングルへの新規投資の発表が続いています。先月はトヨタとホンダの大型投資をご紹介しました。
また、リショアリング・イニシアチブの友人であるハリー・モーザーが、この業界で知名度を高めていることも喜ばしい。彼は最近のスティフェルの報告書で取り上げられ、アンソニーとともに来週のBMOカンファレンスで講演することになっている。彼は私たちの誰よりもずっと以前からこの取り組みをリードしてきた。
第二に、バランスシートと流動性は引き続き良好である。負債の90％以上を固定金利で調達しており、2024年には6倍台で運用できる見込みだ。
最後に、取引市場のロック解除が予想より少し早まりましたが、前四半期に申し上げたことを再度申し上げます。私たちは、2024年にFFOの成長につながる付加価値の高い成長を実現することに注力しています。新たな成長の可能性があれば、資産売却と信用枠の活用を組み合わせて資金を調達するつもりです。
プリマス・インダストリアル・リート 2024年5月2日 東部午前9時
では、オペレーターの質問に移りたいと思います。
QUESTIONS AND ANSWERS
Operator
これより質疑応答を始めます。質問をするには、電話のキーパッドでスターを押してから1を押してください。スピーカーフォンをお使いの場合は、キーを押す前に受話器を取ってください。質問キューから抜けるには、スターを押してから2を押してください。
最初の質問はKeyBanc Capital Marketsのトッド・トーマスです。どうぞ。
Todd Thomas
やあ、ありがとう。おはようございます。最初の質問ですが、投資について少し触れたいと思います。より多くの機会が見え始めているようですね。今日のパイプラインについてもう少し詳しく教えてください。コメントからすると、コア・プラスやバリュー・アドのような、稼働率や賃料のアップサイドがあるような案件もあります。キャップレートやIRRをブックエンドにする方法はありますか？
Jeff Witherell
やあ、トッド。ジェフだ。質問をありがとう。
ですから、私たちの投資の基本は、投資したその日からキャッシュフローが増加することです。そのため、初日からキャッシュフローが出るものを探していますが、私たちが引き続き注目しているのは、今後1年、2年、3年の間にキャッシュフローが大きく伸びるような短いWALTのような商品です。私たちが検討している商品には付加価値的な要素もありますが、必ずしもIRRで引き受けるわけではありません。成長するキャッシュフローがあり、適切なベースでスタートすれば、IRRは自ずと決まってくると思います。つまり、私たちはREITでもJVでも、いつもと同じように資産を見ています。それ以上のことは申し上げられませんが、市場には積極的に参入しています。
ご質問の最初の部分にお答えすると、市場にはいくつかのポートフォリオがあります。また、単一資産の案件もいくつか出てきています。そのため、売り物件がより活発になっています。
Todd Thomas
価格設定に関して、ここ数カ月、金利上昇の環境下、売り手の期待は調整されたり、変化したりしましたか？
Jeff Witherell
場所にもよる。しかし、市場によっては、まだマイナスのレバレッジ取引が成立しているところもあります。しかし、私たちの市場においては、私たちの買い方や買うものによって、かなり魅力的なキャップレートを得ることができます。
Todd Thomas
わかりました。それから、セントルイス市場の769,000平方フィートの施設についてお聞きしたいのですが。関心があるようですね。あなたは積極的にマーケティングを行っていますね。
プリマス・インダストリアル・リート 2024年5月2日 東部午前9時
質問が2つあります。フェデックスは正式に退去を通告したのか。そして2つ目の質問は、仮に退去するとして、このような施設のテナントが入り、賃貸が開始されるまでのスケジュールをどのように考えるべきか、ということです。いくつかのメーカーグループと話をされているようですね。そのような場合、テナントが入居し、賃貸が開始されるまでのスケジュールをどのように考えるべきでしょうか？私たちが何を考えるべきか興味があります。
Jim Connolly
はい、ジムです。フェデックスに関しては、撤退することになりました。彼らは小さなグループをこのスペースに戻したがっていましたが、私たちにとってはうまくいきませんでした。だから、本当にうまくいかなかった。
ビデオを見てもらえればわかると思うが、とてもいい建物だ。大きな建物です。このような大きさのビルは今市場には2棟しかなく、それが私たちの関心を呼んでいます。ビデオを見て、電話もたくさんかかってきています。
ご指摘の「期待すること」については、そうですね、一部の製造業はスペースを確保するのに少し時間がかかるでしょう。その点については、早期アクセス権を与えることで、GAAPベースの賃料をすぐに提供し、来年からは現金賃料をフリーレントとすることで対応しました。これが提案です。また、より早く入居できる物流企業も興味を示しています。彼らはすぐに入居でき、現金賃料も早く開始できる。
Todd Thomas
オーケー。わかった。ありがとう。
Jeff Witherell
ありがとう、トッド。
Operator
次の質問はベアードのニック・ティルマンです。どうぞ。
Nick Thillman
おはようございます。同業者から、テナントが新しいスペースにコミットするのに少し慎重になっているというコメントを聞きました。そこで、2025年まで見通した場合、あなた方にはいくつか大きな期限切れの物件があると思いますが、Aクラスの新規供給物件と現在の賃料との差はどの程度になるのでしょうか？それから、固定金利の更新についてですが、上期はリース期間が3年から4年でしたね。25年に向けて、その期間は短縮されていくのでしょうか？
Jim Connolly
AクラスとBクラスの差は、場合によっては1平方フィートあたり少なくとも1ドル、場合によってはそれ以上となる。
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