プリマスインダストリアルREITの適時開示・重要契約・決算・その他

PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC.

Date: February 26, 2024

/s/ Jeffrey E. Witherell

Jeffrey E. Witherell

Chief Executive Officer

米国証券取引委員会

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

1934年証券取引法第13条または第15条(d)に基づく最新報告書

February 22, 2024

報告日（最も古い事象が報告された日)

プリマス・インダストリアル・リート社

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)

メリーランド		001-38106		27-5466153
(法人設立の州またはその他の管轄区域)		(Commission File Number)		(IRS Employer Identification No.)

20 カスタムハウス・ストリート11階

Boston, MA 02110

(最高経営責任者の住所）（郵便番号)

(617) 340-3814

(登録者の電話番号（市外局番を含む)

フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：

☐	証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

☐	取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)

☐	取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

☐	証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

登録者が1933年証券法規則405（本章§230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

法第12条(b)項に基づいて登録された証券:

Title of Each Class	Trading Symbol	登録されている各取引所の名称
普通株式、額面1株あたり0.01ドル	PLYM	New York Stock Exchange

Item 2.02

営業成績および財務状況

2024 年 2 月 22 日、プリマス・インダストリアル・リート投資法人（以下「本投資法人」）は、2023 年 12 月 31 日を期末とする本投資法人の決算に関する電話会議を開催した。この電話会議の記録は、本報告書の別紙 99.1 に記載されている。

この謄本は項目2.02に従って提出されたものであり、改正1934年証券取引所法（以下「取引所法」）第18条の適用上「提出された」とはみなされず、同条の義務の対象とはなりません。本有価証券報告書に記載された情報は、1933年証券法（改正後）または同取引所法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれることはないものとする。

本決算短信および本資料で提供される資料には、1995年米国私募証券訴訟改革法のセーフハーバー規定に基づく「将来予想に関する記述」（forward-looking statements）が含まれている場合があります。本書または本書添付書類のうち、歴史的事実に関するもの以外のすべての記述は「将来予想に関する記述」であり、リスクと不確実性を含んでおり、単なる予測に過ぎません。実際の出来事や結果は、この資料に記載されているものを含むがこれに限定されない様々な理由により、将来予想に関する記述で意図されているものとは大きく異なる可能性があります。実際の結果は、当社の将来予想に関する記述に示されたものとは大きく異なる可能性があることにつき、当社が直面するリスクがあります。また、当社が現在把握していない、あるいは現時点では重要でないと判断している追加的なリスクが存在する可能性があり、それにより当社の事業および業績が影響を受ける可能性があります。これらの将来予想に関する記述は、その日付時点のものであり、過度な信頼を置かないよう注意してください。当社は、新しい情報、将来の出来事またはその他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を公式に更新または修正する義務を負いません。

Item 9.01

Financial Statements and Exhibits.

(d) 出展物

Exhibit No.		Description

99.1		2024年2月22日電話会議の議事録

104		表紙インタラクティブファイル（表紙タグはインライン XBRL 文書に埋め込まれる。)

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、当社は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、当社を代表して署名させました。

EX-99 2 ex99-1.htm

Plymouth Industrial REIT

2023年第4四半期決算説明会

2024年2月22日午前9時

CORPORATE PARTICIPANTS

Tripp Sullivan - IR

ジェフ・ウィザレル - 会長兼CEO

アンソニー・サラディーノ - EVP兼CFO

プリマス・インダストリアル・リート第 4 四半期決算電話会議へようこそ。

Plymouth Industrial Reit

2024年2月22日午前9時

PRESENTATION

Operator

ー参加者はー参加者全員はー聞き専モードにーモードーにーにー。サポートが必要な場合は、スターキーの後にゼロを押して、カンファレンスのスペシャリストに信号を送ってください。ー本日のークールのー本日のープレゼンテーションのー終了後、ー質疑応答のー。ークエスチョンがークエスチョンをークエスチョンする場合はークエスチョンがークエスチョン。フジフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフフー本日のーーこれよりーでーこのーでーこのーこのーサリバンーにーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーどうぞ。

Tripp Sullivan

ありがとう。おはようございます。プリマス・インダストリアル・リートの 2023 年第 4 四半期決算に関する電話会議にようこそ。昨日の午後、弊社は決算発表資料を発表し、弊社が作成した補足説明のコピーを弊社の投資家情報ページの四半期決算セクションに掲載しました。これらの決算資料に加え、過去のForm 10-Kを提出した際のコピーもIRサイトのSEC提出書類のページに掲載しています。

開示のタイミングを昨日の午後に変更したのは、決算と補足説明を消化する時間をもっと取ってほしいという、以前いただいたご意見にお応えするためです。また、事前に準備したコメントに目を通していただくことで、より有益になると考えました。補足資料には、2024年度通期のガイダンスの前提条件、事業、ポートフォリオ、バランスシートに関する詳細情報、非GAAP指標の定義、最も比較可能なGAAP指標との調整表が含まれています。ー2024年通期ガイダンスのー

本日は、会長兼最高経営責任者のジェフ・ウィザレル、取締役副社長兼最高財務責任者のアンソニー・サラディーノ、資産運用担当取締役副社長のジム・コノリー、そして法律顧問のアン・ヘイワードが出席します。

補足プレゼンテーションの1ページ目にある当社の将来見通しに関する記述にご注目いただき、注意深くお読みください。これらの記述は、本通話、プレスリリース、作成したコメンタリー、財務補足情報における記述に適用されます。それでは、ジェフに電話を回します。

Jeff Witherell

ありがとう、トリップ。おはようございます。昨晩掲載したコメントと補足情報をご覧いただけたと思います。忙しい決算週に時間を効率的に使うことができると思います。今後もこのやり方を採用するつもりであり、いつものように、どのように改善できるかについてのご意見をお待ちしています。

今朝発表した業績と2024年の見通しから、いくつか強調したいテーマがあります。第一に、ゴールデントライアングルは、米国、メキシコ、カナダへの製造業のオンショアリングやニアショアリング、またサプライヤーや流通業者による補完的な波から、引き続き恩恵を受けることができると確信している地域である。多くの独立した情報源から得たデータによると、私たちの市場は、数年単位ではなく数十年単位で測定できるトレンドの前にいる。

第二に、バランスシートは会社史上最も強固なものとなっている。レバレッジは7四半期連続で6.5倍まで低下し、年末時点の想定を半回転上回った。長期目標をEBITDA純有利子負債倍率5～7倍とし、2024年には6倍台での運営を見込んでいる。

Plymouth Industrial Reit

2024年2月22日午前9時

第三に、2024 年の FFO 成長につながる付加的成長に注目している。主にポートフォリオの運用改善、リーシング、既存店NOIの伸びを原動力として、中間点で1株当たりFFOが3%強増加すると予想している。取引市場が活気を帯び始めていることから、年が明ければ、より積極的な活動を展開する予定である。資産の売却、信用枠の活用、投資適格無担保債券市場の活用、ATMの選択的利用などを組み合わせて成長資金を調達する予定である。

最後に、第1四半期より6.7％の増配を決定した取締役会の決定を紹介したいと思います。ポートフォリオで創出された価値をよりよく認識することで、2024年のガイダンスに基づくFFO配当性向50～51％を維持しつつ、投資家の皆様に魅力的なトータルリターンを提供できるものと期待しています。それでは、オペレーターの皆様からのご質問にお答えしたいと思います。

QUESTION AND ANSWER

Operator

ありがとうございました。これより質疑応答を始めます。質問をするには、電話のキーパッドでスターを押してから1を押してください。スピーカーフォンをお使いの場合は、キーを押す前に受話器を取ってください。質問が終わり、質問を取り下げたい場合は、スターを押してから2を押してください。最初の質問は、キーバンク・キャピタル・マーケッツのトッド・トーマスです。どうぞお進みください。

AJ Peak

やあ、おはよう。トッドのAJです。昨晩の電話会議に先駆けて詳細な情報を提供していただき、ありがとうございました。まず、ガイダンスの下限にあるフェデックスの施設は、8月1日から空室になると想定しているようですが、中位は更新されると想定しています。ガイダンスの範囲には、開発リースやその他の非同じ店舗リースに関して、他にどのような要素が含まれているのでしょうか？また、レンジの上限には何があるのか？

Anthony Saladino

ご質問ありがとうございます。中間時点では、ご指摘の通り、セントルイスの物件はテナントが継続していると想定しています。さらに、シカゴとセントルイスのもう1つの物件に関連するドラッグに加え、ポートフォリオ固有の空室とクレジット・ロスを約25bps想定しています。

ータはータ上限はータはータはータシカゴとータとータとータシカゴとータシカゴとータ、ー下限値についてはー下限値はータはータはータはータセントルイスのータ物件のータ物件のータ物件のータ空室率しかし、この結果は、ポートフォリオ費用の回収が約125bp改善することで緩衝されています。

AJ Peak

ありがとうございます。それから、フェデックスの施設だけでなく、シカゴにあるセントルイスの施設にも関連しますが、これらの施設に対する関心と今後のリース戦略について教えてください。

Jim Connolly

はい、まずフェデックスの物件をお借りします。レイクビュー・コーポレート・ドライブ3919番地です。私どもの計画では、当然、1つのテナントで使用したいのですが、私どもが準備した文書に記載したように、他の選択肢もあります。理想的なのは、1つか2つのテナントです。8月まで空室がないにもかかわらず、現在までに若干の関心が寄せられています。

Plymouth Industrial Reit

2024年2月22日午前9時

シカゴの16801エクスチェンジでは、しばらく前からマーケティングを行ってきた。長い見込み客リストがあり、まもなくRFPが発行される予定です。セントルイスのもうひとつの物件は9150 Latty Ave.で、現在リース交渉中です。彼らは市と一緒にインセンティブを考えており、このビルにかなりコミットしています。

AJ Peak

オーケー、参考になったよ。そして最後にもうひとつ。シカゴの物件の正確なタイミングは？また、2024年に向けてのランレートを考えると、第4四半期のNOIはどの程度になりますか？

Anthony Saladino

四半期あたり約30万ドル。

AJ Peak

完璧だ。僕はこれで終わりだ。ありがとう。

Jeff Witherell

Thank you.

Operator

次の質問はBMOキャピタル・マーケッツのエリック・ボーデンです。どうぞ。

Eric Borden

おはようございます。報告のスタイルが変わったことに感謝します。最初の質問は取引市場についてです。あなたは、純粋なプレーで5億ドルのパイプラインがあり、潜在的な機会があると指摘しましたが、JVの機会も増えていると指摘しました。伝統的な買収と潜在的なJVのどちらが魅力的だとお考えですか？

Jeff Witherell

エリック、ジェフだ。私たちはこれまでと同じように不可知論者だと思う。ご存知のように、数年前にメンフィスで行ったJVは、私たちにとって大きな成功を収めました。ですから、もしその資産が多額の設備投資とリーシングを必要とし、真の付加価値を生むものであれば、REITの外でJVを組むことになるでしょう。

ですから、私たちがREITの買収で重視しているのは、おそらく小規模な単発案件であり、それが私たちの会社設立の方法です。そうすることで、より高額の案件を取得し、ポートフォリオに組み入れ、当社のプロパティ・マネジメント・プラットフォームに落とし込み、その回収を行います。ですから、今日ここに座っている時点では、特に好みはありません。しかし、取引市場については、準備書面でも申し上げたように、いろいろなことが始まっています。実際、私たちはここしばらく見たことのないようなポートフォリオを2、3件追跡しています。

Eric Borden

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