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米国証券取引委員会
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
1934年証券取引法第13条または第15条(d)に基づく最新報告書
February 21, 2024
報告日（最も古い事象が報告された日)
プリマス・インダストリアル・リート社
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
| メリーランド | 001-38106 | 27-5466153 | ||
| (法人設立の州またはその他の管轄区域) | (Commission File Number) | (IRS Employer Identification No.) |
20 カスタムハウス・ストリート11階
Boston, MA 02110
(最高経営責任者の住所）（郵便番号)
(617) 340-3814
(登録者の電話番号（市外局番を含む)
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
| ☐ | 証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
| ☐ | 取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
| ☐ | 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
| ☐ | 証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c)) |
登録者が1933年証券法規則405（本章§230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐
| 法第12条(b)項に基づいて登録された証券: | ||
| Title of Each Class | Trading Symbol | 登録されている各取引所の名称 |
| 普通株式、額面1株あたり0.01ドル | PLYM | New York Stock Exchange |
| Item 2.02 | 営業成績および財務状況 |
2024 年 2 月 21 日、プリマス・インダストリアル・リート投資法人（以下「本投資法人」）は、2023 年 12 月 31 日に終了した 3 ヶ月間および通期の業績などを発表するプレスリリース（以下「決算発表」）を発表した。本決算短信の本文は、別紙99.1として記載されている。
本決算短信は項目2.02に従って提出されたものであり、改正1934年証券取引所法（以下「取引所法」）第18条の適用上「提出された」とはみなされず、同条の義務の対象とはなりません。本ニュースレポートに記載された情報は、1933年証券法（改正後）または同取引所法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類に明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれることはありません。
| Item 7.01 | Regulation FD Disclosure. |
2024年2月21日、当社は2024年2月22日に予定されている2023年12月期第3四半期および通期の決算電話会議に関連して、アナリスト向け補足資料と第4四半期に作成したコメンタリー（以下「コメンタリー」）を開示した。アナリスト向け補足資料のコピーを別紙99.2として、コメンタリーを別紙99.3として添付する。
補足アナリスト・パッケージおよびその解説は項目7.01に従って提出されたものであり、証券取引法第18条の適用上「提出された」とはみなされず、同条の義務の対象とはなりません。本ニュースレポートに記載された情報は、1933年証券法（改正後）または証券取引法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に言及されている場合を除き、参照により組み込まれることはありません。
| Item 9.01 | Financial Statements and Exhibits. |
(d) 出展物
| Exhibit No. | Description | |
| 99.1 | 2024年2月21日付プレスリリース | |
| 99.2 | アナリスト向け補足パッケージ - 2023年第4四半期 | |
| 99.3 | 2023年第4四半期コメンタリー | |
| 104 | カバーページ インタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。) |
SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、当社は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、当社を代表して署名させました。
| PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. | ||||||
| Date: February 21, 2024 | By: |
/s/ Jeffrey E. Witherell |
||||
| Jeffrey E. Witherell | ||||||
| Chief Executive Officer | ||||||
Exhibit 99.1
Contact:
Tripp Sullivan
SCR Partners
IR@plymouthreit.com
プリマス・インダストリアル・リート、第4四半期決算を発表
プリマス・インダストリアル・リート・インク（NYSE: PLYM）は本日、2023 年第 4 四半期および 12 月 31 日を期末とする年度の決算ならびにその他の最近の動向を発表した。
第4四半期、2023年通期およびその後のハイライト
| • | 2023年第4四半期の報告済み業績には、普通株主に帰属する当期純利益が加重平均普通株式1株当たり0.20ドル、普通株主および投資口所有者に帰属するコア営業活動から得た資金（「コアFFO」）が加重平均普通株式および投資口1株当たり0.47ドル、調整後FFO（「AFFO」）が加重平均普通株式および投資口1株当たり0.48ドルが反映されている。2023年通年の報告業績には、普通株主に帰属する当期純利益が加重平均普通株式1株当たり0.20ドル、コアFFOが加重平均普通株式およびユニット1株当たり1.84ドル、AFFOが加重平均普通株式およびユニット1株当たり1.73ドルが反映されている。 |
| • | 第4四半期の既存店NOI（以下「SS NOI」）は、早期解約収入を除いたGAAPベースで前年同期比6.6％増加し、早期解約収入を除いた現金ベースでは9.7％増加した。2023年のSS NOIは、早期解約収入を除いたGAAPベースで前年同期比3.7％増、早期解約収入を除いた現金ベースで同7.6％増となった。 |
| • | 第4四半期のリース契約開始件数は、6ヶ月超のリース契約から現金ベースで23.4％増加した。2023年通年のリース開始件数は、6ヵ月超のリースから現金ベースで21.0％増加した。2024年2月19日までに、新規建設に関連するリースを除き、2024年中に開始予定のリース契約は合計3,181,442平方フィートに上り、これらのリース契約はすべて6ヶ月以上のリース期間に関連するものである。これらのリースにより、当社は現金ベースで15.7％の賃料上昇を経験することになる。 |
| • | ニュージャージー州の工業用ビルを1,680万ドルで売却し、NOIに対するキャップレートは6.3％、9年間の保有期間におけるIRRは18.2％となった。2023年中、当社は3,670万ドルの売却を完了し、3,580万ドルの借入金を返済した。 |
| • | 11月1日、AIGローンを約1億1,000万ドル（レンダーのエスクロー解除を考慮すると1億690万ドル）で全額返済した。この返済により、2025年8月まで満期を迎える負債は1,840万ドルのみとなった。 |
| • | 2024年第1四半期より、取締役会は普通株式の四半期配当金を1株当たり0.225ドルから0.240ドル（年率換算で0.96ドル）に6.7％増額することを宣言した。 |
| • | 2024年通年ガイダンスでは、加重平均普通株式1株当たり当期純損失を(0.12ドル)～(0.08ドル)、コアFFOを加重平均普通株式1株当たり1.88ドル～1.92ドルとし、これに付随する前提条件を示した。 |
プリマス・インダストリアル・リートの会長兼最高経営責任者（CEO）であるジェフ・ウィザレル氏は、次のように述べた。「2023年に賃貸料が現金ベースで21％上昇し、最も充実したリーシングの年を終えるにあたり、バランスシートを当社の歴史上最高の状態にするために取り組んだ、真に変革的な1年であったことも認識しています。今後2年間のゴールデン・トライアングルの明るい見通しと、成長を生み出すための手元流動性の戦略的展開に重点を置くことで、今年後半から2025年にかけての取引環境の改善を活用できる体制が整ったと考えています。"
2023年第4四半期決算
2023年12月31日に終了した四半期の普通株主に帰属する当期純利益は920万ドル（加重平均発行済み普通株式1株当たり0.20ドル）であったのに対し、2022年同期の普通株主に帰属する当期純損失は450万ドル（加重平均発行済み普通株式1株当たり(0.11ドル)）であった。前年同期比で改善した主な要因は、不動産売却益1,050万ドルおよび純営業利益の増加によるもので、金利上昇に伴う支払利息の増加により一部相殺された。2023年および2022年12月31日に終了した第4四半期の加重平均発行済み普通株式は、それぞれ4,490万株および4,260万株であった。
2023年12月31日に終了した四半期の連結総収入は5,080万ドル（前年同期は4,730万ドル）であった。
2023年12月31日に終了した四半期のNOIは、前年同期の3,310万ドルに対して3,560万ドルであった。2023年12月31日に終了した四半期のGAAP基準の早期解約収入を除く既存店NOI（以下「SS NOI」）は3,150万ドルで、前年同期の2,960万ドルから6.6％増加した。2023年12月31日に終了した四半期の現金ベースの早期解約収入を除くSS NOIは3,150万ドルで、前年同期の2,870万ドルから9.7％増加した。第4四半期のSS NOIは、賃料の上昇、更新および新規リーシングのスプレッドによりプラスの影響を受けた。既存店ポートフォリオは、当社のポートフォリオ全体の90.6%に相当する182棟、合計3,080万平方フィートで構成されており、2023年12月31日現在の稼働率は98.4%であった。
2023年12月31日に終了した四半期のEBITDAreは3,130万ドルであった（2022年同期は2,890万ドル）。
2023年12月31日に終了した四半期のコアFFOは、前年同期の1,910万ドルに対し2,160万ドルとなった。これは主に、既存店NOIの増加、開発物件の稼働による貢献、シリーズA累積優先株式の全額償還による優先株式配当金の減少によるもので、支払利息の増加により一部相殺された。2023年12月31日に終了した四半期のコアFFOは、加重平均普通株式・ユニット当たり0.47ドルであった（前年同期の加重平均普通株式・ユニット当たり0.44ドル）。2023年12月31日に終了した第4四半期および2022年12月31日に終了した第4四半期の加重平均発行済み普通株式およびユニットは、それぞれ4,570万株および4,330万株であった。
2023年12月31日に終了した四半期のAFFOは、前年同期の1,830万ドル（加重平均普通株式・ユニット当たり0.42ドル）に対し、2,200万ドル（加重平均普通株式・ユニット当たり0.48ドル）であった。この結果は、前述のコアFFOの変動、および定額賃料の調整、経常的資本支出、開発プロジェクトに関連する資産計上利息の減少を反映している。
NOI、EBITDAre、Core FFOおよびAFFOの完全な定義については「非GAAP財務指標」を、当期純利益のNOI、EBITDAre、Core FFOおよびAFFOへの調整については本プレスリリース添付の財務表を参照のこと。
流動性と資本市場活動
2023年2月19日現在、当社の現在の現金残高は、約460万ドルの営業費用エスクローを除いて約770万ドルであり、既存の無担保与信枠には約1億9460万ドルの枠がある。
既に開示した通り、2023年11月1日、プリマスはAIGローンを約1億1,000万ドル（レンダーエス クローの解除を考慮すると1億690万ドル）で全額返済した。この返済は、当社の無担保信用枠の1億690万ドルの引き出しで賄われた。AIGローンの抵当権が設定されていた資産は、無担保信用枠の抵当権の設定されていないプールに追加されたため、融資枠の利用可能枠は、引き当てを加味して約1,900万ドル拡大しました。
2023年11月10日、当社はWells Fargo Bank, N.A.、JPMorgan Chase Bank, N.A.およびCapital One, N.A.との間で、無担保リボルビング・クレジッ ト・ファシリティの米ドル-SOFR変動金利を加重平均4.7537％で満期まで固定するため、想定元本総額1億米ドルの 金利スワップ契約を締結した。当社のクレジット・ファシリティに現在適用されているスプレッドに基づき、1億ドルは2023年12月31日現在、加重平均金利6.4037％で固定されている。
これらの金利スワップ契約を考慮した結果、2023年12月31日現在の借入金残高の94%は加重平均金利3.99%で固定されており、借入金残高は加重平均金利4.36%となっている。さらに、負債残高の69%は無担保であり、2025年8月まで満期を迎える負債は1,840万ドルのみである。
Quarterly Distributions to Stockholders
2024年2月21日、取締役会は、2024年第1四半期より、普通株式四半期配当金を6.7%増額し、1株当たり0.240ドル（年率0.96ドル）とすることを宣言した。配当金は2024年3月28日現在の株主名簿上の株主に対し、2024年4月30日に支払われる。
2024年1月31日、当社は2023年12月29日現在の株主名簿に記録された株主に対し、2023年第4四半期の1株当たり0.225米ドルの普通株普通四半期配当を支払った。
Investment and Disposition Activity
2023年12月31日現在、当社は合計3,400万平方フィートの211棟の工業用ビルから成る不動産投資を行っている。
第4四半期中、プリマスはニュージャージー州マールトンにある156,634平方フィートの工業用ビルを1,680万ドルで売却した。正味収入1,620万ドルをクレジット・ファシリティの借入返済に充当した。この売却により、稼働中のNOIに対するキャップレートは6.3%、9年間の保有期間に対するIRRは18.2%となった。
第4四半期、プリムスはジャクソンビルで、総面積39,750平方フィートのフルリース中の工業用ビルを引き渡した。開発プログラム第1段階の最終プロジェクトである、ジャクソンビルの52,920平方フィート、満室賃貸中のビルは、2024年第3四半期に稼働する予定である。第4四半期には、プリマスはアトランタにある180,000平方フィートの工業用ビルで7年間の108,000平方フィートのリース契約を締結し、この新規開発は100％稼働となった。
Leasing Activity
2023年12月31日に終了した第4四半期中に開始したリース契約は合計966,167平方フィートであり、すべて6ヶ月以上のリース期間となっている。これらのリースには、664,157平方フィートの更新リースと302,010平方フィートの新規リースが含まれる。これらのリースにより、当社は現金ベースで23.4％の賃料上昇を経験することになり、更新リースは現金ベースで19.5％の上昇、新規リースは現金ベースで31.4％の上昇を経験することになる。2023年12月31日時点のポートフォリオ全体の稼働率は98.1%であり、最近開業した新規開発物件を反映している。2023年12月31日現在の既存店稼働率は98.4%であった。
2023年中に開始するリース契約は、新築に関連するリース契約を除き、合計5,599,943平方フィートであり、すべて6ヶ月以上の契約期間となっている。これらのリースには、更新リースが3,945,024平方フィート、新規リースが1,654,919平方フィート含まれており、2023年開始時点で109,098平方フィートが空室となっている。
2024年2月19日までに、当社は2024年中に開始する3,181,442平方フィート（2024年中に満了するリース契約全体の45.4％）のリース契約を既に締結している。これらのリースには、2,466,864平方フィートの更新リースと714,578平方フィートの新規リースが含まれる。プリマスは、これらのリースから現金ベースで15.7%の賃料上昇を経験することになり、更新リースは12.1%の上昇（このうち34.0%は契約更新）、新規リースは現金ベースで28.7%の上昇となる。
残りの2024年満了物件には、セントルイスのメトロ・イースト・サブマーケットにある769,500平方フィートのAクラス工業用ビルが含まれる。このテナントは2024年1月31日に満了した更新オプションを行使しなかった。当社は、このテナントが2024年7月31日のリース満了と同時にこのビルを退去することを前提に営業しており、積極的に賃貸のためのマーケティングを行っている。後述の2024年通期のガイダンスでは、プリマスは、テナントが現在の賃貸契約満了時に退去し、当該物件が通期を通じて空室となることを想定している。下記ガイダンスのレンジの中点は、テナントが2024年7月31日までに更新または退去すると想定している。
Guidance for 2024
プリマスは、2024年通年の当期純損失および加重平均普通株式・投資口1株当たりコアFFOのガイダンスの範囲と、それに付随するガイダンスの前提条件を発表した。
| (ドル、株式および単位：千株) | Full Year 2024 Range1 | |||||||
| Low | High | |||||||
| 1株当たり普通株主及び投資主帰属コアffo | $ | 1.88 | $ | 1.92 | ||||
| セイムストア・ポートフォリオのnoi成長率（現金ベース）2 | 7.00% | 7.50% | ||||||
| 既存店平均稼働率-通期 | 97.5% | 98.5% | ||||||
| General and administrative expenses3 | $ | 15,650 | $ | 15,150 | ||||
| 支払利息（純額 | $ | 37,650 | $ | 37,150 | ||||
| 加重平均発行済み普通株式およびユニット4 | 45,880 | 45,880 | ||||||
| 普通株主に帰属する当期純利益および1株当たり投資口所有者のコアffoガイダンスへの調整: | ||||||||
| Full Year 2024 Range1 | ||||||||
| Low | High | |||||||
| 純損失 | $ | (0.12 | ) | $ | (0.08 | ) | ||
| 不動産の減価償却費 | 2.00 | 2.00 | ||||||
| Core FFO | $ | 1.88 | $ | 1.92 | ||||
| 1) | 2024年のガイダンスは、2024年2月19日時点の当社の保有ポートフォリオを指しており、買収、売却、資本増強の見込みによる影響は含まれていない。 |
| 2) | セイムストア・ポートフォリオは200棟、総賃貸可能面積31,245,756平方フィートで構成されており、これはインプレース・ポートフォリオの総面積の約92％に相当する。セイムストアの業績予想は、解約収入を除いた現金ベースの年間NOIを反映している。 |
| 3) | 2024年の現金支出を伴わない株式報酬410万ドルを含む。 |
| 4) | 2024年2月19日現在、当社は45,872,375株の普通株式および投資口を保有している。 |
決算説明会の電話とウェブキャスト
当社は2024年2月22日午前9時（米国東部時間）より、電話会議およびライブ音声ウェブキャストを開催する。この双方向電話会議の電話番号は(844) 784-1727（国際電話：(412) 717-9587）です。電話会議のリプレイは、(877) 344-7529にダイヤルし、リプレイ・アクセス・コード8599062を入力することで、2024年2月29日までご利用いただけます。
当社は、第4四半期決算に関する補足財務情報を掲載し、カンファレンス・コールで参照するコメントを準備しました。補足情報は当社の投資家向け情報ページの「決算情報」に掲載されています。四半期コンファレンス・コールのライブ音声ウェブキャストは、当社ウェブサイトの投資家向け情報セクション（ir.plymouthreit.com）でご覧いただけます。オンライン・リプレイは電話会議終了の約1時間後に視聴可能となり、1年間保存されます。
About Plymouth
プリマス・インダストリアル・リート・インク（NYSE: PLYM）は、シングル・テナントおよびマルチテナントの工業用不動産の取得、所有、管理に特化した、フルサービスの垂直統合型不動産投資会社である。当社の使命は、機能的で柔軟性があり安全な、費用対効果の高いスペースをテナントに提供することです。
Forward-Looking Statements
本プレスリリースには、1933年証券法第27条Aおよび1934年証券取引法第21条Eのセーフハーバー条項に基づき作成された「将来の見通しに関する記述」が含まれています。本リリースに含まれる将来の見通しに関する記述は、将来の業績を保証するものではありません。経営陣の計画、目標、戦略に関する記述を含むがこれに限定されない、厳密には過去の記述ではない本プレスリリースの記述は、将来の見通しに関する記述に該当するため、投資家の皆様はご注意ください。このような将来の見通しに関する記述は、実際の結果が将来の見通しに関する記述によって予想されたものと大きく異なる原因となりうる、既知および未知のリスクおよび不確実性の影響を受けます。その多くは、米国証券取引委員会に提出された当社の年次報告書（Form 10-K）および四半期報告書（Form 10-Q）の「将来の見通しに関する記述に関する注意事項」および「リスク要因」に記載されている要因を含みますが、これらに限定されるものではありません。将来予想に関する記述は一般に、「可能性がある」、「計画する」、「求める」、「予定する」、「期待する」、「意図する」、「推定する」、「予測する」、「確信する」、「継続する」などの将来予想に関する用語、またはその否定形、変形形、あるいは類似の用語の使用により特定することができます。本プレスリリースに記載された将来の見通しに関する情報は、本プレスリリースの日付現在においてのみ作成されたものであり、当社は、前提条件の変更、予期せぬ事象の発生などを反映するために、将来の見通しに関する情報を更新または修正する義務を負うものではありません。
| PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. |
| CONSOLIDATED BALANCE SHEETS |
| 未監査 |
| (単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりの金額を除く) |
| December 31, | December 31, | ||||||||
| 2023 | 2022 | ||||||||
| 資産 | |||||||||
| Real estate properties | $ | 1,567,866 | $ | 1,555,846 | |||||
| Less accumulated depreciation | (268,046 | ) | (205,629 | ) | |||||
| Real estate properties, net | 1,299,820 | 1,350,217 | |||||||
| 現金 | 14,493 | 11,003 | |||||||
| Cash held in escrow | 4,716 | 13,376 | |||||||
| 制限付き現金 | 6,995 | 6,834 | |||||||
| Deferred lease intangibles, net | 51,474 | 70,718 | |||||||
| Interest rate swaps | 21,667 | 30,115 | |||||||
| その他の資産 | 42,734 | 39,055 | |||||||
| 資産合計 | $ | 1,441,899 | $ | 1,521,318 | |||||
| 負債、優先株式および資本 | |||||||||
| 負債の部: | |||||||||
| Secured debt, net | 266,887 | 389,531 | |||||||
| Unsecured debt, net | 447,990 | 447,345 | |||||||
| クレジットラインに基づく借入 | 155,400 | 77,500 | |||||||
| 買掛金、未払費用およびその他の負債 | 73,904 | 72,551 | |||||||
| Deferred lease intangibles, net | 6,044 | 8,918 | |||||||
| Interest rate swaps | 1,161 | — | |||||||
| Financing lease liability | 2,271 | 2,248 | |||||||
| 負債合計 | 953,657 | 998,093 | |||||||
| 優先株式、額面1株につき0.01ドル、授権100,000,000株, | |||||||||
| シリーズA、2023 年 12 月 31 日および 2022 年 12 月 31 日現在の発行済株式総数はそれぞれ 0 株および 1,955,513 株（2023 年 12 月 31 日および 2022 年 12 月 31 日現在の優先清算権総額はそれぞれ 0 米ドルおよび 48,888 米ドル）。) | — | 46,844 | |||||||
| エクイティ: | |||||||||
| 普通株式、額面0.01ドル：授権株式数900,000,000株、2023年12月31日および2022年12月31日現在の発行済株式数はそれぞれ45,250,184株および42,849,489株 | 452 | 428 | |||||||
| 追加資本金 | 644,938 | 635,068 | |||||||
| 累積赤字 | (182,606 | ) | (194,243 | ) | |||||
| 累積その他の包括利益 | 20,233 | 29,739 | |||||||
| 株主資本合計 | 483,017 | 470,992 | |||||||
| 非支配持分 | 5,225 | 5,389 | |||||||
| 資本合計 | 488,242 | 476,381 | |||||||
| 負債、優先株式および資本合計 | $ | 1,441,899 | $ | 1,521,318 | |||||
| PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. |
| 四半期連結損益計算書 |
| 未監査 |
| (単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりの金額を除く) |
| For the Three Months | For the Year | |||||||||||||||
| Ended December 31, | Ended December 31, | |||||||||||||||
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |||||||||||||
| Rental revenue | $ | 50,754 | $ | 47,322 | $ | 199,760 | $ | 183,442 | ||||||||
| マネージメント・フィー収入およびその他の収入 | 30 | 4 | 88 | 94 | ||||||||||||
| 収益合計 | 50,784 | 47,326 | 199,848 | 183,536 | ||||||||||||
| 営業費用: | ||||||||||||||||
| Property | 15,144 | 14,232 | 62,542 | 56,601 | ||||||||||||
| 減価償却費および償却費 | 22,793 | 23,553 | 92,891 | 95,312 | ||||||||||||
| 一般管理費 | 4,318 | 4,163 | 14,904 | 15,939 | ||||||||||||
| 営業費用合計 | 42,255 | 41,948 | 170,337 | 167,852 | ||||||||||||
| その他の収益（費用）: | ||||||||||||||||
| 支払利息 | (9,686 | ) | (8,914 | ) | (38,278 | ) | (32,217 | ) | ||||||||
| 非連結合弁会社の投資に対する利益（損失 | — | — | — | (147 | ) | |||||||||||
| 負債の消滅による損失 | — | — | (72 | ) | (2,176 | ) | ||||||||||
| 不 動 産 売 却 益 | 10,534 | — | 22,646 | — | ||||||||||||
| (Appreciation) depreciation of warrants | — | — | — | 1,760 | ||||||||||||
| Total other income (expense) | 848 | (8,914 | ) | (15,704 | ) | (32,780 | ) | |||||||||
| Net income (loss) | $ | 9,377 | $ | (3,536 | ) | $ | 13,807 | $ | (17,096 | ) | ||||||
| 控除する非支配持分に帰属する純利益（損失 | $ | 101 | $ | (40 | ) | $ | 147 | $ | (210 | ) | ||||||
| プリマス・インダストリアル・リート投資法人に帰属する当期純利益（損失 | $ | 9,276 | $ | (3,496 | ) | $ | 13,660 | $ | (16,886 | ) | ||||||
| Less: Preferred Stock dividends | — | 917 | 2,509 | 4,866 | ||||||||||||
| 控除しています。シリーズb優先株式の償還額への増額 | — | — | — | 4,621 | ||||||||||||
| 控除シリーズa優先株式の消滅／償還損失 | — | 19 | 2,023 | 99 | ||||||||||||
| 控除しています。参加証券への配分額 | 84 | 62 | 337 | 256 | ||||||||||||
| 普通株主に帰属する純利益(損失) | $ | 9,192 | $ | (4,494 | ) | $ | 8,791 | $ | (26,728 | ) | ||||||
| 普通株主に帰属する1株当たり当期純利益（損失）-基本 | $ | 0.20 | $ | (0.11 | ) | $ | 0.20 | $ | (0.67 | ) | ||||||
| 普通株主に帰属する1株当たり当期純利益（損失）-希薄化後 | $ | 0.20 | $ | (0.11 | ) | $ | 0.20 | $ | (0.67 | ) | ||||||
| 加重平均発行済普通株式-基本 | 44,879,341 | 42,569,415 | 43,554,504 | 39,779,128 | ||||||||||||
| 加重平均発行済普通株式数-希薄化後 | 44,992,450 | 42,569,415 | 43,631,693 | 39,779,128 | ||||||||||||
Non-GAAP Financial Measures Definitions
純営業利益（NOI）：純営業利益（NOI）：純営業利益（NOI）は、投資家と経営陣の双方が不動産の中核的運営を理解する上で、当期純利益を補完する適切な指標であると考えている。NOIは、総収入（賃料収入およびテナントからの償還金を含む）から物件レベルの営業費用を差し引いたものと定義している。NOIは、減価償却費、一般管理費、減損損失、不動産売却損益、支払利息、その他の営業外費用を除いたものである。
EBITDAre：EBITDAre：全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従い、不動産の金利・税金・減価償却費控除前利益を定義する。EBITDAreは、GAAPに従って計算された、支払利息、税金、減価償却費、賃貸不動産の売却損益、ワラントの評価損益、減損損失、債務消滅損失控除前の純利益（損失）である。EBITDAreは、当社の工業用不動産の実際の営業成績を直接示すものであるため、不動産会社としての営業成績を補足する指標として投資家に有用であると考えている。
営業利益（FFO）：営業活動によるキャッシュ・フロー（以下「FFO」）： 営業活動によるキャッシュ・フロー（以下「FFO」）は非GAAPベースの財務指標であり、 REITの営業成績を示す指標として広く認識されている。FFOは、減価償却費などの非現金項目を除いた不動産ポートフォリオの純利益分析に基づいているため、営業成績を補足する適切な指標であると考えています。不動産資産に使用される過去の会計慣行では、建物および改良物の定額減価償却が義務付けられており、これは不動産資産の価値が時間の経過とともに予測可能に減少することを意味する。不動産価値は市況によって上下するため、減価償却に関する過去会計を用いたREITの営業成績の発表は、情報量が少なくなる可能性がある。2018年12月、NAREITはFFOの定義を再修正する白書を発表した。修正再表示の目的は、FFOの基本的な定義を変更することではなく、既存のNAREITガイダンスを明確にすることである。修正後のFFOの定義は以下の通りである：(i)不動産に関連する減価償却費、(ii)特定の不動産資産の売却損益、(iii)支配権の変更による損益、および(iv)特定の不動産資産および事業体に対する投資の減損（減損が、事業体が保有する減価償却可能な不動産の価値の減少に直接起因する場合）を除いた純利益（GAAPに従って算出）。FFOの定義はNAREITの定義に準拠している。非連結のパートナーシップおよびジョイント・ベンチャーに対する調整も、同じ基準でFFOを反映するように計算される。他のエクイティREITは、当社と同様にFFOを算出していない可能性があり、したがって当社のFFOは、そうした他のREITのFFOと比較できない可能性があります。FFOは当社の流動性を示す指標として使用されるべきではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。
コア営業収益（「コアFFO」）：コアFFOは、優先株の保有者に支払われた（または宣言された）配当金、未完了取引の買収・取引関連費用、および不動産賃貸の減損、ワラントの評価（減価）、債務消滅損失などの特定の非現金営業費用など、比較不可能な項目をFFOで調整することにより算出される。コアFFOは、FFOに加え、不動産ポートフォリオの各期間の営業実績の一部とはみなされない項目を調整することにより、より有意義で一貫性のある各期間の営業および財務実績の比較を可能にする有用な補足的指標であると考えている。FFOと同様、当社が報告するコアFFOは、他のREITのコアFFOと比較できない可能性があり、当社の流動性の指標として使用されるべきではなく、配当支払い能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金を示すものではありません。
調整後営業活動から得た資金（AFFO）：調整後営業活動から得た資金（AFFO）は、コアFFOに加えて表示されている。AFFOは、特定の現金支出を伴わない営業収益および営業費用、資産計上された金利、および経常的な資産計上された支出を除いたコアFFOと定義される。経常的な資産計上支出には、不動産の維持および再テナント付けに必要な支出、テナントの改修費およびリース手数料が含まれる。AFFOはさらに、コアFFOを、売上に含まれる市場賃料を上回るまたは下回る賃料の償却または増額、定額賃料の調整、現金支出を伴わない株式報酬、および現金支出を伴わない支払利息など、特定の現金支出を伴わない項目で調整する。
AFFOは、不動産投資の種類ごとに比較可能であり、かつ当社不動産の営業成績に関する経営陣の分析と整合しているため、営業成績の補足的な指標として有用であると考えております。その結果、AFFOを使用することで、GAAPで要求される表示と併せて、当社の営業成績をより完全に理解することができると考えています。コアFFOと同様に、当社が報告したAFFOは他のREITのAFFOと比較できない可能性があり、当社の流動性の指標として使用されるべきではありません。
PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC.
非gaap方式の開示に関する補足的な調整
未監査
(単位：千米ドル（1株当たりおよび1株当たりの金額を除く)
| For the Three Months | For the Year | |||||||||||||||
| Ended December 31, | Ended December 31, | |||||||||||||||
| NOI: | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||||||||||||
| Net income (loss) | $ | 9,377 | $ | (3,536 | ) | $ | 13,807 | $ | (17,096 | ) | ||||||
| 一般管理費 | 4,318 | 4,163 | 14,904 | 15,939 | ||||||||||||
| 減価償却費および償却費 | 22,793 | 23,553 | 92,891 | 95,312 | ||||||||||||
| 支払利息 | 9,686 | 8,914 | 38,278 | 32,217 | ||||||||||||
| (非連結ジョイントベンチャーの投資利益（損失）について | — | — | — | 147 | ||||||||||||
| 負債の消滅による損失 | — | — | 72 | 2,176 | ||||||||||||
| 不 動 産 売 却 益 | (10,534 | ) | — | (22,646 | ) | — | ||||||||||
| Appreciation (depreciation) of warrants | — | — | — | (1,760 | ) | |||||||||||
| マネージメント・フィー収入およびその他の収入 | (30 | ) | (4 | ) | (88 | ) | (94 | ) | ||||||||
| NOI | $ | 35,610 | $ | 33,090 | $ | 137,218 | $ | 126,841 | ||||||||
| For the Three Months | For the Year | |||||||||||||||
| Ended December 31, | Ended December 31, | |||||||||||||||
| EBITDAre: | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||||||||||||
| Net income (loss) | $ | 9,377 | $ | (3,536 | ) | $ | 13,807 | $ | (17,096 | ) | ||||||
| 減価償却費および償却費 | 22,793 | 23,553 | 92,891 | 95,312 | ||||||||||||
| 支払利息 | 9,686 | 8,914 | 38,278 | 32,217 | ||||||||||||
| 負債の消滅による損失 | — | — | 72 | 2,176 | ||||||||||||
| 不 動 産 売 却 益 | (10,534 | ) | (22,646 | ) | ||||||||||||
| Appreciation (depreciation) of warrants | — | — | — | (1,760 | ) | |||||||||||
| EBITDAre | $ | 31,322 | $ | 28,931 | $ | 122,402 | $ | 110,849 | ||||||||
| For the Three Months | For the Year | |||||||||||||||
| Ended December 31, | Ended December 31, | |||||||||||||||
| FFO: | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||||||||||||
| Net income (loss) | $ | 9,377 | $ | (3,536 | ) | $ | 13,807 | $ | (17,096 | ) | ||||||
| 不 動 産 売 却 益 | (10,534 | ) | — | (22,646 | ) | — | ||||||||||
| 減価償却費および償却費 | 22,793 | 23,553 | 92,891 | 95,312 | ||||||||||||
| 非連結合弁事業からの減価償却費および償却費 | — | — | — | 268 | ||||||||||||
| FFO: | $ | 21,636 | $ | 20,017 | $ | 84,052 | $ | 78,484 | ||||||||
| Preferred stock dividends | — | (917 | ) | (2,509 | ) | (4,866 | ) | |||||||||
| Acquisition expenses | — | — | 85 | 201 | ||||||||||||
| Appreciation (depreciation) of warrants | — | — | — | (1,760 | ) | |||||||||||
| 負債の消滅による損失 | — | — | 72 | 2,176 | ||||||||||||
| Core FFO | $ | 21,636 | $ | 19,100 | $ | 81,700 | $ | 74,235 | ||||||||
| 加重平均発行済普通株式およびユニット | 45,740 | 43,340 | 44,413 | 40,553 | ||||||||||||
| 1株当たりコアffo | $ | 0.47 | $ | 0.44 | $ | 1.84 | $ | 1.83 | ||||||||
| For the Three Months | For the Year | |||||||||||||||
| Ended December 31, | Ended December 31, | |||||||||||||||
| AFFO: | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||||||||||||
| Core FFO | $ | 21,636 | $ | 19,100 | $ | 81,700 | $ | 74,235 | ||||||||
| 負債関連費用の償却 | 476 | 566 | 2,184 | 2,163 | ||||||||||||
| Non-cash interest expense | 582 | 666 | 984 | 2,248 | ||||||||||||
| 株式報酬 | 838 | 1,105 | 2,966 | 2,603 | ||||||||||||
| Capitalized interest | (134 | ) | (604 | ) | (1,102 | ) | (1,125 | ) | ||||||||
| Straight line rent | (111 | ) | (637 | ) | (1,944 | ) | (3,682 | ) | ||||||||
| Above/below market lease rents | (401 | ) | (519 | ) | (2,221 | ) | (3,151 | ) | ||||||||
| Recurring capital expenditure (1) | (880 | ) | (1,353 | ) | (5,743 | ) | (6,793 | ) | ||||||||
| AFFO: | $ | 22,006 | $ | 18,324 | $ | 76,824 | $ | 66,498 | ||||||||
| 加重平均発行済普通株式およびユニット | 45,740 | 43,340 | 44,413 | 40,553 | ||||||||||||
| AFFO per share | $ | 0.48 | $ | 0.42 | $ | 1.73 | $ | 1.64 | ||||||||
(1) 2023年および2022年12月31日に終了した3ヵ月間にそれぞれ6,181ドルおよび17,390ドル、2023年および2022年12月31日に終了した年度にそれぞれ30,366ドルおよび60,350ドルの経常外資本支出を除く。
Exhibit 99.2
F O U T H Q U A R T E R 2 0 2 3 S U P P L E M E N T A L Forward-Looking Statements：本補足情報には、1933年証券法第27A条および1934年証券取引法第21E条のセーフハーバー条項に基づき作成された、将来予想に関する記述が含まれている。
| Plymouth Industrial REIT, Inc. |
| 目次 |
| Introduction | |||
| Executive Summary | 2 | ||
| マネジメント、取締役会、ir、株式カバレッジ | 2 | ||
| Portfolio Statistics | 3 | ||
| Acquisition Activity | 3 | ||
| Value Creation | 4 | ||
| Development Projects | 4 | ||
| Guidance | 5 | ||
| Financial Information | |||
| 同じ店舗での純営業利益（noi) | 6 | ||
| 四半期連結損益計算書 | 7 | ||
| Consolidated NOI | 8 | ||
| 不動産の利息・税金・減価償却費控除前利益（ebitdare) | 8 | ||
| 営業活動による資金（ffo）、コアffoおよび調整後営業活動による資金（affo) | 8 | ||
| Consolidated Balance Sheets | 9 | ||
| 資本構成と負債の概要 | 10 | ||
| Capital Markets Activity | 10 | ||
| Net Asset Value Components | 11 | ||
| Operational & Portfolio Information | |||
| Leasing Activity | 12 | ||
| Lease Expiration Schedule | 12 | ||
| テナント業種別賃貸面積および年間基本賃料 | 13 | ||
| タイプ別の賃貸面積と年換算ベース賃料 | 14 | ||
| 年間基本賃料の上位10テナント | 15 | ||
| Lease Segmentation by Size | 15 | ||
| 市場別賃貸可能面積と年換算ベース賃料 | 16 | ||
| 市場別取得・入替コスト合計 | 16 | ||
| Appendix | |||
| Glossary | 17 | ||
本補足情報の将来の見通しに関する記述は、将来の業績を保証するものではありません。投資家は、経営陣の計画、目標、戦略に関する記述を含むがこれらに限定されない、厳密には過去の記述ではない本補足情報の記述が、将来予想に関する記述に該当することに留意されたい。このような将来予想に関する記述は、多くの既知および未知のリスクおよび不確実性の影響を受け、将来予想に関する記述によって予想されたものと実際の結果が大きく異なる可能性があります。その多くは、米国証券取引委員会に提出された当社の年次報告書（Form 10-K）および四半期報告書（Form 10-Q）の「将来予想に関する記述に関する注意事項」および「リスク要因」に記載されている要因を含みますが、これらに限定されることなく、当社が制御できない可能性があります。将来予想に関する記述は一般に、「可能性がある」、「計画する」、「求める」、「予定する」、「期待する」、「意図する」、「推定する」、「予測する」、「確信する」、「継続する」などの将来予想に関する用語、またはその否定形、変形形、あるいは類似の用語の使用により特定することができます。ここに記載された将来の見通しに関する情報は、本補足情報の日付現在においてのみ作成されたものであり、当社は、前提条件の変更、予期せぬ事象の発生などを反映するために、将来の見通しに関する情報を更新または修正する義務を負うものではありません。
定義と調整：特定の非GAAPベースの財務指標を含め、本補足情報全体で使用されている特定の用語の定義については、17～18ページの用語集をご参照ください。非GAAPベースの財務指標と最も直接的に比較可能な米国GAAPベースの財務指標との調整については、8ページをご参照ください。
| Plymouth Industrial REIT, Inc. |
| Executive Summary |
| 会社の概要plymouth industrial reit, inc. (nyse: plym) は、シングルおよびマルチテナントの産業用不動産の取得、所有、管理に重点を置く、フルサービスの垂直統合型不動産投資信託会社です。私たちの使命は、機能的で柔軟性があり安全な、費用対効果の高いスペースをテナントに提供することです。 |
| マネジメント、取締役会、ir、株式カバレッジ |
| Corporate | Investor Relations | Transfer Agent | ||||||
| 20 カスタムハウス・ストリート、11階 | Tripp Sullivan | コンチネンタル・ストック・トランスファー＆トラスト・カンパニー | ||||||
| Boston, Massachusetts 02110 | SCR Partners | 1 ステート・ストリート、30階 | ||||||
| 617.340.3814 | IR@plymouthreit.com | New York, NY 10004 | ||||||
| www.plymouthreit.com | 212.509.4000 | |||||||
| Executive Management | ||||||||
| Jeffrey E. Witherell | Anthony J. Saladino | James M. Connolly | Lyndon J. Blakesley | |||||
| Chief Executive Officer | Executive Vice President | Executive Vice President | Senior Vice President | |||||
| and Chairman | and Chief Financial Officer | Asset Management | and Chief Accounting Officer | |||||
| Benjamin P. Coues | Anne A. Hayward | Daniel Hefferman | Scott L. Robinson | |||||
| Senior Vice President | Senior Vice President | Senior Vice President | Senior Vice President | |||||
| and Head of Acquisitions | and General Counsel | Asset Management | Corporate Development | |||||
| Board of Directors | ||||||||
| Philip S. Cottone | Richard J. DeAgazio | David G. Gaw | John W. Guinee | |||||
| Independent Director | Independent Director | Lead Independent Director | Independent Director | |||||
| Caitlin Murphy | Pendleton P. White, Jr. | Jeffrey E. Witherell | ||||||
| Independent Director | Director | Chief Executive Officer | ||||||
| and Chairman | ||||||||
| Equity Research Coverage1 | ||||||||
| Baird | BMO Capital Markets | BNP Paribas Exane | B Riley Securities | |||||
| Nicholas Thillman | John Kim | Nate Crossett | Bryan Maher | |||||
| 414.298.5053 | 212.885.4115 | 646.725.3716 | 646.885.5423 | |||||
| Colliers Securities | JMP Securities | J.P. Morgan | KeyBanc Capital Markets | |||||
| Barry Oxford | Mitch Germain | Mike Mueller | Todd Thomas | |||||
| 203.961.6573 | 212.906.3537 | 212.622.6689 | 917.368.2375 | |||||
| Truist Securities | ||||||||
| Anthony Hau | ||||||||
| 212.303.4176 | ||||||||
| 投資家向け電話会議とウェブ放送当社は2024年2月22日午前9時（米国東部時間）より、カンファレンス・コールおよびライブ音声ウェブキャストを開催する。この双方向電話会議の電話番号は (844) 784-1727（国際電話： (412) 717-9587）です。電話会議のリプレイは、(877) 344-7529にダイヤルし、リプレイ・アクセスコード8599062を入力することにより、2024年2月29日まで利用可能です。 | ||
1) この一覧表に掲載されているアナリストは、当社を調査対象としています。これらアナリストによる当社の業績に関する意見、予測、予想は、アナリスト独自のものであり、当社もしくは当社の経営陣による意見、予測、予想を表すものではありません。また、当社はこれら情報を支持し、あるいは同調するものではありません。
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| Plymouth Industrial REIT, Inc. |
| Portfolio Statistics |
| 2023年12月31日現在、未監査（単位：千米ドル、コスト／SFを除く |
| Portfolio Snapshot | ポートフォリオの成長率（単位：百万ドル）7 | |||||
| Number of Properties | 156 |
 |
||||
| Number of Buildings | 211 | |||||
| Square Footage | 34,025 | |||||
| Occupancy | 98.1% | |||||
| waリース残存期間(年)1 | 3.3 | |||||
| 年換算ベースレント（abr）2 の合計 | $150,747 | |||||
| 第4四半期の賃貸料引き上げ-現金ベース3 | 23.4% | |||||
| Q4 Rent Collections | 99.9% | |||||
| Acquisition Activity | |||
| 買収 | |||
| Location | Acquisition Date | # of Buildings | Purchase Price4 | Square Footage | Projected Initial Yield5 | Cost per Square Foot6 | ||||||
| Multiple | Full Year 2022 | 44 | $ 253,655 | 4,164,864 | 6.1% | $ 71.54 | ||||||
| Multiple | Full Year 2021 | 24 | $ 370,977 | 6,380,302 | 6.7% | $ 63.15 | ||||||
| Multiple | Full Year 2020 | 27 | $ 243,568 | 5,473,596 | 7.8% | $ 46.99 | ||||||
| Multiple | Full Year 2019 | 32 | $ 220,115 | 5,776,928 | 8.4% | $ 42.21 | ||||||
| Multiple | Full Year 2018 | 24 | $ 164,575 | 2,903,699 | 8.2% | $ 70.54 | ||||||
| Multiple | 2017 (since IPO) | 36 | $ 173,325 | 5,195,563 | 8.4% | $ 33.81 | ||||||
| Total Acquisitions Post-IPO | 187 | $ 1,426,215 | 29,894,952 | 7.4% | $ 55.94 | |||||||
ポートフォリオ統計および取得物件には、完全所有の工業用物件のみを含み、オハイオ州コロンバスに所在する不動産管理事務所は含まれない。
| 1) | 報告期間末日現在の契約上の平均残存リース期間（単位：年）面積で加重平均して算出されています。 |
| 2) | 年換算ベースレントは、2023年12月31日時点の契約ベースレント月額に12を乗じて算出。賃料減免を除く。 |
| 3) | 契約期間6ヵ月以上の新規および更新リース約100万平方フィートに基づく。詳細については、本補足情報の「リース活動」を参照。 |
| 4) | gaap基準の原価ではなく、直接支払対価の合計を表しています。 |
| 5) | 購入価格に基づいて加重平均しています。 |
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Exhibit 99-3
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