PRESENTATION

Operator

プリマス・インダストリアル・リート 2023 年第 3 四半期決算説明会にようこそ。参加者の皆様はリスニング・オンリー・モードとなります。サポートが必要な場合は、スターキーの後にゼロを押して、カンファレンス・スペシャリストにお知ら せください。本日のプレゼンテーションの後、質問の機会を設けます。質問をする場合は、スターキーの後に電話のキーパッドで1を押してください。質問の列から抜ける場合は、スターキーの次に2を押してください。このイベントは録画されています。

それでは、SCRのトリップ・サリバンに会議を引き継ぎたいと思います。どうぞよろしくお願いします。ありがとうございました。

Tripp Sullivan

おはようございます。プリマス・インダストリアル・リート・カンファレンス・コールへようこそ。本日の電話会議には、会長兼最高経営責任者のジェフ・ウィザレル、取締役副社長兼最高財務責任者のアンソニー・サラディーノ、資産運用担当取締役副社長のジム・コノリー、法律顧問のアン・ヘイワードが出席します。

当社の業績は今朝、決算プレスリリースで発表されました。このプレスリリースは、当社ウェブサイトの投資家向け情報セクション、およびSECに提出したForm 10Qおよび補足資料でご覧いただけます。本通話のリプレイは、通話終了後まもなく、2023年11月9日までご利用いただけます。リプレイへのアクセス番号は決算プレスリリースに記載されています。本通話のリプレイをお聞きになる方は、ここに記載された発言は本日（2023年11月2日）現在のものであり、本通話以降は更新されないことをご承知おきください。

この電話会議では、当社のポートフォリオの将来的な業績、買収、売却およびその他の投資の可能性、将来の配当および財務活動に関する記述を含め、証券法に規定される意味において、当社が行う特定のコメントおよび記述が将来予想に関する記述とみなされる可能性があります。すべての将来見通しに関する記述は、本コンファレンス・コール開催日時点におけるプリマスの判断を示すものであり、リスクや不確実性を内包するため、実際の結果は現在の予想と大きく異なる可能性があります。投資家の皆様におかれましては、当社がSECに提出した書類に開示されているリスクおよびその他の情報を含め、当社が行った様々な開示を注意深くご確認ください。

また、コアFFO、AFFO、調整後EBITDAを含むがこれらに限定されない、特定の非GAAP指標についても説明する。これらの非GAAP指標の定義および最も比較可能なGAAP指標との調整は、SECへの提出書類に記載されています。

では、ジェフ・ウィザレルに電話を回します。どうぞ。

Jeff Witherell

ありがとう、トリップ。皆さん、おはようございます。第3四半期の営業指標は、ゴールデントライアングル内に位置する当社の物件が、幅広いユーザーの需要を取り込むのに適したポジションにあるという私の信念を補強するものでした。当四半期の賃料は現金ベースで24.1%増となり、2023年以降に開始するすべてのリースで20%増を見込んでいます。これは、18％から20％のマーク・トゥ・マーケットのハイエンドである。

また、2023年期限切れの93％以上に対応し、2024年期限切れについてもかなり進展している。既存店稼働率は98.6%で、現金ベースでは今年第3四半期までに6.8%増加した。

ゴールデン・トライアングル市場では、スペースの吸収が進み、賃料が引き続き上昇し、タイプや規模に応じた良好な需給環境が見られます。ゴールデン・トライアングル市場については、Nareitに先立ち、今月中に新たなホワイトペーパーを発表する予定ですが、これらの市場には、オンショアリングやインショアリングに関連した需要が今後何年にもわたって相当あることを示す、さらなる投資が続いています。当社は引き続き、適切な市場に、低平方フィート単価で、これらの市場へのアクセス拡大を必要とするテナントや、利幅を重視して事業を行うテナントに魅力的なスペースを提供できると考えています。

開発プログラムでは、当四半期中に2件のプロジェクトを引き渡しました。ひとつはアトランタにある2棟目のビルで、9月に72,000平方フィートの新規リースを開始しました。残りのスペースについては現在検討中です。もう1棟はジャクソンビルにあるビルで、こちらも9月に1テナントが満室となりました。第1期開発計画の最後のビルはジャクソンビルに建設中です。満室で、2024年半ばの引き渡しを予定しています。前にも述べたように、テナントがこの新しいスペースに入居を決定するまでにはもう少し時間がかかりますが、基本的にこの新しい開発には2つの賃貸スペースが残っており、両方に対して積極的な提案を検討中です。

規律ある資本配分による資本構造の改善は、当グループの主要な取り組みである。当四半期には、シリーズA優先株式の廃止、基準価額に近い価格でのATMプログラムの戦略的実行、シカゴの工業用ビルを売却して大幅な利益を得るなど、この改善へのコミットメントを示しました。

これらの決断の結果、純有利子負債＋優先出資の指標を6四半期連続で引き下げた。四半期末時点で6.7倍となり、年末の目標であった7倍を予定より早く上回った。2024年にはさらに段階的なレバレッジ削減の道を歩んでいる。

また昨日は、AIGローンの完済により、最大の債務満期を迎えた。詳細はアンソニーに譲るが、年初に実施した債務スワップの取り組みが、私たちを良い状態に導いてくれたことは強調しておきたい。

9月の処分に少し焦点を当てたい。私たちは以前、不動産の判断材料として処分候補となりうる物件をいくつか挙げていた。そのうちのひとつが、オーナー・ユーザーにとってより理にかなった物件かどうかで、シカゴの6510 West 73rd Streetがそうでした。この物件は1,990万ドル（1平方フィート当たり65ドル）で売却し、インプレースNOIのキャップレートは4.9％、6年間の保有でIRRは31.1％となった。この物件の抵当権を完済した後、1,400万ドル近い純収入があり、ATMの収入と合わせてシリーズA優先株を消却した。

もう1件、年末までに1,680万ドルで売却契約中の物件がある。この物件はニュージャージー州における当社の唯一の資産であり、今回も売却益が出るはずである。この売却により、借入金返済および／または買収のための追加資金が得られるとともに、当社が以前から指摘していたもうひとつの要因である、規模を持たない市場がなくなることになる。私たちは、不動産上の理由から、もはや保有したくない建物を引き続き評価していく。

2023年の残りは、開発計画の残りのスペースのリーシングと、既存ポートフォリオのリーシング機会を活用することに集中することになるでしょう。また、追加的な売却で得た資金をどのように負債削減や買収資金に充当し、2024年の成功につなげるかを引き続き検討します。

ジム、リースの動きについて少し説明してくれないか？ありがとう、ジェフ。

Jim Connolly

おはようございます。まず、第3四半期に開始したリース契約について触れたいと思います。第3四半期に開始したリースは、現金ベースで24.1％の賃料上昇となりました。補足資料のリリースによると、新規契約は25.9%増、更新契約は23.6%増でした。当四半期の更新率は68％であった。更新されたリースのうち、9%は契約賃料の値上げに伴うもので、これが全体の更新率の上昇に影響しています。

開発プログラムに関連して、ジョージア州では180,000平方フィートの施設において72,000平方フィートの5年間のリースを実行し、残りを積極的なテナントが追求中である。シンシナティでは、15万5,000平方フィートの施設内で4万7,000平方フィートの5年リースを契約し、残りを埋めるために他の案件を進めている。いずれのリース契約も第3四半期中に開始され、開発プログラムでまだリースされていない残り215,000平方フィートのスペースすべてについて、現在積極的な提案を検討中である。

累計では、2023年に契約満了を迎える予定の総面積の93.5%以上に対応している。2023年に開始するすべてのリースを合計すると、現金ベースで20.1％の増加を経験することになる。これまでのところ、2023年のリース更新率は67.5%である。更新されたリースのうち、第1四半期から第3四半期までの契約更新率は12.5%であった。

ポートフォリオ全体の稼働率は97.6%、既存店稼働率は98.6%で、いずれも第2四半期から若干低下したが、10月までの稼働率はポートフォリオ全体で98%まで回復し、既存店でも98.6%を維持している。ご覧の通り、当社は引き続き堅調なリーシング活動の恩恵を受けており、賃料は依然加速しており、稼働率は全国平均の95.6%を上回っている。

2024年に目を向けると、2024年当初の契約満了の34%以上をすでにリースしている。これらの賃料は現金ベースで合計14.3%増となる。この賃料の上昇率は、昨年の今頃、最も早い2023年のリース契約がブレンド・ベースで10.3%上昇した時と比べても遜色ない。これらの取引の更新率は74%で、更新リースの43%は契約更新であった。2024年の賃料スプレッドは2023年と同程度になると予想され、市場賃料は堅調な伸びが見込まれる。パンデミック（世界的大流行）以降、ほぼ毎期と同様に、第3四半期は請求家賃の99％以上を回収した。現在、有効な賃料据置契約はない。

ここで、アンソニーに決算について話を譲ります。

Anthony Saladino

ジム、ありがとう。第3四半期のコアFFOは1株当たり0.46ドルとなりましたが、これはリーシングスプレッドの連続的な改善、ジャクソンビルとアトランタという第1期開発物件の寄与、予想より若干低い支払利息、それに専門家報酬とコーポレート営業費用の減少によるものです。ジェフが述べたように、年換算調整後EBITDAに対する純負債が7倍未満を維持する道筋は、ATMの戦略的活用と、シリーズAの償還と借入残高の一部を返済するための資産売却により、加速しています。

シリーズAはバランスシート上で対処すべき最後の優先金融商品であったため、純負債と純負債＋優先金融商品の指標は現在収束している。第3四半期の純有利子負債／調整後EBITDA倍率は6.7倍となり、6四半期連続のレバレッジ削減となった。同期末現在、当グループの負債の93%は固定金利または金利スワップにより固定されており、加重平均負債コストは4.01%、負債総額の58%は無担保ベースであった。

当四半期末後、AIG ローンの完済により、バランスシートはさらに大きく改善しました。AIG ローンは、当 社最大の有担保借入金で、借入金残高の約 12%を占めています。11月1日にAIGローンを全額返済し、その額はレンダーのエスクロー解除後で1億690万ドルとなりました。

この借入金を返済するための数多くの選択肢を年間を通じて慎重に検討した結果、また、投資適格のバランスシートに向けた最良のポジションをどのように確保できるかを念頭に置き、無担保クレジット・ファシリティを利用して資金を調達することを決定した。近い将来、2025年8月に満期を迎える融資枠の残存期間と一致する想定元本約1億ドルの金利スワップを3つのカウンターパーティで締結する予定です。この方法をとることで、変動金利へのエクスポージャーを軽減しながらオプション性を維持し、無担保ベースの債務残高を58％から70％に改善し、2025年8月までの債務満期を1900万ドルを除いてすべてなくすことができた。さらに、今後5～7年間、より高い金利を固定する代わりに、潜在的な売却益でこのファシリティのトランシェを完済する柔軟性がある。

既存店現金 NOI は第 3 四半期に 5.4%、累計で 6.8%の伸びを達成しました。第 3 四半期は、主に不動産税と年間維持費が予想より増加したため、営業費用が圧迫されました。通期のコアFFOのガイダンスを再度確認し、既存店NOIのレンジを一定としたのは、発生した営業費用の増 加分に対する回収が見込まれるためである。支払利息の通年予想は変更しないが、販管費の通年予想は1,420万ドルから1,460万ドルの範囲に引き下げた。

オペレーター、質問を受け付けます。

QUESTIONS AND ANSWERS

Operator

ありがとうございました。最初の質問はKeyBanc Capital Marketsのトッド・トーマスさんからです。どうぞ。

Todd Thomas

やあ、ありがとう。おはようございます。開発物件のリーシングについて少し触れたいのですが、テナントの需要と、特にフィッシャーパークとニュー・カルフーンのリーシングが完了するまでのスケジュールをもう少し詳しく教えていただけますか。

Jim Connolly

はい、ジムです。シンシナティでは、2つの候補に近づいており、数週間以内に動きがあると思います。ビルをマルチテナント化することで、より幅広いチャンスが広がっています。

ジョージア州では、ブレンド食品を製造する食品メーカーとのリース契約が間近に迫っている。ジョージア電力と協力して電力供給の問題に取り組んでいますが、解決しつつあり、まもなくリース契約が成立する見込みです。

Todd Thomas

では、ここから先の新たなスタートについてはどのように考えるべきでしょうか？年末までに、あるいは2024年初頭に、何か考えていることはありますか？トッド、ジェフです。

Jeff Witherell

準備書面のとおり、第1段階の開発プログラムは基本的に終了しています。ジャクソンビルに建設中の1棟はリース中です。これは2024年初めに引き渡される予定です。これ以上、特別な開発をするつもりはありません。しかし、シンシナティには20万平方フィートの物件があります。そのため、おそらく今後12～14カ月以内に着手するのは、そのようなものだけでしょう。おそらく今後12～14ヶ月の間に始めることになると思います。ですから、4、5カ所に建設可能な場所があり、そこに集中しています。

Todd Thomas

わかりました。それからアンソニーさん、バランスシートと全体的なレバレッジについてコメントされましたが、おっしゃるとおり、レバレッジはかなり高まっています。7倍を下回っていますね。また、売却や開発パイプラインでの追加リースアップの後、今後数四半期でレバレッジはどの程度になると予想されますか？

Anthony Saladino

トッド、ありがとう。私たちは早くから、5倍から7倍を維持することを目標に掲げてきました。私たちは大きく前進し、おっしゃるとおり7倍の目標を下回ることができました。24年に開発が安定すれば、さらに半減する可能性があります。ですから、次の目標は6.5倍前後、あるいはそれを下回るかもしれません。

Operator

次の質問はベアードのニック・ティルマンです。

Nick Thillman

やあ、おはよう。ジェフからジムへ質問です。2024年のリースについてですが、あなたは220万平方フィートをリースしました。フェデックスやコミュニケーション・テスト・デザインといった大型のリース満了が知られていますが、これまでに行ったリースでそのような案件はありましたか？

Jim Connolly

もちろん、来年1月31日が更新通知日であるフェデックスは、更新の可能性について彼らとの協議を始めており、年末以降に明確な回答が得られると思います。私たちはマースクであるビジブル・サプライと協力しています。このビルはかなり満室です。事業は好調です。そのスペースでの更新を期待している。面積は33万平方フィートです。

Alright.