モディブ・インダストリアルが2023年第3四半期決算を発表
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ネバダ州リノ、2023年11月13日 - 工業用製造業用不動産の取得に特化した唯一の公的REITであるモディブ・インダストリアル・インク（NYSE:MDV）は本日、2023年9月30日に終了した第3四半期の営業成績を発表した。
Key Financial Highlights:
| | ◾ | 前年同期比21%増の1,250万ドル（前年同期は1,030万ドル）。 |
| | ◾ | AFFOは前年同期の310万ドルから370万ドルへと19％増加。 |
| | ◾ | レバレッジを1,000万ドル削減し、調整後EBITDAに対する純負債を2023年8月に発表された前四半期決算から14％削減した。 |
| | ◾ | カリフォルニア州ロックリンにある非中核資産の売却収入540万ドル。 |
| | ◾ | ポートフォリオは44物件で構成され、加重平均リース期間は14.0年、加重平均年間賃料上昇率は2.48％である。 |
「今四半期も堅実な無分別な業務遂行ができた。市場のボラティリティと地政学的リスクが高まるなか、軽率な行動よりも思慮深い行動にこそ大きな利益がもたらされると信じています。水晶玉がますます不透明になっている今日の環境では、私たちはコントロール可能な変数の実行に絶え間なく集中せざるを得ない。そのため、2024年に向けて正式な指針を示すことは不謹慎であるが、戦略的思考について透明性を確保することは合理的であると考える。以下の事業見通しは、投資家の皆様にとって重要であろうと思われるトピックに関する当社の活動と展望を一覧にしたものです。
Business Outlook:
取得 - 昨年のNYSE上場以来、当社は2億1,400万ドル超の産業用製造資産を取得したが、これは間違いなく、このタイプの不動産で最も積極的な買い手であり、はるかに大規模なREITに見合う量である。先日Nareitのポッドキャストでお話ししたように、当社は昨年後半から今年前半にかけて積極的に活動することを選択しました。私たちはできる限りあらゆる資産に目を配り続けているが、現在の供給物件の大半は戦略的価値に欠け、信用力が不十分で、価格設定に疑問がある（キャップレートが低すぎる場合も高すぎる場合も同様である）。在庫が乏しく、市場が低調であることから、当面はそれほど積極的に物件を取得することはないだろう。資本市場全体が好転するか、本当に魅力的な機会が見つかれば、状況は変わるかもしれない。
単一資産の購入は一旦休止し、ポートフォリオの統合や魅力的なM&Aの機会を探ることに時間を費やしている。実際、過去1年間で、総額24億ドル以上に相当する5件のM&A案件を引き受け、対話した。タイミングや価格設定がまだ適切でないとはいえ、これらの案件はすべて私たちの積極的なレーダーから外れていない。
私たちは、市場サイクルのこの段階では、ストライクのコールを恐れることなく、太い球を探すためにプレートの上に立つ余裕がある、というバフェット的な見方をしている。
売却 - 買収と同様、上場以来、非産業用資産の売却に奔走しており、22 件の資産（10 件のオ フィス物件を含む）で 1 億 2,000 万ドル超を売却した。当社は、長期的に戦略的に適合しないと思われる資産のリサイクルに注力しているが、同時に、これらの資産を帳簿から消去するためだけに、優良なAFFOを捨てることを急いでいるわけでもない。私たちはまだオフィス資産を保有しており、オフィスが6文字の呪いの言葉になっていることを考えると、私たちは慌てふためき、ひいては退却を急ぐのではないかと思われるかもしれない。我々はそうではない。しかし、私たちは忍耐強く、この忍耐強さは私たちが直接観察した事実から導き出したものである。カリフォルニア州ランチョ・コルドバにあるAAランクのテナントとは、購入オプションを行使するための長期的な政府手続きを開始する意向で話を進めており、テネシー州ナッシュビルにある物件についてはフレックス・コンバージョンの提案を検討しています。また、テネシー州ナッシュビルにあるオフィスビルについては、フレックス・コンバージョンの提案を検討中である。今日のマーケットで関係者が当社のオフィスビルの購入を検討しているということは、マーケットが落ち着き、当社が契約賃料を多く回収できるようになった後にも、関心を持つ関係者が当社のオフィスビルの購入を検討する可能性が高いということである。
私たちは頑固でも理想主義者でもなく、バランスが取れていて忍耐強い。
エクイティ - REIT の歴史を研究すると、エクイティと負債を規律正しく利用する REIT が長期的に勝つことが何度も分かる。現在存在するREITで、その存続期間中、エクイティとデットの両方を日常的に利用していないものはない。しかし、報われるREITと低迷するREITの明暗を分けるのは、それぞれの資金源の量とタイミングである。当社のような規模のREITで、これほど長い間エクイティ市場にアクセスせずに買収を行った例は、ほとんどないだろう。このような認識のもと、私たちは過去21ヶ月間、規律ある、しかし困難な前進の道を選んできた。私たちは、昨年まだ手ごろな価格の借入金が利用可能であったときに、その借入金にアクセスすると同時に、より利回りの高いオルタナティブ投資信託に資産をリサイクルし、戦略的に理にかなったアップリート取引を特定することで、規律とオポチュニスティックの両方を維持できることを早くから認識していました（事実：2022年初め以降、加重平均価格23ドル以上で3,700万ドル以上のOPユニットを発行しています）。
これらの活動を組み合わせることで、株式発行への受け入れ態勢が整い、当社の株価が公正価値に近づくまで、市場にアクセスする必要性を長引かせることができた。当社は、特定されたノンコア物件と数件の産業用流通物件の両方を含め、1億ドル以上の追加資産を保有しており、株式市場の回復を待つ間、有利に製造物件に再循環させることができると考えている。後述する投資家への働きかけが、当社の過去のミスプライスに対する認識を高め、最近になってバリューギャップを縮めたと考えている。今後は、ATMを通じた株式発行が価格の観点からも、また取引可能な浮動株を増やすという当社の目標達成のためにも、理にかなった機会を見極めるつもりです。当面は株式市場にアクセスする計画はないが、市場が好転すれば効率的に行動できるよう準備する。さらに、私たちの規律と分母効果の計算を考慮すれば、少額の資本でも大きく貢献できると考えている。仮定の例として、わずか1,500万ドルの少額増資は、1株当たり0.10ドルのアンレバードAFFOを創出し、今日のP/AFFOで、既存の7％以上の配当率に加え、当社の株式価値を7％以上増加させることができる。
たしかに、いずれは株式市場にアクセスすることになるだろうが、時期尚早で過度なプレッシャーを感じることはない。
負債 - モディブ・インダストリアルには現在2億8,500万ドル弱の負債があり、その100%は固定金利で、加重平均金利は4.52%、加重平均償還期間は3.6年で、最も早い償還期限は2027年です。資産に対する負債比率は48%、調整後EBITDAに対する負債倍率は6.7倍、デット・サービス・カバレッジは2.3倍である。これらの指標は、過去2年間に当社が発表した意図とほぼ同じか、それ以上であり、当社にとっては、株式が入手できない時期にレバレッジを思慮深く利用したことを意味する。
やむを得ない統合やM&Aの機会がない限り、追加借入を行うことにこれ以上のメリットはないと考えており、アンレバレッジ・ベースの単一資産の購入を行うつもりである。そのため、1億5,000万ドルのリボルバーは、短期的なタイミングの不一致が考えられる場合にのみ使用する予定です。当社は最近、1,000万ドルの住宅ローン債務を返済し、今後3年間はレバレッジ・プロファイルを徐々に削減することに注力する予定である。この重点的な取り組みが実を結べば、価格倍率の拡大や、ローンの満期が予定される際により有利な借り換え態勢を整えることができるだろう。
私たち自身のこれまでのキャリアを通じて、私たちの経営陣全員と取締役会は、負債を利用することに関して非常に健全な視点を持っています。その中には、自分たちが処理できないような金額を引き受けるべきでないという信念や、リスクの高い時代には、貸し手と借り手の間に埋め込まれている差異がより顕著になるのが普通であるということを決して忘れてはならないという信念が含まれています。
熱いストーブの炎のように、借金は企業を育てるために使われることもあれば、燃やすために使われることもある。
戦略的パートナー - 今年2月、モディブへの戦略的投資について機関投資家から問い合わせがあったことを公表しました。また、この1年を通じて、多くの銀行家から資本提携の提案を受けましたが、そのほとんどが数年前の「マディソン・プリマス」案件とよく似たものでした。私たちは、買収パイプラインとジェネレーション・インカム・プロパティーズ社（NASDAQ: GIPR）への非中核資産のポートフォリオ売却に集中していたため、これらのコンセプトにはあまり時間を割かないことにした。9月初旬、私たちは戦略的パートナーの資本を受け入れるというコンセプトと、受け入れた場合に私たちが達成したいことについて、より深く考え始めました。
一般的に、中小のREITがこのような資本注入に応じるのは、財政的な必要性か、あるいは一刻も早く大きくなりたいという作為的な緊急性のどちらかである。モディブは、財務的な絶望に苦しんでいるわけではありませんし、単に会社を大きくするよりも、より良い会社にするための行動を追求する方が賢明だと考えています。とはいえ、特に取引可能な浮動株、業界統合の機会、長期的には資本コストの改善に関連する規模のメリットを理解しています。現在のところ、当社のようなREITが利用できる多くの優先権付き案件は、羊の皮を被った負債のように感じられます。プライベート・エクイティ・スポンサーに株式のようなアップサイド参加を与え、当社には負債のような責任を負わせるのです。
モディブでは、貸し手には借りがあっても、（株式）オーナーには常に奉仕しなければならないことを理解しています。そのため、より真の経済的なジョイント・ベンチャーを模索し、相互の利害を一致させ、双方が成功を収めることができるような協定を結びたいと考えています。合弁事業を成功させるためには、どのような戦略的パートナーであっても、単なる資金以上のものが必要であり、製造資産を所有するという私たちの投資テーゼを彼らが信じていること、私たちの株式に長期的な上昇価値があると彼らが考えていること、彼らと提携することによって、他の将来の投資家をモディブに紹介するのに役立つ「ハロー効果」から私たちが恩恵を受けることを理解したいと思います。現在、私たちは多くの守秘義務契約を結んでおり、複数のパートナー候補と探索的な話し合いを行っています。現段階では、将来的な発表の見通しについては何も申し上げることができません。ご興味、ご関心のある方はご連絡ください。
私たちがジョイント・ベンチャーに求めているものが、戦略的パートナー候補が求めているものとはまったく違うかもしれないことを私たちは認識しています。同時に、膨大な数の資本が存在するにもかかわらず、投資すべき優れたアイデアがほとんどないことも認識している。
分配金-2023年11月10日のモディブの直近の終値に基づき、1.15ドルの年間配当金を毎月12回に分けて分配しており、利回りは7.77％、配当カバー率は110％を超えています。当社の短い歴史の中で、87回連続で総額6,000万ドル以上の配当を行っている。現在の配当の強さには満足していますが、もっと強くすることは可能です。現時点では、現金配当率を引き上げる必要性は当面ないと考えていますが、以前開示したように、早ければ2024年1月にもGIPR株の現物配当を実施する予定です。
2023年11月9日、GIPRは、当社が2023年8月10日にGIPRに売却した13のレガシー店舗・オフィス資産の一部対価として受領したシリーズA償還可能優先株式を償還するため、3,000,000株を上限とする普通株式を発行するために必要な株主の承認を取得した。Modivに対して実際に発行される可能性のあるGIPR株式の量は、GIPRが償還通知を行う可能性のある日におけるGIPR普通株式の60日間の出来高加重平均価格（VWAP）に応じて、220万株から最大300万株の範囲となる。モディヴに対して発行されたGIPR株式は、当社による先進的な第三者割当増資や、将来の売却のために株式を保有する必要がある技術的な理由を除き、モディヴのその時点で発行済みのC種普通株式およびC種オペレーティング・パートナーシップ・ユニットの保有者全員に分配されます。当然ながら、GIPRが償還通知を提出するという保証はなく、仮に提出したとしても、将来の配当金額は変更される可能性があり、それぞれの取締役会の承認が必要となります。
当社の現在の予測に基づけば、モディブのC種普通株式およびC種オペレーティング・パートナーシップ・ユニットは、MDVの1株/ユニットあたり0.24～0.32株のGIPR株式を受け取る可能性があります。その潜在的な範囲の中点を仮定すると、インプライド・レシオは約0.28GIPR株となり、2023年11月10日時点のGIPRの株価に基づくと～1.14ドルの潜在的な配当となります。直近の終値と比較すると、この潜在的な～1.14ドルの現物配当は、7.7%の特別一時配当率に相当する。ご存じない方のために補足しておくと、GIPRはまた、現在1株当たり約0.468ドルの年換算配当金を支払っている月次配当銘柄でもある。つまり、モディブ・クラスCの株主は、12ヶ月間で、1.15ドル（MDVの現金配当）＋〜1.14ドル（GIPRの株式）＋〜0.13ドル（GIPRの現金配当）、合計〜2.42ドルを受け取る可能性がある。
その判断は投資家に委ねられますが、私たちは、私たちの分配率、成長率、アップサイド・ポテンシャルが、私たちの株式を保有する説得力のある財務的理由になると信じています。
投資家への働きかけ-2023年8月14日、第2四半期決算とモディブ・インダストリアルに社名変更したことを発表した際、初めて投資家への認知度向上を積極的に図り始めることも伝えました。私たちの最初の支援活動は、個人投資家と彼らに助言を与えるファイナンシャル・アドバイザーに重点を置いています。ヶ月足らずの間に、すでに30,000人以上の潜在的投資家に電子メールを送り、2,000件以上の電話による対話を行いました。さらに、9月29日にはニューヨーク証券取引所で鐘を鳴らし、最近のNareitのポッドキャストにも参加した。
こうした継続的な努力の結果、同時期のFTSE Nareit All Equities Indexと比較した場合、当社の取引高はすでに59%増加し、相対パフォーマンスは26%プラスとなっています。このような結果に満足していますが、このような活動には、率直で透明性の高いコミュニケーションを通じて、できるだけ多くの投資家に情報を提供するための長期的な継続努力が必要であると認識しています。投資家の認知度に関して、クリティカル・マスのようなものを達成するまでには長い時間がかかると認識しています。
私たちは現在、機関投資家コミュニティーに焦点を当てていませんが、これは意図的なものです。私たちは、現在の顧客層は個人投資家であると考えており、私たちが機関投資家に保有されるような大規模なREITになる前に、意欲ある個人投資家ができるだけ多く私たちの株式を購入してくれることを願っている。大手リート専業投資ショップのポートフォリオ・マネージャーの多くをファーストネームで知っているとはいえ、私たちは私たちの規模の現実を理解しており、さらに重要なのは、その結果として生じる限界です。私たちは、機関投資家が注目していることを示す積極的なフィードバックを何度も受け取りました。私たちは、彼らが準備ができたら、私たちのATMを通じて逆問い合わせをしたり、将来のフォローオン・オファリングに参加したりできることを知っています。私たちが忍耐強く、その間は砥石に向かって鼻を研ぎ澄ませていることも知っている。機関投資家の関心を引くための正式な努力はしていませんが、2023年11月14-16日にカリフォルニア州ロサンゼルスで開催されるNareit's REITWorld 2023 Investor Conferenceに参加するため、しっかりとしたミーティングのスケジュールを予定しています。
私たちは粘り強い（そして率直な）集団であり、やがて自分たちの支持者を見つけることができると信じている。私たちは粘り強い（率直な）集団です。- アーロン・ハーフエーカー、モディブ・インダストリアルCEO。
Conference Call and Webcast
アナリスト・投資家向け電話会議および音声ウェブキャストを米国東部時間11月13日（月）午前11時／太平洋時間午前8時に開催し、2023年度第3四半期の業績について説明し、質問にお答えします。
ライブ電話会議1-877-407-0789、太平洋標準時、2023年11月13日（月）午前8時
ウェブキャストウェブキャストをお聞きになるには、こちらのリンクをご利用ください：
https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1643126&tp_key=7c99a456f0、またはモディブのウェブサイト（www.modiv.com）のIRページをご覧ください。
About Modiv Industrial
モディブ・インダストリアルは、シングル・テナント・ネットリースの製造業用不動産に特化した内部管理型REITである。当社は、国家経済を活性化し、国家のサプライチェーンを強化するテナントに長期リースする重要な工業用製造物件を積極的に取得している。投資家第一主義に基づき、モディブ・インダストリアルは450万平方フィート以上の賃貸可能面積からなる6億ドル以上の不動産資産（推定公正価値ベース）を保有している。詳細については、www.modiv.com。
Forward-looking Statements
本プレスリリースに含まれる記述のうち、歴史的事実以外のものは、1933年証券法第27条A（改正後）および1934年証券取引法第21条E（改正後）の意味における将来見通しに関する記述とみなされる可能性があります。これらの記述には、事業および財務の両面における当社の計画、戦略、見通しに関する記述が含まれますが、これらに限定されるものではありません。このような将来の見通しに関する記述は、2023年3月13日にSECに提出された当社の2022年12月31日終了年度の年次報告書（フォーム10-K）の「リスク要因」の項に記載されているものを含むがこれに限定されない、様々なリスクや不確実性の影響を受ける。したがって、実際の結果や業績がこれらの記述に示されたものと大きく異なる可能性のある重要な要因が存在するか、または存在することになります。これらの要因は網羅的に解釈されるべきではなく、本プレスリリースおよび当社がSECに提出したその他の書類に記載されているその他の注意事項と併せてお読みください。ここに記載されている将来の見通しに関する記述は、作成された時点のものであり、その時点で当社が入手可能な情報に基づいており、この注意書きによってその全体が限定されています。当社は、法律で義務付けられている場合を除き、現在または将来においてかかる記述を修正または更新する義務を負いません。
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Inquiries:
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Condensed Consolidated Balance Sheets
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