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UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
Washington, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
1934年証券取引法第13条または第15条(d)項に基づき
報告日（報告された最も早い事象の日付）：
May 5, 2026
JBG SMITH PROPERTIES
(（定款に記載された登録者の正確な名称）
メリーランド |
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001-37994 |
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81-4307010 |
(設立または組織の州またはその他の管轄区域) |
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(Commission file number) |
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(I.R.S. Employer Identification No.) |
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4747 ベセスダ・アベニュー ベセスダmd Suite 200 |
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20814 |
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(主要経営陣の住所) |
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(Zip Code) |
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登録者の電話番号（市外局番を含む）：(240) 333-3600
前回の報告以降に変更があった場合は、以前の氏名または住所：
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを目的とする場合は、以下の該当するチェックボックスにチェックを入れてください（一般指示A.2.を参照）。
☐ 証券法第425条（17 CFR 230.425）に基づく書面による通知
☐ 証券取引法（17 CFR 240.14a-12）に基づく規則14a-12に従った資料の募集
☐ 証券取引法（17 CFR 240.14d-2(b)）に基づく規則14d-2(b)に従った開始前の通知
☐ 証券取引法（17 CFR 240.13e-4(c)）に基づく規則13e-4(c)に従った開始前の届出
同法第12条(b)に基づき登録された有価証券：
登録者が、1933年証券法規則405（本章第230.405条）または1934年証券取引法規則12b-2（本章第240.12b-2条）に定義される新興成長企業であるか否かを、チェックマークで示してください。
Emerging growth company ☐
新興成長企業である場合、登録者が証券取引法第13条(a)に基づき定められた新規または改訂された財務会計基準への準拠について、延長移行期間の適用を放棄したかどうかを、チェックマークで示してください ☐
Item 2.02R 営業成績および財務状況
2026年5月5日、JBG SMITH Properties（以下「当社」）は、2026年3月31日に終了した3ヶ月間の決算を発表しました。また、当社は、株主への手紙、決算に関するプレスリリース、および補足情報を含む「四半期投資家向け資料」も公表しました。当該「四半期投資家向け資料」の写しは、本フォーム8-Kによる現況報告書の別紙99.1として添付されています。
本フォーム8-Kによる現況報告書（別紙99.1を含む）に記載された情報は、改正1934年証券取引法（以下「証券取引法」）第18条の目的上、証券取引委員会に「提出」されたものとみなされるものではなく、 また、同条に基づく責任の対象となるものでもなく、改正1933年証券法または証券取引法に基づく当社のいかなる届出書にも、参照により組み込まれるものではない。
Item 9.01F inancial Statements and Exhibits
(d) Exhibits
99.12026年3月31日終了四半期に関する四半期投資家向け資料。
104 |
表紙インタラクティブデータファイル（表紙xbrlタグはインラインxbrl文書に埋め込まれています）。 |
SIGNATURE
1934年証券取引法（改正を含む）の規定に基づき、登録者は、本報告書に、正当に権限を付与された下記署名者が登録者に代わって署名するよう適切に手配した。
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JBG SMITH PROPERTIES |
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May 5, 2026 |
By: |
/s/ M. Moina Banerjee |
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M. Moina Banerjee |
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co-president and chief financial officer |
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(Principal Financial Officer) |
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Management Letter
May 5, 2026
Our Fellow Shareholders:
今年初め、不動産資本市場は確かな勢いを見せていました。取引量は徐々に増加し、資金調達コストは2024年のピーク時から落ち着きを見せ、金利も徐々に低下傾向にあるように見えました。しかし、こうした前向きな背景はその後、より複雑な様相を呈するようになりました。中東における地政学的緊張の高まりが、世界的なエネルギー市場の変動を再び招き、インフレ見通しを不透明にし、資本市場に重くのしかかっています。 一方で、米連邦準備制度理事会（FRB）は今年に入り、インフレ率が目標値を上回る状態が頑固に続いていることを受け、より慎重でデータ重視の姿勢を強め、政策金利を据え置いている。地政学的リスク、根強いインフレ、そして長期化する「高金利長期化」環境が相まって、2026年に入り定着しつつあった不動産資本市場の回復は鈍化している。米国債利回りは上昇し、リスクプレミアムは拡大し、投資家はリターン要件を引き上げている。
上記のマクロ経済的要因に加え、2025年に連邦政府の歳出削減と採用凍結により同地域で発生した大規模な雇用混乱が、多世帯住宅市場に悪影響を及ぼしましたが、最悪の局面はすでに過ぎ去ったと私たちは考えています。地政学的な不確実性により、長期的な防衛・情報予算の慎重な運用がさらに後押しされており、これは、安全な施設を多数保有し、国家安全保障分野の人材を豊富に擁する北バージニア州にとって、他地域に比べて格段に大きな恩恵となっています。 最後に、高止まりする金利と建設コストにより、短期的には多世帯住宅の供給増加が抑制されており、これが雇用混乱の荒波を乗り切るアパート市場にとっての防波堤となっています。 運営基盤の回復および取引市場の両方に対する当社の短期的な見通しは依然として慎重であり、戦略的優先事項に変更はありません。当社は引き続き、規律ある資本配分、バランスシートの柔軟性、そして長期的な1株当たり純資産（NAV）の成長最大化に注力します。需要の原動力の持続性に加え、参入障壁の高いサブマーケットにおける複合用途かつ充実したアメニティを備えたポートフォリオを保有していることから、当社は継続するマクロ経済の不確実性を乗り切るための強固な基盤を有しています。
前四半期以降の主な動向は以下の通りです：
ナショナル・ランディング地区にある土地「ポトマック・ヤード・ランドベイH」の売却が5,070万ドルで成立しました。当社は、この土地について120戸のタウンハウス建設の権利を取得していました。今後も、好機を捉えた投資資金を確保するため、厳選した資産の売却を進めてまいります。
バージニア州タイソンズにある、延床面積約491,500平方フィートの商業施設「タイソンズ・ダレス・プラザ」の持分50.0%を売却しました。この戦略的な合弁事業は、民間資本パートナーを誘致して、当社の不良オフィス物件投資戦略の規模拡大と多角化を図るという計画に沿ったものです。同時に、追加の手数料収入や潜在的なキャリー・インタレスト収入を通じて、当社のプラットフォームの効率性を高めることも目的としています。
クリスタル・ドライブ2011番地に、13,000平方フィートを超える会議・コンファレンス施設と2軒のレストランを含むオフィスアメニティハブの建設を完了しました。 この再開発により、ナショナル・ランディングには、外部運営による大規模な会議・コンベンション施設、カフェおよび終日営業のレストラン、高級ワインバーとイタリアンレストラン、そして活気あふれるパブリックロビーが加わりました。これらのアメニティは、ナショナル・ランディングの魅力をさらに際立たせるものであり、ダイナミックで充実した環境を求めるテナントの誘致と定着につながると期待しています。
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Capital Allocation
当社の資本配分戦略は、長期的な1株当たり純資産価値（NAV）の最大化という中核的な目標を基盤としています。複合用途・都市再開発不動産における深い専門知識を活かし、相対的価値、資本コスト、リスク調整後リターンの潜在性を基に、資産クラス間でのローテーションを一貫して行ってきました。過去の景気サイクルにおいては、これは、キャップレートが低い都心部（CBD）のオフィス資産を売却し、より高い利回りが期待できる多世帯住宅開発へ資本を再配分することを意味していました。 一方、民間市場の需要が旺盛な局面においては、マルチファミリー資産の売却（多くの場合、NAVを上回る価格で）に注力し、好機を捉えた投資のための効率的な資金源を確保してきました。この規律あるリターン重視のアプローチにより、当社は、1株当たりNAVの長期的な成長ポテンシャルが最も高いと確信する投資機会に、継続的に資本を再配分することが可能となっています。
我々は、現在の市場の混乱が、ここ20年近くで最も魅力的なオフィス投資機会を生み出していると確信しています。そのため、当社の戦略に沿い、複合施設の所有者、運営者、開発者としての競争力を活かした新たな成長機会を積極的に追求しています。成長機会への資金調達については、資産売却とプライベート・エクイティとの合弁事業を組み合わせて行う方針であり、その際、各資金源の相対的な資本コストや当時の調達可能性に基づいて選択を行う予定です。 あらゆるチャネルにおいて、当社の資本配分戦略は、長期的な株主価値の向上と、1株当たり純資産価値（NAV）の持続的な成長に向けたポートフォリオの構築に引き続き注力しています。
第1四半期には、ナショナル・ランディング地区に位置し、120戸のタウンハウス建設が認可された土地「ポトマック・ヤード・ランドベイH」を5,070万ドルで売却しました。 四半期末以降、当社はバージニア州タイソンズにある約49万1,500平方フィートの商業施設「タイソンズ・ダレス・プラザ」の持分50％を売却しました。この戦略的合弁事業は、民間資本パートナーを誘致して、当社の不良オフィス投資戦略の規模拡大と多角化を図ると同時に、追加の手数料収入および潜在的なキャリー・インタレスト収入を通じてプラットフォームの効率性を高めるという当社の計画に沿ったものです。
Financial and Operating Metrics
2026年3月31日に終了した3ヶ月間において、当社は普通株式に帰属するコアFFOとして980万ドル（希薄化後1株当たり0.17ドル）を報告しました。売却または最近取得した資産を除いた年換算NOIは、前四半期比0.9%増の2億4,690万ドルとなりました。 当社のマルチファミリー物件ポートフォリオは、当四半期末時点で賃貸率86.8％、稼働率84.5％となりました。オフィス物件ポートフォリオは、当四半期末時点で賃貸率76.9％、稼働率75.2％となりました。2026年3月31日終了の3ヶ月間における既存物件のNOIは、4.8％減少しました。
2026年3月31日現在、当社の純負債対年換算調整後EBITDA倍率は12.7倍でした。 現在、当社は新築の多世帯住宅資産（The Grace、Reva、The Zoe、およびValen）の入居率向上が進む中、高いレバレッジ水準で事業を展開しています。短期的には、これらの新築多世帯住宅資産の安定化による追加収益、および契約済みだがまだ開始されていない賃貸契約からの追加商業収益により、レバレッジは緩和される見込みです。
当社の変動金利エクスポージャーは依然として低く、既存の金利スワップおよびキャップを考慮した時点で、第1四半期末時点の負債の83.9％が固定金利またはヘッジされています。変動金利エクスポージャーは、当社のリボルビング・クレジット・ファシリティおよび、事業計画上、柔軟性を維持することが必要とされる資産に関連しています。当社は、短期的な債務の償還期限に関して、引き続き良好な体制を維持しています。 権利に基づく延長オプションを調整後の当社の債務の加重平均残存期間は2.6年です。当社のノンリコース型資産担保融資戦略は、現在の環境において依然として極めて有効であり、ダウンサイドリスクに対する下限を確保しています。
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Operating Portfolio
Multifamily Trends
既存物件の多世帯住宅ポートフォリオは、当四半期末時点で賃貸率93.5％、入居率92.0％を記録しました。これは2025年12月時点からそれぞれ170ベーシスポイント、160ベーシスポイントの上昇となります。また、NOIは2025年第4四半期とほぼ横ばいでした。 3月の募集賃料は12月比で1.6%上昇し、その勢いは4月にも持ち越された。入居率は上昇を続け、募集賃料は3月比でさらに1.2%上昇した。
最近完成した物件（「ザ・グレース」、「レヴァ」、「ザ・ゾーイ」、「ヴァレン」）の賃貸活動は順調に進んでおり、四半期末時点で平均66.5％の賃貸率を達成しました。ナショナル・ランディングに整備した充実したアメニティ環境と、公共交通機関への近接性が、この好調な賃貸実績の主な要因であると考えています。
DCメトロエリアの集合住宅市場の動向（CoStar、Apartment List、Bright MLS、およびBLSのデータに基づく）)
ワシントンD.C.地域の多世帯住宅市場は、昨年秋に実施された「岐路」とも呼べる連邦政府の買収措置や連邦予算の混乱による遅延した影響を受けている。DOGE（ドナルド・トランプ前大統領）とその政策はすでに過去のものとなり、議会も一連の「ミニバス」歳出法案を通じて多くの省庁レベルの予算削減を撤回したが、雇用への影響は1月の雇用統計に反映された。 同地域全体では、2026年1月の雇用者数が2025年1月と比較して10万3,700人減少（前年同月比3.1％減）した。 これは大きな数字ではあるが、我々はこれが過去を振り返るものであり、おそらく現政権発足当初に一部が予測していた水準には達していないと考えている。また、これらの数字は、地政学的状況や政権の最新の予算案に起因する防衛費の増加をめぐる現在の議論を反映しておらず、これらはいずれも北バージニアに格段の恩恵をもたらすはずである。
こうした雇用喪失は深刻なものだったものの、分譲住宅の構造的な供給不足や、多世帯住宅の新規建設案件数が過去最低水準にあることが、当市場への影響を和らげました。大都市圏全体では、3月の稼働率は93.2%となり、2025年3月の水準から1.3%低下しました。 しかし、12月から3月にかけての入居率はわずか13ベーシスポイントの低下にとどまった一方で、賃料は0.7％上昇し、前年同月比の賃料比較は12月のマイナス1.2％から3月にはマイナス2.3％へと悪化しました。これは、需要の急減に対処し、入居率を維持し、晩春から夏にかけての賃貸ピークシーズンに向けて有利な立場を確保するため、多くのオーナーが予防的に賃料を引き下げようとしていることを示唆しています。 これらは市場に有意義な影響を与えているが、全国データと照らし合わせて考察すると参考になる。米国全体では同期間に賃料が1.7％下落し、3月の全国平均入居率は92.7％で終了した。また、大都市圏内での影響のばらつきにも注目すべきである。アーリントンでは、入居率が地域平均の92.7％をわずかに下回ったにもかかわらず、賃料の下落幅はわずか1.6％にとどまった。 地域の供給パイプラインは在庫のわずか1％程度にとどまり、ほぼ停滞した状態が続いている。また、Bright MLSの調査によると、第1四半期にDCエリアで売却された住宅の半数以上が複数オファーを受けていたことが明らかになった。これは住宅市場のファンダメンタルズの変化というよりは需要の乱れを示唆しているが、我々は引き続き防御的な姿勢を保ち、データを定期的に注視していく。
Office Trends
当社のオフィスポートフォリオは、当四半期末時点で賃貸率76.9％（前四半期比0.6ポイント減）、稼働率75.2％（前四半期比0.1ポイント増）となりました。賃貸率と稼働率の差額に相当する契約年換算賃料は約1,120万ドルであり、今後12ヶ月以内に賃料の支払いが開始される見込みです。 第1四半期には、33万2,000平方フィート（ナショナル・ランディング地区で31万2,000平方フィート）の賃貸契約を締結し、加重平均賃貸期間は4.7年となりました。第2世代の賃貸契約については、市場相場に基づく賃料調整率はマイナス6.6%でした。 第1四半期の賃貸活動は、2025年の賃貸活動目標の45%以上を占めており、当社のオフィスポートフォリオにおける継続的な勢いを裏付けています。
今後を見据えると、ナショナル・ランディングにおける賃貸契約の更新率は控えめで、今後5年間で年平均約7％となる見込みです。ポートフォリオのテナントの約70％を防衛技術関連企業で占めていることから、テナントの継続率は向上すると予想されます。
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ナショナル・ランディングにおける賃貸活動は、引き続き主に以下の3つのカテゴリーのオフィス利用者によって牽引されています。（i）機密区画情報施設（SCIF）やその他の形態のセキュリティ施設を必要とする企業、（ii）当地区における最近のプレイスメイキング施策の成果に惹かれたテクノロジー関連のテナント、および（iii）長年にわたりこのサブマーケットを拠点としてきた防衛関連のテナントです。 2025年および2026年の年初来の賃貸活動の84%は、防衛およびテクノロジー産業のテナントによるものです。SCIFを備えたオフィススペースへの需要は特に強く、これらの施設には1平方フィートあたり500ドルを超える多額の設備投資が必要となるほか、セキュリティおよび認証要件により、建設期間が最大18ヶ月にも及ぶことが多いためです。 新規SCIFの提供や既存SCIFの割り当てが可能であることは、テナントとの協議において引き続き重要な差別化要因となっています。現在、ナショナル・ランディングGSAテナントの91％が自社のスペースにSCIFを保有しており、これは市場内の他では再現が困難な、持続的な競争優位性を示しています。
ナショナル・ランディングにおいて、より健全な長期的なオフィス市場を育成するため、当社は、老朽化し利用率が低下しているオフィスビルを再開発したり、多世帯住宅、ホテル、その他活気ある複合用途環境を支える補完的な用途へと転換したりすることで、競合物件の供給を減らしてきました。 当社はすでに、1900 Crystal Driveと2001 Richmond Highwayの2棟の老朽化したオフィスビルにおいて、この戦略を実行に移しました。これらを解体し、現在入居者募集中の新たな多世帯住宅資産——The Grace、Reva、The Zoe、およびValen——へと再開発しました。 当社は、このアプローチをさらに4つの資産へと拡大し、適応的再利用および用途転換を進めています。具体的には、345室のデュアルブランドホテルへの転換に向けた開発許可を取得した後、ホテル開発業者に売却した「2100クリスタル・ドライブ」、 2200クリスタル・ドライブは、195戸の多世帯住宅資産への転換を計画しています。また、1800および1901サウス・ベル・ストリートについては、多世帯住宅への転換に向けた開発許可取得手続きを進めています。これら4件の転換により、ナショナル・ランディング地区から合計100万平方フィートの老朽化したオフィススペースが市場から撤去されることになります。 当社の賃貸活動は、長期的な潜在力を有するビルに引き続き注力しており、マルチモーダル交通でアクセス可能なナショナル・ランディング内のエリアにテナントを集約しています。また、2011クリスタル・ドライブに新設したオフィスアメニティ・ハブの完成など、当社のプレイスメイキング施策を通じて環境を整備したエリアに重点を置いています。
バージニア北部オフィスの動向（jllとcbreのデータに基づく)
最近のレターでも触れた通り、北バージニアのオフィス市場は、防衛・テクノロジー分野による需要の緩やかな回復と、住宅需要の構造的な変化による大幅かつ加速する供給減少という、相乗効果をもたらす要因の重なりから、引き続き恩恵を受けています。 JLLの報告によると、第1四半期における1万平方フィート超の取引の85.2%は防衛関連企業によるものであり、同社が「需要回廊」と呼ぶエリア（トール・ロード、タイソンズ・コーナー、ロスリン・ボールストン回廊、ナショナル・ランディング）が、契約更新以外の取引の70.9%を占めています。 当社は最近、ダレス・ビューおよびタイソンズ・ダレス・プラザを取得し、ナショナル・ランディングおよびロスリン・ボールストン・コリドーに既存の保有物件を有しており、こうした需要を取り込むための好位置にあると考えています。 政府請負業者に関する当社の専門知識は、1兆ドル（そしてさらに拡大する可能性のある）国防総省予算によってますます牽引される市場において、当社に優位性をもたらしています。北バージニアでは2025年、2019年以来初めて正の純吸収面積を記録しました。第1四半期の純吸収面積は概ね横ばいでしたが、内見や賃貸契約の動向は好調な勢いが続いていることを示唆しており、少なくとも底打ちからの着実な回復を反映しています。 他の市場と同様、トロフィー物件のパフォーマンスは特に堅調であり、JLLおよびCBREの推計では空室率が8～14％であるのに対し、市場全体の直接空室率は約22％となっています。
こうした需要の好調さは、在庫の大幅な減少を背景として生じている。JLLの調査によると、1,600万平方フィート以上の物件が市場から撤退し、他の用途へ転用される見込みだ。約1億5,000万平方フィート規模の市場において、この数字は極めて大きな意味を持ち、バージニア州と大都市圏の他の地域との間に存在するいくつかの重要な相違点を反映している。 第一に、対象となる用地は主に郊外に位置しており、オフィスやオフィスへの転用に限られるか、あるいは高密度な都市構造によって再開発のためのガラスラインや敷地面積が制約される都市部の用地とは異なり、大きな選択肢の幅を持っています。 第二に、バージニア州では堅調な雇用基盤に支えられた住宅需要が高いだけでなく、データセンターをはじめとする他の用途への需要も存在します。データセンターは、北バージニアのオフィス在庫削減において主要な役割を果たしてきました。これらの郊外用地は、アパート、タウンハウス、データセンター、あるいは住宅とオフィスの複合施設として活用することが可能です。
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これらすべての要因が相まって、他地域で見られた水準を大幅に上回る在庫削減が進んでおり、需要の拡大と相まって、このオフィス市場の回復を加速させています。こうした需給の動向を背景に、当社はナショナル・ランディングの資産の賃貸を進めるとともに、成長が見込まれる地域での好機を捉えた買収を推進しています。
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当社の優先事項は、依然として明確かつ一貫しています。それは、規律ある実行、バランスシートの柔軟性の維持、そして最も魅力的な長期的なリスク調整後リターンが見込める機会への資本配分です。マクロ経済環境は依然として不安定ですが、市場が混乱する時期こそが、最も魅力的な機会をもたらすことが多いと当社は考えています。過去数四半期にわたり当社が実施してきた、対象を絞った資産売却、戦略的な資本再編、および陳腐化したオフィス資産の再配置といった措置は、この考え方を反映したものです。 これらの取引は流動性を確保し、第三者からの収益を増加させるとともに、ナショナル・ランディングやその他の新たな成長機会への投資を継続することを可能にしています。防衛、情報、テクノロジー関連のテナントからの持続的な需要は、引き続き当社のポートフォリオの差別化要因となっており、一方で、プレイスメイキングの取り組みやオフィスから住宅への転換により、ナショナル・ランディングはより活気ある複合用途の街へと生まれ変わっています。
株主の皆様に持続的かつ長期的な価値をもたらすと確信する事業機会を追求するにあたり、皆様からの変わらぬご信頼とご協力に心より感謝申し上げます。
Sincerely,
W. Matthew Kelly
Chief Executive Officer
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Kevin Connolly
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