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UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
Washington, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
1934 年証券取引法第 13 条または第 15 条(d)に従い
報告日（最も早く報告されたイベントの日付）：
October 28, 2025
JBG SMITH PROPERTIES
(定款に定められた登録者の正確な名称)
メリーランド |
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001-37994 |
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81-4307010 |
(設立または組織の州またはその他の管轄区域) |
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(Commission file number) |
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(I.R.S. Employer Identification No.) |
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4747 ベセスダ・アベニュー ベセスダmd Suite 200 |
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20814 |
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(主要経営陣の住所) |
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(Zip Code) |
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登録者の電話番号（市外局番を含む(240) 333-3600
前回の報告から変更されている場合は、以前の氏名または以前の住所：
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（一般的説明書A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
☐ 証券法の規則425（17 CFR 230.425）に基づく書面によるコミュニケーション
☐ 取引所法の規則14a-12（17 CFR 240.14a-12）に基づく資料の勧誘
☐ 取引所法の規則14d-2(b)(17 CFR 240.14d-2(b))に基づく開始前のコミュニケーション
☐ 取引所法の規則13e-4(c)(17 CFR 240.13e-4(c))に基づく開始前のコミュニケーション
法第12条(b)に従って登録された証券：
登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示すこと。
Item 2.02R 営業成績および財務状況
2025 年 10 月 28 日、JBG SMITH プロパティーズ（以下「当社」）は、2025 年 9 月 30 日に終了した第 3 四半期および第 9 四半期の決算を発表した。当社はまた、株主宛書簡、決算プレスリリースおよび補足情報を含む四半期投資家向けパッケージを発表しました。四半期投資家向けパッケージのコピーは、本フォーム 8-K カレント・レポートの別紙 99.1 として提出されています。
別紙99.1を含む本フォーム8-Kカレント・レポートに含まれる情報は、1934年証券取引所法（以下「取引所法」）第18条において証券取引委員会に「提出」されたものとはみなされず、また同条の法的責任を問われるものでもなく、1933年証券取引所法（以下「1933年証券取引所法」）または同取引所法に基づく当社の提出書類に参照として組み込まれるものでもありません。
Item 9.01F inancial Statements and Exhibits
(d) Exhibits
99.12025年9月30日に終了した四半期に関する四半期投資家向けパッケージ。
104 |
表紙インタラクティブデータファイル（表紙xbrlタグはインラインxbrl文書に埋め込まれています）。 |
SIGNATURE
1934年証券取引所法（Securities Exchange Act of 1934）の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。
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JBG SMITH PROPERTIES |
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October 28, 2025 |
By: |
/s/ M. Moina Banerjee |
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M. Moina Banerjee |
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Chief Financial Officer |
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(Principal Financial Officer) |
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Management Letter
October 28, 2025
Our Fellow Shareholders:
第 3 四半期は、より広範な経済環境が不透明なままであったにもかかわらず、当社の戦略的優先事項 を遂行するチームの能力が示されました。力強いリースの勢い、規律ある資本配分、そしてナショナル・ランディングを活気ある複合施設に変貌させ続けたことが原動力となり、当グループのポートフォリオ全体において有意義な進展が見られました。特にナショナル・ランディングでは、典型的な低調期にオフィス・リースを加速させ、テナント候補の旺盛なパイプラインを成約に結びつけました。このような勢いは、私たちの場所づくりの努力の永続的な魅力と、国防技術関連のテナントを引き付け続ける国防総省に近接した地域の特性を反映しています。
今年初めの連邦政府調達活動の凍結は、第2四半期から第3四半期にかけて解凍され、企業活動は正常化し、成長さえし始めていたが、今回の政府閉鎖は、その正常化を大きく混乱させる可能性がある。すでに当地域の経済活動にも影響が出ており、長引けばテナントの賃貸意思決定に支障をきたし始め、地域の経済活動に大きな打撃を与える可能性がある。連邦政府の運営と調達を取り巻く不確実性は、特に当地域のように政府・国防支出と密接に結びついた市場においては、成長と安定に現実的なリスクをもたらす。当グループは、機敏さと規律をもってこうした力学を乗り切り、顧客にとって良きパートナーとなり、短期的な変動を乗り切り、長期的な成長機会を活用できるようポートフォリオを整えることに引き続き注力していく。
以下は今四半期のハイライトである：
ナショナル・ランディング中心部に355ユニットの集合住宅タワー、ヴァレンを竣工。これは2024年初頭以来、当社がナショナル・ランディングで引渡した4棟目の多世帯住宅で、合計約1,600戸の新規供給となる。これらの新しいタワーのリーシングは引き続き好調で、サブマーケットにおけるこれまでの新規供給不足と、アマゾンなどの需要促進要因、そして当社がプレイスメーキングの介入を通じて創造した活気あるアメニティが後押ししている。
182,000平方フィートのオフィスをリース。当社のオフィス・リースの加重平均リース期間は4.3年で、ナショナル・ランディングにおける108,000平方フィートの新規リースが含まれている。第3四半期は通常、第2四半期や第4四半期に比べると低調ですが、ナショナル・ランディングの需要は引き続き旺盛で、国防総省への近接性を求める防衛技術セクターの増加や、当社が造成したアメニティの高い近隣地域の魅力が原動力となっています。
ナショナル・ランディングの老朽化したオフィスビル2棟、クリスタル・ドライブ2100と2200を、ホスピタリティと集合住宅に転用する。これらの資産は、アーリントン郡の新しい適応的再利用政策によって承認された最初の資産のひとつである。2100クリスタル・ドライブは、345キーのデュアルブランドホテルに転換する権利があり、ホテルオーナー／オペレーターに売却する契約が結ばれている。2200クリスタル・ドライブは、約195戸の集合住宅に転換することが承認され、来年着工する予定である。
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Capital Allocation
当社の資本配分戦略は、1株当たりNAVの長期的な成長の最大化という中核目標に軸足を置き続けている。当社は、複合用途の都市型インフィル不動産に関する深い専門知識を活用し、相対的価値、資本コスト、リスク調整後リターンの可能性に基づき、一貫して資産クラスをローテーションしてきた。以前のサイクルでは、利回りの低いオフィスビルを売却し、多世帯住宅の開発に資金を振り向けた。最近では、多世帯向け資産は民間市場で比較的魅力的な価格設定となっている。これらの資産を収益化すること（特に基準価額に対するプレミアムを達成できる場合）は、オポチュニスティック投資のための効率的な資金源となっている。この規律あるアプローチにより、1株当たりNAVの長期的成長の可能性が最も大きいと思われる機会に資本を再循環させることができる。
今後も、複合施設のオーナー、オペレーター、デベロッパーとして、当社の戦略と競争優位性に合致した新たな成長機会を追求していきます。5月に買収したタイソンズ・ダレス・プラザが示すように、現在の市場の混乱は、過去20年近くで最も魅力的なオフィス投資機会を生み出していると考えています。これと並行して、土地バンクを収益化し、特定の資産を選択的に再資本化し、第三者投資家とのジョイント・ベンチャーを通じて手数料収入とキャリー金利収入を増やす機会を引き続き探っています。
当社株式が歴史的に基準価額に対して大幅なディスカウントで取引されてきたことを踏まえ、当社は資本の相当額を自社株買いに割り当てた。今年に入ってから、1株当たり平均16.52ドルで2,680万株、総額4億4,310万ドルを買い戻した。2020年に自社株買戻しプログラムを開始して以来、2019年12月31日現在の発行済み株式の約62％に当たる8,360万株を1株当たり平均18.79ドルで買い戻し、総額16億ドルを調達した。
株式公開企業として活動してきた間と同様、当社は資産売却、プライベート・エクイティ合弁事業、および選択的な公開株式の発行の組み合わせを通じて、成長機会に資金を供給するつもりである。どの時点でどの資本調達手段にアクセスするかは、相対的な資本コストと利用可能性に左右される。すべてのチャネルにおいて、当社の資本配分戦略は、長期的な株主価値の向上と、1株当たりNAVの持続的成長に向けたポートフォリオの位置付けに重点を置いている。
Financial and Operating Metrics
2025年9月30日に終了した3ヵ月間において、普通株式に帰属するコアFFOは910万ドル（希薄化後1株当たり0.15ドル）を計上した。年換算 NOI は前四半期比 3.8%減の 2 億 3,290 万ドルで、売却、資本増強、および最近取得した資産を除いた。複合住宅ポートフォリオは、賃貸率 89.1%、入居率 87.2%で当四半期を終了しました。オフィス・ポートフォリオの賃貸率は 77.6%、稼働率は 75.7%でした。2025年9月30日に終了した3ヵ月間のポートフォリオの既存店NOIは6.7％減少した。
2025年9月30日現在、年換算調整後EBITDAに対する純負債は12.6倍であった。当社は現在、新規に建設した集合住宅資産（ザ・グレース、レバ、ザ・ゾーイ、ヴァレン）がリースアップするまでの間、高いレバレッジ・レベルで運営している。(i)これらの新築集合住宅資産の安定化による追加収入、(ii)DC都市圏の集合住宅供給パイプラインが限られていることから、既存集合住宅ポートフォリオの賃料上昇、(iii)契約済みだがまだ開始されていないリースからの追加商業収入、(iv)ペンタゴンへの近接性、地元のハイテク人材、当社が提供する魅力的な場所を求めるテナント候補によるナショナル・ランディングのオフィス需要。
変動金利へのエクスポージャーは依然として低く、第3四半期末現在、金利スワップや金利キャップを考慮した上で、88.1%の債務が固定またはヘッジされている。変動金利のエクスポージャーは、事業計画が柔軟性を保つことを保証するリボルビング・クレジット・ファシリティと資産に結びついている。バランスシートと負債に関しては、引き続き良好な状態にあり、権利延長オプション調整後の加重平均残存期間は3年である。
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当社のノンリコース・アセットレベル・ファイナンス戦略は、今日のような環境下で最も価値を発揮し続け、ダウンサイド・リスクの下限を提供している。
Operating Portfolio
Multifamily Trends
セイムストアの集合住宅ポートフォリオは、リース契約率 93.1％（前四半期比 1.6％減）、入居率 92.2％（同 0.6％減）で当四半期を終了した。セイムストアの集合住宅ポートフォリオでは、有効賃料が新規リースと更新リースの両方で 2.2%増加し、更新率は 56.3%となりました。2025 年 9 月 30 日に終了した 3 ヶ月間のセイムストア・NOI は、稼働率の低下と営業費用の増加により 2.2％減少した。
今期は、ナショナル・ランディングの中心部に1万1,000平方フィートの1階店舗を備えた355ユニットの複合住宅タワー、ヴァレンの建設を完了し、第2四半期中にリーシングを開始、今週現在約29％のリーシングが完了している。2025年9月30日現在、82.5％がリースされているザ・グレースとレヴァ、50.8％がリースされているザ・ゾーイのリーシングは引き続き進んでいる。アマゾンが1月2日に従業員を週5日勤務に戻して以来、ナショナル・ランディングの集合住宅ポートフォリオに住むアマゾニアンの数が40％増加しました。私たちは、ナショナル・ランディングで開発したアメニティ豊かな環境と交通機関への近さが、リース好調の主な要因であると考えています。
DCメトロのマルチファミリーの動向（CoStar、Apartment List、BLSのデータに基づく)
ワシントンDCのメトロエリアでは、新規引渡戸数が過去10年間で最低の水準となる1万戸と急減速し、当四半期の新規引渡戸数は1件のみであったにもかかわらず、賃料と入居率は比較的横ばいで推移し、入居率は約94％であった。夏以降の季節的な減速は通常であるが、春以降続いている入居率の通常以上の低下と賃料の伸びの減速の継続は、市場の健全性を注意深く監視している。2023年、2024年、2025年にかけて新規着工件数が大幅に減少し、今後数年間は新規引き渡しが歴史的に制限されるという事実が慰めとなっている。さらに、新築分譲住宅の在庫は構造的に限られており、その結果価格も高止まりしていることに加え、防衛やテクノロジーといったセクターが力強い成長を遂げる可能性があることも、市場を後押ししている。これらのセクターは、この地域の成長ストーリーにおいてますます重要性を増しており、閉鎖後の連邦政府支出の優先順位から恩恵を受ける可能性が高い。8月のBLS統計では、当地域の雇用は前年同月比でほぼ横ばいで、年初から約1万3,000人減少した。対照的に、昨年8月にはすでに約2万1,000人の雇用が増加しており、経済全体の規模から見れば絶対数はやや控えめであっても、今年は大幅な軌道修正となった。しかし、「分かれ道」のバイアウトを実施した連邦政府職員には9月30日までの給与が支払われ、その日に辞職が発効したため、今日までの逆転は経済的影響の範囲ではないかもしれない。これらの数字には、長期的な連邦政府閉鎖による追加的な影響も織り込まれていない。つまり、年末までの需要見通しは依然不透明なのである。
当四半期のオフィス・ポートフォリオの賃貸率は77.6％（前四半期比1.1％増）、入居率は75.7％（前四半期比0.9％増）となりました。賃貸率と稼働率の差は、来年末までに開始予定の契約年額賃料750万ドル以上に相当します。第 3 四半期には、182,000 平方フィート、加重平均リース期間 4.3 年のリース契約を締結しました。第2世代のリースについては、賃貸料の時価評価額はプラス11.1％であった。
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リーシング活動は、通常第2四半期に比べ減速する第3四半期も引き続き好調でした。(i)SCIF/セキュリティ施設を必要とする企業、(ii)技術関連の新規テナント、(iii)以前からこのサブマーケットを本拠地としている防衛関連のテナント。第3四半期のリース活動の100％、および累計のリース活動の約95％は、防衛およびテクノロジー業界のテナントであった。現行基準を満たすSCIFスペースに対する需要は特に強く、新規SCIFの納入や既存SCIFの譲渡が可能かどうかは、テナントとの会話においてしばしば大きな差別化要因となります。今後、ナショナル・ランディングの今後5年間のリース・ロールは年平均約6％と緩やかで、ナショナル・ランディングのポートフォリオの約70％が防衛関連のテナントであることから、リテンション率は向上すると予想しています。
私たちのリーシング活動は、長期的な可能性を秘めたビルに焦点を当て続け、ナショナル・ランディングの中でも、私たちが場所作りの介入を通じて強化し、複数の交通手段でアクセス可能なエリアに入居を集中させています。ナショナル・ランディングの老朽化したオフィススペースは、合計で100万平方フィートを超えることになる。ナショナル・ランディングの競争力のあるストックを削減する私たちの根拠は、長期的により健全なオフィス市場を育成する一方で、古く利用されていないビルを再開発したり、集合住宅やホスピタリティ、その他の補完的な用途に転用することで、活気ある複合用途環境をサポートすることです。
バージニア北部オフィスの動向（jllとcbreのデータに基づく)
CBREは、2019年以来初めて正味のプラス吸収に転じたと報告したが、通常となっているように、首都圏全体の統計はほぼ横ばいの吸収を反映している。このレポートは、座礁していたオフィス市場が徐々に泥底を脱しつつあるという慎重な見方を反映している。ひとつは、空室率が軒並み低下し始めていることだ。しかし、その低下はまだ需要によるものではなく、在庫の減少によるものである。第3四半期にJLLは、バージニア州北部で260万平方フィートが閉鎖され、さらに1,030万平方フィートが他の用途のために取り壊される予定であると報告した。オフィスの劇的な価格見直しと郊外の住宅用地への需要が重なり、さらに在庫が減少すると予想される。このような在庫の減少により、空室率は着実に低下し、需要が拡大すれば空室率はさらに上昇するはずである。また、「真に」競争力のある市場は縮小傾向にあり、市場において真に競争力のない「ゾンビ」ビルがその傾向をさらに強めている。こうしたビルの一部は最終的に取引され、リセット・ベースで再び競争力を持つようになるが、その多くは新たな用途のためにスクラップされ、永遠に姿を消すことになる。要するに、真に競争力のある空室率は、統計で引用されている約20％（およびその低下）よりもはるかに低い可能性が高い。最後に、JLLとCBREの両社は、市場における「最良」の新築物件の空室率を一桁台と報告している。これは、新築物件（そのほとんどが法外に高価なままである）がない場合、需要が再開されるにつれて「その他の最良物件」に圧縮される可能性が高いことを示唆している。この傾向は、特に建物の望ましい特性のリストの中で高いコストパフォーマンスを重視する政府系業者の間で、リアルタイムで市場で展開されていると我々は見ている。また、バージニア州北部市場は、他の地域とは異なり、現政権の歳出の優先順位と強く一致しており、国防とテクノロジーの分野で競争力を維持することが、ワシントンに残された数少ない真の超党派問題の一つであると思われる。シャットダウンが起こるまで、この需要はすでに我々とバージニア州北部のパイプラインを満たしていた。しかし、シャットダウンが長引けば、契約のための支出承認が中断され、少なくともそれが解決されるまでリースの決定は一時停止され、企業は緊縮策を講じることになるだろうという、短期的なリスクはある。
* * *
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今後の見通しについては、事業計画の規律ある遂行と資本配分戦略に引き続き注力していく。現在の環境は、魅力的なリスク調整後リターンを提供する資産に資本を投下する魅力的な機会であると確信しています。オフィスのリース・パイプラインの勢い、集合住宅ポートフォリオの回復力、バランスシートの強さ、そしてナショナル・ランディングが18時間営業の活気ある地域へと進化し続けていることに勇気づけられます。何よりも、当社は引き続き1株当たりNAVの長期的な成長を最大化することに全力を注いでおり、現在のポジショニングと投資規律により、長期にわたって株主の皆様に有意義な価値創造をもたらすことができると確信しています。
皆様の変わらぬ信頼とパートナーシップに感謝いたします。
Sincerely,
W. Matthew Kelly
Chief Executive Officer
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Kevin Connolly
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