リアルティインカムの適時開示・その他

false 0000726728 0000726728 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 us-gaap:CommonStockMember 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes1.125PercentDue2027Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes1.875PercentDue2027Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes5.000PercentDue2029Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes1.625PercentDue2030Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes4.875PercentDue2030Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes5.750PercentDue2031Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes3.375PercentDue2031Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes1.750PercentDue2033Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes5.125PercentDue2034Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes3.875PercentDue2031Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes6.000PercentDue2039Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes5.250PercentDue2041Member 2025-08-15 2025-08-15 0000726728 o:Notes2.500PercentDue2042Member 2025-08-15 2025-08-15 iso4217:USD xbrli:shares iso4217:USD xbrli:shares

United States

Securities and Exchange Commission

Washington, D.C. 20549

Form 8-K

現行レポート

1934年証券取引所法第13条または第15条(d)に基づく

報告書の日付2025年8月15日

(最も古いイベントの報告日)

REALTY INCOME CORPORATION

(定款に明記された登録者の正確な名称)

メリーランド		1-13374		33-0580106
(設立または組織の州またはその他の管轄区域)		(Commission File Number)		(IRS Employer Identification No.)

11995 El Camino Real, San Diego, California 92130 （主たる執行事務所の所在地）

(858) 284-5000（登録者の電話番号、市外局番を含む）

該当なし（前回の報告から変更されている場合は、旧氏名または旧住所）

Form8-Kの提出が、以下の条項のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するチェックボックスをチェックしてください：

¨	証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

¨	取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)

¨	取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

¨	証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)に従って登録された証券：

Title of each class	Trading symbol	登録されている各取引所の名称
普通株式、額面0.01ドル	O	New York Stock Exchange
1.125% Notes due 2027	O27A	New York Stock Exchange
1.875% Notes due 2027	O27B	New York Stock Exchange
5.000% Notes due 2029	O29B	New York Stock Exchange
1.625% Notes due 2030	O30	New York Stock Exchange
4.875% Notes due 2030	O30B	New York Stock Exchange
5.750% Notes due 2031	O31A	New York Stock Exchange
3.375% Notes due 2031	O31B	New York Stock Exchange
1.750% Notes due 2033	O33A	New York Stock Exchange
5.125% Notes due 2034	O34	New York Stock Exchange
3.875% Notes due 2035	O35B	New York Stock Exchange
6.000% Notes due 2039	O39	New York Stock Exchange
5.250% Notes due 2041	O41	New York Stock Exchange
2.500% Notes due 2042	O42	New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405節）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2節）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ¨

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長された移行期間を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。¨

Item 8.01 Other Events

米国連邦所得税に関する最新情報

別紙 99.1 の「米国連邦所得税に関する考察」は、リアルティ・インカム・コーポレーション（以下「会社」）が 2024 年 2 月 16 日に証券取引委員会（以下「SEC」）に提出したフォーム S-3 による登録届出書（ファイル番号 333-277150）の一部である 2024 年 2 月 16 日付目論見書の「米国連邦所得税に関する考察」の見出しの下での考察に取って代わります。2024年2月16日にリアルティ・インカム・コーポレーション（以下「当社」）が証券取引委員会（以下「SEC」）に提出したフォームS-3登録届出書（ファイル番号333-277150）の一部であり、(a)当社が2024年2月16日にSECに提出した2024年2月16日付目論見書補足書面、(b)当社が2024年2月23日にSECに提出した2024年2月22日付目論見書補足書面、(c)当社が2024年8月19日にSECに提出した2024年8月19日付目論見書補足書面にも添付されている2024年2月16日付目論見書の「米国連邦所得税に関する考察」の見出しの下にある考察を置き換えるものです、(c)当社が 2024 年 8 月 20 日に SEC に提出した 2024 年 8 月 19 日付目論見書補足書類、(d)当社が 2024 年 8 月 28 日に SEC に提出した 2024 年 8 月 27 日付目論見書補足書類、(e)当社が 2025 年 4 月 2 日に SEC に提出した 2025 年 4 月 1 日付目論見書補足書類、および(f)当社が 2025 年 6 月 12 日に SEC に提出した 2025 年 6 月 11 日付目論見書補足書類。

Item 9.01 財務諸表および添付資料

(d) Exhibits

99.1	米国連邦所得税に関する最新情報
104	カバーページインタラクティブ・データ・ファイル（inline xbrl形式で、別紙101に収録されています。)

SIGNATURE

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。

Dated: August 15, 2025	REALTY INCOME CORPORATION

	By:	/s/ BIANCA MARTINEZ
		Bianca Martinez
		シニア・バイス・プレジデント、アソシエイト・ジェネラル・カウンセル兼アシスタント・セクレタリー

EX-99.1 2 tm2523565d1_ex99-1.htm EXHIBIT 99.1

Exhibit 99.1

以下の考察は、リアルティ・インカム・コーポレーション（以下「会社」という）が 2024 年 2 月 16 日に証券取引委員会（以下「SEC」という）に提出したフォーム S-3 による登録届出書（ファイル番号 333-277150）の一部である 2024 年 2 月 16 日付目論見書（以下「目論見書」という）の「米国連邦所得税に関する考察」の見出しの下での考察に優先し、その全部を置き換えるものです。この目論見書は、リアルティ・インカム・コーポレーション（以下「会社」）が 2024 年 2 月 16 日に証券取引委員会（以下「SEC」）に提出したフォーム S-3 による登録届出書（ファイル番号 333-277150）の一部であり、(a) 会社が 2024 年 2 月 16 日付で SEC に提出した 2 つの目論見書補足の各々にも添付されています、(a)1933年証券法改正規則424(b)(以下「規則424(b)」)に従い、当社が2024年2月16日にSECに提出した2024年2月16日付の目論見書補足書類、(b)規則424(b)に従い、当社が2024年2月23日にSECに提出した2024年2月22日付の目論見書補足書類、(c) 規則 424(b)に従い 2024 年 8 月 20 日に SEC に提出された 2024 年 8 月 19 日付の目論見書補足書類、(d) 規則 424(b)に従い 2024 年 8 月 28 日に SEC に提出された 2024 年 8 月 27 日付の目論見書補足書類、(e) 規則 424(b)に基づき、当社が 2025 年 4 月 2 日に SEC に提出した 2025 年 4 月 1 日付の目論見書補足書類、および (f) 規則 424(b)に基づき、当社が 2025 年 6 月 12 日に SEC に提出した 2025 年 6 月 11 日付の目論見書補足書類。

米国連邦所得税に関する考慮事項

以下は、不動産投資信託（「REIT」）として課税されることを選択すること、および当社の資本株式または負債証券の購入、所有、処分に関する、特定の重要な米国連邦所得税に関する考慮事項の一般的な要約です。目論見書によって提供される証券（ワラント、優先株式、預託株式を含む）の保有者に関連する補足的な米国連邦所得税に関する考慮事項は、それらの証券に関連する目論見書補足書類もしくは自由記載目論見書、または目論見書補足書類に参照により組み込まれる文書に記載されている場合があります。本説明の目的上、「当社」、「当社の」、「私たち」という表現はリアルティ・インカム・コーポレーションのみを意味し、その子会社は含まれません。本要約は一般的な情報のみを提供するものであり、税務アドバイスではありません。この「米国連邦所得税に関する考察」の見出しにある情報は、その後当社が SEC に提出し、目論見書に参照として組み込まれた文書に記載された情報により、随時修正、補足、優先（全部または一部）される可能性があります。

本要約に含まれる情報は、以下に基づいている：

1986年内国歳入法改正法（以下「法」という。）;

法典に基づき公布された現行、暫定および提案中の財務省規則（以下「財務省規則」という。）;

法典の立法経緯;

内国歳入庁(irs)の行政解釈と実務。

court decisions;

また、IRSの行政解釈や実務には、プライベート・レター・ルーリングに示された実務や方針が含まれます。さらに、国税庁の行政解釈や実務には、私的文書による裁定に示された実務や方針が含まれますが、これらの裁定は、その裁定を請求し、受領した特定の納税者以外には国税庁を拘束するものではありません。REIT としての資格と課税に関連する法典の条文とそれに対応する財務省規則は、高度に専門的で複雑です。以下の考察は、REIT、その株主および負債証券の保有者の米国連邦所得税の取り扱いを規定する法典の各条項について、その重要な一面を述べたものです。この要約は、適用される法典の条項、財務省規則、および行政や司法による解釈により、その全体が修飾されています。潜在的な税制改革により、米国連邦所得税に関する規則が大幅に変更される可能性があります。新たな法律、財務省規則、行政解釈および慣行、ならびに／または裁判所の判断は、当社がREITとして適格であること、かかる適格性による米国連邦所得税の影響、または本ディスカッションに記載されているものを含め、当社の資本金もしくは負債証券への投資による米国連邦所得税の影響に、重大かつ不利な影響を及ぼす可能性があります。さらに、他の事業体または他の事業体への投資の税務上の取り扱いに関する法律が変更され、そのような他の事業体への投資がREITへの投資よりも魅力的になる可能性があります。そのような変更は、変更日以前の取引に遡って適用される可能性があります。また、目論見書および本Form 8-Kの記載は、IRSや裁判所を拘束するものではありません。したがって、本論考に含まれる税務上の考慮事項がIRSによって争われないこと、またはIRSによって争われた場合に裁判所によって支持されることを保証することはできません。本要約は、当社の資本株式や負債証券の購入、所有、処分、または REIT としての課税選択に関連する、州税、地方税、非米国税、または米国連邦所得税法以外の米国連邦税法に起因する税務上の影響については論じていません。

に関する税務上の影響については、税務アドバイザーにご相談ください。:

米国連邦税、州税、地方税、非米国税、およびその他の税制上の影響を含む、当社の資本株式または負債証券の購入、所有、および処分。;

米国連邦所得税においてreitとして課税されることを選択したこと。

適用税法の変更の可能性

Taxation of Our Company

概要当社は1994年12月31日に終了した課税年度から、法典第856条から第860条に基づきREITとして課税されることを選択した。当社は、1994年12月31日に終了した課税年度より、同法に基づきREITとして課税されるための組織と運営を行っており、今後もこの組織と運営を継続する予定です。しかし、REITとしての資格と課税は、実際の営業成績、資産構成、分配水準、株式所有の多様性などを通じて、法典の下で課される様々な資格テストを満たす当社の能力次第です。従って、当社がREITとして適格となるように組織され、運営されてきたか、または今後も適格となるように組織され、運営される保証はありません。当社がREITとして適格でなかった場合の潜在的な税務上の影響については、「-適格でなかった場合」を参照してください。

Latham & Watkins LLP は、目論見書の提出および REIT としての課税選択に関して当社の税務顧問を務めました。Latham & Watkins LLP は目論見書の日付時点で、1994 年 12 月 31 日に終了した課税年度から、当社は法典に基づく REIT としての資格および課税の要件に適合するように組織され、運営されており、提案された運営方法によって、当社は引き続き法典に基づく REIT としての資格および課税の要件を満たすことができるという趣旨の意見書を当社に提出しています。この意見書は、当社の役員の一人が提供した事実証明書において当社が行った表明を含む、事実事項に関する様々な仮定および表明に基づいていることを強調しなければなりません。さらに、この意見書は目論見書に記載された当社の事実上の表明に基づいています。さらに、当社の REIT としての資格および課税は、実際の営業成績、資産構成、分配水準、株式所有の多様性などを通じて、後述する法典の下で課される様々な資格テストを満たす当社の能力にかかっており、その結果は Latham & Watkins LLP によってレビューされておらず、また今後もレビューされる予定はありません。従って、特定の課税年度における当社の実際の経営成績がこれらの要件を満たしている、あるいは満たすという保証はありません。さらに、ここに記載されている予想される米国連邦所得税の取り扱いは、立法、行政、司法上の措置により、おそらくは遡及的に、いつでも変更される可能性があります。Latham & Watkins LLP は、当該意見書の日付以降、当該意見書を更新する義務を負いません。

当社が REIT としての課税要件を満たしていれば、当社の株主に分配される REIT の課税所得に対する米国連邦法人税の支払いは通常不要である。この扱いにより、通常C法人への投資から生じる「二重課税」が実質的に排除される。Cコーポレーションとは、一般的に法人レベルで税金を納める必要がある法人である。二重課税とは、所得が発生したときに法人レベルで課税され、所得が分配されたときに株主レベルで再度課税されることを意味する。ただし、当社は以下の通り米国連邦所得税を支払う必要がある：

第一に、未分配キャピタルゲインを含む未分配reit課税所得に対して、通常の米国連邦法人所得税を支払う必要がある。

次に、(1)主に通常の営業過程において顧客に販売するために保有する「差し押さえ不動産」の売却またはその他の処分による純利益、または(2)差し押さえ不動産からのその他の非適格所得がある場合、この所得に対して通常の米国連邦法人所得税を支払う必要があります。抵当不動産からの所得が75%総所得テストにおいて適格とされる所得である限り、この税金は適用されません。抵当流れ物件とは一般的に、抵当流れにより取得した物件、またはその物件を担保とするローンやその物件のリースの債務不履行後に取得した物件と定義されます。差し押さえ物件」を参照。

第三に、禁止された取引による純利益には100%の税金が課される。禁止されている取引とは、一般的に、競売物件以外の、在庫として保有されている、または主に通常の業務において顧客に販売するための財産の売却またはその他の課税処分である。

第4に、後述する75％総所得テストまたは95％総所得テストを満たさないが、その他の一定の要件を満たすためreitとしての資格を維持している場合、(1)(a)75％総所得テストを満たさない金額と(b)95％総所得テストを満たさない金額のいずれか大きい金額に、(2)収益性を反映することを意図した分数を乗じた金額を納税する必要がある。

第5に、後述する資産テスト（5％または10％の資産テストにおける極小の不合格を除く）のいずれかを、故意の怠慢ではなく合理的な理由によって満たすことができず、それにもかかわらず特定の治癒条項によりreitの資格を維持した場合、当社は、5万ドルまたは米国連邦法人税率に、当該テスト不合格の原因となった非適格資産から生じた純利益を乗じた額のいずれか大きい方の税金を支払う必要がある。

第 6 に、当社が reit としての資格を喪失することになる法典の規定（総所得テスト違反または後述の資産テスト違反を除く）を満たさなかった場合で、その違反が合理的な理由によるものであり、故意の怠慢によるものではない場合、当社は reit としての資格を保持することができますが、そのような違反のたびに 50,000 ドルのペナルティを支払う必要があります。

第7に、各暦年中に少なくとも (1) その年の経常利益の85%、(2) その年のキャピタルゲイン純利益の95%、および (3) 過年度の未分配課税所得の合計を分配しない限り、4%の消費税を支払う必要がある。

第 8 に、c 法人である法人または c 法人であった法人から資産を取得した場合、その資産の課税標準額がその資産の公正市場価格（いずれの場合も当社が資産を取得した日現在で決定）を下回り、その後、当社がその資産を取得した日から 5 年間にその資産の売却益を認識した場合、通常、当社はその売却益に対して、(1) その資産の公正市場価格が (2) その資産の修正課税標準額を上回る範囲内で、通常の米国連邦法人所得税を支払う必要があります。(1)その資産の公正市場価額が、(2)その資産に対する当社の修正課税標準額（いずれの場合も、当社がその資産を取得した日現在で決定される）を超過する範囲内で、この利得に対する通常の米国連邦法人所得税を支払う必要があります。この段落で説明した利得の認識に関する結果は、c法人が、当社がc法人から資産を取得した年度の確定申告において、適用される財務省規則に基づき異なる取り扱いを受ける選択をしないことを前提としています。適用される財務省規則によると、一般的に、当社が法典第1031条（現物交換）または第1033条（非自発的転換）に基づく交換で取得した資産の売却益は、このビルトイン・ゲイン税の適用から除外されます。

第9に、後述の「課税リート子会社」を含め、c法人で適格リート子会社でない当社の子会社は、通常、その利益に対して通常の米国連邦法人所得税を支払う必要がある。

第10に、後述の「-ペナルティー税」に記載されているように、「再決定賃料」、「再決定控除」、「超過利息」、「再決定trsサービス収入」に対して100％の税金を支払う必要があります。一般に、再決定賃料とは、課税リートの子会社がテナントにサービスを提供した結果、不動産からの賃料が過大に計上されることをいいます。再決定控除および超過利息は、一般に、独立企業間交渉に基づいて控除されるはずだった金額を超過して当社に支払われた金額について、当社の課税リート子会社が控除する金額を表します。再決定されたtrsサービス収入は、一般的に、当社または当社のために提供されたサービスの結果として過少に計上された課税リート子会社の収入を表しています。

第11に、当社は正味キャピタル・ゲインに対する所得税を保持し、支払うことを選択することができる。この場合、株主は当社の未分配キャピタルゲイン（当社が株主に対して適時に指定した範囲において）の比例持分を所得に含め、当社が当該ゲインに対して支払った税金を支払ったものとみなされ、支払ったものとみなされた税金の比例持分の控除が認められ、当社の資本株式に対する株主の課税標準を増加させるための調整が行われます。

第12に、適用される財務省規則に基づき決定される、当社株式の一定割合以上を保有する株主に対し、当社株式の実際の所有状況に関する情報を求める年次書簡を送付するという要件を遵守せず、その不履行が合理的な理由によるものでない場合、または故意の怠慢によるものである場合、当社は25,000ドルの違約金、または故意の場合は50,000ドルの違約金を課される。

当社および子会社は、米国連邦所得税以外にも、給与税、州および地方の所得税、固定資産税、その他当社の資産や事業に対する税金など、さまざまな税金を課される可能性があります。

時折、私たちは他の国に不動産を所有することがあり、その管轄区域内での私たちの事業に対して税金を課すことがあります。可能な限り、当社は米国外での納税義務を最小化するように活動を組み立てます。しかしながら、当社が米国外での納税義務をなくすことができる、あるいは所定の水準まで軽減できるという保証はありません。さらに、REITである当社および当社株主は、米国外税金から生じる外国税額控除からほとんど、あるいはまったく利益を得ることができません。

reit としての資格要件法典では、reit を次のような法人、信託、団体と定義している。:

(1)

一人以上の評議員または理事によって管理されるもの。;

(2)

実質的な所有権を証明する譲渡可能株式または譲渡可能証書を発行する会社;

(3)

国内法人として課税されるはずであったが、法典第 856 条から第 860 条の規定が適用された。;

(4)

金融機関または保険会社でない場合。;

(5)

100人以上が実質的に所有しているもの;

(6)

各課税対象年度の下半期に、特定の事業体を含む5人以下の個人によって、実質的または実質的に所有されている発行済株式の価値が50%以下であること。

(7)

その収入と資産の性質および分配額に関して、以下に説明するその他のテストを満たすもの。

コードでは、(1)から(4)までの条件は課税年度の全期間中に満たされなければならず、(5)の条件は 12 ヶ月の課税年度のうち少なくとも 335 日間、または 12 ヶ月に満たない課税年度の割合に応じて満たさなければならないと定めています。(5)と(6)の条件は、REIT として課税されることを選択した最初の課税年度が終了するまでは適用されない。(6)の条件において、「個人」という用語には、失業補償給付制度、私的財団、または恒久的に慈善目的のみに使用される信託の一部が含まれるが、一般的には適格年金制度や利益分配信託は含まれない。

当社は、関連する期間中、(1)から(7)までの条件を満たすことができるように組織化され、運営されており、今後もそれを維持できると考えています。さらに、当社の定款は、当社が上記条件（5）および（6）に記載された株式保有要件を継続的に満たすことを支援することを意図して、当社株式の所有および譲渡に関する制限を定めています。当社の資本株式に関する株式所有および譲渡制限の説明は、目論見書の "普通株式の所有および譲渡制限 "および "優先株式の一般的説明-シリーズA優先株式-優先株式の所有および譲渡制限 "の見出しの下に記載されています。しかしながら、これらの制限は、当社が上記条件(5)および(6)に記載された株式保有要件を過去に充足していたことを保証するものではなく、また、すべての場合において当社が引き続き充足できることを保証するものでもありません。当社がこれらの株式保有要件を満たせない場合、次文に定める場合を除き、当社のREITとしての地位は消滅します。ただし、適用される財務省規則に含まれる規則を遵守し、株式の実際の所有状況を確認する必要がある場合で、上記(6)の要件を満たしていないことを知らなかった場合、または合理的な注意を払っても知らなかった場合は、この要件を満たしているものとして取り扱われます。参照。

さらに、課税年度が暦年でなければ REIT としての地位を維持できない可能性があります。当社はこれまでも、そしてこれからも暦年課税を採用する予定です。

パートナーシップ、有限責任会社、適格 REIT 子会社の持分の所有。REITがパートナーシップのパートナーである場合（この議論において、「パートナーシップ」とは、米国連邦所得税法上パートナーシップとして扱われる有限責任会社を含み、「パートナー」とは、そのような有限責任会社のメンバーを含みます）、財務省規則は、後述する10％資産テストに関する特別ルールに従うことを条件として、REITがパートナーシップの資本に対する持分に基づき、パートナーシップの資産の比例持分を所有するとみなすと規定しています。また、リートはその事業体の所得の比例持分を所有するとみなされる。パートナーシップの資産および総所得は、総所得テストおよび資産テストを満たすことを含め、法典第856条の目的上、REITの手元で同じ性質を保持する。従って、当社が直接または間接的に持分を所有する米国連邦所得税法上のパートナーシップまたは無視される事業体の資産および所得項目の当社の比例持分は、以下に説明する総所得および資産テストを含め、このディスカッションで説明する要件を適用する目的上、当社の資産および所得項目として扱われる。パートナーシップの米国連邦所得税課税に関する規則の概略は、後述の「-子会社パートナーシップおよび有限責任会社の税務」に記載されています。

当社は通常、子会社であるパートナーシップを支配しており、REITとしての資格要件に合致した方法でそれらを運営するつもりである。当社は一部のパートナーシップにおいて、リミテッド・パートナーまたは非経営メンバーとなることがあります。当社が持分を保有するパートナーシップが、当社のREITとしての地位を危うくする、あるいは当社に税金を納めることを要求するような行動を取る、あるいは取ることが予想される場合、当社はそのような事業体に対する持分の処分を余儀なくされる可能性があります。さらに、組合が総所得または資産のテストに不合格となるような行動をとり、当社がそのような行動に気づいても、組合持分の処分やその他の是正措置を適時にとることが間に合わない可能性もあります。このような場合、以下に説明するような救済措置がない限り、当社は REIT として適格でなくなる可能性があります。

当社は、法典上「適格リート子会社」として扱われることを意図した完全所有子会社を通じて、特定の不動産を所有・運営することがあります。法人（または米国連邦所得税法上、法人として扱われるその他の事業体）は、当社がその法人の発行済株式の100％を保有し、かつ以下に説明する「課税リート子会社」として扱うことを子会社とともに選択しない場合、当社の適格リート子会社として適格となる。適格リート子会社は別法人として扱われず、適格リート子会社のすべての資産、負債および収益、利得、損失、控除および信用項目は、すべてのリート適格性テストを含む法典のすべての目的のために、親リートの資産、負債および収益、利得、損失、控除および信用項目として扱われます。したがって、このディスカッションに記載されている米国連邦所得税の要件を適用する際、当社が所有する適格リート子会社は無視され、そのような法人のすべての資産、負債、収益、利益、損失、控除および信用項目は、当社の資産、負債、収益、利益、損失、控除および信用項目として扱われます。適格リート子会社は米国連邦所得税の課税対象とはならず、当社が適格リート子会社の株式を保有することは、後述の「-資産テスト」に記載されている有価証券の保有制限に抵触することはありません。

課税リート子会社の持分の保有。当社は現在、複数の課税リート子会社の持分を保有しており、将来、さらに課税リート子会社の証券を取得する可能性がある。課税リート子会社とは、リートが直接または間接的に株式を保有するリート以外の法人（または米国連邦所得税法上法人として扱われるその他の事業体）で、当該リートと共同で課税リート子会社として扱われることを選択したものをいいます。課税リート子会社が他の法人の発行済有価証券の総議決権または価額の35％以上を所有する場合、当該他の法人も課税リート子会社として扱われます。宿泊施設や医療施設に関する一部の業務を除き、課税リート子会社は通常、親法人のテナントに対する慣習的または非慣習的なサービスの提供など、あらゆる業務に従事することができる。課税リート子会社は、通常のC法人として米国連邦所得税の課税対象となる。リートは課税リート子会社の資産を保有したり、課税リート子会社が得た所得を受け取ったりすることはない。むしろ、課税リート子会社が発行する株式はリートの手元にある資産であり、リートは通常、課税リート子会社から受け取る配当があれば、それを所得として認識する。リートが課税リート子会社の有価証券を所有することは、後述の5％または10％の資産テストの対象とはなりません。資産テスト」を参照。納税者は、一定の例外を除き、通常、調整後課税所得の30％に相当する純営業利息を控除する制限を受ける。年間分配要件」を参照。確実ではありませんが、この規定により課税リート子会社の利子控除が制限され、課税所得が増加する可能性があります。

子会社 REIT の持分の所有。当社は、法典に基づき REIT として課税されることを選択する 1 つまたは複数の事業体（以下「子会社 REIT」）の直接的または間接的な持分を所有し、また取得する可能性があります。子REITは、ここに記載された様々なREIT資格要件や、当社に適用されるその他の制限を受けます。子会社REITがREITとして適格でない場合、(i)その子会社REITは米国連邦所得税の課税対象となり、(ii)その子会社REITが適格でない場合、当社がREITの所得および資産のテストを遵守する能力に悪影響を及ぼす可能性があり、その結果、当社が一定の救済規定を利用しない限り、REITとして適格である能力が損なわれる可能性があります。

所得テスト。REIT としての資格を維持するためには、毎年 2 つの総所得要件を満たさなければならない。第1に、各課税年度において、不動産または不動産抵当権に関連する投資（「不動産からの賃料」、他の REIT からの配当金、および特定の状況下では利息、または特定の種類の一時的な投資を含む）から、直接または間接的に総所得の 75%以上（禁止取引、特定のヘッジ取引、および特定の外貨獲得益からの総所得を除く）を得なければならない。次に、各課税年度において、総所得（禁止取引、特定のヘッジ取引、特定の為替差益による総所得を除く）の少なくとも95%を、上記の不動産投資、配当、利息、株式・有価証券の売却・処分益、またはこれらの組み合わせから得なければならない。これらの目的上、「利息」という用語には、一般的に、直接または間接的に受領または発生した金額で、その金額の全部または一部の決定が何らかの形で個人の所得または利益に依存するものは含まれない。ただし、受取額や未払額は、一般に、受取額や売上高の一定割合に基づくという理由だけで、「利息」という用語から除外されることはない。

テナントから受け取る賃料は、以下の条件をすべて満たした場合に限り、上記のREITの総所得要件を満たすための「不動産からの賃料」として認められる：

賃料の額は、その全部または一部がいかなる者の収入または利益にも基づいていない。ただし、一般的に、当社が受け取る、または発生する金額は、収益または売上高に対する一定のパーセンテージまたはパーセンテージに基づいているという理由だけで、「不動産からの賃料」という用語から除外されることはありません。また、当社がそのような金額を直接稼得した場合、サブテナントが支払う賃料が不動産からの賃料として適格である限りにおいて、当該不動産に関する収入の実質的にすべてを、当該不動産の実質的にすべてのサブリースから得ているテナントの純利益に基づいている場合も、「不動産からの賃料」という用語から除外されることはありません。;

当社および当社の資本金の10％以上を実際にまたは推定的に所有する者は、法人でないテナントの資産または純利益の持分の10％以上、またはテナントが法人である場合は、議決権を有するすべての種類の株式の議決権の合計の10％以上、またはテナントのすべての種類の株式の価額の合計の10％以上を所有していない。ただし、課税リート子会社であるテナントから受け取る賃料は、その賃料が関連する不動産のスペースの少なくとも90％が第三者に賃貸されており、課税リート子会社が支払う賃料が、他のテナントが同等のスペースに対して支払う賃料と実質的に同等であれば、この条件により「不動産からの賃料」の定義から除外されることはありません。課税リート子会社が支払う賃料が、他のテナントが支払う賃料と実質的に同等であるかどうかは、課税リート子会社とのリース契約締結時、延長時、変更時（変更により当該リース契約に基づく賃料が増加する場合）に判断されます。ただし、上記にかかわらず、「管理された課税リート子会社」との間のリースが変更され、その変更により当該課税リート子会社が支払うべき賃料が増加した場合には、その増加分は「不動産からの賃料」として認められません。本ルールにおいて、「支配される課税リート子会社」とは、親reitが当該課税リート子会社の議決権の50％以上または発行済株式総額の50％以上の株式を所有している課税リート子会社をいう。;

不動産のリースに関連してリースされた動産に起因する賃料が、リースに基づき受領する賃料総額の15％以下であること。この条件を満たさない場合、動産に起因する家賃は "不動産からの家賃 "として認められない。不動産のリースに関連してリースされた動産に帰属する賃料が、リースに基づき受領する賃料総額の15％を超える範囲において、当社は当該動産の一部を課税リート子会社に譲渡することができる。

ただし、1％の極小例外があり、以下に規定する場合を除く。ただし、居住用スペースの賃貸に関連して「通常または慣例的に提供される」サービスであって、物件の「居住者に提供される」とはみなされないサービスは提供することができます。このようなサービスの例としては、照明、暖房、その他の光熱費の提供、ゴミの撤去、共用部分の一般的なメンテナンスなどがあります。さらに、テナントから受け取る賃料が "不動産からの賃料 "として不適格となることなく、テナントに慣習的なサービスと非慣習的なサービスの両方を提供するために、当社が収益を得ない独立請負業者、または課税リート子会社（当社が全額または一部を所有することができる）を雇用することができる。

当社は通常、上記の賃貸条件を満たせなくなると思われる行動を取るつもりはありません。しかし、税理士の助言に基づき、その不履行がREITとしての税務上の地位を危うくしないと判断した範囲において、これらの条件の一部を意図的に満たさないことがあります。さらに、動産の賃貸制限に関して、当社は通常、テナントに賃貸している不動産および動産の鑑定評価を受けていません。したがって、IRSが当社の価値判断に反対しないという保証はありません。

時折、当社は1つまたは複数の資産または負債に関してヘッジ取引を行うことがある。当社のヘッジ活動には、金利スワップ、キャップ、フロア、これらの購入オプション、先物および先渡契約の締結が含まれる。ヘッジ取引から生じる所得は、そのような取引の売却または処分から生じる利得を含め、法典に規定されるヘッジ取引であることが明らかな場合、75％および95％の総所得テストに基づく総所得には該当せず、したがって免除されます。The term “hedging transaction,” as used above, generally means (A) any transaction we enter into in the normal course of our business primarily to manage risk of (1) interest rate changes or fluctuations with respect to borrowings made or to be made by us to acquire or carry real estate assets,(2)75%または95%の総所得テストに基づく適格所得項目、またはそのような所得を生み出す不動産に関する為替変動、および(B)以前のヘッジ取引の対象であった不動産または債務の一部が消滅または処分された場合、以前のヘッジ取引からの損益をヘッジするために締結された新たな取引。このような取引をヘッジとして適切に識別していないか、他の種類の金融商品でヘッジしている限り、これらの取引からの所得は、総所得テストにおいて適格所得として扱われない可能性が高い。当社は、REITとしての地位を損なわないような方法でヘッジ取引を行うつもりである。

当社は時折、米国外に所在する不動産や事業体を所有することがあります。このような買収により、為替差損益が発生する可能性があります。ただし、特定の適格所得・利益項目、または特定の適格資産に起因する範囲内の為替差益は、通常、75％および95％の総所得金額テストにおける総所得金額には該当しないため、これらのテストから除外されます。

当社の課税リート子会社が配当または利息を支払う範囲において、そのような配当または利子収入の当社の配賦可能持分は、75%の総所得金額テストではなく、95%の総所得金額テストに該当します（一定の例外を除く）。上記にかかわらず、不動産が適切に担保されているローンに対して利息が支払われる限り、そのような利息の当社配分分は75%の総所得テストにも該当します。

我々は、課税リート子会社からの配当およびその他の収入の額を監視し、この収入およびその他の非適格収入を総所得テストの制限内に維持することを意図した行動をとる。私たちは、これらの措置が総所得テスト違反を防ぐのに十分であると期待していますが、そのような措置がすべてのケースで違反を防ぐことを保証するものではありません。

ある課税年度において75%または95%の総所得金額テストの一方または両方を満たせなかった場合でも、法典の特定の規定に基づく救済措置を受けることができれば、その年度においてREITとして適格となる可能性があります。通常、以下のような場合には、救済規定を利用することができる：

ある課税年度において75%または95%の総所得金額テストを満たさないことが判明した後、irsに、発行される財務省規則に従い、当該課税年度の75%または95%の総所得金額テストにおける総所得金額の各項目を記載した表を提出する。

これらのテストを満たせなかったのは合理的な理由によるものであり、故意の怠慢によるものではない。

しかし、すべての状況において当社がこれらの救済規定の恩恵を受けられるかどうかを明言することはできません。例えば、当社が意図的に発生させた、あるいは受領した非適格所得が非適格所得の制限を超えたために、当社が総所得テストを満たせなかった場合、IRSは当社がテストを満たせなかったのは合理的な理由によるものではないと結論付ける可能性がある。これらの救済規定が特定の状況に適用されない場合、当社はREITとして適格ではなくなります。後述の「-適格化の失敗」を参照されたい。上記の「全般」で説明したように、これらの救済規定が適用され、当社が REIT としての地位を維持できたとしても、非適格所得に関しては税金が課されます。当社は、定期的に所得を監視しているにもかかわらず、REIT資格のための総所得テストを常に遵守できるとは限りません。

禁止取引所得。棚卸資産として保有されている不動産や、通常の業務で主に顧客に販売するために保有されている不動産（差し押さえ物件を除く）の売却益（適格 REIT 子会社が実現した利益や、当社が持分を保有するパートナーシップが実現した利益の当社持分を含む）は、一定のセーフ・ハーバー例外が適用されない限り、 100%のペナルティ課税が課される禁止取引による所得として扱われます。この禁止された取引による所得は、REITとしての資格のための総所得テストを満たす当社の能力にも悪影響を及ぼす可能性があります。現行法では、不動産が棚卸資産として保有されているか、あるいは主として通常の取引または事業の過程で顧客に販売するために保有されているかは、特定の取引を取り巻くすべての事実と状況に依存する事実問題である。当社は、長期的な上昇を視野に入れた投資のために不動産を保有し、不動産の取得、開発、所有に従事し、投資目的に合致した不動産の売却を行うことを意図しています。当社は、当社が持分を保有するパートナーシップのいずれに対しても、禁止取引に該当するような売却を行う意向はなく、また許可する意向もない。しかし、国税庁は、当社または子会社のパートナーシップによる売却の一部または全部が禁止取引であると主張する可能性があります。このような売却の結果生じた利益の当社配分分に対し、100%のペナルティ税を支払う必要があります。100%ペナルティ課税は、課税リート子会社を通じて保有する資産の売却益には適用されないが、そのような所得には通常の米国連邦法人所得税が課される。

ペナルティ税。再確定された賃料、再確定された控除、超過利息、再確定されたTRSサービス収入は、100％のペナルティ課税の対象となります。一般的に、再決定賃料とは、当社の課税リート子会社が当社のテナントに提供したサービスの結果として過大に計上された不動産からの賃料のことであり、再決定控除および超過利息とは、独立企業間交渉に基づいて控除されたであろう金額を超過して当社に支払われた金額について当社の課税リート子会社が控除した金額のことであり、再決定TRSサービス所得とは、当社または当社のために提供されたサービスの結果として過少に計上された課税リート子会社の所得のことです。当社が受領する賃料は、法典に含まれる一定のセーフ・ハーバー条項に該当する場合は、再決定賃料には該当しません。

当社が随時締結するレンタルやサービスの取り決めは、上記のセーフハーバー規定を満たさない可能性がありますが、当社はこのペナルティ課税の対象にはなっておらず、またなる見込みもないと考えています。これらの判断は本質的に事実に基づくものであり、IRSは関連当事者間で支払われた金額をそれぞれの所得を明確に反映するように再配分すべきであると主張する広範な裁量権を持っている。IRSがこのような主張に成功した場合、当社は、当社に支払われた過大な賃料、または課税リート子会社の過大な控除や過少な所得に対して、100%のペナルティ税を支払う必要がある。

資産テスト。課税年度の各四半期末時点で、当社は資産の性質と分散に関する一定のテストも満たさなければなりません。まず、総資産の75%以上が不動産資産、現金、現金項目、米国政府証券でなければなりません。このテストにおいて、「不動産資産」とは一般的に、不動産（不動産の持分、不動産または不動産と限定的な範囲で動産の両方に設定された抵当権の持分を含む）、他の REIT の株式（または譲渡可能な受益権証書）を意味する、株式公募または期間 5 年以上の債券公募の資金運用に起因する株式または負債証書（ただし、REIT がかかる資金を受領した日から 1 年間に限る）、公募 REIT の負債証書、および不動産のリースに関連してリースされた動産で、動産に起因する賃料がリースの総賃料の 15％を超えないもの。

第二に、資産総額の25％を超える有価証券（課税リート子会社の有価証券を含む。

第3に、25%の資産クラスに含まれる投資のうち、他のREIT、当社の適格REIT子会社、課税REIT子会社への特定の投資を除き、1つの発行体の有価証券の価値は当社の総資産価値の5%を超えてはならず、1つの発行体の発行済み有価証券の総議決権または価値の10%を超えて所有してはならない。当社が保有する可能性のある証券の中には、「ストレート・デット」セーフハーバーを満たす証券、REITであれば75%所得テストを満たすパートナーシップ発行の証券、個人または不動産に対する貸付金、不動産からの賃料支払い義務、REIT発行の証券など、10%価値テストの目的でのみ証券とみなされないものがある。さらに、10%価値テストの目的でのみ、当社が持分を所有するパートナーシップの資産に対する持分の決定は、この目的のために法典に記載されている特定の有価証券を除き、パートナーシップによって発行された有価証券に対する当社の持分の割合に基づいて行われます。当社は、REIT、適格REIT子会社、課税REIT子会社に該当しない発行体の証券（負債証券を含む）を所有することがあります。そのような有価証券の所有は、上記の資産テストを遵守できるような仕組みにする予定です。

第4に、当社の総資産のうち20％（2025年12月31日以後に開始する課税年度については25％）を超える金額を、1つまたは複数の課税リート子会社の有価証券で表すことはできません。当社は現在、当社とともに課税リート子会社として扱われることを選択した特定の法人の株式を保有しており、将来、さらに課税リート子会社の証券を取得する可能性がある。これらの企業が当社の課税リート子会社として適格である限り、当社はこれらの企業の有価証券の所有に関して、5％の資産テスト、10％の議決権制限、10％の価値制限を受けることはありません。当社は、課税リート子会社の総資産額が当社の総資産額の20％（2025年12月31日以降に開始する課税年度については25％）を超えることはなく、今後も超えることはないと考えています。当社は通常、これらの結論を裏付ける独立した鑑定書を取得していません。また、IRSが当社の価値判断に反対しないという保証はありません。

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