ｲﾉﾍﾞｲﾃｨﾌﾞｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰｽﾞの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

セクション13または15に基づいて(d)

1934年の証券取引所法の

報告日（最も古いイベントの報告日）：2024年8月5日

Innovative Industrial Properties, Inc.

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)

メリーランド

001-37949

81-2963381

(State or Other Jurisdiction

of Incorporation)

(Commission

File No.)

(I.R.S. Employer

Identification No.)

1389 センター・ドライブ、スイート200

Park City, Utah 84098

(主要な執行機関の住所（郵便番号を含む)

登録者の電話番号（市外局番を含む(858) 997-3332

フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：

¨	証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

¨	取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)

¨	取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

¨	証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

登録者が1933年証券法規則405（本章§230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章§240.12b-2）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。新興成長企業

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長された移行期間を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。¨

法第12条(b)に基づき登録された証券：

Title of each class	Trading Symbol(s)	登録されている各取引所の名称
普通株式、額面は1株あたり0.001ドル	IIPR	New York Stock Exchange
シリーズa優先株式、額面は1株につき0.001ドル	IIPR-PA	New York Stock Exchange

Item 2.02 営業成績および財務状況

2024 年 8 月 5 日、イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ・インク（以下「当社」）は、2024 年 6 月 30 日を期末とする第 2 四半期決算に関するプレスリリースを発表した。このプレスリリースのコピーは別紙99.1として添付され、参照により本書に組み込まれる。

2024年8月5日、当社はウェブサイト（www.innovativeindustrialproperties.com）に、2024年6月30日を期末とする第2四半期の補足財務情報を掲載した。この財務情報は別紙99.2として添付されており、参照することによりここに組み込まれる。

本報告書に記載されている情報は、本報告書で参照されている別紙99.1および99.2を含め、1934年証券取引所法（「取引所法」）第18条において「提出された」とみなされるものではなく、また同条の適用を受けるものではなく、1933年証券取引所法（「改正」）または取引所法に基づくいかなる提出書類にも参照により組み込まれるものとはみなされません。

Item 9.01 財務諸表および添付資料

(d) 展示品

Exhibit Number		Description of Exhibit

99.1		イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ株式会社が2024年8月5日に発表したプレスリリース。
99.2		イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ2024年6月30日に終了した四半期に関する補足財務情報。
104		cover page interactive data file (インラインxbrl文書内に埋め込まれている)。

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。

Date: August 6, 2024	INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES, INC.

	By:	/s/ David Smith
	Name:	David Smith
	Title:	Chief Financial Officer

EX-99.1 2 tm2420917d1_ex99-1.htm EXHIBIT 99.1

Exhibit 99.1

イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ、2024年第2四半期決算を発表

第2四半期は4.4％の増配、2016年の創業以来毎年増配の実績を継続

カリフォルニア州サンディエゴ-2024年8月5日-規制対象となる米国の大麻産業に特化した、ニューヨーク証券取引所（NYSE: IIPR）初で唯一の不動産会社であるイノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ社（IIP）は本日、2024年6月30日に終了した第2四半期の業績を発表した。

Second Quarter 2024

Financial Results and Dividend

	·	総収益は7,980万ドル、普通株主に帰属する当期純利益は4,170万ドル、1株当たり1.44ドル（本プレスリリースにおける1株当たりの金額は、特に断りのない限りすべて希薄化後の金額で報告されている）。
	·	調整後営業活動から得た資金（AFFO）は6,550万ドル、正規化営業活動から得た資金（正規化FFO）は5,880万ドル。
	·	2024年6月28日現在の株主名簿上の株主に対し、2024年7月15日に普通株式1株当たり1.90ドル（AFFO配当性向83%）の四半期配当を支払い、これはIIPの2024年第1四半期の配当より4.4%増、年換算で普通株式1株当たり7.60ドルの配当となる。

	第1四半期（6月30日）前半,
(Per share)	2024		2023		$ Change			% Change
普通株主に帰属する純利益	$	1.44	$	1.44	$	—			0	%
Normalized FFO	$	2.06	$	2.07	($	0.01	)		(0	%)
AFFO	$	2.29	$	2.26	$	0.03			1	%

Financing Activity

	·	IIPのリボルビング・クレジット・ファシリティを5,000万ドルに増額。
	·	IIPは、以前の「アット・ザ・マーケット」株式募集プログラムを終了し、普通株式（先渡しを含む）および9.00%シリーズA累積償還型優先株式（1株当たり額面0.001ドル、以下「シリーズA優先株式」）を、募集価格総額5億ドルを上限として随時販売する新たなプログラム（以下「ATMプログラム」）を開始した。本日現在、IIPはATMプログラムに基づく普通株式およびシリーズA優先株式の売却は行っていない。

ポートフォリオ - 新規投資とリース

	·	フロリダ州の16エーカー（約14万5,000平方フィート）の工業用地を1,300万ドル（1平方フィート当たり90ドル）で取得し、AYRウェルネス社の子会社と土地全体の長期賃貸借契約を締結。この契約に基づき、IIPは9万8,000平方フィートからなる建物1棟の再開発に最大3,000万ドルの資金を提供し、完成後は規制対象の大麻栽培施設として使用する予定。
	·	総額610万ドルの追加改善資金を調達するため、2件のリース変更を実施した。:

	o	バトル・グリーン・ホールディングスLLCに賃貸しているIIPのオハイオ州の物件で450万ドル。
	o	また、IIPが4Front Ventures Corp.に賃貸しているイリノイ州の物件の1つにおいて、基本賃料の増額、残りのリース期間中の年間基本賃料の増額、およびリース期間の延長を含む160万ドルを支払った。

	·	カリフォルニア州パームスプリングスのマクレーン通り19533番地に所在するIIPの物件において、ゴールド・フローラ・コーポレーション（以下「ゴールド・フローラ」）の子会社と新規リース契約を締結した1。
	·	ミシガン州ディモンデールのハーベスト・パーク10070番地にあるIIPの物件で、ルメ・カンナビス・カンパニーと新たなリース契約を締結。

Portfolio – Property Disposition

カリフォルニア州ロサンゼルスに所在し、ホリスティック・インダストリーズ社（ホリスティック社）に賃貸されていた物件を910万ドル（クロージング費用を除く）で売却し、同時にホリスティック社から390万ドルの処分条件付リース解約金を受領した。対価の合計は1,300万ドルで、2024年3月31日時点のIIPの正味帳簿価額を上回った。

貸借対照表ハイライト（2024年6月30日現在)

	·	総資産に対する負債比率は11％、総資産は26億ドル。
	·	流動性総額は2024年6月30日時点で2億1,090万ドルであり、現金および現金同等物、短期投資（それぞれ2024年6月30日時点のIIPの要約連結貸借対照表に計上）、およびIIPのリボルビング・クレジット・ファシリティの利用可能額で構成されている。
	·	2026年5月まで債務償還はない。
	·	デット・サービス・カバレッジ・レシオ17.0倍（IIPの2026年満期5.50%無担保シニア・ノートに基づき算出）。

不動産ポートフォリオ統計（2024年6月30日現在)

不動産ポートフォリオは、19 州に 108 件、900 万平方フィート（開発・再開発中の 722,000 平方メートルを含む）で構成されている。:

	o	営業ポートフォリオ：104物件、830万RSF。
	o	開発・再開発中のポートフォリオは、完成時に692,000RSFになる予定の4物件で構成され、うち437,000RSF（全体の63％）はプレリース中で、残りはカリフォルニア州サンバーナーディーノにある192,000RSFの1物件とテキサス州サンマルコスにある12エーカーの開発予定地で構成されている。開発・再開発ポートフォリオの4物件は以下の通り。:

	§	ミシガン州ディモンデールのデイビス・ハイウェイ（賃貸中)
	§	63795 カリフォルニア州パームスプリングス19番街（賃貸中)
	§	カリフォルニア州サンバーナーディーノ市のインランドセンタードライブ
	§	サンマルコス（テキサス州）のリア・アベニュー

Operating portfolio:

	o	95.6% leased (triple-net).
	o	加重平均残存リース期間：14.4年。
	o	1平方フィート当たりの投資/コミットメント資本合計：279ドル。

年額ベース賃料別（年額ベース賃料の1％未満を占める非大麻テナントを除く）:

	o	年間ベース賃料の18％を超えるテナントはない。
	o	年間ベース賃料の15％を超える州はない。
	o	複数州をカバーする事業者（MSO）は年間ベース賃料の91％を占める。
	o	年間ベース賃料の62％を上場企業が占めている。
	o	産業用（栽培および/または加工）、小売（調剤）、産業用/小売の組み合わせは、それぞれ営業ポートフォリオの92％、2％、6％を占めている。

1 ゴールド・フローラ社との賃貸借契約における開始日は、ゴールド・フローラ社が必要な州および地方当局から大麻事業の認可を受けることなどが条件となっており、テナント事業が段階的に開始される間は一時的に賃料が減免される。

Financial Results

2024年6月30日に終了した3ヶ月間のIIPの総収入は7,980万ドルで、前年同期の7,650万ドルから4％増加した。この増加は主に、(a)IIPのカリフォルニア州ロサンゼルスの不動産売却と同時にIIPに支払われた売却条件付リース解約料390万ドル、(b)契約賃料および不動産管理料が360万ドル増加したことによるもので、これは主に契約賃料の増額、既存物件における追加改善手当のためのリース改定による賃料の調整、および2023年3月31日以降に締結された新規リースによるものである。この増加は、2023年3月以降にIIPが所有権を取り戻した物件に関連し、2024年6月30日に終了した3ヵ月間に受領した契約賃料および不動産管理報酬が290万ドル減少したこと、および2024年1月1日より開始した2件の販売型リースを再分類したことにより、受領済みだが総収入には計上されていない賃料が130万ドル減少したことにより一部相殺された。

2024年6月30日に終了した3ヵ月間の受取利息は、2023年6月30日に終了した3ヵ月間の230万ドルから170万ドル増加し、400万ドルとなった。この増加は主に、IIPが貸し手となっているカリフォルニア州の物件に対するIIPの担保付建設ローンの現金受取利息によるものである（建設ローンの満期日を2024年12月31日まで延長するために、2024年6月30日に終了した3ヵ月間にIIPに支払われたローン満期延長手数料0.3百万ドルを含む）。

IIPは、2023年3月以降に引き取った複数の物件を再リースしているが、これらの物件の賃料開始は、テナントが営業に必要な認可を取得すること、およびテナントが物件に入居し営業を開始する際に一時的に賃料が減免されることが条件となっている。そのため、IIPでは、これらの物件からの賃料収入は、その時期が到来するまで認識されないと見込んでいる。

2024年6月30日に終了した3ヵ月間において、敷金0.6百万米ドルが賃料に充当されたが、そのうち0.5百万米ドルは7月にテナントから補充された。2023年6月30日に終了した3ヵ月間の賃貸収入には、敷金150万米ドルが含まれる。

2024年6月30日に終了した3ヵ月間において、IIPは普通株主に帰属する当期純利益4,170万ドル（1株当たり1.44ドル）、営業活動から得た資金（FFO）5,870万ドル（1株当たり2.06ドル）、正規化FFO5,880万ドル（1株当たり2.06ドル）、AFFO6,550万ドル（1株当たり2.29ドル）を計上した。

2024年6月30日に終了した6ヶ月間において、IIPは普通株主に帰属する純利益約8,070万ドル（希薄化後1株当たり2.79ドル）、FFO約1億1,490万ドル（希薄化後1株当たり4.03ドル）、ノーマライズドFFO約1億1,530万ドル（希薄化後1株当たり4.04ドル）、AFFO約1億2,850万ドル（希薄化後1株当たり4.50ドル）を計上した。

IIPは、2024年6月28日現在の株主名簿に記載された株主に対し、2024年7月15日に普通株式1株当たり1.90ドルの四半期配当を支払い、これはIIPの2024年第1四半期の普通株式1株当たり1.82ドルの配当より4.4%増となる。この配当金は普通株式1株当たり7.60ドルの年換算配当金に相当し、AFFO配当性向は83％（1株当たり普通株式配当金をIIPの第2四半期の普通株式1株当たりAFFOで割って算出）となる。

FFO、ノーマライズドFFOおよびAFFOは、不動産会社の営業成績を測定および比較するために不動産業界で使用される非GAAPベースの補足的財務指標である。GAAPベースの普通株主に帰属する当期純利益からFFO、ノーマライズドFFOおよびAFFOへの調整および用語の定義を含む完全な調整表は、本リリースの末尾に記載されている。

補足情報

補足財務情報は、IIPのウェブサイト（www.innovativeindustrialproperties.com）の投資家向け情報セクションでご覧いただけます。

Teleconference and Webcast

イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ・インクは、2024年8月6日（火）午前10時（太平洋標準時、東部標準時、午後1時）より、2024年6月30日を期末とする第2四半期のIIPの業績および営業について電話会議およびウェブキャストを行います。この電話会議は、IIPウェブサイトの投資家向け情報セクション（www.innovativeindustrialproperties.com）にあるライブ音声ウェブキャスト、または1-877-328-5514（国内）または1-412-902-6764（海外）に電話し、イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ・インクの電話会議に参加するよう依頼することで生中継され、関心のあるすべての投資家に公開されます。完全なウェブキャストはIIPのウェブサイトに90日間アーカイブされる。カンファレンス・コールの電話による再生は、2024年8月6日（火）午後12時（太平洋標準時）から8月13日（火）午後12時（太平洋標準時）まで、1-877-344-7529（国内）、855-669-9658（カナダ）または1-412-317-0088（国際）に電話し、アクセスコード3123064を使用して利用することもできる。

About Innovative Industrial Properties

イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ・インクは、メリーランド州の自己資本企業であり、規制対象となる大麻施設のために、経験豊富な州認可事業者に賃貸する専門不動産の取得、所有、管理に注力している。Innovative Industrial Properties, Inc.は、2017年12月31日に終了した年度より不動産投資信託として課税されることを選択した。追加情報はwww.innovativeindustrialproperties.com。

本プレスリリースには、1995年米国私募証券訴訟改革法のセーフハーバー規定に規定される「将来予想に関する記述」に該当するとiipが考える記述が含まれています。歴史的事実以外のすべての記述は将来予想に関する記述です。本プレスリリースで使用される場合、iipの「期待する」、「意図する」、「計画する」、「見積もる」、「予想する」、「信じる」、「はずだ」といった言葉、またはその否定語や類似語は一般的に将来予想に関する記述を識別することを意図したものです。このような将来予想に関する記述は、リスクや不確実性を内包するものであり、実際の結果は、かかる記述に明示的または黙示的に示されたものと大きく異なる可能性があります。投資家の皆様は、将来予想に関する記述を過度に信頼しないようお願いします。iipは、新しい情報、将来の出来事、その他の結果にかかわらず、いかなる将来予想に関する記述も更新または修正する義務を負いません。

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Company Contact:

David Smith

Chief Financial Officer

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EX-99.2 3 tm2420917d1_ex99-2.htm EXHIBIT 99.2

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