グローバルメディカルリートの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

の第13項または第15項（d）に準拠しています。

1934年証券取引所法

報告日（最も古いイベントの報告日）：2024年5月7日（2024年5月7日）

グローバル・メディカル・リート投資法人

(定款に明記された登録者の正確な名称)

メリーランド	001-37815	46-4757266
(法人設立の州またはその他の管轄区域)	(Commission File Number)	(I.R.S. Employer Identification No.)

7373ウィスコンシン通り、スイート800

Bethesda, MD

20814

(主たる事務所の所在地）

(Zip Code)

(202) 524-6851

(登録者の電話番号（市外局番を含む）

Not Applicable

(旧姓または旧住所（前回の報告から変更されている場合)

Form8-Kの提出が、以下の条項のいずれかに基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するチェックボックスをチェックしてください：

¨	証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)
¨	取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)
¨	取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))
¨	証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)に従って登録された証券：

Title of each class:	Trading Symbols:	登録されている各取引所の名称:
普通株式、額面は1株あたり0.001ドル	GMRE	NYSE
シリーズa優先株式、額面は1株につき0.001ドル	GMRE PrA	NYSE

登録者が1933年証券法の規則405（17 CFR §230.405）または1934年証券取引法の規則12b-2（17 CFR §240.12b-2）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ¨

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長された移行期間を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。¨

Item 2.02 営業成績および財務状況

2024 年 5 月 7 日、グローバル・メディカル・リート投資法人（以下「当社」）は、2024 年 3 月 31 日現在の財政状態、2024 年 3 月 31 日に終了した 3 ヶ月間の営業成績およびその他の関連情報を発表した（以下「決算発表」）。また、2024 年第 1 四半期決算補足資料（以下「補足資料」）を当社ウェブサイト（www.globalmedicalreit.com）に掲載した。決算発表資料と補足資料はそれぞれ別紙99.1および別紙99.2として提供され、参照することによりここに組み込まれる。

本フォーム 8-K カレント・レポートの項目 2.02 に含まれる情報は、決算発表および補足を含め、1934 年証券取引所法（「取引所法」）第 18 条における「提出済み」とはみなされず、また同条の法的義務の対象とはならず、1933 年証券取引所法（「改正」）または同取引所法に基づく当社のいかなる提出書類にも、当該提出書類における一般的な組み込み文言にかかわらず、参照により組み込まれることはありません。

Item 9.01 財務諸表および添付資料

(d) Exhibits

Exhibit No.		Description
99.1*		2024年第1四半期決算発表。
99.2*		2024年第1四半期決算補足。
104		カバーページインタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。)

*Furnished herewith

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。

	Global Medical REIT Inc.

	By:	/s/ Jamie A. Barber
		Jamie A. Barber
		Secretary and General Counsel

Date: May 7, 2024

EX-99.1 2 tm2413733d1_ex99-1.htm EXHIBIT 99.1

Exhibit 99.1

グローバル・メディカル・リート、2024年第1四半期決算を発表

メリーランド州ベセスダ - 2024年5月7日 - (BUSINESS WIRE) - 医療施設を取得し、それらの施設を医師グループや地域および国の医療システムに賃貸するネットリースの医療不動産投資信託（REIT）であるグローバル・メディカル・リート・インク（NYSE: GMRE）（以下「当社」または「GMRE」）は本日、2024年3月31日に終了した3カ月間の決算およびその他のデータを発表しました。

ジェフリー・M・ブッシュ会長兼最高経営責任者兼社長は次のように述べた。「第1四半期は、ポートフォリオの質とテナント基盤の回復力により、引き続き安定した業績を達成することができました。買収の機会も増えており、今月には外来患者向けの医療用不動産15物件を総額8,130万ドルで購入する契約を締結しました。これらの物件は当社がターゲットとする資産に合致しており、トリプルネットまたは絶対トリプルネットのリースで満室稼動しているため、この機会に興奮しています。これまで通り、長期的なレバレッジ目標に留意しながら、この機会に対する資本配分の選択を慎重に検討していきます。チーム全員の継続的な努力と業績への貢献に感謝いたします。"

First Quarter 2024 Highlights

	·	普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の0.7百万ドル（希薄化後1株当たり0.01ドル）に対し、0.8百万ドル（希薄化後1株当たり0.01ドル）であった。
	·	営業活動から得た資金（FFO）は、前年同期の1,510万ドル（1株および1ユニット当たり0.22ドル）に対し、1,490万ドル（1株および1ユニット当たり0.21ドル）であった。
	·	調整後営業活動から得た資金（AFFO）は、前年同期の1,600万ドル（1株および1ユニット当たり0.23ドル）に対し、1,650万ドル（1株および1ユニット当たり0.23ドル）であった。
	·	ポートフォリオの賃貸稼働率は、2024年3月31日時点で96.4％であった。

Financial Results

2024年第1四半期の賃貸収入は、前年同期比3.0％減の3,510万ドルとなりましたが、これは主に2023年中に完了した物件売却の影響を反映しています。

これは主に、2023年中に完了した不動産売却の影響と、後述する支払利息の減少を反映したものです。

第 1 四半期の支払利息は、前年同期の 830 万ドルに対し、690 万ドルでした。この変化は、レバレッジの低下および金利スワップの影響による金利低下の影響、ならびに前年同期と比べた平均借入額の減少を反映しています。

第1四半期の普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の0.7百万ドル（希薄化後1株当たり0.01ドル）に対し、0.8百万ドル（希薄化後1株当たり0.01ドル）となった。

2024年度第1四半期のFFOは1,490万ドル（1株・1ユニット当たり0.21ドル）、AFFOは1,650万ドル（1株・1ユニット当たり0.23ドル）であったのに対し、前年同期のFFOは1,510万ドル（1株・1ユニット当たり0.22ドル）、AFFOは1,600万ドル（1株・1ユニット当たり0.23ドル）であった。

Investment Activity

2024年第1四半期中、当社は買収や売却を完了していない。

2024年5月、当社は外来患者向け医療用不動産ポートフォリオ15物件を総額8,130万ドルで取得する売買契約を締結した。これらの物件は満室で、トリプルネットまたは絶対トリプルネットリースで賃貸されている。

当社はこの買収を2回に分けて完了させる予定であり、第1回目（約3,000万～3,500万ドル）は2024年第3四半期に、残りは2024年第4四半期に完了する予定である。この買収を完了させる当社の義務は、デューデリジェンス・レビューを含む一定の慣例的な条件に従っている。従って、当社がこの買収を適時に完了できる保証はありません。

Portfolio Update

2024年3月31日現在、当社のポートフォリオは96.4％の稼働率で、賃貸可能面積は480万平方フィート、年間ベース賃料は110.5百万ドルであった。2024年3月31日現在、当社ポートフォリオの加重平均リース期間は5.8年、加重平均年間賃料上昇率は2.2％、ポートフォリオ・レント・カバレッジ・レシオは4.8倍であった。

2024年5月6日、当社のテナントのひとつであるスチュワード・ヘルスケア（以下「スチュワード」）は、連邦破産法第11章の適用を申請したと発表した。2024年3月31日現在、スチュワードは当社の年間ベース賃料の2.8%を占め、主にテキサス州ボーモントにある1つの施設（以下「ボーモント施設」）に入居していた。スチュワード社は2024年2月までの賃料の支払いを滞りなく行っており、2024年3月31日現在、当社のスチュワード社に対する受取残高は、繰延賃料の0.2百万ドルを含めて0.5百万ドルであった。当社は、スチュワード社の破産発表以前から、ボーモント施設の再リース機会を積極的に追求しており、この場所での長期的な見通しについては楽観視している。当社がスチュワードから支払うべき金額を受け取れる保証はなく、またボーモント施設の再リースを成功させられる保証もない。

Balance Sheet and Capital

2024年3月31日現在、クレジット・ファシリティの借入残高および支払手形（いずれも未償却債務発行費控除後）を含む債務残高は6億1,780万ドルで、当社のレバレッジは44.0％であった。2024年3月31日現在、当社の負債総額の加重平均金利は3.85%、加重平均残存期間は2.7年であった。

2024年5月6日現在、信用枠の借入可能額は2億9,000万ドルである。

当社は2024年第1四半期および2024年4月1日から2024年5月6日まで、ATMプログラムに基づく普通株式の発行は行っていない。

Dividends

2024年3月7日、取締役会（以下「取締役会」）は、2024年3月22日現在の株主名簿上の普通株主および投資主に対し、1株当たり0.21ドルの現金配当を宣言し、2024年4月9日に支払われた。取締役会はまた、2024年4月15日現在のAシリーズ優先株式の登録株主に対し、1株当たり0.46875ドルの現金配当を宣言し、2024年4月30日に支払った。この配当金は、2024年1月31日から2024年4月29日までの期間におけるシリーズA優先株式に対する四半期配当金である。

補足情報

これらの結果に関する詳細は、当社ウェブサイトの投資家向け情報セクション（http://investors.globalmedicalreit.com/）に掲載されている当社の補足財務パッケージでご覧いただけます。

カンファレンスコールとウェブキャストの情報

当社は2024年5月8日（水）午前9時（米国東部時間）にライブ・ウェブキャストおよび電話会議を開催する。ウェブキャストは当社ウェブサイトの「投資家向け情報」セクションhttp://investors.globalmedicalreit.com/。

To Participate via Telephone:

開始時間の5分前までにダイヤルし、グローバル・メディカル・リート投資法人とお伝えください。

Domestic: 1-844-825-9789

International: 1-412-317-5180

Replay:

電話会議の音声再生は当社ウェブサイトに掲載されます。

NON-GAAP FINANCIAL MEASURES

General

経営陣は、特定の非GAAP財務指標を当社の経営成績の有用な補足指標と考えています。当社では、非GAAP指標は不動産に係る金利・税金・減価償却前利益（「EBITDAre」および「調整後EBITDAre」）、FFOおよびAFFOで構成されている。非GAAP財務指標とは一般的に、財務業績、財政状態またはキャッシュ・フローを測定することを意図しているが、GAAPに準拠して決定される最も比較可能な指標ではそのように調整されない金額を除外または含むものと定義される。当社がNon-GAAP財務指標を報告しているのは、これらの指標がREIT業界および業界アナリストがREITを評価する際に使用する最も一般的な指標の一つであると経営陣が判断しているためです。これらの理由から、経営陣はこれらの非GAAP財務指標を開示し、説明することが適切であると判断しています。

すべての不動産会社が同じ定義を使用しているわけではないため、ここに記載されている非GAAPベースの財務指標は、他の不動産会社が提示しているものと必ずしも同一ではありません。これらの指標は、当期純利益の代替指標、当社の財務業績の指標、または当社の流動性の指標としての営業活動によるキャッシュ・フローの代替指標として考慮されるべきものではなく、またこれらの指標は、必ずしも当社のすべてのニーズを賄うのに十分なキャッシュ・フローを示すものではありません。経営陣は、当社の過去の連結経営成績を明確に理解するためには、これらの指標を、ここに別途記載されている当期純利益および営業活動によるキャッシュ・フローと併せて検討すべきであると考えています。

FFO and AFFO

FFOおよびAFFOは、米国証券取引委員会（以下「SEC」）の規則に定義される非GAAP財務指標です。当社は、FFOおよびAFFOを営業成績を補足する重要な指標と考えており、FFOは証券アナリスト、投資家、およびその他の利害関係者がREITを評価する際に頻繁に使用するものであり、その多くは業績報告時にFFOを表示していると考えている。全米不動産投資信託協会（National Association of Real Estate Investment Trusts、以下「NAREIT」）の定義に従えば、FFOとは、GAAPに従って計算された、OPユニットおよびLTIPユニットの保有者の非支配持分控除前の当期純利益または当期純損失を意味し、不動産売却益（または損失）および特別項目を除き、優先株式配当金を控除し、不動産関連の減価償却費および償却費（債券発行費の償却費および市場価格以上のリース料および市場価格未満のリース料の償却費を除く）を加え、非連結のパートナーシップおよびジョイント・ベンチャーに関する調整後のものである。FFOは、不動産関連の減価償却費および償却費（負債発行費償却および市場内外リース償却費を除く）を除外しているため、FFOは、期間をまたいで比較した場合、稼働率、賃料、営業費用、開発活動、および金利コストの動向による営業への影響を反映する業績指標であり、 GAAPに最も近い測定基準である当期純利益または当期純損失からは直ちに明らかにならない視点を提供するものであると当社は考えている。

AFFOは、多くの投資家およびアナリストが不動産会社の営業成績を測定するために使用する非GAAP指標であり、継続的な不動産運営を反映しない項目の影響を除去したものである。経営陣は、NAREITによるFFOの計算を修正し、特定の現金・非現金項目および特定の経常・非経常項目で調整することにより、AFFOを算出している。当社にとって、これらの項目には以下が含まれる：(a)経常的な取得および売却費用、(b)経常的な債務消滅損、(c)経常的な定額法による繰延賃貸収入、(d)経常的な株式報酬費用、(e)経常的な市場価格以上のリース料および市場価格未満のリース料の償却、(f)経常的な負債発行費の償却、および(g)その他の項目。

経営陣は、FFOに加えてAFFOを報告することは、投資コミュニティーが当社の営業成績を比較評価する際に有用な補足的指標であると考えている。

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