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ソニダ・シニアリビング社2024年第4四半期および通期決算を発表
テキサス州ダラス発-2025年3月17日-高齢者向け住宅コミュニティーの所有、運営、投資の大手企業であるソニダ・シニアリビング社（NYSE: SNDA）は本日、第4四半期および2024年12月31日を期末とする通期の業績を発表しました。
「2024 年はソニダにとって変革の年であり、有機的・無機的成長と継続的なバランスシートの強化が際立ちました。すべての主要指標の改善に牽引され、既存店NOIは今年も力強い伸びを示し、これに加え、大きなアップサイドを内包する20の優良コミュニティを取得しました。ソニダは、初のオーバーナイト株式公開を実施し、新たな有担保法人信用枠を設定することで、買収活動を急ピッチで進めるための資金を確保しました。ブランドン・リバー社長兼最高経営責任者（CEO）は次のように述べています。「こうした活動を積み重ねることで、ソニダは2025年にNOIを加速度的に成長させることができ、当社のオーナー／オペレーター・モデルと入居者の体験に対するハイタッチ・アプローチの威力を実証することができました。
第4四半期および通期ハイライト
-自社所有の既存店ポートフォリオの加重平均稼働率は、2023 年第 4 四半期の 85.9%から、2024 年第 4 四半期には 86.6%へと 70bp 上昇した。
-既存店売上高は、2024年第4四半期と2023年第4四半期を比較して360万ドル（6.0％）増加した。
-2024年度のソニダ株主に帰属する当期純損失は、2023年度の2,110万ドルに対し210万ドルとなり、1,900万ドルの改善となった。
-2024年の調整後EBITDA（非GAAP指標）は4,320万ドルで、2023年の3,390万ドルから930万ドル（27.4%）増加した。
-当社の既存店ポートフォリオ（61コミュニティ）の業績：
2024年第4四半期と2023年第4四半期の比較：
ユニット当たり収入（RevPAR）は前年同期比6.0％増の3,678ドル。
稼働戸当たり収入（RevPOR）は前年同期比5.1％増の4,248ドル。
2024 年第 4 四半期のコミュニティ事業の営業利益は、2023 年第 4 四半期の 1,630 万ドルに対し、1,600 万ドルであった。このわずかな減少は、前年度の不動産税のプロテスト和解金100万ドルおよび2023年第4四半期に認識された労災引当金0.7百万ドルの減少によるもので、事業の継続的改善により一部相殺された。
▪非 GAAP 指標であるコミュニティ事業の営業利益率（NOI マージン）は、2023 年第 4 四半期の 27.4％に対して 25.5％であった。2023 年第 4 四半期の不動産税プロテスト和解金および労働者災害補償引当金の減少を除けば、2023 年第 4 四半期の NOI マージンは 24.6%となる。
◦2024 vs. 2023:
RevPARは8.1％増の3,650ドル。
RevPORは5.9%増の4,224ドル。
営業利益は750万ドル増の6,540万ドル。
コミュニティ事業営業利益率は、2024年通年で26.2％、2023年通年で25.0％。2023年に受領した州からの救済補助金290万ドルを除いた調整後のコミュニティ営業利益率は、2024年通期で26.2％、2023年通期で24.0％。
Recent Highlights
Cincinnati Acquisition
2024年12月、当社はオハイオ州シンシナティにある未入居の高齢者向け住宅1棟を1,630万ドルで取得しました。ソニダはこの取引に1,830万ドルのシニア・モーゲージ債務を調達しました。このうち200万ドルは施設への資本支出投資に充当され、コミュニティ開設前の家具や入居者の受け入れ準備に充当される予定です。ノンリコース・ローンは、リースアップと安定化を支援するため、84ヶ月の期間と24ヶ月の金利免除があり、その後は3％の固定金利のみとなる。地理的に近接しているため、このコミュニティは当社の既存コミュニティであるウェリントン・アット・ノースベンド・クロッシングとのデュアルキャンパスとして運営されている。
Atlanta Acquisition
2024年11月、当社はジョージア州アトランタの高齢者向け住宅2棟を2,900万ドルで取得した（以下「アトランタ取得」）。
Fannie Mae Loan Extension
2024年12月、当社はFederal National Mortgage Association（以下「ファニーメイ」）との間で、多世帯ローンおよび担保契約に関する包括的修正契約（以下「包括的修正契約」）を締結した。オムニバス修正契約は、ファニーメイとの抵当権設定契約により抵当権が設定された当社の37のシニア・リビング・コミュニティーのうち18のコミュニティーに対する総額2億2,000万ドルのローンに関する各ローン契約（各ローン契約を「2024年ローン契約」、総称して「2024年ローン契約」）の条件を、特に以下のように修正する、各2024年ローン契約の満期日を2026年12月1日から2029年1月1日に延長する代わりに、2024年ローン契約の元本返済予定額1,000万ドル（契約締結時に支払う200万ドル、2025年11月、2026年、2027年にそれぞれ支払う予定の200万ドル、300万ドル、300万ドル）を支払う。
上級担保付きリボルビング・クレジット・ファシリティ
2024年10月、当社は有担保上位リボルビング・クレジット・ファシリティ（以下「クレジット・ファシリティ」）の下、7,500万ドルの追加コミットメントを実行した。この7,500万ドルの追加利用可能額により、与信枠のコミットメント総額は最大1億5,000万ドルとなる。与信枠の期間は3年で、SOFRプラス2.10%のマージンからSOFRプラス2.60%の間でレバレッジベースの価格マトリックスが設定され、ソニダへの完全リコースとなっています。2024年10月30日、当社は与信枠のもとで6,000万ドルを借り入れ、アトランタ買収およびテキサスDPO（以下に定義）の資金調達、ならびに流動性および一般的な企業目的のために使用しました。与信枠に基づく借入可能額は通常、与信枠に基づく当社の債務を担保するシニア・リビング・コミュニティの価値に基づいて決定される。現在の借入金は6,000万ドルで、13のシニア・リビング・コミュニティが担保となっている。
Texas DPO
2024年11月、当社は、テキサス州に所在する2つのコミュニティについて、ローン元本のディスカウントペイオフ（以下「テキサ スDPO」）を行うオプションを行使した。テキサスDPOの金額1,830万ドルは、未払い元本合計2,840万ドル（2024年11月1日時点）に対する36％の割引に相当する。テキサスDPOは、当社のレガシー債務ポートフォリオの最後の重要なリストラクチャリングであり、60件中58件のローンが過去12ヶ月間に処理された。
Results of Operations
2024年12月31日に終了した第3四半期と2023年12月31日に終了した第3四半期との比較
売上高
2024年12月31日に終了した3ヵ月間の入居者収入は7,710万ドルで、2023年12月31日に終了した3ヵ月間は5,930万ドルであったのに対し、1,780万ドル（30.0％）増加した。増収の主な要因は、稼働率の上昇、平均賃料率の上昇、および前期に比べ16の連結コミュニティ（2024年12月31日に取得した未稼働コミュニティ1つを含む）を取得したことである。
Expenses
2024年12月31日に終了した3ヵ月間の営業費用は、2023年12月31日に終了した3ヵ月間の4,440万ドルに対し、5,920万ドルと1,480万ドルの増加となった。この増加は、コミュニティの人件費が880万ドル増加したこと、およびその他の変動営業費用が600万ドル増加したことによるもので、これは主に当社の同一店舗コミュニティおよび買収した16の連結コミュニティ（2024年12月31日に買収した未稼働コミュニティ1つを含む）の稼働率が前期に比べて上昇したことによるものである。
2024年12月31日に終了した3ヵ月間の一般管理費は1,180万ドルで、2023年12月31日に終了した3ヵ月間は990万ドルであったのに対し、190万ドル（19.2%）増加した。この増加は主に、2024年の買収をサポートするために発生した350万ドルの追加人件費であり、これには210万ドルの退職金が含まれている。これらの追加人件費は、140万ドルの取引費用の減少および0.2百万ドルのその他費用の減少により相殺された。
2024年12月31日に終了した3ヵ月間の債務消滅益は1,040万ドルで、テキサスDPOの結果、支払手形および未払利息の認識を中止したことに関連する。
2023年12月31日に終了した3ヵ月間が1,460万ドルであったのに対し、2024年12月31日に終了した3ヵ月間は620万ドルの純損失を計上した。
2024年12月期と2023年12月期の比較
売上高
2024年12月31日に終了した年度の入居者収入は、2023年12月31日に終了した年度の2億3,200万ドルに対し、2億6,780万ドルとなり、3,580万ドル（15.4％）増加した。増収の主な要因は、入居率の上昇、平均賃料率の上昇、および前年度に比べ16件の連結対象コミュニティを取得したこと（2024年12月31日に取得した未入居コミュニティ1件を含む）である。
2024年12月31日に終了した年度のマネージド・コミュニティの償還収入は3,310万ドルで、2023年12月31日に終了した年度の2,110万ドルから1,200万ドル（56.9%）増加した。この増加は主に、2024年12月31日に終了した年度に、前年度実績にはなかった3つの第三者コミュニティと4つの非連結ジョイントベンチャーコミュニティを管理したことによるものである。
Expenses
2024年12月31日に終了した年度の営業費用は、2023年12月31日に終了した年度の1億7,730万ドルに対し2億200万ドルとなり、2,470万ドル増加した。この増加の主な要因は、当社の同一店舗コミュニティおよび買収した16の連結コミュニティ（2024年12月31日に買収した未稼働コミュニティ1つを含む）の稼働率が前年に比べて上昇した結果、コミュニティの人件費が1,570万ドル増加し、その他の変動営業費用が530万ドル増加したことである。
2024年12月31日に終了した年度の一般管理費は、2023年12月31日に終了した年度の3,220万ドルに対し4,000万ドルとなり、780万ドル（24.2%）増加した。この増加は主に、2024年の買収および継続的な買収戦略をサポートするための人件費の増加（退職金210万ドルを含む）660万ドル、株式報酬費用の増加160万ドルによるもので、その他の費用が0.4百万ドル減少したことで一部相殺された。
2024年12月31日に終了した年度において、長期性資産の減損はなかった。2023年12月31日に終了した年度において、当社は、キャッシュ・フローが減少していると見積もられるコミュニティ1件に関連し、経常的な純損失を計上したため、現金支出を伴わない減損費用600万ドルを計上した。
2023年12月31日に終了した年度の2,110万ドルに対し、2024年12月31日に終了した年度の管理コミュニティ経費は3,310万ドルで、前年同期に比べ1,200万ドル（56.9％）増加した。
2024年12月31日に終了した年度の債務消滅益は、2024年ローン購入の結果、支払手形および未払金の認識を中止したこと、および貸し手2社からのテキサスDPOに関連する4,850万ドルであった。2023年12月31日に終了した年度の債務消滅益は3,630万ドルで、2つのコミュニティの法的所有権が関連するノンリコース債務の保有者であるファニーメイに移行した結果、支払手形および負債の認識を中止したことに関連するものであった。
上記の要因により、2023年12月31日に終了した年度の純損失2,110万ドルに対し、2024年12月31日に終了した年度の純損失は330万ドルとなった。
Liquidity and Capital Resources
Cash flows
以下の表は、営業活動、投資活動および財務活動から得た（使用した）現金（単位：千米ドル）の要約である：
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Years ended December 31, |
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2024 |
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2023 |
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| 営業活動から得た（使用した）純キャッシュ |
$ |
(1,782) |
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$ |
10,683 |
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| 投資活動に使用された現金・預金および現金同等物 |
(208,923) |
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(16,562) |
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| 財務活動から得た（使用した）現金（純額 |
232,042 |
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(7,113) |
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| 現金・預金および現金同等物の増加（減少）額 |
$ |
21,337 |
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$ |
(12,992) |
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2024年12月31日現在の使途不指定の現金残高1,700万ドルに加え、当社の将来の流動性は、一般的な経済情勢、および金融、事業、その他の要因（その一部は当社が制御できないもの）の影響を受ける当社の営業成績に部分的に左右されます。流動性の主な源泉は、営業キャッシュ・フロー、ATM販売契約に基づく普通株式の売却を含む株式募集による収入、与信枠に基づく借入、債務の借り換えまたはローンの変更による収入、および所有資産の売却による収入となる見込みです。2023年中、当社はファニーメイとのローン変更、アリーバンクとの支払限定保証の改訂を含む修正、およびコンバーサントとのエクイティ・コミットメントを締結しました。2024年、当社は2024年第三者割当増資を実施し、当社株主数名に当社普通株式合計約500万株を現金総額4,780万ドルで発行・売却しました。負債購入のための追加資金2,480万ドルは、当社の既存のアリーバンク・タームローンの拡大により調達された。さらに2024年4月、当社は市場発行販売契約（以下「ATM販売契約」）を締結し、当社の選択により、募集価格総額75,000,000ドルを上限として普通株式を販売することができる。2024年12月31日現在、当社はATM販売から1,870万ドルの純収入を得ている。2024年8月中、当社は公募を完了し、普通株式480万株を発行し、引受割引・手数料および当社募集経費控除後の純収入は1億2,410万ドルであった。2024年8月、当社は、シニア・リビング・コミュニティの価値に基づいて借入可能額が決定される信用枠を設定した。2024年12月31日現在、信用枠の借入残高は6,000万ドルであった。これらの取引により、財務の柔軟性が増し、流動性が高まることが期待される。
当社は随時、負債による資金調達や借り換え、資産の購入・売却、株式の募集、その他の取引を含め、ポートフォリオに関連する財務および資本調達取引を検討・評価しています。当社が現在の水準またはそれ以上のキャッシュ・フローを創出し続けられる保証はなく、また当社の短期および長期の資金需要を満たすために必要な資本を調達できる保証もありません。
現在の経済環境における最近の変化、およびその他の将来の変化は、資産の公正価値の下落、取引の停滞、流動性および信用市場の逼迫をもたらす可能性があります。これらの影響により、当社または当社不動産の買い手候補の借入金やリファイナンスの確保が困難になったり、当社にとって受け入れがたい条件となる可能性があります。当社の実際の流動性および資金需要は、営業成績、コミュニティ投資のための資本支出、一般的な経済状況、および「項目1A.
2025年3月17日にSECに提出された2024年12月31日終了会計年度の年次報告書（フォーム10-K）の「リスク要因」。
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