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EXHIBIT 99.1
ピエモンテ・オフィス・リアルティ・トラスト、2023年第1四半期決算を発表
2023年5月1日、アトランタ--主に米国の主要なサンベルト市場に位置するAクラスオフィス物件を所有するピードモント・オフィス・リアルティ・トラスト社（「ピードモント」または「当社」）（NYSE：PDM）は本日、2023年3月31日に終了した四半期の業績を発表しました。
2023年3月31日に終了した3ヵ月間のハイライト:
Financial Results:
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四半期 |
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| (単位：千ドル 1株当たり金額以外 ) |
March 31, 2023 |
March 31, 2022 |
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| ピエモンテに適用される純利益／（損失）。 |
$(1,367) |
$59,964 |
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| 普通株主に帰属する1株当たり当期純利益／（損失）-希薄化後 |
$(0.01) |
$0.49 |
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| 不動産関連資産の売却益 |
$0 |
$50,673 |
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| 支払利息 |
$22,077 |
$13,898 |
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| 普通株式に係るコアffo（core funds from operation、以下「コアffo」）。 |
$56,344 |
$62,863 |
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| 希薄化後1株当たりcore ffo |
$0.46 |
$0.51 |
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| 普通株式に適用される調整後の営業利益率 |
$36,792 |
$38,576 |
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-2022年3月31日に終了した3ヵ月間のPiedmontに適用される当期利益は60.0百万ドルであったのに対し、2023年3月31日に終了した3ヵ月間のPiedmontに適用される当期損失は1.4百万ドルとなりました。
-2023年度第1四半期の業績には不動産資産の売却益は含まれておらず、2022年度第1四半期の業績には約 5070万米ドルの不動産資産の売却益が含まれています。
-上記の不動産資産売却益の影響や減価償却費を除いたコアFFOは、2022年第1四半期の希薄化後1株当たり0.51ドルに対し、2023年第1四半期は0.46ドルでした。希薄化後 1 株当たり 0.05 ドルの減少は、主に 2023 年第 1 四半期に 820 万ドル（希薄化後 1 株当たり 0.07 ドル）の支払利息が増加したことに起因し、2022 年第 1 四半期と比較して不動産純営業利益が引き続き増加したことで一部相殺されています。
Leasing:
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2023年3月31日に終了した3ヵ月間 |
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| # of lease transactions |
46 |
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| Total leasing sf |
543,560 |
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| New tenant leasing sf |
269,554 |
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| Cash rent roll up |
5.7 |
% |
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| Accrual rent roll up |
9.9 |
% |
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| 期末時点のリース比率 |
86.1 |
% |
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-当社は、第1四半期に約544,000平方フィートのリース取引を完了し、その半分の270,000平方フィートが新規テナントリースであり、2018年以降で最大の四半期新規テナントリース量となりました。
-2023年第1四半期に実行された平均的な規模のリースは約12,000平方フィートで、加重平均リース期間は約8年でした。
-当四半期に完了した2件の大型リース契約は、いずれも当社のダラスにおける新規テナントに対するものでした：
エネルギー会社がLas Colinas Corporate Center Iで2035年まで約70,000平方フィートを賃貸した。
物流会社は、One Galleria Towerにおいて、2035年まで約58,000平方フィートを賃貸しました。
-2023年3月31日に終了した四半期に実行された、1年以内の空室のあるリース契約にかかる現金ベースおよび発生主義ベースの賃料は、それぞれ約6％および10％の増加となりました。
-2023年以降に予定されているリース満了は、当社の年換算リース料収入の5％未満です。
-これは、当社の年間リース料収入の約2％に相当するリースが満了するタイミングであったこと、および、2022年第1四半期と比較して、未着工または賃料減免中の空室に対するリース契約が約60万平方フィート増加したことによるものです。
-また、2023年3月31日現在、当社は約130万平方フィートの未稼働または賃料減免中の空室のリース契約を締結しており、これは将来の年間現金収入として約4,000万ドルの追加に相当します。その結果、2023年の既存店NOIは、現金ベース、発生主義ベースともに年率約1～3％増加すると見込んでいます。
-2023年3月31日現在の当社のリース比率は86.1％であり、前述の2023年第1四半期中の満了により2022年12月31日現在の86.7％からわずかに減少しましたが、当社は年末のリース比率を87～88％とする従来の見込みを維持しました。
-当社は、2023 年第 2 四半期に、約 125,000 平方フィートの新規テナントリースを含め、これまでに合計 200,000 平方フィートを超えるリーシングを実行しました。
Balance Sheet:
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| (比率を除き、単位は千ドル) |
March 31, 2023 |
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December 31, 2022 |
| 現金および現金同等物 |
$170,593 |
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$16,536 |
| Total Real Estate Assets |
$3,486,797 |
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$3,500,624 |
| 資産合計 |
$4,237,460 |
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$4,085,525 |
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| 負債合計 |
$2,197,955 |
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$1,983,681 |
| 加重平均借入金コスト |
4.13 |
% |
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3.89 |
% |
| Debt-to-Gross Assets Ratio |
40.4 |
% |
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37.6 |
% |
| 純有利子負債から総資産を除いた現金および現金同等物に対する比率です。 |
38.5 |
% |
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37.4 |
% |
| 平均純有利子負債対コアebitda（tm) |
6.1 x |
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6.0 x |
-既に発表したとおり、当社は、2023年3月31日に終了した3ヵ月間に、2025年1月31日を最終期限とする、調整後SOFR+105bpsの価格設定の215百万米ドルの新規タームローン枠を設定しました。当社は、2023年6月に満期を迎える350百万米ドルの無担保優先社債の返済に、この融資枠から得た資金と、その他の手元資金、不動産の売却に よる収入、および6億米ドルの融資枠の引き出しを合わせて充てる予定です。
ESG and Operations:
-第1四半期に、ピードモントは2023年ENERGY STARパートナー・オブ・ザ・イヤーに選ばれ、3年連続でこの指定を獲得しました。サステナビリティ会計基準委員会（SASB）の指標や、気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）の枠組みに沿った情報を含む当社の最新の年次ESGレポートは、当社のウェブサイト（www.piedmontreit.com/ESG）でご覧いただけます。
-ミネアポリスの2物件（Norman Pointe IおよびUS Bancorp Center）およびボストンの1物件（25 Burlington Mall Road）が、地域別最優秀ビル賞（TOBY） を受賞しました。この賞は、ビル所有者・管理者協会（以下「BOMA」）が主催するもので、ビル管理の卓越性を評価するものです。
ピードモントの社長兼最高経営責任者であるブレント・スミスは、第1四半期の業績について、「ピードモントが2018年以降達成した四半期最多の新規テナントリースを含め、第1四半期に50万平方フィート以上のリースがあり、昨年のリースの勢いは2023年に向けて続いています。オフィスセクターが逆風にさらされていることは間違いありませんが、財務的に安定した地主が所有する好立地のスペースに対する需要は、特に当社のサンベルト市場において依然として強いものがあります。各サブマーケットのトップクラスのオフィス物件は引き続き大きな需要を集めており、市場で見られる「質への逃避」は、建物の物理的特徴に加え、家主の財務的安定性も考慮されるようになっています。ピエモンテは、ワークプレイスを差別化することでリースのスピードを上げ、市場シェアを積極的に獲得しています。さらに、第1四半期には、無担保タームローンを新たに発行し、近い将来の債券償還に先立ち、財務流動性を高めました。これは、当社のバランスシートの強さと銀行との関係の深さを証明するものです。最後に、ピードモントがENERGY STARパートナー・オブ・ザ・イヤーに選ばれたことを誇りに思います。これは3年連続の受賞であり、持続可能で健康志向の職場環境を維持する当社の取り組みが評価されたものです。
Second Quarter 2023 Dividend
2023年5月1日、Piedmontの取締役会は、2023年5月26日の営業終了時点の登録株主に対し、普通株式について1株当たり0.21ドル、2023年6月16日に支払われる2023年第2四半期の配当を宣言しました。
Guidance for 2023
当年度の実績及び更新された見通しを考慮した結果、当社は、2023年12月31日に終了する年度について、以前に発表したガイダンスを以下のとおり確認しました。:
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| (単位：百万ドル、1株あたりのデータを除く) |
Low |
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High |
| Net income/(loss) |
$ |
(1) |
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$1 |
| Add: |
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| 減価償却費 |
144 |
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151 |
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| 償却費 |
80 |
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84 |
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| 普通株式に適用されるコアffo |
$223 |
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$236 |
| 希薄化後1株当たり普通株式に適用されるコアffo |
$1.80 |
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$1.90 |
2023年の賃貸面積は160万～200万平方フィート、年末の賃貸率は87～88％と予想されます（買収・売却の影響を除く）。
このガイダンスは、本書の日付の時点で経営陣が入手可能な情報にもとづき、現在の市場環境に対する経営陣の見解を 反映したものです。上記のガイダンスには、投機的な買収や売却は含まれていません。金利が現在の想定と異なる場合、そのような取引が発生し、また新たな借入契約が完了した時点で、当社は年間を通じてガイダンスを調整します。
なお、実際の業績は、将来の処分の時期、重要なリース契約の開始および終了、減免期間、修繕費、資本支出、資本市場活動、季節的な一般管理費、潜在的な業績連動報酬費用の発生、一時的な収益または費用の発生、ならびに以下の「将来に関する記述」の項で説明するその他の要因により、現金ベースおよび発生主義ベースの双方において大きく異なる可能性があり、個々の四半期は変動する可能性があります。
Non-GAAP Financial Measures
米国で一般に公正妥当と認められた会計原則（以下「GAAP」）に従って作成された当社の財務業績の表示を補足するため、本リリースおよび2023年3月31日現在および同日に終了した四半期補足情報には、FFO、コアFFO、AFFO、セイムストアNOI（現金および発生主義）、プロパティNOI（現金および発生主義）、EBITDAreおよびコアEBITDAなどGAAPに従って作成していない特定の財務尺度が含まれています。これらの非GAAP指標の定義及び最も比較可能なGAAP指標との調整は、下記及び添付の四半期補足情報に記載されています。
本リリースおよび添付の四半期補足財務情報に含まれる各非GAAP指標には分析ツールとしての限界があり、単独で、あるいはGAAPに準拠して計算された当社業績の分析の代用として考慮されるべきではありません。
また、すべての企業が同一の計算を行うわけではないため、本リリースおよび添付の四半期補足情報における当社の非GAAP指標の表示は、他のREITを含む他の企業が開示する同様のタイトルの指標と比較できない場合があります。また、当社は、本ニュースリリースおよび添付の補足財務情報に含まれる非GAAP指標の計算を、その時点での当社の事業内容に照らして適宜変更することがあります。
Conference Call Information
ピエモンテは、2023年5月2日（火）午前9時（東部時間）にカンファレンスコールおよびオーディオ・ウェブキャストを予定しています。電話会議のライブ、リスニングオンリー、オーディオウェブキャストは、当社のウェブサイト（http://investor.piedmontreit.com/news-and-events/events-calendar）でアクセスできます。この電話会議に積極的に参加するアナリストのためのダイヤルイン番号は、米国およびカナダの参加者は (888) 506-0062、海外の参加者は (973) 528-0011 です。参加者用アクセスコードは348299です。カンファレンス・コールのリプレイは2023年5月16日まで利用可能で、米国およびカナダの参加者は(877) 481-4010、海外の参加者は(919) 882-2331にダイヤルし、会議識別コード48117を入力することでアクセスすることができる。また、電話会議終了後、当社ウェブサイトの「投資家情報」にてウェブキャストによる再放送をご覧いただけます。音声ウェブキャスト及び電話会議では、当社の経営陣が2023年度第1四半期の業績について説明し、最近 の出来事について話し、質疑応答を行います。
補足情報
2023年3月31日現在および同日に終了した期間の四半期補足情報は、当社ウェブサイト（www.piedmontreit.com）の「Investor Relations」セクションでご覧いただくことができます。
ピードモント・オフィス・リアルティ・トラストについて
ピエモンテ・オフィス・リアルティ・トラスト（NYSE：PDM）は、主に米国の主要なサンベルト市場に位置する高品質なAクラスオフィス物件の所有、管理、開発、再開発、運営を行う企業です。同社の約50億ドルのポートフォリオは、現在約1,700万平方フィートで構成されています。当社は、各市場に現地管理事務所を持つ完全統合型の自主管理型不動産投資信託（REIT）で、S&Pグローバル・レーティングス（BBB）およびムーディーズ（Baa2）により投資適格の格付けを受けています。ピエモンテは2023年のENERGY STARパートナー・オブ・ザ・イヤーに選ばれています。詳しくは、www.piedmontreit.com。
Forward-Looking Statements
本プレスリリースに含まれる特定の記述は、1933年証券法第27A条（「証券法」）及び1934年証券取引法第21E条（「取引所法」）にいう「将来予想に関する記述」に該当します。当社は、かかるすべての将来予想に関する記述が、該当する場合、証券法第27条A及び証券取引法第21条Eに含まれる将来予想に関する記述のセーフハーバー規定の適用を受けることを意図しています。このような情報は、特定の既知及び未知のリスク及び不確実性の影響を受けるため、実際の結果が予想と大きく異なる可能性があります。従って、このような記述は、将来における当社の業績を保証するものではありません。このような将来予想に関する記述は、一般に、「かもしれない」、「だろう」、「期待する」、「意図する」、「予測する」、「推定する」、「信じる」、「続ける」などの、将来の出来事や傾向の予測を示す、あるいは過去の出来事のみに関連しない、当社の将来予想用語の使用によって識別することができます。
本プレスリリースにおけるこうした記述の例としては、2023年12月31日に終了する年度の純利益／（損失）、減価償却費、コアFFOおよび希薄化後1株当たりコアFFOの当社の推定範囲、リース活動、リース比率、同一店舗NOIの推定増加額などが挙げられます。これらの記述は、ピエモンテの経営陣の信念と仮定に基づくものであり、それらは記述された時点で入手可能な情報に基づくものです。
The following are some of the factors that could cause the Company's actual results and its expectations to differ materially from those described in the Company's forward-looking statements: economic, regulatory, socio-economic (including work from home), technological (e.g. Metaverse, Zoom, etc), and other changes that impact the real estate market generally, the office sector or the patterns of use of commercial office space in general, or the markets where we primarily operate or have high concentrations of annualized lease revenue; the impact of competition on our efforts to renew existing leases or re-let space on terms similar to existing leases; lease terminations, lease defaults, lease contractions, or changes in the financial condition of our tenants, particularly by one of our large lead tenants; impairment charges on our long-lived assets or goodwill resulting therefrom; the success of our real estate strategies and investment objectives, including our ability to implement successful redevelopment and development strategies or identify and consummate suitable acquisitions and divestitures; the illiquidity of real estate investments, including economic changes, such as rising interest rates, which could impact the number of buyers/sellers of our target properties, and regulatory restrictions to which real estate investment trusts ("REITs") are subject and the resulting impediment on our ability to quickly respond to adverse changes in the performance of our properties; the risks and uncertainties associated with our acquisition and disposition of properties, many of which risks and uncertainties may not be known at the time of acquisition or disposition; development and construction delays, including the potential of supply chain disruptions, and resultant increased costs and risks; future acts of terrorism, civil unrest, or armed hostilities in any of the major metropolitan areas in which we own properties, or future cybersecurity attacks against any of our properties or our tenants; risks related to the occurrence of cyber incidents, or a deficiency in our cybersecurity, which could negatively impact our business by causing a disruption to our operations, a compromise or corruption of our confidential information, and/or damage to our business relationships; costs of complying with governmental laws and regulations, including environmental standards imposed on office building owners; uninsured losses or losses in excess of our insurance coverage, and our inability to obtain adequate insurance coverage at a reasonable cost; additional risks and costs associated with directly managing properties occupied by government tenants, such as potential changes in the political environment, a reduction in federal or state funding of our governmental tenants, or an increased risk of default by government tenants during periods in which state or federal governments are shut down or on furlough; significant price and volume fluctuations in the public markets, including on the exchange which we listed our common stock; risks associated with incurring mortgage and other indebtedness, including changing capital reserve requirements on our lenders and rapidly rising interest rates in the public bond markets, could impact our ability to finance properties or refinance existing debt or significantly increase operating/financing costs; a downgrade in our credit rating could materially adversely affect our business and financial condition; the effect of future offerings of debt or equity securities on the value of our common stock; additional risks and costs associated with inflation and continuing increases in the rate of inflation, including the possibility of a recession that could negatively impact our operations and the operations of our tenants and their ability to pay rent; uncertainties associated with environmental and regulatory matters; changes in the financial condition of our tenants directly or indirectly resulting from geopolitical developments that could negatively affect important supply chains and international trade, the termination or threatened termination of existing international trade agreements, or the implementation of tariffs or retaliatory tariffs on imported or exported goods; the effect of any litigation to which we are, or may become, subject; additional risks and costs associated with owning properties occupied by tenants in particular industries, such as oil and gas, hospitality, travel, co-working, etc., including risks of default during start-up and during economic downturns; changes in tax laws impacting REITs and real estate in general, as well as our ability to continue to qualify as a REIT under the Internal Revenue Code of 1986, as amended, or other tax law changes which may adversely affect our stockholders; the future effectiveness of our internal controls and procedures; actual or threatened public health epidemics or outbreaks, such as the COVID-19 pandemic, as well as governmental and private measures taken to combat such health crises, could have a material adverse effect on our business operations and financial results; the adequacy of our general reserve related to tenant lease-related assets or the establishment of any other reserve in the future; and other factors, including the risk factors discussed under Item 1A.
ピエモンテの2022年12月31日に終了した年度の年次報告書（Form 10-K）および2023年3月31日に終了した3ヶ月間の四半期報告書（Form 10-Q）に記載されています。
読者の皆様は、本プレスリリースの日付時点においてのみ語られるこれらの将来予想に関する記述に過度の信頼を置かないようご注意ください。当社は、本プレスリリースに含まれる将来予想に関する記述の正確性を保証するものではなく、また、当社は、新たな情報、将来の事象またはその他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を公に更新または修正することを意図していません。
リサーチアナリスト/機関投資家向けお問い合わせ先
Eddie Guilbert
770-418-8592
research.analysts@piedmontreit.com
株主サービス/譲渡代理人サービス 連絡先
コンピューターシェア・インク
866-354-3485
investor.services@piedmontreit.com
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| ピエモンテ・オフィス・リアルティー・トラスト |
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| Consolidated Balance Sheets (Unaudited) |
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| (単位：千ドル) |
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March 31, 2023 |
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December 31, 2022 |
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| 資産: |
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| 不動産資産（原価法: |
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| 土地 |
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$ |
567,244 |
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|
$ |
567,244 |
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|
| Buildings and improvements |
|
3,714,572 |
|
|
3,682,000 |
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|
| 建物および設備、減価償却累計額 |
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(947,209) |
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(915,010) |
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| Intangible lease assets |
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190,180 |
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205,074 |
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|
| 無形リース資産の償却累計額 |
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(83,997) |
|
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(90,694) |
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| Construction in progress |
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46,007 |
|
|
52,010 |
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| Total real estate assets |
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3,486,797 |
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|
3,500,624 |
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| 現金および現金同等物 |
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170,593 |
|
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16,536 |
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| Tenant receivables |
|
6,280 |
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|
4,762 |
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| Straight line rent receivables |
|
176,320 |
|
|
172,019 |
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|
| Restricted cash and escrows |
|
4,183 |
|
|
3,064 |
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| 前払費用およびその他の資産 |
|
26,810 |
|
|
17,152 |
|
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|
| 営業権 |
|
82,937 |
|
|
82,937 |
|
|
|
| Interest rate swaps |
|
2,899 |
|
|
4,183 |
|
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|
| Deferred lease costs |
|
486,694 |
|
|
505,979 |
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|
| 繰延リース料、減価償却累計額 |
|
(206,053) |
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(221,731) |
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|
|
|
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|
|
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|
| 資産合計 |
|
$ |
4,237,460 |
|
|
$ |
4,085,525 |
|
|
|
| 負債の部: |
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|
|
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|
| 無担保借入金、割引額および未償却の借入金発行費用控除後、それぞれ14,045ドルおよび13,319ドル。 |
|
$ |
2,000,955 |
|
|
$ |
1,786,681 |
|
|
|
| Secured Debt |
|
197,000 |
|
|
197,000 |
|
|
|
| 買掛金、未払費用、未払資本支出 |
|
98,464 |
|
|
110,306 |
|
|
|
| Dividends payable |
|
— |
|
|
25,357 |
|
|
|
| Deferred income |
|
67,056 |
|
|
59,977 |
|
|
|
| 無形リース負債（償却累計額控除後 |
|
53,494 |
|
|
56,949 |
|
|
|
| Interest rate swaps |
|
394 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
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| 負債合計 |
|
2,417,363 |
|
|
2,236,270 |
|
|
|
| 株主資本: |
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| 普通株式（2023年3月31日及び2022年12月31日現在の発行済株式数はそれぞれ123,642,953株及び123,439,558株）。) |
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1,236 |
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|
1,234 |
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| 追加資本金 |
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3,710,767 |
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|
3,711,005 |
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|
| 利益を超える累積分配額 |
|
(1,883,225) |
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|
(1,855,893) |
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| Other comprehensive income |
|
(10,266) |
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|
(8,679) |
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|
| Piedmont stockholders' equity |
|
1,818,512 |
|
|
1,847,667 |
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| 非支配持分 |
|
1,585 |
|
|
1,588 |
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|
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|
| 株主資本合計 |
|
1,820,097 |
|
|
1,849,255 |
|
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|
| 負債および株主資本合計 |
|
$ |
4,237,460 |
|
|
$ |
4,085,525 |
|
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|
|
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| 純有利子負債（無担保および有担保の負債から現金および現金同等物を差し引いた額) |
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2,027,362 |
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1,967,145 |
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| 借入金残高の合計額（無担保借入金および有担保借入金に割引および未償却の借入金発行費を加えた額）。) |
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2,212,000 |
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1,997,000 |
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