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UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
セクション13または15に基づいて(d)
1934年の証券取引所法の
報告日（最も古い事象が報告された日:
February 25, 2025
Easterly Government Properties, Inc.
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
メリーランド |
001-36834 |
47-2047728 |
|
(State or Other Jurisdiction of Incorporation) |
(Commission File Number) |
(IRS Employer Identification No.) |
|
|
|
2001 k street nw, suite 775 north, washington, d.c. |
|
20006 |
(主要経営陣の住所) |
|
(Zip Code) |
登録者の電話番号（市外局番を含む）。(202) 595-9500
Not Applicable
(前回の報告書以降に変更があった場合、旧姓または旧住所)
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
☐ |
証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
☐ |
取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
☐ |
取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
☐ |
証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))
|
法第12条(b)項に基づいて登録された証券: |
||
Title of each class |
Trading Symbol(s) |
登録されている各取引所の名称 |
普通株式 |
DEA |
New York Stock Exchange |
登録者が1933年証券法の規則405（17 CFR §230.405）または1934年証券取引法の規則12b-2（17 CFR §240.12b-2）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐
Item 2.02 営業成績および財務状況
2025年2月25日、当社は2024年12月31日に終了する第4四半期の業績を発表するプレスリリースを発表しました。このプレスリリースのコピーおよび補足情報パッケージのコピーは当社ウェブサイトで入手可能であり、別紙99.1および99.2として添付され、参照することによりここに組み込まれます。本項目2.02の情報ならびに添付の別紙99.1および99.2は提供されたものであり、1934年証券取引法改正法（以下「取引所法」）第18条の目的を含め、いかなる目的においても「提出された」とみなされるものではなく、また同条の義務の対象となるものではなく、1933年証券取引法改正法または取引所法に基づくいかなる提出書類にも、当該提出書類における一般的な組み込み文言にかかわらず、参照により組み込まれるものとはみなされません。
2025年2月25日午前11時（米国東部時間）より、ウェブキャストおよび電話会議を開催し、2024年度第4四半期の業績を総括し、最近の出来事について説明し、質疑応答を行います。ライブ・ウェブキャストは当社ウェブサイトの投資家情報セクションでご覧いただけます。プレスリリースの全文および補足情報パッケージは、当社ウェブサイト（ir.easterlyreit.com）でご覧いただけます。当ウェブサイトに掲載されている情報は、参照することによりここに組み込まれるものではありません。
Item 9.01 財務諸表および添付資料
(d) Exhibits:
Exhibit Number |
Description |
99.1 |
|
99.2 |
|
104 |
表紙 インタラクティブ・データ・ファイル（インラインxbrl文書に埋め込まれている。) |
SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。
|
EASTERLY GOVERNMENT PROPERTIES, INC. |
||
|
|
|
By: |
|
/s/ Allison E. Marino |
Name: |
|
Allison E. Marino |
Title: |
|
エグゼクティブ・バイス・プレジデント、チーフ・ファイナンシャル・オフィサー兼チーフ・アカウンティング・オフィサー |
Date: February 25, 2025
Exhibit 99.1
EASTERLY GOVERNMENT PROPERTIES
2024年第4四半期決算を発表
イースタリー・ガバメント・プロパティーズ・インク（NYSE: DEA）（以下「当社」または「イースタリー」）は、主に米国政府およびその隣接パートナーに賃貸するAクラスの商業用不動産の取得、開発、管理に特化した総合不動産投資信託（以下「REIT」）であり、本日、2024年12月31日に終了した四半期および通期の業績を発表した。
2024年12月期第1四半期ハイライト:
「イースタリーのダレル・クレート社長兼最高経営責任者（CEO）は、次のように述べた。「DOGEの取り組みを通じて、連邦政府は不動産を所有するよりもリースすることの価値と効率性を認識しました。当社は、重要な政府機関にミッション・クリティカルな施設を提供するスペシャリストであり、今後も官民パートナーシップに全力を尽くします。
2024年12月期のハイライト:
純利益2,060万ドル、希薄化後1株当たり0.19ドル
コアFFOは1億2,690万ドル、希薄化後ベースで1株当たり1.17ドル
クロール・ボンド・レーティング・エージェンシー（Kroll Bond Rating Agency, LLC、以下「KBRA」）より、投資適格発行体格付BBB（安定的見通し）を取得。
アリゾナ州フラッグスタッフに50,777平方フィートの連邦裁判所（「JUD-フラッグスタッフ」）を開発するためのリースを獲得。
ポートフォリオ全体のエネルギー消費量を前年比で4%減少させた。
アコーディオン機能付き4億ドルの新規リボルビング・クレジット・ファシリティ（「リボル バー」）を利用し、2028年6月を初回満期とする3億ドルまでの追加貸出コミットメントを要求。
当社が直接またはジョイント・ベンチャー・パートナーシップ（以下「JV」）を通じて、10件の物件を契約上の取得価格合計約2億3,000万ドル（全額出資による取得1億8,910万ドル、JVによる比例取得4,090万ドル）で取得完了。
専門的な不動産の利用を通じて政府の重要な機能を果たすのに役立つ、民間政府請負業者に賃貸されているミッション・クリティカルな施設を取得する投資戦略を拡大した。
ポートフォリオ144,172平方フィート（加重平均リース期間19.3年）の更新に成功。
1株当たり0.265ドルの四半期現金配当を維持
当社の2019年ATMプログラムを通じて過去に締結された先渡売買取引の決済として、当社普通株式合計5,491,217株を1株当たり加重平均価格12.95ドルで発行し、当社に約7,110万ドルの純収入を調達。
Portfolio Operations
2024年12月31日現在、当社またはそのJVは米国で100棟の賃貸物件（約970万平方フィート）を保有しており、その内92棟は主に米国政府のテナント機関に賃貸されており、3棟は全て民間テナントに賃貸されている。加えて、当社は開発中の2物件を全額所有しており、完成時には約0.2百万平方フィートの賃貸が可能となる見込みである。最初の再開発プロジェクトはジョージア州アトランタに位置し、現在建設中で、完成後は米国食品医薬品局（FDA）の有益な使用のため、米国一般調達庁（GSA）との20年間のリース契約が開始される予定である。アリゾナ州フラッグスタッフにある2つ目のプロジェクトは現在設計中で、完成後、米国司法省の有益な用途としてGSAとの20年間のリース契約が開始される予定である。2024年12月31日現在、ポートフォリオの加重平均築年数は15.7年で、物件の建設または改修が完了した日に基づいており、加重平均残存リース期間は10.0年である。
バランスシートと資本市場活動
2024年12月31日現在、当社の負債総額は約16億ドルであり、その内訳は、無担保上位リボルビング・クレジット・ファシリティの残高2億7,460万ドル、2016年タームローン・ファシリティの残高1億ドル、2018年タームローン・ファシリティの残高1億7,450万ドル、無担保上位債券9億ドル、住宅ローン債務1億5,630万ドル（未償却プレミアム・ディスカウントおよび繰延融資手数料を除く）である。当社の債務残高は、加重平均満期が4.5年、加重平均金利が4.6％であった。さらに、純負債の総企業価値に対する比率は55.2％、調整後純負債の年率換算四半期プロフォーマEBITDAに対する比率は7.1倍であった。
2024年1月11日、当社はKBRAから投資適格発行体格付BBB（安定的見通し）を取得したと発表した。この格付けはその後再確認されている。
2024年1月25日、当社は、2016年に実行された1億ドルの無担保タームローン（「2016年タームローン」）を魅力的なスプレッドで延長し、加重平均償還期間を延長したことを発表した。
2024年6月4日、当社は新たに4億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティを実行したと発表した。このリボルビング・クレジット・ファシリティにはアコーディオン機能があり、最大3億ドルの追加融資を要請することができ、リボルビング・クレジット・ファシリティの総枠は最大7億ドルとなる。
2
同リボルバーは当初、決算日から4年後の2028年6月に満期を迎えるが、一定の条件に従い、6ヶ月間の権利付き延長オプションを2回利用することで、満期を2029年6月まで延長することができる。同リボルバーの借入金利は、調整後SOFRに当社のレバレッジ比率に応じて1.20％から1.80％のスプレッドを加えた利率となる。当社の現在のレバレッジ比率を考慮し、調整後SOFRに対する当初のスプレッドは1.35％に設定されている。
2024年12月31日に終了した年度において、当社は2019年ATMプログラムによる先売り取引の決済として、当社普通株式合計5,491,217株を1株当たり加重平均価格12.95ドルで発行し、当社に約7,110万ドルの純収入をもたらした。本リリースの日付現在、当社には2019年ATMプログラムによる未決済の先売り取引はない。
買収および開発貸出活動
当社は2024年3月4日、アリゾナ州フラッグスタッフにある賃貸可能面積50,777平方フィートの連邦裁判所について、20年間の解約不能リースを獲得したと発表した。JUD - Flagstaffは、レベルIIIのセキュリティ要件に従って建設される3階建ての最新鋭の裁判所となる予定です。鉄骨と自然石で覆われたこの施設は、CPTED（Crime Prevention Through Environmental Design：環境デザインによる犯罪防止）の原則に基づいて設計され、境界フェンス、自然および建築物による物理的バリア、必要なセットバック、建物のセキュリティなど、多くの重要な安全対策が施されている。この裁判所では、裁判官と連邦保安官のために建物の下に安全な駐車場が用意され、受刑者と2階と3階の法廷までの独立した通路を通って被告人を移送するためのサリーポートが設置されている。被告人、裁判官、一般市民が、2つの地方裁判所と判事の法廷の外で互いに接触することがないよう、施設全体を通して3つの独立した移動経路が構築されている。開発完了後、米国司法省のためにGSAと新たに20年間の長期リースが開始される。
2024年4月12日、当社はテキサス州ダラス近郊に位置する米国移民税関捜査局（ICE）の最高情報責任者室（OCIO）および人的資源部に主に賃貸されている135,200平方フィートの施設（以下「ICEダラス」）を取得した。ICE-ダラスは、95％が賃貸の施設で、ICEのOCIOと人的資本部に適合するように改装されている。OCIOは、ICEが国家を保護し安全を確保するための革新的な情報技術（IT）とビジネス・ソリューションを提供する責任を担っている。この資産は、ICEのITシステムを近代化し、最新のIT管理規律に適合させるというOCIOのミッションクリティカルなITイニシアチブを促進するのに役立ちます。残りの賃貸スペースには、さらに2つのトリプルネットの民間テナントが、毎年リース料が値上げされるリース契約に基づいて入居している。3つのテナントの最初のリース期間の加重平均は16.2年であり、当初の発表時点では13.3年であった。
2024年5月7日、当社は国土安全保障省（DHS）の主要捜査部門である国土安全保障捜査局（HSI）に100％賃貸されている27,840平方フィートの施設を取得した。HSIは、世界的な脅威から国家を守り、アメリカ人の安全と安心を確保するために活動しています。HSIは全国235都市で事業を展開し、50カ国以上の90以上の事務所で国際的な存在感を示している。HSIオーランドはまた、セントラル・フロリダ・インテリジェンス・エクスチェンジ（Central Florida Intelligence Exchange）を擁し、連邦、州、地方の複数の機関から現地スタッフを集め、9つの郡をサポートする、犯罪と危険の融合センターでもある。
2024年5月9日、当社はフロリダ州オーランドに所在するICEに100％賃貸されている49,420平方フィートの施設（以下「ICE-オーランド」）を取得した。ICEオーランドは、米国移民税関捜査局（ICE）に100％賃貸されている49,420平方フィートの施設である。オーランドを拠点とするこの施設は、2040年8月まで20年間のリース契約を結んでいる。全米屈指の連邦法執行機関であるICEは、米国民を標的とし、わが国の産業、組織、金融システムを脅かす国際犯罪ネットワークの摘発と解体に尽力しています。この施設に収容されている重要な業務は、フロリダ中央部のかなりの部分をカバーしている。
3
2024年8月6日、当社は、マサチューセッツ州ベッドフォードに所在する約6万8,669平方フィートの麻薬取締局（DEA）施設（以下「DEA-ベッドフォード」）の再開発に関連して、開発業者（以下「借り手」）に対して5,210万ドルを上限として貸し出す建設ローン契約を締結した。建設ローンは年率9.00%の固定市場金利で毎月利息が発生し、建設ローンの引き落としにより返済される。建設ローンは、満期日である2027年8月31日までに全額返済される。開発完了後、当社の選択により、当社は会員権購入契約を通じて、開発物件のみを保有する特別目的事業体を通じて、借入人から発行済み会員権すべてを購入するオプションを有している。
2024年8月29日、当社はフロリダ州ジャクソンビルに所在するバージニア州に賃貸されている193,100平方フィートの外来患者施設を取得した。VA - ジャクソンビルは、すでに発表された、主に20年の定期借地権でバージニア州に100％賃貸されている10件のポートフォリオの最終取得物件である。VA - ジャクソンビルは、義肢装具、理学療法、作業療法、外傷性脳損傷治療、リハビリテーション医療など、一次および専門医療サービスを通じて周辺地域の退役軍人を支援している。この施設はまた、ホームレス状態にある退役軍人、薬物乱用治療が必要な退役軍人、あるいはフルタイムの介護が必要な退役軍人に住居を提供するドミトリーも併設している。フロリダ州には140万人以上の退役軍人が居住しており、退役軍人人口は全米第3位である。
2024年9月4日、当社はノースロップ・グラマン・システムズ・コーポレーションが2012年から入居しているノースロップ・グラマン・デイトン（Northrop Grumman - Dayton）のビルド・トゥ・スーツ施設を取得しました。この施設は、安全な設計基準、入退室管理システム、監視カメラなど、強固なセキュリティ強化が施されており、これらすべてがテナントの業務の機密性と完全性を支援します。この物件は、ライト・パターソン空軍基地のゲート22Bに隣接しており、空軍研究所（AFRL）本部と空軍技術研究所への主要なアクセスポイントとなっている。1917年の創立以来、空軍研究所は空軍省の主要な科学研究開発センターであり、国の航空、宇宙、サイバースペース部隊のための戦闘技術の発見、開発、統合をリードする重要な役割を担っている。9つの技術分野に12,500人以上の従業員を擁し、世界各地で40の事業を展開するAFRLは、基礎研究から先端研究、技術開発まで、多様な科学技術のポートフォリオを提供している。
2024年10月10日、当社はコロラド州オーロラにあるノースロップ・グラマン・システムズ・コーポレーションに100％賃貸している104,136平方フィートの施設を取得した。この施設は2002年に開発され、同年ノースロップ・グラマンが買収した航空宇宙および自動車関連企業であるTRW Inc.のために建設された。3フロアのうち約70%は、バックリー宇宙空軍基地（以下、バックリーSFB）との契約に関連し、米国政府が要求する安全な設計基準に基づいて建設されている。このセキュアなスペースは、機密情報の処理、保管、議論に関する国家情報長官（Director of National Intelligence）のセキュリティ基準を満たしていると認定され、認定されています。この物件はバックレーSFBのすぐ西に位置し、年間推定25億ドルを地元経済に貢献し、米国とその国際パートナーに戦略ミサイルと劇場ミサイルの警告を提供しています。同基地は、各軍の現役兵3,500人、州兵4,000人、予備役兵4,000人、連邦の国際パートナー4社、民間人2,400人、請負業者2,500人、退職者94,000人、退役軍人および扶養家族約40,000人を支援している。
2024年11月21日、当社は国税庁の地理的拠点であるユタ州オグデンに位置する、国税庁が使用する100,000平方フィートの施設をGSAに100％賃貸した。13エーカーの敷地にある安全性の高いレベル4の施設には、IRSの税務申告処理およびデジタル不正部門に関連するミッションクリティカルな業務が収容されている。レベル4の米国国税庁オグデン支局は、24時間365日のセキュリティシステム監視、爆弾探知装置、化学物質探知K9、ゲートアクセス、守衛所、領収書管理・預け入れセンター、多数の特殊機器を維持し、内国歳入法の管理、誤謬や不正な税務申告の追及など、国税庁の中核機能を促進しています。IRS-オグデンはIRSの内部郵便処理センターとして使用されており、2029年1月にリース期限が切れるが、2039年1月までリースを延長する5年間のオプションが2つ含まれている。この施設は、米国内に2つしかない国税庁の処理センターのうちの1つで、3交代制を維持しており、業務量が多い時期には1交代制につき最大850人の職員が毎日常駐しています。現場での業務を強化するため、IRSは画像処理部門をシンシナティからオグデン施設に積極的に移転し、新たに4台の高速スキャナーを増設している。
4
2024年11月27日、当社は、主にウェイク郡公立学校システムに賃貸されている3つの資産にまたがる、合計295,253平方フィートの97％賃貸のキャンパスを取得した。この3つの施設は多目的施設として機能しており、運営本部として、またテナントの使命に不可欠な公共向けサービスセンターとして機能している。WCPSSは2011年、2034年まで有効なリース契約に基づき、これらの施設に初めて入居した。
WCPSSのキャンパスには3つの物件がある：
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