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UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
セクション13または15に基づいて(d)
1934年の証券取引所法の
報告日（最も古い事象が報告された日:
July 31, 2024
Easterly Government Properties, Inc.
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
メリーランド |
001-36834 |
47-2047728 |
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(State or Other Jurisdiction of Incorporation) |
(Commission File Number) |
(IRS Employer Identification No.) |
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2001 k street nw, suite 775 north, washington, d.c. |
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20006 |
(主要経営陣の住所) |
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(Zip Code) |
登録者の電話番号（市外局番を含む）。(202) 595-9500
Not Applicable
(前回の報告書以降に変更があった場合、旧姓または旧住所)
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
☐ |
証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
☐ |
取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
☐ |
取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
☐ |
証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))
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法第12条(b)項に基づいて登録された証券: |
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Title of each class |
Trading Symbol(s) |
登録されている各取引所の名称 |
普通株式 |
DEA |
New York Stock Exchange |
登録者が1933年証券法の規則405（17 CFR §230.405）または1934年証券取引法の規則12b-2（17 CFR §240.12b-2）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐
Item 2.02 営業成績および財務状況
2024年7月31日、当社は2024年6月30日に終了した第2四半期の業績を発表するプレスリリースを発表しました。このプレスリリースのコピーおよび補足情報パッケージのコピーは当社ウェブサイトで入手可能であり、別紙99.1および99.2として添付され、参照することによりここに組み込まれます。本項目2.02の情報ならびに添付の別紙99.1および99.2は提供されたものであり、1934年証券取引法改正法（以下「取引所法」）第18条の目的を含め、いかなる目的においても「提出」されたものとはみなされず、また同条の義務の対象となるものではなく、1933年証券取引法改正法または取引所法に基づくいかなる提出書類にも、当該提出書類における一般的な組み込み文言にかかわらず、参照により組み込まれたものとはみなされません。
2024年7月31日午前11時（米国東部時間）より、ウェブキャストおよび電話会議を開催し、2024年第2四半期の業績を総括し、最近の出来事について説明し、質疑応答を行います。ライブ・ウェブキャストは当社ウェブサイトの投資家情報セクションでご覧いただけます。プレスリリースの全文および補足情報パッケージは、当社ウェブサイト（ir.easternlyreit.com）でご覧いただけます。当ウェブサイトに掲載されている情報は、参照することによりここに組み込まれるものではありません。
Item 9.01 財務諸表および添付資料
(d) Exhibits:
Exhibit Number |
Description |
99.1 |
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99.2 |
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104 |
表紙 インタラクティブ・データ・ファイル（インラインxbrl文書に埋め込まれている。) |
SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。
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EASTERLY GOVERNMENT PROPERTIES, INC. |
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By: |
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/s/ Allison E. Marino |
Name: |
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Allison E. Marino |
Title: |
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エグゼクティブ・バイス・プレジデント、チーフ・ファイナンシャル・オフィサー兼チーフ・アカウンティング・オフィサー |
Date: July 31, 2024
Exhibit 99.1
EASTERLY GOVERNMENT PROPERTIES
2024年第2四半期決算を発表
ワシントンD.C.-2024年7月31日-イースタリー・ガバメント・プロパティーズ・インク（NYSE: DEA）（以下「当社」または「イースタリー」）は、主に米国政府向けに賃貸されているAクラスの商業用不動産の取得、開発、管理に特化した総合不動産投資信託（以下「REIT」）であり、本日、2024年6月30日に終了した四半期の業績を発表した。
2024年6月30日に終了した四半期のハイライト:
「私たちが提供する不動産は米国政府にとって必要不可欠なものであり、そのミッション・クリティカリティは私たちの明確な強みであり、株主価値の基盤であり続けています」。
2024年3月期第2四半期財務・業績の概況:
純利益は970万ドル、希薄化後ベースで1株当たり0.09ドル
コアFFOは6,210万ドル、完全希薄化後で1株当たり0.58ドル
Portfolio Operations
2024年6月30日現在、当社またはそのジョイント・ベンチャー（以下「JV」）は、米国内に93の賃貸物件（約910万平方フィート）を保有しており、そのうち91の賃貸物件は主に米国政府のテナント機関に賃貸されており、1つの賃貸物件は主に信用度の高い州政府のテナント機関に賃貸されている。さらに、当社は開発中の2物件を100％所有しており、完成時には賃貸可能面積が約0.2百万平方フィートになると見込んでいる。最初の再開発プロジェクトはジョージア州アトランタに位置し、現在建設中で、完成後は米国食品医薬品局（FDA）の有益な使用のため、米国一般調達庁（GSA）との20年間のリース契約が開始される予定である。アリゾナ州フラッグスタッフにある2つ目のプロジェクトは現在設計中で、完成後、米国司法省の有益な用途としてGSAとの20年間のリース契約が開始される予定である。2024年6月30日現在、当ポートフォリオの加重平均築年数は14.8年、加重平均残存リース期間は10.1年である。
2024年4月22日、イースタリーは2023年ESG報告書を発表し、2021年にコミットした環境および社会的目標の達成状況を紹介した。イースタリーは、エネルギー使用量の4%削減を監督し、16のENERGY STAR認証を達成した。この排出量削減は、燃焼された石炭370万ポンド（667世帯の1年間の電力に相当）に相当し、建物の効率を最適化するための設備のアップグレードと低コストの調整の結果として達成された。当社は、2023年に達成した強固なESGの前進を維持する一方、特に政府業務に不可欠な物件において、ポートフォリオの効率性と持続可能性への投資をさらに進めることを約束する。
バランスシートと資本市場活動
2024年6月30日現在、当社の負債総額は約14億ドルで、リボルバーの残高7,250万ドル、2016年タームローン枠の残高1億ドル、2018年タームローン枠の残高1億7,500万ドル、無担保上位債券8億5,000万ドル、住宅ローン債務2億1,000万ドル（未償却プレミアム・ディスカウントおよび繰延融資手数料を除く）で構成されている。当社の債務残高は、加重平均満期が4.9年、加重平均金利が4.4％であった。さらに、純負債の総企業価値に対する比率は50.9％、調整後純負債の年率換算四半期プロフォーマEBITDAに対する比率は6.9倍であった。
2024年4月1日、当社は利用可能な現金840万ドルを用いて、VA-ゴールデンの抵当権付債券債務を消滅させた。
2024年5月30日、当社は総額2億ドルの6.56％（ICUR9＋210ベーシス・ポイントのスプレッド）9年固定金利の無担保上位債券を発行するための債券購入基本契約を締結したと発表した。その内訳は、イースタリー・ガバメント・プロパティーズLP（以下「パートナーシップ」）が2024年5月29日に発行・販売するシリーズAシニア・ノートの1億5,000万ドルと、パートナーシップにより2024年8月14日頃に発行・販売されるシリーズBシニア・ノートの5,000万ドルで、慣例的な終了条件に従って発行される。
2
当会社は、パートナーシップの様々な子会社とともに、シリーズ A シニア・ノートを保証している（発行後はシリーズ B シニア・ノートを保証する予定）。
2024年6月3日、当社は新たに4億ドルのリボルバーを実行した。同リボルバーにはアコーディオン機能があり、最大3億ドルの追加融資を要請することができ、合計で最大7億ドルのリボル バー能力を有する。同リボルバーは当初4年の期間を有し、2028年6月に満期を迎えるが、一定の条件下で、満期を2029年6月まで延長できる6ヶ月の随時延長オプションが2回利用できる。同リボルバーの借入金利は、調整後SOFRに当社のレバレッジ比率に応じて1.20％から1.80％のスプレッドを加えた金利となる。当社の現在のレバレッジ比率を考慮し、調整後SOFRに対する当初のスプレッドは1.35％に設定された。
買収
2024年4月4日、当社はアリゾナ州フラッグスタッフにある50,777平方フィートの連邦裁判所、JUD - Flagstaffを開発するための土地を取得した。JUD - FlagstaffはGSAに賃貸され、米国政府の司法部門が20年間使用する。
2024年4月16日、当社はテキサス州ダラス近郊にある、主に米国移民税関捜査局（ICE）の最高情報責任者室（Office of the Chief Information Officer）および人的資本室（Office of Human Capital）に賃貸されている135,200平方フィートの施設、ICE - Dallasの買収を発表した。ICE-ダラスは95%賃貸の施設で、ICEのOCIOと人的資本部に適した改装が施されています。OCIOは、ICEが国家を保護し安全を確保するための革新的な情報技術（IT）とビジネスソリューションを提供する責任を担っています。この資産は、ICEのITシステムを近代化し、最新のIT管理規律に適合させるというOCIOのミッションクリティカルなITイニシアチブを促進するのに役立ちます。残りの賃貸スペースには、トリプルネット（NNN）の民間テナントが2社入居している。この3テナントの加重平均当初リース期間は16.2年で、取得時の加重平均残存リース期間は13.3年であった。
2024年5月8日、当社はHSIオーランドの買収を発表した。HSIは国土安全保障省内の主要捜査部門である国土安全保障捜査局に100％賃貸されている27,840平方フィートの施設で、2036年3月まで15年間のリース契約が満了しない。HSIは国土安全保障省内の主要な捜査部門であり、米国人の安全と安心を確保するため、世界的な脅威から国家を守る手助けをしている。HSIは全国235都市で事業を展開し、50カ国以上の90以上の事務所で国際的な存在感を示している。HSI - オーランドには、中央フロリダ情報交換所（Central Florida Intelligence Exchange）もあります。この情報交換所は、犯罪と危険の融合センターであり、連邦、州、地方の複数の機関から現地スタッフを派遣し、9つの郡をサポートしています。
2024年5月15日、当社はフロリダ州オーランドにある49,420平方フィートの施設で、米国移民税関捜査局（U.S. Immigration and Customs Enforcement）に100％賃貸されているICEオーランドの買収を発表した。この施設は2040年8月まで20年間のリース契約となっている。全米屈指の連邦法執行機関であるICEは、米国民を標的にし、わが国の産業、組織、金融システムを脅かす国際犯罪ネットワークの摘発と解体に尽力しています。この施設に収容されている重要な業務は、フロリダ中央部のかなりの部分をカバーしている。
配当
2024年7月17日、イースターの取締役会は、普通株式1株当たり0.265ドルの2024年第2四半期の現金配当を承認した。配当金は、2024年8月1日現在の株主名簿に記載された株主に対し、2024年8月13日に支払われる。
3
Subsequent Events
2024年6月30日に終了する四半期以降、当社は2019年12月ATMプログラムを通じて、当社普通株式400,000株を1株当たり正味加重平均当初先渡価格13.14ドルで売却する先渡取引を締結したが、まだ決済されていない。
本リリースの日付現在、当社は、当社の2019年12月ATMプログラムに基づく未決済の当社普通株式合計400,000株の売却から、これらの先渡売買取引が1株当たり13.14ドルの正味加重平均合計先渡売買価格を使用して物理的に全額決済されると仮定して、合計約530万ドルの純収入を受け取ると見込んでいる。
Guidance
このガイダンスは将来の見通しであり、現在および将来の市場環境に対する経営陣の見解を反映したものです。当社の実際の業績は、このガイダンスとは大きく異なる可能性があります。
2024年12月31日までの12ヶ月間の見通し
2024年度通期の1株当たりコアFFO（完全希薄化ベース）については、5月8日に発表したガイダンスを1.15～1.17ドルの範囲で維持する。
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